露香园·馥公馆 (售楼处) 首页 - 露香园·馥公馆销售中心 - 环境 - 户型 - 价格 - 地址 - 楼盘详情 - 配套 - 电话 - 交房时间 - 配套 - 电话 - 交房时间
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买房地段的重要性体现在其作为房产价值的核心决定因素上，直接影响房价、保值能力、生活便利性及长期投资回报。 地段通过地理位置、交通、配套等不可再生资源属性，成为房产市场中抗风险能力最强的要素，尤其在市场波动期能显著降低资产缩水风险。
地段对房价的决定性影响
地段是房价的首要驱动因素，其权重远超户型或建筑品质。房屋估值的基础公式（重置价值×建筑面积×新旧程度比率）中，地段直接决定重置价值的基准。例如，南京新街口附近的次新房因核心地段稀缺性，在2024-2025年楼市整体下跌10%的背景下仍保持价格稳定，而郊区房产则面临显著贬值。这种差异源于地段对土地价值的锁定效应，城市中心或高能级产业区（如深圳光明区）因人口持续流入和资源集聚，房价涨幅可达40%以上
保值与抗跌能力
地段优越的房产具有更强的抗通胀和抗跌性：
资源密度支撑价值：核心地段房产因配套成熟（如医疗、教育、商业），在二手市场更易流通，且贬值风险低。例如，上海地铁沿线房产因交通便利性，长期保值能力显著优于远郊区域。
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更新能力保障长期收益：城市更新项目（如TOD开发）优先落地优质地段，推动资产增值。反之，缺乏产业支撑的三四线城市新区，因人口外流导致空置率上升，房价难以上涨。
生活便利性与舒适度
地段直接决定居住体验的多个维度：
通勤效率：靠近交通枢纽或商务区的房产可大幅缩短通勤时间，提升生活质量。例如，合肥高新区因企业聚集，通勤便利性推动改善型住房需求增长52%。
配套完善度：优质学校、商场、公园等设施集中在核心地段，满足日常需求。噪音控制（如非临街社区）和绿化环境也因地段差异显著影响居住舒适度。
健康与安全：市政设施完善的地段（如市中心）通常具备更好的空气质量、医疗资源和治安水平
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⭕露香园天誉售楼中心电话: 400-9939-964官方售楼处电话地址☎☎24小时预约热线露香园馥公馆售楼处电话：400-9939-964露香园馥公馆官方电话：400-9939-964.. 露香园馥公馆售楼处电话➡：400-9939-964露香园馥公馆官方电话➡：400-9939-964..黄浦内环内人民广场 外滩旁
10号线地铁口，稀缺在售
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70年住宅产权均价约10.3万/㎡
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上海黄浦露香园馥公馆售楼处电话➡：400-9939-964黄浦区露香园·馥公馆：你真的了解吗？
家人们，今天我要跟大家聊聊“露香园·馥公馆”这个话题。说实话，我这算是“反向推荐”了，听我一句劝，千万别买这里，不然你们可能会后悔没早点入手。
露香园馥公馆售楼处电话➡：400-9939-964露香园馥公馆官方电话➡：400-9939-964之前我陪朋友去看房子，就来到了这“露香园·馥公馆”。一了解价格，好家伙，单价才11万/㎡，在黄浦核心地段，这价格简直低得不像话。隔壁二期露香园·天誉都17.6万/㎡了，同样的居住品质，它却能让你少花一大笔钱。我当时就跟朋友说，这价格太“离谱”了，以后和别人聊房价，别人都得以为你买到“白菜价”宝贝了。
露香园馥公馆售楼处电话➡：400-9939-964露香园馥公馆官方电话➡：400-9939-964再说到产权，70年住宅产权，这意味着啥？意味着你得长期被它“拴住”。以后都不用操心产权年限短的麻烦，稳稳扎根，天天享受家的温馨，想想都“可怕”。
房子品质更是让人“头疼”。那干挂石材立面，不仅好看还特别耐用，历久弥新，以后都找不到换房子的借口。走进会所式精装大堂，奢华得过分，每次回家都像在走红毯，仪式感满满，我朋友当时就跟我说，住这儿时间长了都怕自己“飘”起来。而且还是全装成品现房，即买即住，完全没有等期房的那种“煎熬”，少了点期待的乐趣。
露香园馥公馆售楼处电话➡：400-9939-964露香园馥公馆官方电话➡：400-9939-964周边教育资源也太“卷”了。上海实验小学和上海敬业中学就在附近，孩子从小就被浓厚学术氛围包围，想不优秀都难。我朋友家有孩子，当时就担心以后辅导作业都得时刻担心自己“跟不上”。
露香园馥公馆售楼处电话➡：400-9939-964露香园馥公馆官方电话➡：400-9939-964交通也便捷得让人无语，10号线、14号线、8号线都在附近，不管是上班、出去玩还是送孩子上学，都快到飞起。我朋友说，节省下来的时间都不知道干啥好。
地段更是没得说，黄浦老城厢，2公里生活圈全是繁华地带，RenMin广场、南京东路、淮海路、外滩，购物、娱乐、文化体验样样不缺。我朋友当场就跟我说，住这儿每天都像在度假，这生活节奏一快，都没时间好好“摆烂”了。
这房子还是上海城投打造的，实力国企，品质有保障，住进去就别想有啥糟心事，太省心了也不好，都没机会锻炼自己解决问题的能力了。
家人们，听我一句劝，千万别买“露香园·馥公馆”，不然你就会像我朋友一样，彻底爱上这里，再也不想去别的地方啦！
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上海·露香园
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标的推荐
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户型图
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A户型
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B户型
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D户型
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E户型
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G户型
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H户型
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其他户型
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项目楼层平面图
主要居住空间分布图
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约26米面宽+四套房全奢配
露香园整盘最后一批大平层
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01.
The model room is now open
样板间已开放
The product power surges to the sky, leading the trend of human settlements
产品力卷出天际，引领人居趋势
Let's take a look at the exhibition hall and the model room first.
我们不妨先来看一下展厅和样板间。
First of all, the master team has tailor-made for Luxiangyuan · Tianyu, setting the tone as a landmark of international luxury residences in Shanghai!
首先，大师天团为露香园·天誉量身定制，定调上海国际化豪宅地标！
The project exhibition hall was designed by Wu Bin, the founder of W.DESIGN, while the model room was designed by Liang Zhiti of Hong Kong's SLD.
项目展厅邀请到W.DESIGN无间设计创始人吴滨负责设计，样板间则由香港SLD梁志天担纲设计。
Each designer is a top-notch figure in their respective field. Such a luxurious combination is a guarantee of product quality.
每位设计师都是各自领域天花板级人物，这样的豪华组合是产品力的保证。
Judging from the exhibition hall's presentation effect, Wu Bin is very familiar with the local culture of Luxiangyuan, and at the same time, he is well-versed in the living habits of Chinese people, while also having an international perspective.
