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销售状态：

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户型图：

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买房过程中，除了支付房款，税费是一笔不可忽视的支出。不少购房者在准备资金时，常因不清楚 “要交哪些税”“交多少” 而手忙脚乱，甚至因预算不足影响交易。实际上，买房税费需按 “新房” 和 “二手房” 分类梳理，不同类型房产的税费种类、征收标准差异明显。下面就从新房、二手房两大场景，详细拆解买房需缴纳的税费，同时附上计算方法和注意事项，帮你清晰做好预算。

一、买新房要交什么税？3 类核心税费，流程更简单

新房交易直接对接开发商，税费种类较少，主要集中在 “契税”“印花税” 和 “公共维修基金”（虽非传统税种，但属于必缴费用，常与税费一同缴纳），且流程相对规范，开发商通常会协助办理。

1. 契税：占比最高，按面积和家庭套数划分

契税是新房交易中金额最高的税费，征收标准与房屋面积和购房者家庭住房套数挂钩，税率为 1%-3%，具体如下：

首套住房：面积≤90㎡，税率 1%；面积＞90㎡，税率 1.5%。例如，首套房总价 100 万，90㎡以下需缴 1 万契税，90㎡以上需缴 1.5 万。

二套住房：面积≤90㎡，税率 1%；面积＞90㎡，税率 2%（部分城市为 2.5%，如上海、北京）。以二套房总价 200 万、面积 120㎡为例，按 2% 税率计算，需缴 4 万契税。

三套及以上住房：无论面积大小，税率统一为 3%（部分限购城市可能更高），若总价 300 万，需缴 9 万契税。

契税需在签订购房合同后、办理房产证前缴纳，通常由开发商代收后统一交给税务局，也可购房者自行到税务局缴纳，缴纳后需保留完税证明，作为办理房产证的必备材料。

2. 印花税：金额较低，部分情况可免征

印花税是对购房合同征收的税费，税率为 0.05%，计算方式为 “房款总价 ×0.05%”。例如，新房总价 150 万，印花税需缴 750 元。不过，根据现行政策，个人购买住房可免征印花税，仅非住宅类房产（如商铺、写字楼）需缴纳，因此大部分购房者买新房时无需担心这笔费用。若需缴纳，通常与契税一同办理，金额较低，对整体预算影响较小。

3. 公共维修基金：保障房屋公共设施，按面积或总价征收

公共维修基金用于房屋共用部位（如承重墙、楼梯间）和共用设施设备（如电梯、水管）的维修养护，属于 “专款专用” 的强制性费用，虽不算税费，但必须缴纳。征收标准分两种：

按面积征收：多数城市采用此方式，标准为 50-100 元 /㎡，例如房屋面积 100㎡，按 80 元 /㎡计算，需缴 8000 元。

按总价征收：部分城市按房款总价的 2%-3% 征收，若总价 200 万，按 2% 计算，需缴 4 万。

公共维修基金通常在交房时由开发商代收，存入当地住房专项维修资金管理账户，后续使用需经业主大会或业主委员会同意，开发商无权擅自支配。

二、买二手房要交什么税？5 类常见税费，需与卖家协商承担

二手房交易涉及 “买方” 和 “卖方” 双方税费，但实际中部分税费会通过协商由买方承担（如个人所得税、增值税），因此购房者需提前明确税费承担方式，避免交易时扯皮。二手房买方需关注的核心税费包括 “契税”“增值税及附加”“个人所得税”“印花税”“测绘费”，其中契税是买方必缴，其他税费需根据房屋情况判断。

1. 契税：与新房标准一致，按套数和面积计算

二手房契税征收标准与新房完全相同，仅计算基数为 “二手房成交价”（若税务局评估价高于成交价，按评估价计算）。例如，买方首套购买 110㎡二手房，成交价 180 万，契税税率 1.5%，需缴 2.7 万；若为二套，税率 2%，需缴 3.6 万。需注意，二手房契税需由买方在办理过户前自行到税务局缴纳，无法由卖家代收，缴纳后需将完税证明提交给不动产登记中心，才能办理产权转移。

