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在上海中心七区中，虹口可能是最低调的一个。

根据一房一万数据库显示，近三年，虹口的新房供应量在中心城区中几乎垫底，总量不足2000套。

这个数字，还不及某些热门区域单年的推盘量。

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然而，正是这个在楼市中“沉默”的区域，却在经济领域交出了一份令人惊艳的成绩单：

2024年，虹口区以全市约0.3%的土地面积，贡献了超过约3%的经济总量。GDP增速、实到外资增速和规上工业产值增速均位列全市第一。（信息来源：上海市人民政府官网）

从楼市的“低调”，到经济表现的“强势”；

这种强烈的反差，恰恰揭示了虹口正在“闷声干大事”的现实！

再看上海楼市，新房价格体系，正在被接二连三入市的“地王”项目以近乎暴力的方式重新校准！

徐汇多个地王价格即将突破20万大关，此外徐汇华泾新地块预计售价约10万+/㎡，闵行莘庄、浦东唐镇等外环外板块新地块预计售价将突破约9万+/㎡……

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相比之下，虹口中环旁滨水生活体「虹盛里」，均价约9.96万/㎡，新品即将上市！

其清晰的定价逻辑与坚实的价值基础，为购房者提供强大的安全边际，是资产配置中不可多得的“价值共识盘”。

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价值支点一：价格，是当下更直观的优势

当上海楼市迎来新一轮价格重构，虹口却依然保持着难得的理性。

对比同环线新盘普遍约11-12万/㎡的售价，项目的售价在当下的市场环境中显得尤为珍贵。

这种价格差距并非价值差异的真实反映，而是市场认知滞后于区域发展的典型表现。随着19/20号线的建设以及区域价值焕新重塑，这种价格差距或将迅速收窄。

价值支点二：焕新，是区域发展的底色

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纵观上海楼市，每一轮价值跃升都与片区整体焕新密不可分。

徐汇滨江从工业遗存迈向艺术人文集聚带，苏河湾从老仓库区蜕变为高端商务区……正是片区的系统性更新，推动着这些板块完成价值重塑与价格重估。

如今，这一价值逻辑正在虹口江湾板块强势上演。而虹盛里项目，正是这场城市更新升级中的重要落子。

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效果图，仅供参考

开发商以约1.2亿元的投入，在这里实践着 “旧区改造+城市更新”的创新模式。通过将7个独立地块与走马塘滨水空间有机融合，打造出一条与自然和谐共生的滨水生活长廊。

对于区域而言，虹盛里不仅仅是一个住宅项目，更是区域能级提升的重要载体。

价值支点三：实景，是品质更好的证明

虹盛里一期、二期已经交付，购房者能够真切地感受未来家园的质感。

即将入市的新品，不仅将开放实体样板间，更在装标、收纳系统等产品细节上实现创新升级，以“所见即所得”的诚意，为市场带来超越期待的生活体验。

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项目实景图

虹口中环旁滨水生活体

「虹盛里」

新品即将入市

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虹口中环潜力股，价值重构进行时

在上海楼市有一个核心定律：核心区的爆发必将带动毗邻板块的价值重估。

在北外滩，这一规律正以惊人的速度兑现。作为"世界级会客厅"，北外滩正以雷霆万钧之势重塑区域价值——约480米浦西第一高楼破土而出，约320米白玉兰广场观景台已正式开放，总投资超3000亿元的335个重大投资项目密集落地。

五年来，这里累计开竣工重大工程约46个，总体量突破约300万方，一个崭新的世界级地标集群正在快速崛起。（数据来源：上海发布）

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白玉兰广场观景台，图源上海发布

在此浪潮下，虹盛里位于虹口中环旁，正是北外滩价值外溢的直接受益者。

不仅享受着北外滩顶级规划带来的巨大发展势能辐射，以及高净值人群导入，其本身更拥有三轨交预期、成熟完善的周边配套以及深厚的人文底蕴，正迎来价值的全面重估。

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交通能级的提升，是板块价值跃升的首要信号。虹盛里所在的江湾板块，正迎来轨交路网的跨越式升级：