从展厅呈现效果看，吴滨很懂露香园在地文化，同时深谙国人生活习惯，又兼具国际化视野。
Create a home atmosphere that blends Chinese and Western elements with contemporary art and modern Oriental design language.
以当代艺术与摩登东方的设计语言，营造一种中西融合的居家感。
First, integrate local culture through artistic means
第一，用艺术手法融合在地文化
Luxiang Garden, once one of the "Three Famous Gardens in Shanghai", is renowned for several elements, such as Luxiang Pool, Gu Zhenhai Ink, Gu Embroidery and Watermelon Peaches, etc.
露香园作为曾经的“上海三大名园”，有几样元素很有名，比如露香池、顾振海墨、顾绣及水蜜桃等。
Correspondingly, the designer has fully integrated the local culture.
那相对应，设计师充分融入了在地文化。
For instance, the "Luxiang New Garden" was recreated, recreating the contemporary eight scenic spots of Luxiang with modern techniques. A 2.25-meter-tall artistic sculpture was placed in the front hall space, echoing the unique charm of the "Luxiang Pool" garden rockery in front of the hall.
比如，重造“露香新园”，以现代手法再现当代露香八景，并在前厅空间放置了一座高达2.25m的艺术雕塑，呼应堂前“露香池”园林叠石假山的奇趣。
实景图
针对露香园四宝“顾振海墨”，设计师布局精巧，通过一幅超大尺度的以石库门砖墙为元素的肌理挂画《城市的记忆》、一座极具雕塑感的法国ARTDECO羊皮纸拂面工艺所制作的圆桌以及艺术家高级定制的瓷片水墨装置来展现露香园独特的人文气息。
实景图
深入展厅内部，你还能看到墙壁放置着桃型壁灯，灵感正是取自露香园水蜜桃。
而在Lounge空间内，浅色的绒面沙发上点缀着意大利进口品牌DEDAR的刺绣抱枕，你能感受到”顾绣“文化的传承。
实景图
The integration of local culture reminds me of a saying: "Material things only determine the foundation of value, while culture determines the height of value."
在地文化的贯穿，让我想起一句话：“物质只决定价值的基础，文化才决定价值高度。”
On the one hand, it helps with urban renewal and enables local home buyers to find the feeling that Luxiangyuan should have.
一方面助力城市更新，让当地购房者找到露香园该有的感觉。
On the other hand, communities with cultural integration are more vibrant and competitive.
另一方面有文化融入的社区，才更具生命力、竞争力。
Secondly, not only does it restore the culture of Luxiangyuan, but each space of the project also transforms into an art space, with a high-end aesthetic and atmosphere.
第二，不止还原露香园文化，项目各空间更化身艺术空间，审美、氛围感高级。
For example, in the study hall space, the work "Stroke- Gold above red" by contemporary lacquer artist Duan Yifan, inspired by the red brick wall elements of the old Shikumen buildings, was selected, allowing the space to integrate the legendary elements of Luxiangyuan and the Shanghai-style heritage.
比如书厅空间，选用了当代大漆艺术家段一凡以石库门老建筑红砖墙元素为灵感的作品《Stroke--Gold above red》，让空间集萃了露香园传奇元素与海派底蕴。
实景图
还有专门的艺廊，布置水景，空间灵动，再挂上雕塑家、艺术家的作品，整个空间逼格满满。
实景图
In fact, nowadays, a vast number of projects play the "art" card, hoping to boost their value in this way.
事实上，如今茫茫多的项目都会打出「艺术」牌，希望以此抬拉身价。
Because "high-end residences without cultural and artistic elements can only be a patchwork of building materials", in the future, when facing homogeneous products, the competition will be about the soft power of the project, among which "artistic power" will be a very important aspect.
因为“没有文化艺术的高端住宅，只能是建材的拼凑”，以后面对同质化产品，比拼的就是项目软实力，其中“艺术力”会是很重要的一环。
Looking at the entire city, the aesthetic sense and design sense of Luxiangyuan Tianyu are more pure. It does not deliberately create an artistic sense in a certain space, but integrates high-level aesthetics and artistic power into each space, creating a seamless and harmonious effect.
那纵观全市，露香园·天誉的审美、设计感是更纯粹的一个，它不是在某个空间刻意营造艺术感，而是各空间都融入高阶审美、艺术力，一气呵成、很协调。
Secondly, international aesthetics run through the interior!
其次，国际化审美贯穿室内！
Arcs are more expressive elements in architectural language.
弧线，是建筑语言中更具表现力的元素。
The model room of Luxiangyuan Tianyu features a large number of arc-shaped designs at the corners, providing maximum protection for the owners and infusing the space with an elegant and fluid atmosphere.
露香园·天誉样板间在转角处运用大量弧线造型，给予业主最大化保护，也为空间注入优雅与流动的气息。
样板间实景图
还有极具匠心的全屋定制化细节。
比如，从私家电梯厅开始，地面局部点缀皇家蓝的玻利维亚蓝奢石，尽享私宅体验；全屋无论大理石还是木地板，均有定制化拼花。
不管弧线还是定制化细节，都蕴藏着设计师对空间美学的极致追求，以及露香园·天誉对于品质的不懈坚持。
样板间实景图
Thirdly, here there are also more competitive luxury decoration standards and materials in the Shanghai luxury housing market.
第三，这里还有上海豪宅界更具竞争力的奢定装标和用材。
Take a floor area of approximately 491 square meters as an example:
以建面约491㎡户型为例：
From "high-end" to "luxurious", the difference of just one character lies in the brand's heritage, the scarcity of materials, and the integration of functionality and art...
从「高」到「奢」，一字之别，差别是品牌的底蕴、材料的稀缺，功能与艺术的融合……
Or, Xiaopangjun will tell you directly
或者，小胖君直接告诉你，
High-end luxury brands such as Gaggenau (four-piece set), Menuo, Lauffin, and German Boli custom cabinets (or equivalent brands) gathered in the model room of Luxiangyuan · Tianyu.
嘉格纳（四件套）、美诺、劳芬、德国柏丽定制橱柜(或同等品牌)等高奢品牌在露香园·天誉样板间聚首。
The product selection logic of the project is straightforward and clear: it is not about piling up, but about having both appearance and substance.
项目选品逻辑直白而清晰：并非堆砌，而是有面子有里子。
First, in terms of popularity, only brands with top-notch reputations should be chosen.
第一，知名度，非享有顶级声誉的品牌不选；
Second, professionalism, emphasizing the professionalism and performance of each brand, the top brands in the relevant fields;
第二，专业度，注重每个品牌的专业度和性能，相关领域拔尖儿的品牌；
Thirdly, the selection of product models is all based on "high-end standards" rather than "entry-level models", and they blend in with the decoration style.
第三，产品型号的选择上都按照「高端标准」而非「入门款」，且和装修风格融为一体。
In addition, in terms of materials, the floors of the foyer and the living and dining rooms are all made of light-colored marble. The bar counter in the western kitchen is matched with Oriental wood grain and dragon and phoenix stone that match the spatial tone. The unique texture and feel enhance the quality and artistry of the kitchen, and the color also achieves a harmonious unity with the overall style of the kitchen.