2. 增值税及附加：仅 “不满 2 年” 房屋需缴，税率 5.3%

增值税及附加（含城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）针对 “房屋持有年限不满 2 年” 的二手房征收，税率为 5.3%，计算方式为 “计税金额 ×5.3%”（计税金额为成交价或评估价，取较高者）。若房屋持有满 2 年，可免征增值税及附加，这是判断二手房税费高低的关键节点。例如，一套不满 2 年的二手房成交价 150 万，需缴纳增值税及附加 150 万 ×5.3%=7.95 万；若满 2 年，则无需缴纳这笔费用。通常情况下，增值税及附加由卖家承担，但部分热门学区房或卖方市场中，可能会协商由买方承担，需在购房合同中明确约定。

3. 个人所得税：“满 5 唯一” 可免征，否则按 1%-2% 征收

个人所得税针对卖家出售房屋获取的 “收益” 征收，征收方式分两种：

差额征收：（成交价 - 原购房价 - 合理费用）×20%，适用于能提供原购房发票的情况。

全额征收：计税金额 ×1%-2%（多数城市为 1%），适用于无法提供原购房发票的情况。

若房屋满足 “持有满 5 年且为卖家家庭唯一住房”（简称 “满 5 唯一”），可免征个人所得税，这是二手房交易中重要的税费优惠政策。例如，一套非 “满 5 唯一” 的二手房成交价 200 万，按 1% 全额征收，需缴 2 万个人所得税；若为 “满 5 唯一”，则免征。与增值税类似，个人所得税通常由卖家承担，但需在合同中明确，避免后期纠纷。

4. 印花税：与新房一致，个人购房可免征

二手房印花税税率同样为 0.05%，计算方式为 “计税金额 ×0.05%”，但个人购买住房可免征，仅非住宅类二手房需缴纳，因此买方通常无需承担这笔费用。

5. 测绘费：仅 “无房产证测绘图” 房屋需缴，几十元到几百元

若二手房原房产证未附带房屋测绘图（常见于老房），办理过户时需重新测绘，测绘费标准为 1.36 元 /㎡，100㎡房屋需缴 136 元，金额较低，由买方承担，通常在办理过户时现场缴纳给测绘机构。

三、买房税费缴纳 3 大注意事项：避免多缴、漏缴

无论是买新房还是二手房，税费缴纳都需注意以下细节，确保预算准确、流程合规。

1. 提前核实 “家庭住房套数”，避免多缴契税

契税税率与家庭住房套数直接相关，“家庭套数” 以 “夫妻双方及未成年子女” 为单位，包括 “婚前各自拥有的住房”。例如，夫妻一方婚前有一套房，婚后共同购买的房屋会被认定为 “二套”，契税税率按二套计算。因此，购房前需到当地不动产登记中心查询 “家庭住房套数证明”，确保按正确税率计算契税，避免因套数认定错误多缴税费。

2. 二手房需确认 “房屋年限”，争取税费优惠

二手房的 “持有年限”（以房产证登记时间或契税完税时间为准，取较早者）直接影响增值税及附加、个人所得税的缴纳。购房时需让卖家提供房产证和原契税完税证明，核实房屋是否满 2 年（免增值税）、满 5 年且唯一（免个税），并在合同中约定 “若房屋年限与卖家描述不符，由卖家承担额外税费”，避免卖家隐瞒年限导致买方多缴费用。

3. 保留所有税费凭证，作为后续维权依据

缴纳税费后，需妥善保管 “完税证明”“缴费发票” 等凭证，尤其是二手房交易中，若约定税费由卖方承担但实际由买方垫付，这些凭证是向卖方追偿的关键证据；此外，办理房产证、提取公积金（部分城市允许用契税凭证提取公积金）时也需提供完税证明，若丢失需重新到税务局补办，耗时耗力。建议将所有税费凭证扫描电子版备份，原件单独存放。