3号线（已运营）：举步可达江湾镇站，7站畅达人民广场，早已融入城市核心生活圈；

19号线（在建）：南北向黄金动脉，贯通虹口、浦东前滩、后滩等高能级板块，大幅提升跨江通行效率；

20号线（在建）：万安路站距项目直线距离仅约150米，这条横穿真如、大宁、五角场的城市干线，将彻底激活北中环交通脉络。

示意图，仅供参考

三大商圈环伺，举步皆享都会繁华

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项目不仅坐拥五角场、大宁、虹口龙之梦三大核心商圈环抱，且举步可达协信星光广场、吉买盛江湾店、麦德龙超市、虹口今雨荟等商业配套；

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居住于此，既能享受都会级的繁华体验，又能满足日常生活的便捷需求，真正实现品质生活的全方位覆盖。

万安路街区改造，重塑区域价值认知

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如今项目周边的城市界面，也在发生翻天覆地的变化。

开发商以前瞻视野，投入约1.2亿元联动政企资源，系统推进区域整体升级。

如今走马塘生态驳岸的改造，正在让水岸生活重新焕发活力；目前万安路沿街商铺店招已统一调整；未来万安路路面还将拓宽改造，架空线也将入地回归天际线的纯净；这些改变并非孤立存在，而是有机融合成高颜值、有内涵的城市新界面。

滨水空间效果图，图源虹口江湾

这种项目与城市共成长的开发理念，不仅体现了开发商的责任担当，更创造了持续的价值增长空间。

以虹盛里为核心的全新海派街区正在成型，这里将不再是传统意义上的居住区，而是融合文化、商业、休闲功能的复合生活场域。

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以大师手笔，重塑中环滨水生活范式

在上海中环沿线，能够将自然生态、人文底蕴与现代建筑美学如此完美融合的项目实属罕见。

虹盛里的出现，无疑为市场带来了一个颇具代表性的滨水生活样本。

多元产品线，满足全生命周期居住需求

虹盛里以精准的产品定位，打造了涵盖高层、洋房、别墅的多元产品线，为不同阶段的家庭提供理想居所。

从首置到改善，从成长到养老，每个家庭都能在这里找到与之匹配的生活空间。

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实景图

项目精心规划的产品体系，实现了从建面约83㎡舒适两房到建面约197㎡滨水联排的全维度覆盖。

这种多元化的产品布局，不仅展现了开发商对市场的深刻洞察，更彰显了打造“一生之宅”的开发理念。

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实景图

约1公里滨水长街，都心罕见公园生活体

项目最大的景观亮点，莫过于直面约1公里走马塘滨水黄金轴线。

这不仅仅是一条滨水步道，更是一条有机串联江湾源、奎星里、蟠曲坊等历史空间的文化长廊。

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实景图，图源乐活虹口

设计团队巧妙地将人文、自然、生活三大元素交汇融合，打造出一条不可复制的都心蓝绿丝带。

在这里，历史文脉与现代生活和谐共生，形成了一座天然的“都心涵养公园生活体”。清晨晨跑、午后漫步、傍晚休闲，都将在这片滨水空间中找到最诗意的表达。

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滨水空间效果图，图源虹口江湾

大师执笔，高颜值立面实景呈现

项目特邀上海中房建筑设计与泛亚国际景观设计等知名团队联袂打造，在建筑立面上可见匠心独运：

建筑采用现代简约风格，运用圆弧线条工艺，融合金属铝板与天然砖石等多元材质，打造出极具辨识度的建筑群落。

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实景图

宽幕瞰景阳台与昭示性鎏金冠顶的设计，不仅刷新了虹口中环的天际线，更体现了海派建筑的精致与典雅。

在社区内部，设计团队精心打造了多重景观空间：林下花园庭院与多元交互架空层，创造出四季分明的宅间风光；融合睦邻、亲子、漫步等功能的乐活聚场，让园林成为日常生活的延伸。

