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房地产政策转向稳市

自2024年9月底起，国家对房地产政策的总体基调由“促进市场止跌回稳”逐步转向“推动、巩固并加大推动力度”，最终明确采取有力措施以进一步稳固房地产市场止跌回稳的态势。这一系列政策导向的调整，释放出坚定维护房价稳定的强烈信号。进入2025年后，金融监管总局、中国人民银行、财政部以及住房和城乡建设部等多部门持续发声，积极倡导推动房地产市场实现止跌回稳。6月13日，国务院常务会议明确提出要加大力度推进房地产市场止跌回稳，并将关键时间节点设定为2025年7月，要求对全国已供应土地及在建项目进行全面摸排，优化现有政策体系，通过多措并举稳定市场预期、激发有效需求、优化供给结构、化解潜在风险。目前，2025年9月已经到来，新一轮全国性房地产救市政策正加速升级，这一趋势值得深入研究与分析。

房地产市场调整与政策优化

房地产行业作为国民经济的重要组成部分，其运行状况对整体经济具有显著影响。近年来，房地产市场持续调整，面临多重压力。从需求端来看，市场观望情绪较为浓厚，购房者信心不足，导致商品房销售面积和销售额出现一定程度的下降。与此同时，部分房地产企业面临资金链紧张的问题，债务违约风险上升，项目推进和交付进度受到一定影响，进而对社会秩序产生一定冲击。

在此形势下，推动房地产市场稳定发展已成为当务之急。从宏观经济角度来看，房地产行业的疲软将对上下游相关产业，如钢铁、水泥、家电等产生连锁反应，削弱经济增长的支撑力量。从社会民生角度看，房地产市场的波动直接影响居民的住房权益与社会稳定。因此，有必要通过有效的政策调控，引导市场逐步恢复活力，增强市场信心，推动行业向更加健康的方向发展。

自9月份起，相关政策进一步优化升级，重点在限购方面作出调整，释放积极信号。

限购政策优化

北京于8月初率先调整五环外的限购政策，明确京籍居民家庭以及在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年的非京籍居民家庭，在购买五环外的商品住房（包括新建商品住房和二手房）时，不再受套数限制。同时，成年单身人士在北京市购买商品住房，将按照居民家庭的标准执行限购政策。

紧随其后，8月25日，上海也出台了新的房地产调控政策。对符合本市购房条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭及在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年的非本市户籍居民家庭，在外环外购置住房（含新建商品住房和二手房）不再受限于套数。成年单身人士同样按照居民家庭标准执行限购政策。具体而言，沪籍居民家庭和成年单身人士在外环外购房不限套数，而在外环内则限购2套；非沪籍居民家庭及成年单身人士，若在购房前连续缴纳社保或个税满1年，可在外环外不限套数购房。

这种针对不同区域进行限购优化的政策模式，为购房者提供了更为灵活的选择空间，尤其有利于有改善型住房需求的家庭以及长期在城市工作的非户籍单身人士，有效降低了购房门槛。预计未来，广州、深圳等一线以及更多二线城市也将逐步跟进，进一步放宽限购政策，以更好地激发市场活力和购房需求。

公积金政策优化调整

自2025年9月1日起，苏州市住房公积金管理中心实施多项政策优化措施，进一步完善住房公积金贷款使用次数的认定标准，并适度下调住房公积金贷款的首付款比例。与此同时，上海市在此次政策调整中明确，对于缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑的住房，其住房公积金（含补充公积金）的最高贷款额度将上调15%。其中，首套住房的最高贷款额度由160万元提升至184万元；多子女家庭在首套住房贷款额度基础上可叠加上浮比例，最高可达216万元；二套住房的最高贷款额度则由130万元增至149.5万元。此外，政策还支持缴存人通过提取住房公积金支付购房首付款，且该提取行为不会影响其后续申请住房公积金贷款的额度计算。此次公积金政策的优化，不仅增强了购房者的贷款能力，也拓宽了首付款的筹集渠道，有效缓解了购房初期的资金压力。未来，随着政策效应的逐步显现，更多城市或将跟进，通过提高公积金贷款额度、降低首付比例、放宽提取条件等举措，持续加大对购房群体的支持力度。

房贷利率调整利好

在商业性个人住房贷款方面，上海最新政策明确要求银行业金融机构依据上海市市场利率定价自律机制的相关规定，并结合本机构的经营状况及客户的风险情况等因素，在利率定价机制上不再对首套住房和二套住房进行区分，而是根据每笔贷款的具体情况进行合理定价。这一调整为购房者带来了切实的利好，例如以200万元的商业贷款、期限30年为例，二套房的贷款利率将明显下调，非差异化地区购房者每月还款金额相应减少，从而有效降低长期购房成本。预计未来将有更多城市借鉴此类政策，进一步简化利率定价机制，持续降低购房者的融资负担。同时，金融机构也有望加大对房地产企业的信贷支持，缓解企业资金压力，推动项目建设和销售进程。

城中村改造提速

8月18日，高层全体会议特别指出，应“结合城市更新推进城中村及危旧房改造”。业内专家分析认为，从各地政策动态来看，预计9月份将加快出台与城中村改造相关的具体地方性政策文件。城中村改造被视为释放购房需求的重要举措。未来，各地将积极推进城中村与危旧房的改造工作，在去年新增100万套的基础上，进一步扩大改造规模，稳妥实施货币化安置，提升城中村居民的自主选择空间，实现早日入住、安居乐业，同时也有助于去化存量商品房。

城中村和危旧房改造涉及范围广，具备数万亿元的增量市场需求，对房地产行业发展具有显著支撑作用。与此同时，城市更新还将带动上下游相关产业的发展，推动经济增长，提高居民收入水平，从而在更深层次上促进房地产市场的稳定与繁荣。

