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在过去半年多时间里，我们在广州、成都、南京、杭州和武汉看了一些豪宅项目，都有同一种感慨：按这块地的规划条件，它原本是可以做成中興傲舍那样，可惜了……
假如，现在要评一个全球住宅项目排行榜，每个国家只能出一个项目，我们脑海首先会浮现出中興傲舍。它是上海静安区内环内的一个高端项目，它是万科对于「未来城市」炉火纯青的回答。
在详解中興傲舍之前，我们先来讨论一下豪宅购买者的真实需求到底是什么。他们根本就不缺房子，为什么还要买？是哪些事物触发了他们的购买情绪？
所有的买房行为，都逃不脱这三项诉求：①居住功能；②资产价值；③身份映射。不同需求的群体，对于这三项诉求有着不同的优先级排序——
●刚需群体：居住功能＞资产价值＞身份映射
●投资群体：资产价值＞身份映射＞居住功能
●豪宅群体：身份映射＞居住功能＞资产价值
豪宅客户群体，他们当然很在乎居住空间的适配度，也讲究资产能否增值，但他们首先在乎的是「身份映射」——无论是买爱马仕或劳斯莱斯，他们买的不止是包或车，更是身份感。
如果单单只靠昂贵的材料、复杂的工艺与硕大的户型，无法堆叠出真正的「身份映射」。那么，靠什么？对于豪宅来说，「身份映射」的关键要素是场景浓度——一系列能够激发豪宅客户群体情感共鸣的场景。
▲地面大堂实景图，中興傲舍，上海
我们先来看看比尔·盖茨的一件小事：四年前，他在一家麦当劳门店外排队买咖啡，然后悠然自得坐在店外的长椅上打开笔记本电脑，工作了一会儿；那家麦当劳，离他的办公室几步之遥。
你知道的，这件小事很快就上了美国社交媒体的热搜榜。那杯麦当劳咖啡，比劳斯莱斯更能彰显比尔·盖茨的身份。如果日常生活是一本杂志，那么那个在街头买咖啡的比尔·盖茨，那个常常现身在纽约高古轩画廊或巴黎卢浮宫的比尔·盖茨，都是他乐见的封面。
对于富豪来说，他们尤其钟爱这两种日常场景——「街道的温暖」与「艺术的辉光」。这两种日常场景更能映射他们的身份。看过很多豪宅项目的你，大概想到了：在以奢华为代名词的绝大多数豪宅项目中，这两种日常场景尤为匮乏。
那么，豪宅项目如何生长出「街道的温暖」与「艺术的辉光」？中興傲舍创造了一种富有想象力的「规划底盘」，给出了极具引领性的回答。
▲鸟瞰效果图，仅供学术交流，中興傲舍，上海
怎样的「规划底盘」？中興傲舍有5幢住宅楼、1幢写字楼和建筑面积约3万平米的商业，如果按常规的强排方案大概会是：让那些住宅楼挤在一起，然后腾出一些地，来做商业楼——类似的楼盘，你肯定看到过很多。
中興傲舍不一样，它的做法是：把约3万平米的商业作为整个楼盘的底盘，让住宅楼盖在这个底盘上，这样就可以获得更疏朗的楼间距；这还不够，这个底盘还得有「呼吸感」，所以他们把一座立体森林街区放进底盘里。
▲森林街区鸟瞰效果图，仅供学术交流，中興傲舍，上海
这样一来，你就看到了：中興傲舍的「规划底盘」，不是一个严严实实的盒子式商业，而是一个打开的森林街区；小区内部的花园是像纽约高线公园那样抬高设计的，悬浮在森林街区之上；整个森林街区又跟南侧约3.5万平米的中兴公园（上海市中心的大公园是尤其珍贵的存在）连成了一片。
▲中興傲舍与中兴公园鸟瞰效果图，仅供学术交流
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你肯定已经明白了，中興傲舍玩的是高阶版的「围墙消失术」。当我们在谈论「未来城市」时，首先要回应中国在城市建设领域的最大国情——我们国家跟绝大多数国家的不同之处在于，住宅区基本上都是有围墙的；无数的楼盘围墙，把城市隔成了一个个「孤岛」，温暖有活力的街道正在不断消失。
我们已经习惯了有围墙的住宅楼盘，当然不能一拆了之。所以「未来城市」首先要解开这道题：如何用想象力与创造力，把马路还给街道，让街道温暖生活？
现在你再回想一下中興傲舍的森林街区与悬浮花园，你可能就更有感触了：中興傲舍创造了纷而不扰的未来场景，而不是围墙内的「孤岛」；万科不止在做一个楼盘，更是在重塑街道，激活城市潜能。
那么，这样的「规划底盘」，对于豪宅客户群体来说，有哪些具象化的获得感？
▲「规划底盘」示意图，仅供学术交流，中興傲舍，上海