实景图

从多元产品的精准布局，到约1公里滨水长廊的稀缺资源，再到大师执笔的建筑美学；

虹盛里展现的不仅是一个住宅项目，更是对现代都市生活方式的深度思考。

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眼见为实的品质住宅，三大户型解析

而在户型设计上，虹盛里同样独具匠心！

以下面三大户型为例，我们来具体看看，项目是如何为不同需求的家庭呈现理想生活的完整答案。

建面约108㎡高层：

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建面约108㎡高层以全能三房的定位，重新定义了舒适生活的标准。

南向三开间的布局让阳光洒满每个房间，不仅保证了全天的充沛采光，更营造出通透流畅的居住感受。

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样板间实景图

走进室内，客餐厨一体化设计打破了传统空间的界限，延伸出更为开阔的生活场景。

套房式主卧配备步入式衣帽间、独立卫浴空间，以精细收纳诠释精致生活。每一个细节都在诉说着对品质居住的深刻理解。

样板间实景图

建面约140㎡洋房

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对于追求更高生活品质的家庭，建面约140㎡洋房带来了奢阔四房的升级体验。

三开间朝南的户型配以南北通透的设计，让室内空间始终保持着明亮与清新。阔绰尺度客厅，重新定义舒适与气派。

样板间实景图

U型厨房，不仅操作动线合理，更以充足的收纳空间提升了烹饪的便捷度和幸福感。

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样板间实景图

奢阔主卧套间，专属的衣帽间和卫生间让主人起居尽享私密与奢华，完美诠释了高品质生活的真谛。

此外，次卧空间也都相当舒适，每间卧室均拥有充足采光与合理布局，无论是孩童的成长天地、长辈的颐养空间，还是亲友的偶尔留宿，皆能从容安顿。

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样板间实景图

另外，相比前期产品，此次新品户型还做了“极致收纳”。(备注：以下收纳细节非交付标准，具体以实际交付为准）

以建面约140㎡户型为例，我们来感受一下实景带来的惊艳与震撼。

进门处即配置通顶玄关柜，不仅可收纳全家鞋履，更贴心设计钥匙等日常物品的专属位置；

样板间实景图

厨房配置分层抽屉、多功能拉篮、储物吊柜等多元收纳空间，让台面更加整洁；

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样板间实景图

餐厅还配置了多功能储物柜，既可收纳零食，又能分类收纳杂物；

样板间实景图

主卫镜柜也进行了延展，更多收纳空间可供女主人尽情收纳面膜、水乳等护肤用品；

样板间实景图

从玄关到主卫，从厨房到餐厅，每一个细节都经过精心考量，让收纳成为艺术，让生活更具品质。这不仅是居住空间的升级，更是生活方式的革新。

建面约197㎡滨水联排

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而建面约197㎡联排别墅，堪称为中环旁珍藏的终极生活梦想。

根据一房一万数据库显示，过去五年，上海中环内新房供应50477套，而联排别墅仅648套，占比仅约1.3%。

如此稀缺性，让虹盛里建面约197㎡滨水联排成为名副其实的藏品级资产。

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更难得的是，不同于市面上动辄约200㎡以上的常规联排，虹盛里建面约197㎡滨水联排，通过立体化、功能化的空间设计，实现近约300㎡的实感生活尺度。