住房供给质量提升

8月23日，广西壮族自治区住房和城乡建设厅房地产市场监管处相关负责人表示，下一步，广西将通过提升住房供给质量来引领住房消费的升级，进一步完善存量房去化机制及购房支持政策。从供给层面来看，未来或将有更多城市出台相关标准，优化容积率计算方式，鼓励企业打造更高品质的住宅产品。此举不仅能够更好地满足居民对居住品质不断提升的需求，也有助于推动房地产行业向高质量发展转型，实现从单纯追求规模增长向注重产品品质与服务提升的转变。

政策调整对市场各方的影响

对购房者的影响

对于首次置业的购房者而言，首付比例和贷款利率的下调，有效降低了购房成本，提升了购房的可行性。同时，限购政策的适度放宽，为购房者提供了更广阔的选择空间，使其能够根据自身需求和经济状况，选择更加合适的房源。对于改善型购房者来说，政策的优化为其提供了更为便利的置换条件。例如，公积金贷款额度的上调、税费负担的减轻等措施，均有助于其提升居住条件。然而，在政策趋于宽松的背景下，购房者仍需保持理性，充分认识到当前房地产市场在不同城市之间的分化趋势，结合自身实际需求以及区域发展潜力，审慎做出购房决策。

房地产企业转型与市场分化

一方面，政策环境的适度宽松为房地产企业提供了必要的缓冲空间。金融支持的增强在一定程度上缓解了企业的资金压力，有助于降低债务违约风险。在政策引导下，房企亟需加快转型升级步伐，逐步从传统的开发模式向“开发+运营”等多元化方向转型，以更好地应对市场变化。在当前市场环境下，房地产企业应更加重视产品质量与服务水平的提升，通过打造高品质住宅及完善的服务体系，赢得消费者的认可与信赖。同时，积极投身于城市更新和保障性住房建设，也成为企业未来发展的关键路径。

对房地产市场格局的影响方面，区域分化趋势将进一步显现。一线及部分强二线城市凭借持续的人口流入和坚实的产业基础，在政策支持下有望率先实现市场企稳与回暖，房价也将逐步趋于稳定。相比之下，部分人口外流、产业结构单一的三四线城市，即便政策有所放松，但由于库存压力较大，市场复苏仍面临较大困难，房价可能仍将承压下行。此外，随着保障性住房体系建设的不断推进，房地产市场将逐步形成“市场商品房”与“保障性住房”并行的双轨制格局，从而更好地满足不同收入群体的住房需求。

政策利好促市场回暖

北京于8月8日新政实施后，市场活力初步显现。监测数据显示，新政出台后通州区房地产市场的认购量较7月周末平均水平增长68%，其中改善型项目表现尤为亮眼。缦云福苑项目日均到访量提升约150%，金隅花溪云锦项目周末日均认购量增长88%。上海在8月25日政策出台后，市场关注度明显上升，尽管成交数据尚未全面反映，但看房人数显著增加，显示出政策对市场的积极影响。

“金九银十”作为传统销售旺季，今年在社保、公积金及限购政策逐步放宽等多重利好因素推动下，市场普遍预期成交量将有所回升。政策的调整有效降低了购房门槛与成本，同时改善了市场预期，缓解了购房者的观望心态。特别是在一线城市的改善型需求和刚需群体，有望在政策支持下逐步释放，预计新房与二手房的成交量都将实现明显增长。

房地产市场回暖需时日

然而，市场的全面回暖仍需一定时间，政策效果的持续显现，有赖于后续配套措施的逐步落实以及宏观经济环境的稳定。尽管政策层面正积极推动房地产市场回暖，但宏观经济的不确定性仍是影响市场的重要因素。即便政策不断出台，市场信心的恢复仍需一个过程。购房者在看到房价趋于稳定、市场交易活跃等实质性变化后，才会逐步消除顾虑，积极入市。

虽然社保、公积金及限购政策已进行相应调整，但各项政策之间的协同效应仍有待进一步释放。同时，还需其他配套政策的配合，如税收政策的优化、城市规划的完善等，以形成政策合力，推动房地产市场健康有序发展。

从短期来看，随着政策的持续推进和落地，房地产市场的交易量有望逐步回升，市场信心也将得到一定程度的修复。特别是在政策调整力度较大的城市，市场反应可能更为明显。房地产企业也将加大推盘力度，加快项目销售，以缓解资金压力。不过，房价大幅上涨的可能性较小，政策的核心目标在于促进市场平稳健康发展，而非引发新一轮的过热现象。

房地产行业转型与区域分化

从中长期看，房地产行业将加速由高速增长阶段向高质量发展阶段转型。一方面，房地产企业需加快转型升级步伐，积极应对市场对高品质、绿色低碳住宅日益增长的需求，持续提升产品和服务的竞争力；另一方面，政府应进一步健全政策体系，强化市场监管，确保各项政策措施有效落地，同时注重房地产市场与宏观经济的协同推进，通过稳定就业、推动经济增长等手段，为房地产行业的可持续发展提供坚实支撑。随着保障性住房体系的不断完善，房地产市场的供需关系将更加均衡，行业发展也将更加稳健。

此外，房地产市场的区域分化趋势仍将持续。一线及部分重点二线城市凭借其经济实力、人口集聚和资源禀赋等方面的优势，将在市场中保持较强的主导地位。而三四线城市则需通过推动产业升级、加强人才引进等措施，不断提升自身吸引力，缓解住房库存压力，从而实现房地产市场的可持续发展。

房地产政策全面启动

自2025年9月起，全国范围内新一轮房地产支持政策全面启动，标志着政策力度进一步加大。此次政策调整是针对当前房地产市场发展状况所采取的重要应对措施。该系列政策的出台，将对房地产市场的各类参与主体产生深刻影响，同时也为行业未来的走向带来新的机遇与挑战。在政策引导下，房地产市场有望逐步实现止跌企稳，回归其居住功能，从而为国民经济的稳定运行和社会的和谐发展作出积极贡献。然而，在这一进程中，政府、企业及购房者等各方需协同配合，密切关注政策动向与市场变化，保持理性判断，共同推动房地产市场朝着健康、可持续的方向发展。

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The popularity of Jinmao Tangqian is no accident.