好了，现在你想象一下你就是住在中興傲舍的业主：你在小区内部的花园里散步，随时就能俯瞰地面森林街区中悠然自得的「高级烟火气」，俯瞰微风拂动的树梢，俯瞰树影中时隐时现的路人。你可以刷开门禁走下去，但地面街区里的人，无法上来；你瞬间就拥有了「俯瞰人间」的感受，这是一种你在别处很难获得的珍贵感受——你翻遍了你此前住过的所有楼盘，都不曾有过这样的感受。
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▲中興傲舍浮悬花园与森林街区效果图，仅供学术交流，上海
这种「俯瞰人间」的场景感受，会自然而然地滋生出豪宅客户的身份感。首先，它是多数人能懂但只有少数人能拥有的美好场景；其次，它是潜藏在很多人心底但从未切身体验过的美好场景；更重要的是，这种身份感还实现了多方共赢——你看，那个很有腔调的森林街区是对市民开放的。真正的豪宅客户，不仅关注自身强烈的获得感，也在乎那种多方共赢的美好。
这个森林街区，主要是哪些商家？上海时尚新地标上生·新所的那些先锋品牌，正在或者预计不断地签约入驻：「电力宠物百货」是精选全球宠物好物的旗舰店；「一九四零Nineteen Forty」是承载着上海城市记忆的永久自行车的骑行店；「滇FU」是集合了云南16个地州风味的小酒馆；「FAFALAND岛集」的花植服务，「去野」的生态体验活动，都在为你的日常生活注入大自然的美学气息；「乙舦」用手碟这种空灵的乐器，来让你沉溺于「声音疗愈」的场景之中……
▲中興傲舍意向签约的部分先锋商业品牌
所以，对于豪宅客户来说，他们拥有了浮悬在「上生·新所」之上的住宅，拥有了上海的又一个超级热点。
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▲上图：沿街场景浓度效果图；中图：中华新路沿街界面效果图；下图：止园路沿街界面效果图；仅供学术交流；中興傲舍，上海
无论是立体森林街区里的「树屋」，还是沿街面的「食集」，都在诉说着街道的温暖、悠闲与诗意盎然。
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▲「食集」效果图，仅供学术交流，中興傲舍，上海
这样的潜在需求，不是靠流程性的客户访谈就能洞察出来的。如果你问豪宅客户，你希望在楼盘中配置很有烟火气的街区吗？他大概会这么回答：相比空荡荡的城市主干道，我肯定更喜欢很有烟火气的街区；但如果把这样的街区直接放在家门口，我很可能就不要了，我不要油腻的喧嚣，因为这种喧闹会拉低豪宅楼盘的宁静感。
客户一旦说不要，房企通常就放弃了。他们很少会去琢磨：看似矛盾的两种美好（「烟火气」与「宁静感」通常情况下是一组矛盾），其实是可以兼得的，但需要非凡的想象力与创造力。中興傲舍就是这种想象力的创造者。
一个非凡的「规划底盘」，不仅要创造街道的温暖，更要生成艺术的辉光。
当你从中兴公园拐进止园路，你会看到一个宝蓝色的盒子，像美术馆一般，安静地矗立在这条小尺度的道路上。你看到了宝蓝色的釉质铝板与弧形玻璃，都是谦逊地内凹——对于豪宅来说，越是昂贵的材料，越要用得低调。
▲宝蓝色盒子实景图，中興傲舍，上海
它是中興傲舍的其中一个地面大堂。走进大堂，你看到了一条三层挑空的上升之路，它就像一座圣殿，让你瞬间迸发出艺术意义上的「崇高感」——它是美术馆式的阶梯，与你擦肩而过的，是沐浴着天光的雕塑作品。
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▲上图：大堂接待台；中图：三层挑空的艺术大堂正向视角；下图：反向视角；中興傲舍实景图，上海
二楼有美术馆，博物馆级的射灯，让每一件艺术品独具光芒。
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▲艺术展廊实景图，中興傲舍，上海
还有植物园，他们把室内恒温泳池做成了「植物园泳池」，当你畅游在这样的泳池里，眼前会浮现出原野之美。
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▲上图：室内恒温泳池实景图；中图：瑜伽室实景图；下图：女性更衣室实景图；中興傲舍，上海