另外在用材上，门厅、客餐厅地面均采用了浅色系大理石，西厨吧台更是匹配了符合空间调性的东方木纹与龙飞凤舞石材，独特的纹理和质感提升了厨房品质与艺术性，颜色也与厨房整体风格达到和谐统一。
样板间实景图
第四，上海顶豪界难得的极品户型。
特别是建面约491㎡户型，是我今年看过的近500㎡户型中设计更出彩的一个。
The living and dining room is spacious and square, covering an area of over 100 square meters. The grandeur of a grand House is overwhelming. For those who enjoy hosting house parties, this living and dining room is perfect for it.
客餐厅空间方正，面积逾百平米，大宅气势扑面而来，喜欢开House Party的小伙伴，该客餐厅可完美胜任。
It is worth mentioning that there is also an X space here, which can be customized according to the family structure and needs. It can be used as a study area, a learning area, a game area, a queen's dressing room, etc.
值得一提，这里还有一个X空间，可随着家庭结构和需求随心个性定制，书房、学习区、游戏区，女王化妆间等皆可。
The 270° corner floor-to-ceiling Windows and the runway-style garden balcony offer an simply breathtaking view and scenery, elevating the living atmosphere to a higher level.
270°转角落地窗+跑道式花园阳台，视野和景观简直绝了，也让生活意境更上一层。
All four bedrooms are suites, allowing each family member to have their own little space. Even the housekeeping room is a suite.
四个卧室全是套房，每个家庭成员都能有自己的小天地，甚至家政间都是套间。
Among them, two bedrooms are also equipped with a luxurious four-piece set of double basins, bathtubs, showers and toilets.
其中有两个卧室还配置了双台盆+浴缸+淋浴+马桶豪华四件套。
Especially the master bedroom, with an area of approximately 55 square meters, is highly functional. You can relax freely in the room, which is equivalent to "miniaturizing" the master bedroom.
尤其主卧，面积高达约55㎡，功能性也拉满，你可以在房内肆意休闲，相当于把主卧“小家化”了。
In addition, this apartment type is divided into north and south dynamic zones, providing excellent privacy.
另外，该户型南北动静分区，私密性很好。
样板间实景图
建面约260/272㎡，南向双套房，尤其主卧是豪华套房，带独立衣帽间，卫浴间含双台盆+淋浴+浴缸+马桶四件套。
建面约377㎡/400㎡，主卧带双衣帽间，男女分区，男女主人都有了私密的收纳空间，对于精致的男主人来说吸引力很强，女主超大U型步入式衣帽间，巨能装。
左右滑动查看全部
总的来说，从这次展厅和样板间呈现效果看，身处其中，人文底蕴与精致格调相融，艺术之感彰显无余。
说明开发商在以设计艺术品的态度，对待这座2024年上海年度压轴作品，打开了城市高端住宅新奢度。
特别是艺术范，高净值买家阅尽繁华后普遍具备很高的审美品味，我相信以后会是一条独立赛道。
东望外滩、黄浦江、陆家嘴三件套
拥高端会所、屋顶社交花园
说它是年终产品炸场，不仅仅是品质、圈层层面，还来源于景观。
用“无出其右”来形容露香园·天誉的视野不为过。
效果示意图
这次的天际大平层，中高区东向视野开阔，以无敌的视角将豫园、外滩、黄浦江和陆家嘴三件套尽收眼底；同时东北方向能对望古城公园盛景，南向可俯瞰项目自身的开明里人文风貌景致。
每栋楼、每个户型，都有出众的城市视角。特别是东边套建面约491㎡大平层，拥黄浦收藏级的景观视野，错过难再有。
效果示意图
There is another major highlight in the field of vision:
视野上还有一个大亮点：
The second phase of Luxiangyuan is equipped with approximately 50,000 square meters of high-end shopping malls and street commercial Spaces. Among them, Tianyu has about 27,000 square meters of commercial space, with the commercial positioning of "Galleria".
露香园二期共配备约5万方高定商场+街区商业，其中天誉拥有约2.7万方商业，以“艺荟”（Galleria）为商业定位，
Create an exquisite and artistic bookstore with a unique artistic atmosphere, an art gallery managed by renowned artists, an exhibition space integrating modern art and cross-border experiences, trendy and fashionable home furnishings, a refined and integrated life market, and a spiritual SPA for healing and meditation. Focusing on the sale of high-value-added products and private high-end customized services, build a commercial flagship integrating light dining, leisure and entertainment.
打造独具艺术气息的精致文艺书店、知名艺术家主理的美术馆、集现代艺术与跨界体验于一身的展演空间、潮流时尚的精品家居、精致融合的生活市集、疗愈禅修的精神SPA，以高附加值商品销售和私人高端定制服务为主，打造融合轻餐饮、休闲、娱乐的商业旗舰，
Integrate humanities and art thoroughly into the daily life of Tianyu.
将人文与艺术彻底融入天誉的日常生活之中。
The 3rd to 4th floors are the "Sky Club", featuring a lounge, starlight swimming pool, fitness and other functions. It will introduce a high-end club operation model and offer a circle service experience with the characteristics of Luxiangyuan.
其中3-4层为“空中会所”，涵盖酒廊、星光泳池、健身等功能，将引入高端俱乐部运营模式，带来具有露香园特色的圈层服务体验。
效果示意图
特别4层屋顶规划有1500㎡屋顶花园式入户层，业主在私享空中花园的同时，还可眺望陆家嘴城市天际线。
这一配置别出心裁，在顶豪市场也颇为少见，可作为高净值人群户外的第二会客厅，面子、里子拉满。
效果示意图
上海真正TOP级地段， 身份的象征
Returning to the location, the owners of Luxiangyuan · Tianyu will enjoy high-level supporting facilities and a prestigious status in the future, making it one of the top value groups in Shanghai.
回归地段，露香园·天誉业主，未来享受的是高能级的配套，重量级的咖位，是上海价值的第一梯队。
There are several values in the Luxiangyuan area. Let me share them with you
露香园板块有几点价值，跟大家聊一下：
First, living in Huangpu is a symbol of status, and the Luxiangyuan area is the core of the Huangpu circle!
第一，住在黄浦是一种身份的象征，而露香园板块更是黄浦圈层中的极核！
Geographically speaking, this is the center of the city center.
从地理来讲，这里是市中心中的中心。
Historically speaking, the Old Town area and Luxiang Garden are the absolute city center with the profound heritage of old Shanghai.
从历史讲，老城厢、露香园，是极具老上海底蕴的绝对城心。
In the past, the old town area integrates the three functional zones of the core leading area, the central activity area and the cultural heritage protection area, and has become the heart, window and business card of Shanghai facing the world in the new era.