金茂棠前的火爆并非偶然。

As a representative of "safety cushion assets", it precisely captures the contradictory demands of Generation Z (born between 1995 and 2010), who grew up during the period of economic landscape reshaping. They not only pursue the stability of assets that can resist market risks but also long for the personalized expression of living Spaces.

它作为“安全垫型资产” 的代表，精准捕捉了成长于经济格局重塑时期的 Z 世代（1995-2010 年生人），既追求抵御市场风险的资产稳健性、又渴望居住空间个性化表达的矛盾性需求。

This project

这个项目——

Understand strategy: Deeply participate in the TOD planning of Baoshan Station as a "city partner", integrate Jinmao Tangqian into the three-dimensional network of rail transit, commercial and residential areas, and activate new driving forces for regional development.

懂战略：以 “城市合伙人” 身份深度参与宝山站 TOD 规划，将金茂棠前融入轨交、商业与居住的立体网络，激活区域发展新动能；

With aesthetic appeal: Large window-to-wall ratio + cross-shaped landscape axis + sunken clubhouse, the aesthetic genes of top luxury are implanted in the 5 million-yuan product, raising the expected value of the living scene.

有审美：大窗墙比+十字景观轴+下沉式会所，在500万级产品中植入顶豪审美基因，拉升居住场景价值预期；

Multi-functional: Diverse floor plans + meticulous design, using product power to hedge against replacement risks.

多功能：多元户型+精研设计，用产品力对冲置换风险。

Baoshan Station and City are integrated with TOD and dual-track encircling

宝山站城融合TOD+双轨环绕

The Greater Wusong area + Northern hub + rich supporting facilities

大吴淞地区+北部枢纽+丰富配套，

Jinmao's first Tang-style product in Shanghai

金茂在上海首个棠系产品

"Before Jin Maotang"

「金茂棠前」

The first opening has a construction area of approximately 85-117 square meters for 2-3 bedrooms

首开建面约85-117㎡2-3房

The average price after passing the review is only 49,441 yuan per square meter

过会均价仅49441元/㎡

A better solution for improving living conditions in northern Shanghai

北上海改善人居更优解

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一房一价表发布！

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上海宝山金茂棠前售楼处电话：400-9939-964...可控的购房预算

不减的生活期待

2024 年以来，上海土地市场走出独立行情，土拍热度持续攀升。

从去年第六批次开始，土地市场高溢价率、高楼板价频现，众多热门地块相继刷新区域纪录。

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Data source: Shanghai Land Transaction Market

数据来源：上海土地交易市场

Not only does Xuhui Binjiang continue to lead the high-end market, but also new land Kings have emerged one after another in areas such as Jing 'an Daining, Hongkou North Bund, Linping Road, and Baoshan Songnan in northern Shanghai, with transaction floor prices constantly exceeding expectations.

不仅徐汇滨江持续引领高端市场，北上海的静安大宁、虹口北外滩、临平路，以及宝山淞南等地也相继诞生新地王，成交楼板价不断突破想象。

The future selling price of the China Resources project in the northern part of Shanghai is expected to exceed 140,000 yuan per square meter.

北上海的华润项目，预计未来售价将超14万/㎡；

The North Shanghai Dahua project follows closely behind, also aiming for over 140,000 yuan per square meter.

北上海大华项目紧随其后，同样剑指14万+/㎡；

The plot jointly developed by North Shanghai China Merchants and Jinmao is expected to have a selling price of 70,000 yuan per square meter.

北上海招商&金茂联合开发的地块，预计售价达7万/㎡；

……

(The price is estimated based on the floor price of the land parcels for sale in the Shanghai land transaction market.

（价格根据上海土地交易市场出让地块楼板价估算）

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Schematic diagram of the route of Shanghai Metro Line 19

上海地铁19号线走向示意图

With the emergence of these high-priced plots, the housing price system in northern Shanghai is undergoing a profound reconstruction.

随着这些高价地块的诞生，北上海的房价体系正经历深刻重构。

It is worth mentioning that after years of development, although residential and commercial projects in the area have flourished, there has always been a lack of benchmark works that integrate diverse resources.

值得一提的是，经过多年发展，区域内住宅、商业项目虽百花齐放，但却始终缺乏集萃多元资源的标杆之作。

Obviously, the appearance of the Golden crabapple this time fills this gap.

很显然，此次金茂棠前的出现填补了这一空白。

It ingeniously integrates the three core elements of "high-speed rail + metro + super commerce"

它独具匠心地整合“高铁 + 地铁 + 超级商业”三大核心要素——

The connection of the high-speed rail network has seamlessly integrated northern Shanghai into the national transportation artery, significantly enhancing its external radiation capacity.

高铁网络的接入，让北上海无缝融入国家交通动脉，对外辐射力显著提升；

The layout of subway lines further optimizes the efficiency of urban commuting and the spatial pattern.

地铁线路的布局，进一步优化城市通勤效率与空间格局；

The planning of super commercial complexes aims to invigorate the city with brand-new consumption scenarios and drive the regional commercial capacity to a new height.

超级商业综合体的规划，则以全新消费场景激活城市活力，推动区域商业能级迈向新高度。

The Baoshan Station TOD will be developed near Jinmao Tangqian, which is of high value and serves as the core of the northern Shanghai hub gateway.

金茂棠前附近将打造宝山站TOD，含金量相当高，是北上海枢纽门户的核心。

Three metro lines (Lines 1, 3 and 19) and two high-speed railways (North Yangtze River/Shanghai-Suzhou-Nantong) form a five-rail commuting network, which is bound to converge into a super traffic field in the future.

3地铁（1/3/19号线）+2高铁（北沿江/沪苏通）构建五轨通勤网，未来必然聚合成超级流量场。

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Location indication of Jinmao Tangqian

金茂棠前区位示意

Source of the base image: Baoshan Release

底图来源：宝山发布

The implementation of these plans is not a long way off.