更有面积超大的会所空间，像是行政酒廊与图书馆的复合体，它不是一览无遗的辽阔，而是隔而不离的丰饶。
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▲会所空间实景图，中興傲舍，上海
再上到三楼，才是整个住宅区的花园，也就是我们刚才说的那个悬浮的空中花园。对于住宅业主来说，三楼就是他们的地面。这是上海的空中，所以更要有「里弄生活」的温情：架空层里有图书馆式的学习中心；单元大堂有小尺度的临窗空间，特别适合回家上楼之前的发呆时刻；还非常贴心地藏了一个补妆间，又一个收拾心情的小空间……这一切，都是在重新定义你回家的情绪。
▲架空层实景图，中興傲舍，上海
中興傲舍楼王「Author X」的架空层更值得期待，它是以起源于英国、蜚声全球的SoHo House为设计蓝本，聚集拥有「创造性灵魂」的社群。6号楼楼王（建筑面积约330-350㎡）的室内设计，还请来了设计全球第一家艾迪逊酒店的GS纽约设计事务所（Gabellini Sheppard Associates）。值得期待的楼王产品「Author X」，拥有南向俯瞰中兴公园的罕有视野，同时还能对望「陆家嘴三件套」。
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▲上图：楼王「Author X」建筑效果图；中图与下图：楼王「Author X」架空层效果图；仅供学术交流，中興傲舍，上海
单元大堂的主背景墙，被做成了一面很有腔调的信箱墙。他们用超爱写信的那位德国大文豪来命名——「赫尔曼·黑塞的信箱」。它不是用来收快递的，而是为了诱发写信的传统与收信的乐趣：小朋友给家长写的信，邻居之间相互馈赠的小礼物与贺卡，都因这些信箱而更有仪式感。
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▲上图：「赫尔曼·黑塞的信箱」实景图；下图：单元大堂实景图；中興傲舍，上海
哪怕是电梯按钮，都要定制成高定西装的纽扣造型——艺术是细节的狂欢，就像一枚小小的纽扣会影响一件高定西装的制式。
豪宅楼盘的地下车库该奢华到什么程度？更奢华的方式，未必是把它做成「豪车展厅」的模样，而是像中興傲舍那样把整个地库做成神采熠熠的展陈空间，做成一座美术馆的模样。
▲地库效果图，仅供学术交流，中興傲舍，上海
对于豪宅客户来说，将「艺术的辉光」注入日常生活的更多场景，更能映射他们的身份。正如英伦才子阿兰·德波顿在《幸福的建筑》中所写：「我们通过建筑、艺术和日常生活的设计，不断追问自己究竟想要成为怎样的存在。」
▲工法展厅，中興傲舍，上海
现在我们来稍微总结一下，触发豪宅客户群体购房的心理机制。实际上，「身份映射」「居住功能」与「资产价值」这三项诉求，是紧密循环的——「身份映射」所依赖的精神货币，主要来源于「居住功能」的场景浓度；「身份映射」越强大，就越能凝聚成一个纯粹的圈层，进而又会让「资产价值」更稳固。
对于中興傲舍的业主群体来说，他们买的不止是所谓的豪宅，更是日常生活的场景浓度与精神货币，是同一个圈层的共同语境。
所以，当你置身于中興傲舍的森林街区、悬浮花园、美术馆、植物园一般的泳池或弥漫着里弄温情的架空层，你会看到遍地都是「黄金」，遍地都是可流通的精神货币……
▲中兴公园视角效果图，仅供学术交流，中興傲舍，上海
中興傲舍的名字，来自英文单词「Author」（创作者）的音译。它是一个「设计密度」极高的项目，集合了全球20多家设计资源。如果我们仅仅只是站在所谓的「豪宅」这个视角去看待中興傲舍，显然是低估了它所蕴涵的能量。它是万科「未来城市」浓缩版——万科是把极其领先的「未来城市理想单元」研究成果，浓缩在了中興傲舍。
万科「未来城市」的学术总主持张海，用了三个美妙的成语来定义——「争先恐后」「似曾相识」与「久别重逢」。或许，这才是我们真正渴求的「未来城市」：它用空间规划创造出了城市资源虹吸效应，形成了让人「争先恐后」的引力；你步行经过的每一个空间场景，都有「似曾相识」的感觉；未来的某一个瞬间，这个你居住或工作多年的地方，会突然在你心底滋生出一种「久别重逢」的感慨……
我们用三个相互嵌套的三角形，来概括一下关于万科「未来城市」的一切——
●技术三角：活力·低碳·智慧