从未来讲，老城厢融汇核心引领区、中央活动区、文化遗产保护区三大功能区叠加，成为新时代上海面向全球的心脏、窗口和名片。
Therefore, high-net-worth old Shanghainese are very willing to return to this center of culture, geography and the future.
因此，高净值的老上海人很愿意回归这个人文、地理以及未来的中心。
Moreover, Luxiangyuan and its surrounding areas will all be top-notch luxury residences in the future. To the north lies the Kerry Jinling East Road project, to the east is the six plots of land in Xiaodongmen that City Investment Land just acquired for 7.06 billion yuan, to the south is the Qiaojia Road plot, and to the west is Cuihu Tiandi.
何况，露香园及四周未来都是顶级豪宅，北有嘉里金陵东路项目、东有城投置地刚刚70.6亿拿下的小东门6幅地块，南有乔家路地块，西有翠湖天地。
Luxiang Garden, located in the center, will be the heart of Shanghai's luxury housing hub.
坐镇中心的露香园将是上海豪宅中心的中心。
From a broader perspective, the Luxiangyuan area is not only the core hinterland of the "Golden Triangle", but also a favorable location for both the Bund and Xintiandi.
从更大的格局上看，露香园板块既是“黄金三角”的核心腹地，又是外滩、新天地“左右逢源”。
Meanwhile, the concept of the blue and green ribbons has gradually been deepened and strengthened.
与此同时，蓝绿丝带的概念也逐步深入加强。
To perfectly integrate history with modernity, culture with business, the government has created an urban green belt that runs through Xintiandi - Luxiangyuan - Yuyuan - Shiliupu Wharf, shaping the city's history and natural texture into an organic whole.
为了将历史与现代、文化与商业完美融合，政府打造了一条贯穿新天地-露香园-豫园-十六铺码头的城市绿带，将城市历史与自然肌理打造成一个有机整体。
Therefore, in the future, the clusters such as Xintiandi, Luxiangyuan, Laochengxiang and Huangpu Binjiang will be connected as one. From Cuihu Tiandi all the way to the riverside, a brand-new interface and trendy lane commercial street will be presented.
所以，未来新天地-露香园-老城厢-黄浦滨江等组团会连成一片，从翠湖天地一路到江边，将展现出崭新的界面和潮流的里弄商业街区。
Secondly, all the landmarks in the center of Shanghai are its supporting facilities. Within a 2-kilometer living radius of Luxiangyuan, the prosperity of the entire city is condensed!
第二，上海市中心的地标都是它的配套，露香园2公里生活半径内浓缩一城之繁华！
The landmark areas of Shanghai such as People's Square, Huaihai Road, Xintiandi, the Bund, Yuyuan Garden and Lujiazui are all within a straight line of about 2 kilometers from Luxiangyuan · Tianyu.
人民广场、淮海路、新天地、外滩、豫园、陆家嘴等上海市地标性区域均在露香园·天誉直线约2公里范围内。
The transportation is also well-connected. At the intersection of Renmin Road and Henan Road on the east side, there are Lines 10 and 14 (Yuyuan Station).
交通也是四通八达，在东侧人民路、河南路口即有10号线/14号线（豫园站）。
For self-driving, there are four tunnels surrounding the area: Renmin Road Tunnel, Yan 'an Road Tunnel, Waitan Tunnel and Fuxing Road Tunnel.
自驾方面，周边环伺四条隧道：人民路隧道、延安路隧道、外滩隧道以及复兴路隧道。
This concentration of resources is not comparable to that of other emerging sectors.
这种资源浓度不是其它新贵板块可以比的。
效果示意图
Thirdly, with the empowerment of super-large-scale urban renewal, the value of the location is far from reaching its peak!
第三，超大规模城市更新赋能，地段价值远没有到顶！
Recently, the Luxiangyuan project was awarded the title of the first "Urban Renewal Observation Point".
日前，露香园项目被授予首个“城市更新观察点”。
PART . 01
PART . 01
Redefining the "Space Textbook" of Shanghai Top Luxury
重新定义上海顶豪的「空间教科书」
In the top-tier luxury market of Shanghai, large flat units of over 400 square meters have always been a "game for the few". They are not only upgrading their living space but also embodying their identity labels and serving as hard currency for asset value.
在上海顶豪市场，400㎡+的大平层从来都是“少数人的游戏”，TA们不仅是居住空间的升级，更是身份标签的具象化、资产价值的硬通货。
In the core area of Huangpu, the approximately 489-square-meter spire unit of Luxiangyuan Tianyu is setting a new threshold for the product power of top-luxury properties with its "disruptive design + overwhelming scarcity".
而在黄浦核心区，露香园·天誉建面约489㎡的塔尖户型，正以“颠覆式设计+稀缺性碾压”，重新划定顶豪产品力的新门槛。
I. Scarcity of 400+㎡ Luxury Residences in Huangpu: The "One-of-a-kind Logic" under Historical Supply
一、黄浦400+㎡豪宅稀缺性：历史供应下的「孤品逻辑」
If you search with the keyword "400+㎡ large flat in Huangpu", you will find a harsh fact: in the past five years, the supply of such products in the core area of Huangpu has only been 216 units!
若以“黄浦400+㎡大平层”为关键词搜索，会发现一个残酷的事实：近五年，黄浦核心区此类产品的供应量仅有216套！
Among them, Lu Xiang Yuan offers a complete supply of 36 units, accounting for approximately 16.7%!
其中露香园整盘供应36套，占比约16.7%！
It ranks second in the entire Huangpu District, only after Cuihu Tiandi!
排名全黄浦第二，仅次于翠湖天地！
If the super high-rise options are excluded, the supply of 400+㎡ large flat units in Luxiangyuan ranks first in the entire Huangpu area!
如果剔除超高层选项的话，露香园400+㎡大平层的供应量，排名全黄浦第一！
More importantly, as urban renewal progresses, the land resources in the core area are approaching depletion. In the next ten years, the new supply of 400+㎡ large flat units in Huangpu may be reduced to zero.
更关键的是，随着城市更新推进，核心区土地资源趋近枯竭，未来十年，黄浦400+㎡大平层的新增供应或将清零。
The 489-square-meter unit of Luxiangyuan Tianyu is precisely the last batch of "sealed-level works" before this "supply gap".
露香园·天誉的489㎡户型，正是这波“供应断档”前的最后一批「封藏级作品」。
As the last batch of large flats in the entire Luxiangyuan project, its scarcity is not only reflected in the physical property of "one unit sold, one less", but also in that it is a rare "non-super high-rise low-density large flat" in Huangpu. Its low-density planning enables each household to enjoy a broader view and a more private space, which can be called a "unique item" in the top luxury market of Huangpu.
作为露香园整盘最后一批大平层，其稀缺性不仅体现在“卖一套少一套”的物理属性，更在于它是黄浦罕见的“非超高层低密大平层”，其低密规划让每一户都能享受更开阔的视野、更私密的空间，这在黄浦顶豪市场堪称“孤品”。
Ii. Disruptive Spatial Scale: Approximately 26 meters in width +80% usable floor area ratio, Redefining "Broad Space Aesthetics"
二、颠覆性空间尺度：约26米面宽+80%得房率，重新定义「宽境美学」
If "scarcity" is the ticket to the top luxury, then "spatial scale" is the core factor that determines whether it can become a benchmark.