这些规划落地并不是遥遥无期。

The Baoshan high-speed Railway Station started construction at the beginning of the year and is scheduled to be completed in 2027. Once the project is completed, it will become an important gateway connecting the Yangtze River Delta and the Chengdu-Chongqing region and other economic circles. It is expected that the average daily number of railway passengers arriving and departing will exceed 140,000 , and the annual throughput will reach 54 million.

高铁宝山站已于年初开工，计划2027年建成，项目建成后，将成为连接长三角和成渝地区等经济圈的重要门户，预计日均铁路旅客到发量逾14万人次，年吞吐量达5400万人次。

(Source: Jiefang Daily

（信息来源：解放日报）

Line 19 is also scheduled to be completed in 2027, in tandem with Baoshan High-speed Railway Station.

19号线也将于2027年与高铁宝山站同步建成。

In just two years, the gateway to the North Shanghai Hub will be rapidly established at a visible pace, and it will also inject super vigorous momentum into the development of the area.

2年时间，北上海枢纽门户将会以肉眼可见的速度快速落地，也将为板块发展注入超级澎湃动能。

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Renderings of Baoshan High-Speed Railway Station

宝山高铁站效果图

Image source: Shanghai Release

图片来源：上海发布

The special planning for the Greater Wusong area positions the Baoshan Station TOD as a hub commercial cluster, aiming to create a living area that integrates the station and the city, combines industry and the city, and blends water and greenery with the concept of a "three-dimensional park city".

大吴淞专项规划将宝山站TOD定位为枢纽商贸组团，以“立体公园城市”理念打造站城一体、产城融合、水绿交融的生活片区。

In the future, the focus will be on developing business office, scientific research and residential functions. The planning includes business buildings, ecological residential areas, schools, parks, cultural venues and science and technology innovation industrial parks, etc., to become a strategic engine for the development of northern Shanghai.

未来将重点发展商务办公、科研和居住功能，规划有商务楼、生态住区、学校、公园、文化场馆和科创产业园区等，成为北上海发展的战略引擎。

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还不止于此，金茂还将再度施展TOD造城术，联袂合生创展，打造上海第三座、北上海第一座超级合生汇，复刻五角场顶流商圈基因。

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2027年投运后，这里将跃升为北上海标杆级商业地标，甚至将改写北上海消费格局。

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宝山超级合生汇效果图

图片来源：杨行发布

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Renderings of Baoshan Super Heshenghui

宝山超级合生汇效果图

Image source: Yang Xing Release

图片来源：杨行发布

With numerous advantages, in the trend of the real estate market chasing high premiums, Jinmao Tangqian has not attracted people's attention with its exuding prices. It still inherits the brand genes of Jinmao. From community planning to unit design, from landscape creation to property services, every aspect fully demonstrates the pursuit of quality.

优势诸多，在楼市追逐高溢价的风潮里，金茂棠前没有以高昂的售价博人眼球，依然传承金茂品牌基因，从社区规划到户型设计，从景观营造到物业服务，每一处都尽显品质追求。

The highly competitive price of Jinmao Tangqian offers home buyers a ticket to purchase a property in Shanghai with an extremely high cost-performance ratio.

金茂棠前这极具竞争力的价格，为购房者提供了一张质价比极高的上海买房入场券。

02

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Inherit the brand genes of Jinmao

传承金茂品牌基因

The main stage of quality life for Generation Z

Z世代的品质生活主场

The value narrative of real estate is undergoing a paradigm shift from "hardware consumption of steel and concrete" to "pursuing the emotional value of residences".

房地产的价值叙事正在经历从“钢筋水泥的硬件消费”转向“追求住宅的情绪价值”的范式跃迁。

The debut of the Jinmao Tangqian demonstration area and model rooms this time is a concrete expression of this transformation in human settlements.

此次金茂棠前示范区与样板间的亮相，正是这场人居变革的具象表达。

It precisely echoes the expectations of contemporary youth for their ideal residences as stated in the "White Paper on Home Life Trends" recently released by Xiaohongshu and Bilibili - from diverse living scenarios to the creation of emotional Spaces, from avant-garde artistic aesthetics to personalized functional designs.

它精准呼应了小红书、B 站近期发布的《家生活趋势白皮书》中，当代青年对理想居所的期待——从多元生活场景到情感化空间营造，从先锋艺术审美到个性化功能设计。

Almost every detail coincides with the living ideals of the younger generation.

几乎每一处细节都与年轻群体的居住理想不谋而合。

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Image source: DT Business Watch, Xiaohongshu Business News

图片来源：DT商业观察、小红书商业动态

Generation Z demands a fixed, comfortable and comfortable living space.

1.Z世代要求居住空间的定、愈、宜。

The so-called "stability", "healing" and "appropriateness" are the three core demands of contemporary youth for their ideal residences distilled by Xiaohongshu.

所谓定、愈、宜，是小红书提炼出的当代青年对理想住宅的三大核心需求。

"Ding" refers to redefining the role of space.

定，指的是重新定义空间的作用。

There is a reserved space at home that has no fixed purpose. Generally, we call this kind of space "x" space. Family members can do exercise, play games, do handicrafts here. If they are in a bad mood, it can also be used as a "base" for releasing their emotions.

家里预留有一块没有固定用途的空间，一般我们把这种空间称之为“x”空间，家庭成员可以在这里做运动、玩游戏、做手工，要是心情不好，还能当成自己的情绪释放“基地”。

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图片来源：明源地产研究院

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The popularity of Jinmao Tangqian is no accident.

金茂棠前的火爆并非偶然。

As a representative of "safety cushion assets", it precisely captures the contradictory demands of Generation Z (born between 1995 and 2010), who grew up during the period of economic landscape reshaping. They not only pursue the stability of assets that can resist market risks but also long for the personalized expression of living Spaces.