样板间实景图

具体来看，主卧摘星露台，南北两侧配享约30㎡大面积使用空间，晨起可观朝霞，入夜可揽星河，将自然景致与日常生活无缝衔接；

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样板间实景图

更有创新夹层式地下室设计，实际使用面积高达约65-130㎡，无论是私人酒窖、家庭影院还是健身空间，皆可根据自身需求随心定义。

整个室内空间也是相当阔绰，从一楼的客厅社交区，到二楼的休憩空间，再到三楼的私密领域，每一层都以恰到好处的尺度与流畅的动线，承载多元生活场景。

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样板间实景图

另外划重点，如此藏品级联排产品仅有13套！每一席皆珍贵，错过再无！

结语：

综上所述，虹盛里，以其城市占位、优势价格、实景品质三大核心价值，在当前上海楼市中展现出坚实的价值支撑。

对于寻求资产安全与居住品质双重保障的购房者而言，它不仅是居所，更是一个不容错过的机会。项目新品即将加推，感兴趣的朋友点击小程序预约参观样板间。

虹口中环旁滨水生活体

「虹盛里」

新品即将入市

房产知识

房地产基础专业知识

1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋 也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

。c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类：

a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

7、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地；

b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

a、土地开发；

b、房屋建设、维修、管理；

c、土地使用权的有偿划拔、转让；

d、房屋所有权的买卖、租赁；

e、房地产抵押贷款；

f、房地产市场；

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

10、房地产市场：

a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

房地产市场结构善一览表：

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。

地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；

抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用权出让年限：

a、居住用地70年；

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；

c、商业、旅游、娱乐用地40年；

PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；

2）土地使用年限到期后如何处理：

a、国家有权无条件的收回该土地；

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；

c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；

14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

15、商品房的预售制度：五证二书

五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。

17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）

19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。

24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。

26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。

27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。

28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。

30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。

31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。

37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。

44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。

45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。

46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。

47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。

48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。

49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。

包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；

二、建筑基础知识：

1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。

2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。

3、占地面积：红线范围内的面积。

4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。

7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。

公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积／套内建筑面积之和。

8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。

10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

套内建筑面积＝套内使用面积／标准层的使用面积系数

11、容积率：总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

12、建筑密度：基底面积之和／总占地面积＊100％

13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

公式：植被垂直面积／占地面积＊100％

14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30％，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。

绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率

15、得房率：套内建筑面积／套建筑面积（销售面积）之比

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

套建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

16、开间：住宅房子的横向宽度。进深：住宅的实际长度。

17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。

18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。

21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。

22、错层：房内高度不一至，一米以内分离。

23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。

24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。

钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下

26、土地计量单位：

1平方公里＝100万平方米（km2）1公顷＝1万平方米（hm2）

1公顷＝15亩1亩＝667平方米

27、住宅的楼层划分的规定：

低层住宅为：1-3层多层住宅为：4-6层中高层住宅：7-9层

高层住宅为：10-30层超高层住宅为：40层以上

三、房地产开发相关知识：

1、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

2、土地开发：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。

3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。

4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

5、房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。

6、能源系统：包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。

7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。

8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。

11、土地所有权：指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。

法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。

经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。

四、其它内容须知：

1、办理银行按揭合同需出示：

1）个人身份证及复印件各3份，结婚证或流动人口未婚证明；

2）首期购房款（不低于30％，二次购房者首付不低于40％）购房人已付购房款收据原件及复印件；

3）购房者或配偶单位的工资收入证明；

4）与开发商签订的购房合同；

5）开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款；

6）个人住房借款合同，借款借据；

7）委托银行扣收购房房款协议书；

8）住房抵押承诺书；

9）贷款申请书。

2、办理银行按揭需交的费用：

1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；

2）抵押费，贷款额3‰（交房地产局）；

3）律师见证费，贷款额1.8‰（交律师事务所）；

4）备案登记手续费，每份合同20元（交房地产局）；

5）印花税，每份合同10元（交房地产局）；

6）按揭资料费，每份合同40元（交银行）；

3、公积金提取条件：符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额。

1）职工购买、建造、翻修、大修自住住房；

2）职工离、退休时；

3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；

4）户口迁出所在的市、县或者出境定居的；

5）偿还购房贷款本息的；

6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。

4、公积金贷款是有限额规定的：

1）贷款额不能超过25万元的最高上限；

2）贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍；

3）贷款额不能超出总房款的70％；

5、预售房的条件：

1）土地出让金已缴清，取得国有土地使用证；

2）取得建设用地规划许可证；

3）投入工程总建设资金达到20％以上（不含土地出让金）；

4）施工进度已明确，交房日期已明确；

5）竣工验收前；

五、附加内容（房地产营销培训基础知识）：

1、房地产销售行业：

它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。

2、有正确的价值观：价值观---信念---期望---态度---行动目标

3、行动过程：执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划

4、忌语：大概不能肯定的语言

五声四语：迎客声---称呼声---致谢声---送客声

反对四语：蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语

5、建筑面积必须高于2.2米（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；

6、朝向：一般以客厅阳台的朝向为准。

7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。

分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80％，价格高；次级商圈：拥有客户占20％；

边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。

8、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。

IRS：商业饱和度

C：主要客户指数

RE：每一个顾客平均购买量

RF：商圈内的经营面积

IRS＝（C＊RE）／RF

9、严重影响房地产价格因素：

1）价格组成＝土地成本价格＋建安成本＋利润＋管理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律法规）；

2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制；

3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构；

4）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；

5）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积消费群体多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。

10、递名片技巧：

1）当你与客户谈判时，客户感兴趣时，你递上名片客户对你印象深，认知度；

2）当客户快要起身时，递上名片，你的客户会准确记住，认知你；

11、递资料准确时间：

1）当你将重要内容讲解完毕，再递上资料，请他了解；

2）当你递名片时，一起递给他；

3）如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；

12、市场调查目的，其实反映市场现状：

1）了解竞争楼盘；

2）了解消费需求；

3）了解消费行情；

4）为策划、销售提供依据

具体调查内容：

a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电

梯、空调、水电表）、装修、物业管理、经营时间；

b）配套调查：内部配套、周边环境配套、功能配套；

c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；

具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；

具体调查对象：市场、商城、专业街、步行街、专卖点

具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）

13、风水与房地产营销：南向房间特征（通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉）。

风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）

14、建筑颜色：红色---象征权利、富贵、尊严、红色镇邪。

15、使用率＝实用面积／建筑面积

小高层的使用率小于多层：60-70％

高层的使用率小于小高层：80％以上

写字楼的使用率小于高层：50-60％

16、产权证：土地使用证、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租）。

17、绿化：是生态内的非常小的一个方面。

环境：周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。

18、价格：昂贵、便宜

1）加权比较法：在价格上及对手比较加X％或减X％，不超过1；如对方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡；

2）盈亏平衡法

3）经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容包括：均价、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼

盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有

品牌价值的空间）、目标价格（自我实现的价格）。

19、价格构成：

1）土地出让金：三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费（了解地质结构）；

2）公共基础设施费（统称土地成本）；

3）建安成本（土建成本）；

4）管理成本（包括营销预算成本）；

5）融资成本（利息）；

6）税收费用；

7）利润；

20、销控：

内部认购：二八理论：好5％、次15％、差80％；三七理论：好10％、次20％、差70％；

公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。

包括：强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期，合理安排）、冲刺期、扫尾期。

21、建筑品质：

1）施工方的资质；

2）图纸：设计方案，采光通风是否符合国家规定，规划、设计院进行调查，研究；

3）建筑材料：质量好坏，是否环保产品？

22、金字塔型：

小盘：一般以快打慢，先奇制胜，制造与众不同的特色；

营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。

23、项目定位：了解最大化的消费群体---再了解消费型态---得出需求---市场产品

24、国家标准容积率：

1）别墅1-0.8，一般是0.8；2）高档小区2-2.5；

3）中档小区3；4）低档小区4；

一类小区：公共基础设施布局完整，整个环境良好；

二类小区：公共基础设施布局完整，环境不良好；

三类小区：公共基础设施布局不完整，环境差

虹盛里售楼处电话：400-8118-224【售楼中心热线】营销中心热线400-8118-224官方售楼处地址

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