如果说“稀缺性”是顶豪的入场券，那么“空间尺度”则是决定其能否成为标杆的核心。
The 489-square-meter unit of Luxiangyuan Tianyu has completely broken the scale ceiling of top luxury properties in Huangpu with three sets of data:
露香园·天誉的489㎡户型，用三组数据彻底打破了黄浦顶豪的尺度天花板：
PART . 02
I. Geographical Coordinates: The "Core of the Center" of Luxury Residences in Shanghai
一、地理坐标：上海豪宅“中心的核心”
The old town area was once the "urban origin" of Shanghai before its opening to the outside world, carrying the texture of about 600 years of Shanghai's city-building history. This irreplicable cultural depth is the core characteristic that distinguishes it from other top luxury districts.
老城厢曾是上海开埠前的 “城市原点”，承载上海约600年建城史的肌理，这种难以复制的文脉厚度，是其区别其他顶豪板块的核心特质。
Today, Luxiangyuan not only holds a historical record but will also become the new core of Huangpu after urban renewal. It is adjacent to Kerry Jinling East Road to the north, connects to the six prime plots of Xiaodongmen to the east, links to the Qiaojia Road Historical and Cultural Conservation Area to the south, and overlooks Cuihu Tiandi to the west.
而如今的露香园，不仅手握历史，更将成为城市更新后崭新黄浦核心，北邻嘉里金陵东路，东接小东门6幅黄金地块，南连乔家路历史风貌保护区，西望翠湖天地。
When these renewal projects are connected, Luxiangyuan is precisely located at the "cross axis", at the center of Shanghai's luxury housing hub.
当这些更新项目连成一片，露香园恰好处在 “十字轴心”，是上海豪宅中心的中心。
More importantly, with the successive completion of the Jinling East Road Arcade Commercial and the six plots of land in Xiaodongmen by City Investment Holdings, Luxiangyuan will become the "connection hub" of the three core areas of "Xintiandi - Waitan - Yuyuan", and its location value will experience a "geometric leap".
更关键的是，随着金陵东路骑楼商业、城投控股小东门6幅地块的陆续建成，露香园将成为“新天地-外滩-豫园”三大核心区的“连接枢纽”，其地段价值将迎来“几何级跃升”。
Ii. Urban Renewal: The "Final Dividend" of a 640,000-Square-meter Metropolis
二、城市更新：64万㎡大城的“收官红利”
The value explosion of the Luxiangyuan area is driven by the core force of super-large-scale urban renewal:
露香园板块的价值爆发，核心动力来自超大规模城市更新：
A large city of approximately 640,000 square meters of its own is approaching completion
1. 自身约64万㎡大城趋近建成
After more than 20 years of development, the approximately 640,000 square meters of "urban scenes" in Luxiangyuan have become nearly complete.
经过20多年开发，露香园约64万㎡的“城市场景”已趋近完整。
This "ready-made living circle" enables homeowners to enjoy mature supporting facilities immediately upon moving in without waiting for their plans to be realized.
这种“现成的生活圈”，让业主无需等待规划兑现，入住即享成熟配套。
This "what you see is what you get" certainty is particularly scarce in the large-scale development of the city center and constitutes the most solid value foundation of the area at present.
这种“所见即所得”的确定性，在市中心大规模开发中尤为稀缺，构成板块当前最坚实的价值基石。
2. "Industrial Empowerment" of Ant Financial's Plot and 6 plots of land in Xiaodongmen
2. 蚂蚁金服地块+小东门6幅地的“产业赋能”
Several luxury housing plots on the east side, including the Ant Financial plot and the Yuyuan plot, are all about to start construction.
东侧蚂蚁金服地块、豫园地块等多个豪宅地块都已启动在即。
It is particularly worth noting that the six core plots of land in Xiaodongmen, which were acquired in one fell swoop by Shanghai City Investment Holdings, the main force of urban renewal in Shanghai.
尤其值得关注的是，由上海城市更新主力军：城投控股，一举拿下的小东门6幅核心地块。
This not only demonstrates the unwavering determination of the City Investment Group to deeply engage in the urban renewal of the Huangpu core area, but also directly reflects its strong financial strength and outstanding development and operation capabilities
这不仅彰显了城投对黄浦核心区城市更新坚定不移的深耕决心，更是其雄厚资金实力与卓越开发运营能力的直接体现
The timeline of a brand-new interface and a cluster of luxury residences in the future is expected. It will not only enhance the urban interface of the area but also lead the Luxiangyuan area to a higher level.
未来崭新界面、豪宅连成片时间线可期，不仅会提升板块的城市界面，引领露香园板块更上一个台阶。
3. Blue and Green Ribbon Planning: Dual Empowerment of Ecology and Culture
3. 蓝绿丝带规划：生态与人文的“双赋能”
The area is also planned with blue and green ribbons to connect the ecological veins, surrounded by green Spaces such as the Ancient City Park and Yu Garden, creating a lifestyle of "prosperity outside and tranquility inside" for Luxiangyuan · Tianyu.
区域内更有蓝绿丝带规划串联生态脉络，古城公园、豫园等绿地环绕，为露香园·天誉筑起 “出则繁华、入则静谧” 的生活方式。
PART . 03
The "safe haven" attribute of the top luxury circle: The "asset consensus" of 7,000 households with annual revenue of over 100 million yuan
顶豪圈层“避风港”属性：7000户亿元家庭的“资产共识”
In 2024, the transaction volume of luxury residences in Huangpu District reached 130 billion yuan, setting a new global record among cities.
2024年，黄浦豪宅以1300亿成交额创下全球城市纪录；
In the future, the sector will gather approximately 7,000 households with assets of over 100 million yuan (accounting for 5.5% of the national total) and 2,000 luxury homes worth over 100 million yuan (accounting for 2.5% of the national total).
未来，板块将聚集约7000户亿元资产家庭（占全国5.5%）、2000套亿级豪宅（占全国2.5%）。
The approximately 489-square-meter unit of Luxiangyuan Tianyu is precisely the "core asset" in this wave of "gathering of top luxury".
露香园·天誉的建面约489㎡户型，正是这波“顶豪聚集潮”中的“核心资产”。
The property purchase logic of the top-tier group essentially lies in the choice of an "asset safety cushion" :
塔尖人群的置业逻辑，本质是“资产安全垫”的选择：
1. Strictly guard the "high-net-worth circle" of top-tier sectors!
一、严守顶流板块“高净值圈层”！
The top-luxury client group only buys the "recognized core areas" - Lujiazui, Xintiandi, Laochengxiang, Xuhui Binjiang, etc. The resources in these areas will only become denser and denser, and their scarcity will only become stronger and stronger. The asset preservation value far exceeds that of emerging areas.