它作为“安全垫型资产” 的代表，精准捕捉了成长于经济格局重塑时期的 Z 世代（1995-2010 年生人），既追求抵御市场风险的资产稳健性、又渴望居住空间个性化表达的矛盾性需求。

This project

这个项目——

Understand strategy: Deeply participate in the TOD planning of Baoshan Station as a "city partner", integrate Jinmao Tangqian into the three-dimensional network of rail transit, commercial and residential areas, and activate new driving forces for regional development.

懂战略：以 “城市合伙人” 身份深度参与宝山站 TOD 规划，将金茂棠前融入轨交、商业与居住的立体网络，激活区域发展新动能；

With aesthetic appeal: Large window-to-wall ratio + cross-shaped landscape axis + sunken clubhouse, the aesthetic genes of top luxury are implanted in the 5 million-yuan product, raising the expected value of the living scene.

有审美：大窗墙比+十字景观轴+下沉式会所，在500万级产品中植入顶豪审美基因，拉升居住场景价值预期；

Multi-functional: Diverse floor plans + meticulous design, using product power to hedge against replacement risks.

多功能：多元户型+精研设计，用产品力对冲置换风险。

Baoshan Station and City are integrated with TOD and dual-track encircling

宝山站城融合TOD+双轨环绕

The Greater Wusong area + Northern hub + rich supporting facilities

大吴淞地区+北部枢纽+丰富配套，

Jinmao's first Tang-style product in Shanghai

金茂在上海首个棠系产品

"Before Jin Maotang"

「金茂棠前」

The first opening has a construction area of approximately 85-117 square meters for 2-3 bedrooms

首开建面约85-117㎡2-3房

The average price after passing the review is only 49,441 yuan per square meter

过会均价仅49441元/㎡

A better solution for improving living conditions in northern Shanghai

北上海改善人居更优解

It's now in high demand for subscription!

正在火爆认购！

The sales office phone number of Jinmao Tangqian is 400-9939-964. The official phone number of Jinmao Tangqian is 400-9939-964

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一房一价表发布！

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上海宝山金茂棠前售楼处电话：400-9939-964...可控的购房预算

不减的生活期待

2024 年以来，上海土地市场走出独立行情，土拍热度持续攀升。

从去年第六批次开始，土地市场高溢价率、高楼板价频现，众多热门地块相继刷新区域纪录。

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Data source: Shanghai Land Transaction Market

数据来源：上海土地交易市场

Not only does Xuhui Binjiang continue to lead the high-end market, but also new land Kings have emerged one after another in areas such as Jing 'an Daining, Hongkou North Bund, Linping Road, and Baoshan Songnan in northern Shanghai, with transaction floor prices constantly exceeding expectations.

不仅徐汇滨江持续引领高端市场，北上海的静安大宁、虹口北外滩、临平路，以及宝山淞南等地也相继诞生新地王，成交楼板价不断突破想象。

The future selling price of the China Resources project in the northern part of Shanghai is expected to exceed 140,000 yuan per square meter.

北上海的华润项目，预计未来售价将超14万/㎡；

The North Shanghai Dahua project follows closely behind, also aiming for over 140,000 yuan per square meter.

北上海大华项目紧随其后，同样剑指14万+/㎡；

The plot jointly developed by North Shanghai China Merchants and Jinmao is expected to have a selling price of 70,000 yuan per square meter.

北上海招商&金茂联合开发的地块，预计售价达7万/㎡；

……

(The price is estimated based on the floor price of the land parcels for sale in the Shanghai land transaction market.

（价格根据上海土地交易市场出让地块楼板价估算）

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Schematic diagram of the route of Shanghai Metro Line 19

上海地铁19号线走向示意图

With the emergence of these high-priced plots, the housing price system in northern Shanghai is undergoing a profound reconstruction.

随着这些高价地块的诞生，北上海的房价体系正经历深刻重构。

It is worth mentioning that after years of development, although residential and commercial projects in the area have flourished, there has always been a lack of benchmark works that integrate diverse resources.

值得一提的是，经过多年发展，区域内住宅、商业项目虽百花齐放，但却始终缺乏集萃多元资源的标杆之作。

Obviously, the appearance of the Golden crabapple this time fills this gap.

很显然，此次金茂棠前的出现填补了这一空白。

It ingeniously integrates the three core elements of "high-speed rail + metro + super commerce"

它独具匠心地整合“高铁 + 地铁 + 超级商业”三大核心要素——

The connection of the high-speed rail network has seamlessly integrated northern Shanghai into the national transportation artery, significantly enhancing its external radiation capacity.

高铁网络的接入，让北上海无缝融入国家交通动脉，对外辐射力显著提升；

The layout of subway lines further optimizes the efficiency of urban commuting and the spatial pattern.

地铁线路的布局，进一步优化城市通勤效率与空间格局；

The planning of super commercial complexes aims to invigorate the city with brand-new consumption scenarios and drive the regional commercial capacity to a new height.

超级商业综合体的规划，则以全新消费场景激活城市活力，推动区域商业能级迈向新高度。

The Baoshan Station TOD will be developed near Jinmao Tangqian, which is of high value and serves as the core of the northern Shanghai hub gateway.

金茂棠前附近将打造宝山站TOD，含金量相当高，是北上海枢纽门户的核心。

Three metro lines (Lines 1, 3 and 19) and two high-speed railways (North Yangtze River/Shanghai-Suzhou-Nantong) form a five-rail commuting network, which is bound to converge into a super traffic field in the future.

3地铁（1/3/19号线）+2高铁（北沿江/沪苏通）构建五轨通勤网，未来必然聚合成超级流量场。

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Location indication of Jinmao Tangqian

金茂棠前区位示意

Source of the base image: Baoshan Release

底图来源：宝山发布

The implementation of these plans is not a long way off.

这些规划落地并不是遥遥无期。

The Baoshan high-speed Railway Station started construction at the beginning of the year and is scheduled to be completed in 2027. Once the project is completed, it will become an important gateway connecting the Yangtze River Delta and the Chengdu-Chongqing region and other economic circles. It is expected that the average daily number of railway passengers arriving and departing will exceed 140,000 , and the annual throughput will reach 54 million.