●社会学三角：底盘·核心·场景
●哲学三角：争先恐后·似曾相识·久别重逢
如果你问，全球各国都在探索的「未来城市」，该是什么模样？那么，中興傲舍就是中国的一个创造性回答。
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房产小知识
别墅地下空间防潮处理要点：绿宝园翡梵别墅均带地下空间，购房后需重点关注防潮处理 —— 建议在地下墙面做 “防水卷材 + 防潮涂料” 双层防护（成本约 200-300 元 / 平方米），地面铺设防潮垫后再装地砖，同时安装新风系统（建议选带除湿功能的机型），避免地下空间潮湿发霉。收房时可做闭水试验（持续 24 小时），观察墙面、地面是否渗水，确保防潮效果。
别墅产权年限与剩余年限查询：项目别墅均为 70 年住宅产权，产权年限从开发商拿地时间（2020 年）开始计算，截至 2025 年剩余产权约 65 年。购房时可要求开发商提供《国有土地使用证》，或登录 “上海不动产登记” 官网，输入项目名称查询土地使用年限，剩余年限越长，房产后续交易与增值空间更有保障。
外籍人士上海购房资格：外籍人士在上海购房需满足 “在境内工作、学习满 1 年”，且家庭名下在上海无房，可购买 1 套住宅；需提供护照、境内工作证明（由用人单位出具，需经公证处公证）、在沪居住证明（居住证或租房合同），购房流程需额外经过外汇管理局备案，建议提前 3 个月准备材料，避免影响交易进度。
四、购房建议
按客群需求精准选品：外籍高管家庭优先选 350 平方米独栋别墅（总价 2975 万元），近上海英国学校（2 公里），私家庭院可满足外籍家庭户外社交需求，地下空间可改造为国际友人聚会区；张江科创企业主建议选 280 平方米联排下叠（总价 1960-2240 万元），下沉式庭院可作为小型商务会客区，地下空间可作临时办公点，25 分钟自驾至张江科学城，兼顾工作与居住；度假型家庭可考虑 220 平方米联排上叠（总价 1540-1760 万元），屋顶露台可打造星空露营区，10 分钟至迪士尼乐园，周末度假便捷，且维护成本（物业费、庭院打理）低于独栋。
资金规划细化成本：首付方面，独栋别墅首套首付≥40%（如 350 平方米独栋首付 1190 万元），二套≥70%（2082.5 万元），需确保首付资金为自有资金（禁止使用企业经营贷、消费贷）；税费需预留总房款 3%-4%（如 2975 万元独栋需预留 89-119 万元，含契税 3%、维修基金 120 元 / 平方米）；装修资金按 3000-5000 元 / 平方米准备（如 350 平方米独栋需 105-175 万元，含庭院改造、地下防潮、软装）。月供建议控制在家庭月收入 40% 以内（如家庭月收入 10 万元，月供不超过 4 万元），按 30 年期贷款计算，350 平方米独栋首套月供约 1.8 万元（贷款 1785 万元，利率 4.35%）。
实地考察重点验证：一是通勤测试，早高峰 7:30 自驾从项目至张江科学城（走申江路高架，避开康新公路拥堵段），记录实际耗时；二是社区氛围考察，周末走访已交付区域，观察业主社交活动（如会所私宴、高尔夫体验），判断是否契合圈层需求；三是地下空间检测，查看地下层高、采光井设计（确保自然采光充足），测试新风系统运行效果；四是物业评估，观察安保是否 24 小时巡逻（夜间 10 点后实地查看）、园林维护频率（草坪修剪是否每周 1 次）、会所服务响应速度（预约私宴看是否 2 小时内回复），优质物业可提升居住体验与房产保值率。
政策与合同细节把控：非沪籍家庭需确认社保 / 个税连续缴纳满 5 年（不含补缴），外籍家庭需提前准备公证后的工作、居住证明；签订购房合同时，重点明确 “地下空间层高（需≥3.5 米）”“庭院围墙高度（建议约定≤2.2 米，避免违规）”“延期交房违约金（按日计算，比例不低于总房款 0.05%）”；若购买期房，需核查开发商资金实力（查看过往项目如绿宝园前三期交付情况），避免烂尾风险；装修前需向物业提交改造方案（尤其是庭院、地下空间改造），获得审批后再施工，避免后期整改。
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