顶豪客群只买“公认的核心板块”——陆家嘴、新天地、老城厢、徐汇滨江等，这些板块的资源只会越聚越密，稀缺性只会越来越强，资产保值性远超新兴板块。
As the "core of the old town", the Luxiangyuan area not only inherits historical and cultural heritage but also connects with urban renewal. It is precisely the preferred choice in the eyes of top-luxury customers.
露香园板块作为“老城厢的核心”，既承历史文脉，又接城市更新，正是顶豪客群眼中的优选之选。
二、对“一线资源”的挑剔占有！
顶豪客群对资源的要求堪称“顶配控”：必须占据城市核心地段，坐拥稀缺景观，配套高端商业。
露香园·天誉的489㎡户型，南向直面开明里风貌、北眺陆家嘴天际线，楼下即历史与潮流融合步行街区，完美满足“景观+配套”的双顶配需求。
In conclusion:
写在最后：
In the top luxury market of Shanghai, "getting what you want" is the foundation, while "getting it right" is the key.
在上海顶豪市场，“买到”是基础，“买对”才是关键。
In the eyes of the top luxury circle, Luxiangyuan Tianyu has three "certainties of making the right purchase" :
在顶豪圈层看来，露香园·天誉拥有三点“买对的确定性”：
1. Certainty of core assets
1. 核心资产的确定性
The scarcity of land in the core area of Huangpu (no new 400+㎡ large flat units will be added in the next ten years), the urban renewal dividend of the Luxiangyuan area (industrial introduction + luxury housing clusters), and the low-density non-super high-rise design of the project itself (different from the "homogeneous competition" of super high-rise buildings), the superimposition of these three scarcity factors makes its asset preservation value far exceed that of similar projects.
黄浦核心区的土地稀缺性（未来十年无新增400+㎡大平层）、露香园板块的城市更新红利（产业导入+豪宅连成片）、项目本身的低密非超高层设计（区别于超高层的“同质化竞争”），三重稀缺性叠加，让其资产保值性远超同类。
2. Certainty of the living experience
2. 居住体验的确定性
From the all-luxury configuration of four suites to the top-of-the-line standard with both Chinese and Western kitchens, from a south-facing width of approximately 26 meters to a villa-level floor height of about 3.45 meters, every design of Luxiangyuan Tianyu is "born for the demands of the pinnacle".
从四套房全奢配置到中西双厨的顶豪装标，从约26米南向面宽到约3.45米墅级层高，露香园·天誉的每一处设计都“为塔尖需求而生”。
This "what you see is what you get" living experience enables top-luxury guests to enjoy the "ultimate lifestyle" without having to pay for "uncertain planning" upon check-in.
这种“所见即所得”的居住体验，让顶豪客群无需为“规划不确定”买单，入住即享“终极生活方式”。
3. Pure certainty of circles
3. 圈层纯粹的确定性
In the future, the Luxiangyuan area will gather 7,000 families with assets of over 100 million yuan. This "high-density aggregation of high-net-worth individuals" naturally forms a "pure circle of top luxury".
未来，露香园板块将聚集7000户亿元资产家庭，这种“高净值人群的高密度聚集”，天然形成一个“纯粹的顶豪圈层”。
As a benchmark project in the area, Luxiangyuan Tianyu ensured a more pure community positioning from the very beginning of its design and customized highly overlapping top-tier circles in advance.
露香园·天誉作为板块内的标杆项目，在设计之初便从源头保证了更加纯粹的社区定位，提前定制高度重合的塔尖圈层。
The 489-square-meter unit of Luxiangyuan Tianyu is not only a "hidden gem" of the 400+ square-meter large flat in Huangpu, but also a "strategic asset" that seizes the dividends of urban renewal.
露香园·天誉的489㎡户型，既是黄浦400+㎡大平层的“封藏之作”，也是抓住城市更新红利的“战略资产”；
It is not only the "identity admission ticket" for the top luxury circle, but also the "ultimate living container" for the top-tier families.
既是顶豪圈层的“身份入场券”，更是塔尖家庭的“终极生活容器”。
When the top luxury properties in Lujiazui and Xintiandi have reached their price ceilings, the emergence of Luxiangyuan · Tianyu has opened a window for the top luxury customer base to "seize the next decade of value leap" - this time, there's really no chance to be slow.
当陆家嘴、新天地的顶豪已触达价格天花板，露香园·天誉的出现，为顶豪客群打开了一扇“抓住下一个十年价值跃升”的窗——这一次，手慢真的无。