高铁宝山站已于年初开工，计划2027年建成，项目建成后，将成为连接长三角和成渝地区等经济圈的重要门户，预计日均铁路旅客到发量逾14万人次，年吞吐量达5400万人次。

(Source: Jiefang Daily

（信息来源：解放日报）

Line 19 is also scheduled to be completed in 2027, in tandem with Baoshan High-speed Railway Station.

19号线也将于2027年与高铁宝山站同步建成。

In just two years, the gateway to the North Shanghai Hub will be rapidly established at a visible pace, and it will also inject super vigorous momentum into the development of the area.

2年时间，北上海枢纽门户将会以肉眼可见的速度快速落地，也将为板块发展注入超级澎湃动能。

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Renderings of Baoshan High-Speed Railway Station

宝山高铁站效果图

Image source: Shanghai Release

图片来源：上海发布

The special planning for the Greater Wusong area positions the Baoshan Station TOD as a hub commercial cluster, aiming to create a living area that integrates the station and the city, combines industry and the city, and blends water and greenery with the concept of a "three-dimensional park city".

大吴淞专项规划将宝山站TOD定位为枢纽商贸组团，以“立体公园城市”理念打造站城一体、产城融合、水绿交融的生活片区。

In the future, the focus will be on developing business office, scientific research and residential functions. The planning includes business buildings, ecological residential areas, schools, parks, cultural venues and science and technology innovation industrial parks, etc., to become a strategic engine for the development of northern Shanghai.

未来将重点发展商务办公、科研和居住功能，规划有商务楼、生态住区、学校、公园、文化场馆和科创产业园区等，成为北上海发展的战略引擎。

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还不止于此，金茂还将再度施展TOD造城术，联袂合生创展，打造上海第三座、北上海第一座超级合生汇，复刻五角场顶流商圈基因。

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2027年投运后，这里将跃升为北上海标杆级商业地标，甚至将改写北上海消费格局。

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宝山超级合生汇效果图

图片来源：杨行发布

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Renderings of Baoshan Super Heshenghui

宝山超级合生汇效果图

Image source: Yang Xing Release

图片来源：杨行发布

With numerous advantages, in the trend of the real estate market chasing high premiums, Jinmao Tangqian has not attracted people's attention with its exuding prices. It still inherits the brand genes of Jinmao. From community planning to unit design, from landscape creation to property services, every aspect fully demonstrates the pursuit of quality.

优势诸多，在楼市追逐高溢价的风潮里，金茂棠前没有以高昂的售价博人眼球，依然传承金茂品牌基因，从社区规划到户型设计，从景观营造到物业服务，每一处都尽显品质追求。

The highly competitive price of Jinmao Tangqian offers home buyers a ticket to purchase a property in Shanghai with an extremely high cost-performance ratio.

金茂棠前这极具竞争力的价格，为购房者提供了一张质价比极高的上海买房入场券。

02

02

Inherit the brand genes of Jinmao

传承金茂品牌基因

The main stage of quality life for Generation Z

Z世代的品质生活主场

The value narrative of real estate is undergoing a paradigm shift from "hardware consumption of steel and concrete" to "pursuing the emotional value of residences".

房地产的价值叙事正在经历从“钢筋水泥的硬件消费”转向“追求住宅的情绪价值”的范式跃迁。

The debut of the Jinmao Tangqian demonstration area and model rooms this time is a concrete expression of this transformation in human settlements.

此次金茂棠前示范区与样板间的亮相，正是这场人居变革的具象表达。

It precisely echoes the expectations of contemporary youth for their ideal residences as stated in the "White Paper on Home Life Trends" recently released by Xiaohongshu and Bilibili - from diverse living scenarios to the creation of emotional Spaces, from avant-garde artistic aesthetics to personalized functional designs.

它精准呼应了小红书、B 站近期发布的《家生活趋势白皮书》中，当代青年对理想居所的期待——从多元生活场景到情感化空间营造，从先锋艺术审美到个性化功能设计。

Almost every detail coincides with the living ideals of the younger generation.

几乎每一处细节都与年轻群体的居住理想不谋而合。

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Image source: DT Business Watch, Xiaohongshu Business News

图片来源：DT商业观察、小红书商业动态

Generation Z demands a fixed, comfortable and comfortable living space.

1.Z世代要求居住空间的定、愈、宜。

The so-called "stability", "healing" and "appropriateness" are the three core demands of contemporary youth for their ideal residences distilled by Xiaohongshu.

所谓定、愈、宜，是小红书提炼出的当代青年对理想住宅的三大核心需求。

"Ding" refers to redefining the role of space.

定，指的是重新定义空间的作用。

There is a reserved space at home that has no fixed purpose. Generally, we call this kind of space "x" space. Family members can do exercise, play games, do handicrafts here. If they are in a bad mood, it can also be used as a "base" for releasing their emotions.

家里预留有一块没有固定用途的空间，一般我们把这种空间称之为“x”空间，家庭成员可以在这里做运动、玩游戏、做手工，要是心情不好，还能当成自己的情绪释放“基地”。

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图片来源：明源地产研究院

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一、调减限购

为更好满足居民改善性需求，促进宜居安居、职住平衡，《通知》明确进一步调减住房限购政策。一是符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。对符合本市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满 1 年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购 2 套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满 1 年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满 3 年及以上的，在外环内限购 1 套住房。

关于住房限购政策相关业务，可拨打房地产交易行业服务热线“962269”具体咨询。

二、优化公积金

为加大公积金支持住房消费力度，《通知》规定优化住房公积金政策。一是提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮 15%。首套最高贷款额度从 160 万元提高至 184 万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从 192 万元提高至 216 万元；二套最高贷款额度从 130 万元提高至 149.5 万元。二是支持提取住房公积金支付购房首付款。对缴存人购买我市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。三是支持住房公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