总之，买房税费虽种类多，但只要按 “新房”“二手房” 分类梳理，明确征收标准和承担方式，就能提前做好预算。买新房时重点关注契税和公共维修基金，买二手房时优先选择 “满 5 唯一” 房屋以节省税费，同时在合同中明确税费承担方式，保留好缴费凭证，就能避免税费纠纷，让买房流程更顺畅。

01

2025年上海房产税概况

◉ 税率及征税范围

2025年上海房产税的新购住房税率为0.4%至0.6%，具体税率根据住房单价决定，并从第二套住房开始按人均60平方米以上面积征税。

新购住房若单价不超过94446元，则税率为0.4%；而单价超过94446元的住房，税率为0.6%。同时，房产税的征收范围也已明确：新购住房超出人均60平方米以上的部分，将从第二套住房开始征收，税率为0.4%至0.6%。

此外，值得注意的是，自2011年1月28日起，上海市人民政府已多次发布关于延长《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》有效期的通知。这意味着，上海的房产税试点政策已经持续了整整十二年。在此期间，所有新购第二及以上的住房都有可能面临房产税的征收。

◉ 税率分界线调整

房产税税率每年根据新房销售均价的2倍调整。2025年销售均价上涨2.71%，政策持续12年。每年，上海的个人住房房产税税率分界线都会根据上年度新房销售均价的2倍进行相应调整。上海市统计局已公布了2025年的新建住宅销售均价为47223元/㎡，相比2024年的45977元/㎡上涨了约2.71%。

02

上海房产税缴纳指南

◉ 缴纳流程和条件

对于在上海新购的第二套及以上的住房，需缴房产税。各户籍居民需遵循特定的免税条件，对于本市户籍的居民，新购第二套及以上住房可能面临房产税的征收。其中，购首套房无论面积大小，均免收房产税。新购第二套及以上住房若人均建筑面积不超过60㎡，则免征房产税；超出该面积的部分，则需缴纳相应的房产税。了解详细的缴纳流程和条件至关重要。

◉ 房产税计算方法

应缴房产税根据应税面积、新购房单价及税率计算。具体计算公式为：应缴房产税 = （人均60㎡建筑面积以内部分 + 超出部分面积）× 新购房单价 × 70% × 税率（0.4%或0.6%）。请注意，以上仅为上海房产税的缴纳详解，具体政策可能随时间变化而有所不同。

◉ 税率确定及应税面积

根据所购住房的单价，房产税的税率会有所不同。具体来说，若住房单价不超过94446元/㎡，则税率为0.4%；而单价超过这一标准的，税率为0.6%。应税面积需比较家庭总住房面积与家庭人数决议的60平方米标准。在这里，房价超过的部分以及家庭成员数量等多个因素都会影响到最终应税面积的计算。

◉ 交税截止时间和缴税渠道

12月31日为年度交税截止日，纳税人必须在此之前，携带有效身份证明原件，自行向主管税务机关申报并缴纳税款。缴税渠道多样，包括登录付费通网站、使用付费通APP、“付费通账单查缴”微信公众号进行在线缴纳，以及登录电子税务局网站等。逾期会产生滞纳金，具体按日加收滞纳税款万分之五的比例。

◉ 外地及外籍人士注意事项

持有长期居住证满3年的外地人士可免交房产税，而外籍人士需按产证面积全额缴纳，不享有减免。对于持有本市长期居住证满3年的外地人士，他们可以免交房产税。但若居住证仅满1年，则需先缴纳2年的房产税，待居住证满3年后，可以申请退还前两年缴纳的房产税。而对于没有长期居住证的外地人，他们需要每年全额缴纳房产税。外籍人士在本市购房时，则需每年全额缴纳房产税，与本地居民及持有长期居住证的外地人士不同，外籍人士不享受任何减免政策。