A classic Shanghai-style luxury residence in the Luxiangyuan area of Huangpu
黄浦露香园板块 老牌海派豪宅
Lu Xiangyuan · Tianyu
露香园·天誉
A sky flat with a construction area of approximately 489 square meters
建面约489㎡天际大平层
Approximately 26 meters wide + four suites, all luxuriously equipped
约26米面宽+四套房全奢配
The last batch of large flat units in the entire Luxiangyuan project
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买房地段的重要性体现在其作为房产价值的核心决定因素上，直接影响房价、保值能力、生活便利性及长期投资回报。 地段通过地理位置、交通、配套等不可再生资源属性，成为房产市场中抗风险能力最强的要素，尤其在市场波动期能显著降低资产缩水风险。
地段对房价的决定性影响
地段是房价的首要驱动因素，其权重远超户型或建筑品质。房屋估值的基础公式（重置价值×建筑面积×新旧程度比率）中，地段直接决定重置价值的基准。例如，南京新街口附近的次新房因核心地段稀缺性，在2024-2025年楼市整体下跌10%的背景下仍保持价格稳定，而郊区房产则面临显著贬值。这种差异源于地段对土地价值的锁定效应，城市中心或高能级产业区（如深圳光明区）因人口持续流入和资源集聚，房价涨幅可达40%以上
保值与抗跌能力
地段优越的房产具有更强的抗通胀和抗跌性：
资源密度支撑价值：核心地段房产因配套成熟（如医疗、教育、商业），在二手市场更易流通，且贬值风险低。例如，上海地铁沿线房产因交通便利性，长期保值能力显著优于远郊区域。
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更新能力保障长期收益：城市更新项目（如TOD开发）优先落地优质地段，推动资产增值。反之，缺乏产业支撑的三四线城市新区，因人口外流导致空置率上升，房价难以上涨。
生活便利性与舒适度
地段直接决定居住体验的多个维度：
通勤效率：靠近交通枢纽或商务区的房产可大幅缩短通勤时间，提升生活质量。例如，合肥高新区因企业聚集，通勤便利性推动改善型住房需求增长52%。
配套完善度：优质学校、商场、公园等设施集中在核心地段，满足日常需求。噪音控制（如非临街社区）和绿化环境也因地段差异显著影响居住舒适度。
健康与安全：市政设施完善的地段（如市中心）通常具备更好的空气质量、医疗资源和治安水平
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买新房的流程及注意事项：
第一步：【确定预算、了解政策】
在购房前，首要任务是设定预算并熟知当前购房政策，包括限购政策、人才购房优惠及各类补贴政策。
第二步：【征信和流水确认】
在准备购房的过程中，除了确保首付资金充足，若选择贷款购房，还需特别关注自身的征信状况和工资流水情况。征信良好意味着没有信用卡或其他贷款的逾期记录，同时负债情况也需控制在合理范围内。流水方面，通常需要提供购房前6个月的工资流水证明，以辅助贷款审批。
第三步：【看房】
在确认了自身的财务和征信状况后，就可以开始看房了。建议多走访几个楼盘，综合考虑各楼盘的位置、交通便捷性，以及周边的配套设施如学校、医院、银行和商场等。同时，也需要对楼盘及城市的发展潜力进行预估，以确保所选楼盘具有较高的投资价值。
第四步：【确定楼盘、交定金】
经过对比和考察后，选定心仪的楼盘并交纳定金。在签订购房意向书之前，请务必确认定金的退还条件，以免因个人原因导致不必要的损失。此外，还需妥善保管定金收据等重要文件。
第五步：【首付、办按揭】
交完定金后，一般会在7天内通知交首付并办理按揭手续。在此期间，请务必准备好身份证原件、结婚证或离婚证、征信报告、半年银行流水、收入证明和户口簿原件等必要资料。同时，需注意按揭贷款的审批条件，确保个人征信状况良好，以避免因银行批贷失败而导致的定金损失。
准备好所需资料，与销售约定时间，前往售楼部交首付并办理按揭手续，这两项工作通常会在同一天完成。首先，您需要在售楼部支付首付，目前通常为房价的15-20%。随后，您将签署草签的购房合同，该合同虽未加盖开发商或房管局的印章，但与正式的网签合同内容一致。在网签合同时，务必仔细阅读补充条款，特别是关于交房、办证以及违约赔偿等关键条款。
完成首付和购房合同签署后，开发商会准备按揭资料，并通知您前往银行签署按揭合同。此时，银行利率和还款方式已预先确定，您只需按照约定时间前往办理即可。一般而言，开发商的销售团队会事先与银行和客户经理进行对接。
办完按揭后，银行将对您的资料进行审核。审核过程可能需一周至数月不等，若审核通过，银行会通过短信通知您。在此期间，请注意保持通讯畅通。有时，放款时间可能会因各种原因延迟，但只要按揭通过，即使未放款也无需担忧。
银行放款后的下个月，您将开始按月偿还贷款。请务必留意还款时间，提前将资金存入账户，以确保自动扣款成功。
接下来，当开发商、银行和房管局完成相关盖章签字后，销售会通知您领取正式合同。请携带身份证和收据等必要文件一同领取首付款发票。同时，您也可在此阶段咨询开发商财务部门是否可领取全款发票。
请注意，按揭合同与购房合同是两个不同的合同。按揭合同是与银行签署的，而购房合同是与开发商签署的。在领取时，请确保您拿到的是正式合同。
最后一步是收房时的验房程序。您需要仔细检查房屋质量，包括阳台、雨罩等外饰面是否有开裂现象。同时，还要查看三书一证一表等必要文件是否齐全。
在收房验房时，我们需要注意哪些关键问题呢？
首先，要仔细检查墙体的平整度，确保没有渗水、裂缝等问题。特别是要关注厨房和卫生间的顶面以及外墙，一旦发现水迹，务必及时查明原因并让开发商进行维修。同时，地面情况也不容忽视，要检查是否有空鼓或开裂现象，以确保装修时不会打穿楼板。
其次，关于水电问题，我们需要打开所有水龙头，测试水压和排水速度是否正常。此外，还要用测电笔检查各个强弱电是否畅通，并关闭分闸以确认各个分闸是否能够完全控制各分支线路。同时，验收下水情况也是必不可少的环节。
再者，门窗的质量和性能同样重要。我们需要检查门的厚度、材质和规格是否符合要求，密封性是否良好。对于窗子，则要关注材质、规格与厚度以及玻璃的品种与厚度是否安全。此外，还要测试门窗的推拉是否顺滑、表面是否平整光洁，并检查金属配件是否齐全、位置是否正确且牢固。
最后，如果在验房过程中发现房屋存在质量问题或不符合合同约定的情况，我们有权要求开发商及时补修或提出退房。特别是对于实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%、开发商逾期交房构成根本违约以及开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向等严重情况，购房人可以提出退房要求。
开发商预售房屋时，若未取得商品房预售许可证（除非故意隐瞒），购房者有权要求退房。
若开发商交付的房屋主体结构质量不合格或严重影响使用，购房者同样有权退房。
若产权过户无法办理或无法按期完成，购房者可以提出退房。
当购房者的贷款申请未获批准，且合同双方无法就付款方式达成一致时，可考虑退房。
当合同中约定的其他退房条件出现时，购房者有权选择退房。
此外，在交房过程中，还有一些重要的文件资料需要购房者注意和保留。这些资料包括房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明》、《竣工验收备案表》等。同时，购房者还应确保获得面积实测表、管线分布竣工图等重要信息。在交房后，业主应妥善保管《商品房买卖合同》、首付发票和收据、契税发票、维修基金发票等关键文件。