关于住房公积金贷款和提取业务的具体办理方式及材料，可查询上海住房公积金官网或拨打住房公积金热线“12329”具体咨询。

三、优化商贷利率

为减轻居民购房利息负担，《通知》明确优化个人住房信贷政策。银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

关于住房贷款相关业务，可向经办银行具体咨询。

四、房产税政策

为衔接优化住房限购政策，《通知》规定对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均 60 平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此 2025 年 1 月 1 日起符合条件的购房者可享受本条政策。

关于完善个人房产税政策的具体操作规定由市财税部门另行制定，相关业务可拨打税务咨询热线“12366”具体咨询。

限购政策

崇明区

根据上海 8 月 26 日最新楼市政策，在崇明区购房参考外环外购房政策。只需在购房网签合同前 1 个月满足连续 15 个月累计 12 个月的上海的社会保险或者个人所得税即可购买崇明区住房，无需单独在崇明缴纳社保或者个税或者在崇明工作。备注公司购买住房满 5 年后方可出售，境外注册的公司在沪不能购买商品房。

特殊人群

（满足条件限购 1 套）

上海在读博士

①非沪籍人口因就学迁入学校集体户口

②学校证明

③名下在沪无住房且为在沪在读博士

上海在读博士后

①持”100“段户口卡（或户籍证明）

②加盖设站单位公章的《博士后研究人员进站备案证明》

驻沪现役军官

原籍非上海户籍，单身或已婚，凭军官证（士官证）及驻沪部队证明。

房产赠与政策

①2021 年 7 月 24 日起名下房产赠予他人的，受赠人须有购房资格(遗赠除外)；

②2024 年 5 月 27 日起名下房产已赠予他人的，不计入赠与人名下；

③有抚养权的父母可以将房产赠与未成年孩子，且不需要审核购房资格。

家庭名下住房

家庭名下已拥有住房套数指家庭成员名下独自拥有或与他人共有的成套住房的套数。

1、居民家庭已拥有住房，具体包括:

①已经取得不动产权证书的住房

②已完成网上签约但尚未取得不动产权证书的住房

③已获得认购入围资格的新建商品住房(若未实际购买，则撤销后可剔除)

2、在限购政策实施之日(2011 年 1 月 31 日)前(简称限购前)

上海户籍买方家庭夫妻双方各自和父母共有 2 套住房(≤2 套)提供亲属关系证明，可不计入住房套数； 上海户籍买方未成年时与父母共有 2 套住房(<2 套)，提供亲属关系证明，可不计入住房套数；

3、认定住房套数时，“认房”是指本市住房，非本市住房不包括在内；

4、非居住用不计入住房套数，例如写字楼、商业、办公、厂房、车位、配套公用基础设施建筑、仓储等；

5、2025 年 8 月 26 日起，限购政策不再计算外环外的住房套数，只计算外环内的住房套数，但计算税费时仍需合并计算。

新婚姻法

1、2025 年 2 月 1 日新婚姻法规定，无论婚前婚后购买，只要没有出资，即使房产证上加了名字，离婚时也不会分到房产。

2、如果房产是由父母出资，无论是否加名字，都属于个人财产。

贷款政策

首付比例

商业贷款首套二套首付比例暂未调整，首套首付 15%，二套首付 25%，二套购买五大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、临港新片区）及金山、宝山首付比例 20%。

纯公积金贷款首套住房最低首付比例为 20%，二套住房为 25%，五大新城及金山、宝山为 20%。

根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房。

商贷年限

①房龄

一般要求房龄在 40 年内。

最长贷款年限计算公式：贷款年限 + 房龄 ≤ 70 年；

②主贷人年龄

一般可至男性 65 周岁，女性 60 周岁（2024 年 3 月 1 日起执行的退休年龄）。

最长贷款年限计算公式：贷款年限 + 主贷人年龄 ≤ 70 年。

③房屋类型

住宅最长不超过 30 年。

非住宅（如写字楼、商铺等）最长不超过 10 年。

绿色建筑

绿色建筑（Green Building）是指在建筑的全寿命周期内（包括设计、施工、运行直至最终拆除），能最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，实现与自然和谐共生的建筑。

它不仅关注建筑本身的环保和节能，更注重为使用者提供健康舒适的生活环境，追求人、建筑与自然的和谐共生。

等级划分

中国的绿色建筑有一套明确的评价标准（《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2019），并根据综合评价结果划分为四个等级：

等级评分要求说明基本级满足所有控制项要求是绿色建筑的基本要求，不评分一星级评分≥60 分入门级的绿色建筑，满足一定的节能环保要求二星级评分≥70 分中等水平的绿色建筑，在资源节约和环境保护方面有较好表现三星级评分≥85 分最高级别的绿色建筑，在节能、环保、健康等方面表现优异，代表行业的领先水平

公积金套数认定

1、缴存职工家庭名下在本市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房贷款。符合本市住房公积金共有产权保障住房贷款条件的，认定为首套住房贷款。

2、缴存职工家庭名下在本市已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房贷款。

申请条件

①在本市缴纳公积金的在职职工(退休、离职的都不可以)；

②在办理贷款前，已连续缴存住房公积金不少于 6 个月且公积金状态当前显示正常，公积余当前无提取业务在用；

③在办理贷款前，夫妻双方都无已在受理中的住房公积金贷款或还款；

④购买的住房须为公寓、新工房等居住性质(非居住类住房不能使用公积金贷款)。

借款申请人家庭或共同借款申请人存在下列情形之一的，不予贷款:

①在全国存在未结清的住房公积金个人住房贷款；

②在全国有两次及以上的住房公积金个人住房贷款记录；停止向购买第二套非改善型住房，第三套及以上住房的借款申请人家庭发放贷款。

公积金贷款年限

一手住房

公积金贷款期限不超过 30 年。

二手住房

如果所购住房房龄在 20 年以下，公积金贷款期限不超过 30 年；

如果所购住房房龄在 20 年（含）至 35 年之间，公积金贷款期限不超过 50 年与房龄之差；

如果所购住房房龄在 35 年（含）以上，公积金贷款期限不超过 15 年。

税费政策

个税特殊情况

备注：利润包含购入的合同价格+购入所缴纳的契税+本次出售的增值税及其附加税+装修费用(≤购入的房屋合同价格的 10%)+购房按揭贷款利息。

①免征的情况

(1)继承土地、房屋权属，免征个人所得税

(2)夫妻更名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税

(3)直系亲属间赠与(不包含取得新产证以后再出售的情况)，免征个人所得税

②直系、非直系亲属间继承/赠与房屋后再出售房屋的个税计算

卖方通过继承或赠与获得房再出售的，若不符合个人所得税免征条件(满五年唯一)，只能按照 20% 税率缴纳个人所得税，不能按照全额 x1% 或 2% 计算个人所得税。

退税政策

自 2022 年 10 月 1 日 至 2025 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内(按天计算)在市场重新购买住房的纳税人(必须先卖出后买入)，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

契税减免情形

①法定继承人(包括配偶、子女、父母)继承土地、房屋权属，免征契税；

注:免征仅限第一顺位继承人继承土地、房屋权属，存在第一顺位继承人的情况下，第二顺位继承人继承不免征

②夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税；

③出售房改房(售后公房、房改售房、已购公房)前后 1 年内(以网签合同日期为准)，出售人家庭、父母或成年子女购房，可申请契税减免；

计算:新购入住房需要缴纳的契税=(新购入住房的税务核定价-出售住房时的发票价格-新购入住房增值税)x 新入住房应缴纳的契税税率

(若购房的税务核定价低于售房的发票价格，则购房的契税全免)

④上海市拆迁居民用拆迁补偿款新购房屋享受减免契税的优惠(拆迁人的直系亲属均可使用)，新购入住房的网签日期需在动迁协议签订日期之后。

计算:新购入住房需要缴纳的契税=(新购入住房网签价-拆迁补偿价格-新购入住房增值税)x 新购入住房契税税率

(若新购入住房网签价低于拆迁补偿价格，则契税全免，差额部分可以继续使用)

公司购/售房

公司购房需缴纳税费：

契税、印花税

无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅，只要以公司名义购房，均需按房款 3% 缴纳契税，不享受税率减半的优惠； 另外还需缴纳 0.05% 的印花税。

房产税

根据 1986 年 10 月开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》，公司名下的房产，每年需缴纳房产税:每年房产原值×70%×1.2%。

在具体操作过程中，不同地区对不同性质企业 (如高新企业、 扶贫单位等)可能会有三年内免征房产税优惠。

土地使用税

同时，还需要按照“建筑面积×30 元/年/平方米”征收土地使用税。

如房产税、土地使用税未按时缴纳，需要按每日万分之五缴纳带纳金。

公司售房需缴纳税费

增值税及附加

按(不含税收入-不含税购置原价)×5.6% 征收

土地增值税

根据 1993 年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 第七条规定:土地增值税实行四级超率累进税率

1、增值额未超过扣除项目金额 50% 的部分，税率为 30%。

2、增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100 % 的部分，税率为 40%。

3、增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200% 的部分，税率为 50%。

4、增值额超过扣除项目金额 200% 的部分，税率为 60%。

印花税

按成交价格×0.05% 征收。

企业所得税

目前一般按转让房产所得的净利润×25% 征收。企业所得税一般按季预缴，年终汇算清缴。

房产税相关

1、税率：

新购房单价≤94446 元/平方米，税率为 0.4%。

新购房单价>94446 元/平方米，税率为 0.6%。

2、计算方式：

新购且属于第二套及以上住房，人均 60 平方米建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。

本年度应缴房产税 = 按人均建筑面积 60 平方米计算超出部分面积 × 新购房单价 × 70% × 税率(0.4% 或 0.6%)。

应税面积 = 家庭住房总面积 - 免税面积（人均 60㎡ × 家庭成员数）

新购住房单价：指应税住房的市场交易价格。

70%：试点初期暂按应税住房市场交易价格的 70% 计算缴纳。

3、缴税截止时间：

每年的 12 月 31 日前，纳税人应凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当年度应纳税款。逾期缴纳将从次年 1 月 1 日起按日加收万分之五的滞纳金。

4、缴纳渠道：

①登录付费通网站（http://www.shfft.com）或使用其 APP、微信公众号。

②登录上海市电子税务局网站（HTTPS://etax.shanghai.chinatax.gov.cn）。

③前往上海银行、上海农村商业银行、中国邮政储蓄银行等在沪网点。

④到应税住房所在区的房地产交易中心税务窗口办理。

5、减免条件

①本市居民家庭第二套及以上住房：

如果家庭全部住房面积（包括新购住房和原有住房）人均不超过 60 平方米，新购的住房可以免征房产税。超过 60 平方米的部分，需要按照房产税规定缴纳税款。

②新购住房一年内出售原有唯一住房：

如果居民家庭在新购一套住房后的一年内出售了原有的唯一住房，那么新购的住房可以退还已缴纳的房产税。

③首次购房且为家庭唯一住房：

对于成年子女首次购买住房，如果该住房是家庭唯一住房，可以免征房产税。

④高层次人才和紧缺人才：

持有上海市居住证并在本市工作生活的高层次人才和紧缺人才，在新购住房且该住房是家庭唯一住房的情况下，可以免征房产税。

⑤居住证持有年限：

持有上海市居住证满 3 年的购房人，在新购住房且该住房是家庭唯一住房的情况下，可以免征房产税。

⑥非沪籍家庭与沪籍家庭享同等待遇：

符合条件（持有本市长期居住证满 3 年）的非本市户籍居民家庭，购买首套住房免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，同样享受人均 60 平方米的免税面积扣除。

⑦境外人士：

减免房产税仍按原政策执行，每年全额（按产证面积）缴纳房产税，直到房产卖掉为止。