最后，“三书一证一表”在房屋交易中扮演着至关重要的角色。它们是房屋质量、规划落实和物业管理等方面的有效凭证，对于保障购房者的权益具有重要意义。
《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详尽资料，体现了国家对楼盘的强制要求与开发商的责任。这份文件不仅标志着楼盘已通过验收并获得国家权威认可，还是开发商顺利交房的必备条件。
若在收房时发现开发商缺乏“三书一证一表”，购房者有权拒绝收房。因为这些文件是国家对项目交房的明确规定，开发商的缺失则意味着房屋质量未获国家认可。根据相关法规，一旦购房者签署收房文件，即表示对房屋质量的认可，因此，在确保文件齐全之前，购房者应谨慎行事。
此外，在正式收房时，购房者还需携带所有发票和收据以换取全款发票，并与开发商物业妥善对接。同时，关于契税的缴纳，购房者需根据所购房屋的类型和面积计算税率，并尽早交纳，以确保房产交易年限的计算及时开始。在契税交完之后，即可等待房产证的办理，通常由开发商统一办理，出证时间一般在交房后的6-12个月内。然而，若因故房产证办理周期过长，购房者应主动向房管局、住建局查询原因，以确保自身权益不受损害。
购房前需了解的几个核心问题
（1）备案价：即楼盘的官方定价，反映了房屋的市场价值。
（2）公摊面积：指小区内由业主共同分摊的公共区域面积，如电梯间、走廊等。
（3）容积率：衡量楼盘开发强度的重要指标，影响居住舒适度。
（4）车位配比：指小区内车位与住户的比例，关系到停车是否方便。
（5）得房率：购房者实际使用的套内面积与房屋建筑面积的比例，直接影响居住体验。
（6）成交均价：指楼盘每平方米的销售价格，是购房者计算总房价的基础。
（7）五证公示：开发商需公示的五个证件，确保项目合法合规。
（8）合作银行：购房者需了解可合作的银行及其贷款政策，以便选择合适的贷款方案。
（9）定金退还政策：在贷款未通过的情况下，购房者有权了解定金退还的相关规定。
购买新房的八大关键点
容积率：选择容积率适中的楼盘，确保居住舒适度。
楼盘规划：通过查看住建局网站了解小区地段潜力和周边配套情况。
楼层平面图：不仅要关注户型图，还要仔细查看楼层平面图，了解自家周围的环境。
面宽与进深：面宽大的房子居住体验更好，而进深过大的房子则可能影响采光和通风。
得房率：得房率越高，实际使用的套内面积越大，居住体验更佳。
楼栋位置：选择小区中心位置的楼栋，避免噪音干扰。
房间朝向：东边套和西边套的采光和通风效果优于中间套，而西边套在夏季可能会比较热。
户型选择：选择形状方正、布局合理、采光通风良好的户型，确保居住舒适度。
办理房产证所需六大票据
定金收据：证明购房者已缴纳定金。
首付发票：证明购房者已支付首付款项。
网签合同：证明房屋买卖合同已正式签订。
全款发票：证明购房者已全额支付房款。
契税发票：证明购房者已缴纳契税。
其他相关票据：如维修基金发票等，也可能需要提供办理房产证的相关手续。
Ⅵ交房后务必保留维修基金发票。
这些票据是办理房产证的必备要件，缺少任何一项都可能导致无法顺利办证。
购房砍价的五大时机
期房开盘阶段：楼盘在初期认筹时，为吸引客户，通常会给出较大的折扣，但需权衡期房的升值潜力。
全款购房：若经济实力允许，选择一次性付款购买期房，开发商可能会提供2%左右的折扣。
团购买房：在楼市促销活动中，团购买房往往能享受到零售价格之外的优惠，如每平方米100~200元的折扣，甚至可能在与开发商的总房款谈判中获得更大优惠。
购买尾盘：开发商为加速资金回笼或为新楼盘宣传造势，会推出尾房优惠销售，有时甚至能获得意想不到的折扣。
老带新优惠：通过老客户介绍新客户购房，开发商通常会提供某种形式的优惠，如减免物业管理费等。
对于首次购房者而言，房子不仅是居住空间，更是家庭资产配置的核心环节。以下28条建议融合市场动态与真实案例，助你规避常见陷阱，实现资产与居住品质的双重提升。
一、精准定位需求，避免盲目跟风
明确核心需求：婚房需侧重隐私性，学区房需确认学籍占用情况，改善型住房需评估现有房产流通性。例如，某购房者因未核实学籍，导致孩子入学时因前业主子女仍在读被拒。
预算优先原则：总价控制在家庭年收入5倍以内，月供不超过月收入40%。若首付不足，可优先选择公积金贷款或延长贷款年限，避免因杠杆过高陷入财务危机。
通勤半径法则：以工作地点为圆心，通勤时间超过1小时的区域需谨慎选择。某上班族因购买远郊房，每日通勤耗时3小时，生活质量大幅下降。
二、地段与配套：决定房产价值的核心
地段为王：主城区老破小优于远郊大平层。数据显示，核心地段房产近5年涨幅超30%，而远郊盘仅5%-8%。
警惕“伪配套”：高铁站、高架桥等属于贬值项，而地铁、三甲医院、重点学校周边房产溢价率可达20%-30%。
超大型社区慎入：某2000户以上社区业主反映，从家门到小区超市需步行15分钟，且二手房挂牌量超200套，议价空间被压缩。
三、房屋品质：细节决定居住体验
梯户比黄金法则：优先选择两梯三户或两梯四户，避免塔楼高梯户比导致的隐私差、等梯时间长等问题。
户型选择公式：小三居＞大两居，双卫＞单卫。三口之家选择90-110㎡三居，未来置换时接盘群体更广。
楼层避坑指南：避开槽钢层、腰线层、设备层，慎选2楼（返水风险）和顶楼（防水成本高）。某顶楼业主因渗水问题，5年内维修花费超5万元。
四、开发商与物业：保障长期价值
开发商资质筛选：优先选择国企/央企，民企需核查“三道红线”融资情况。某民企楼盘因资金链断裂烂尾，业主维权无门。
物业口碑调查：通过小区业主群、二手房成交价对比评估物业水平。某物业优质小区房价较同区域高15%，且出租周期缩短40%。
精装房陷阱防范：要求开发商提供装修材料清单及品牌，并在合同中注明“按样板间标准交付”。某楼盘精装变“惊装”，业主集体维权事件频发。
五、交易流程：法律风险防控
产权核验：签约前通过不动产登记中心查询房屋抵押、查封状态，避免“一房多卖”。
合同附加条款：明确“贷款失败无条件解约”“交房后90天内办理房产证”等条款，保障自身权益。
资金监管：二手房交易务必使用银行监管账户，某业主因直接支付房款给卖家，导致卖家卷款跑路。
六、长期思维：资产优化策略
置换时间窗口：首套房持有5-8年后置换，利用房价上涨周期实现资产升级。
学区房动态评估：关注教育政策变化，某城市推行“多校划片”后，学区房溢价率从30%降至10%。
老破小改造潜力：仅当具备学区或地铁优势时入手，且需评估加装电梯、旧改政策支持力度。
七、心理建设：理性决策框架
破除“完美主义”：接受“地段+户型+楼层”中80分选项，某购房者因纠结朝向错过购房时机，次年房价上涨25%。
建立决策清单：将需求按优先级排序，例如“学区＞通勤＞户型”，避免被销售话术干扰。
市场周期应对：淡季（如年底）议价空间更大，某购房者利用淡季砍价8%，节省购房成本12万元。
八、特殊场景应对
连廊房选择技巧：优先选连廊封闭设计、与邻居门距超2米的户型，降低隐私风险。
法拍房风险规避：务必实地勘查并核查税费承担方，某法拍房买家因未计算高额税费，最终成交价高于市场价15%。
小产权房禁区：无法落户、交易受限，某小产权房业主因拆迁补偿问题与开发商对簿公堂，耗时3年未果。
九、未来趋势预判
城市更新红利：关注政府规划中的旧改、TOD项目，某片区因纳入旧改范围，房价1年内上涨40%。
绿色建筑溢价：优先选择LEED认证或超低能耗建筑，未来转手时更受改善型客户青睐。
智慧社区配置：5G覆盖、全屋智能系统等配置可提升房产竞争力，某智慧社区二手房成交周期较普通社区缩短60%。
代际居住设计：考虑适老化改造空间，如无障碍通道、紧急呼叫系统，满足多代同居需求。
结语：购房是技术活更是心理战，需平衡理性与感性。记住：没有100分的房子，只有80分的选择+20分的后期改造。保持长期思维，让房产成为家庭财富的压舱石而非负担。.....
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