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华润越秀新杨思地块：两大头部企业的重仓之地，造就双地王格局

2月20日，上海2025年首批出让的四宗住宅用地进入现场竞价环节。其中，浦东新区Z000602单元20Ea-01地块备受关注，经过76轮竞价，最终被华润&越秀联合体以50.9013亿元竞得，溢价率33.38%，折合楼板价74695元/㎡。该地块的装修标准要求不低于3000元/㎡。

此次竞拍吸引了包括中海、建发、保利发展、浦发、招商蛇口等在内的六家竞买人，竞争十分激烈。地块位于新杨思板块，东至经二路，南至纬一路，西至经一路，北至20Ea-02地块，出让面积27258.08平方米，容积率2.5。

地块基础信息

公共交通：距轨道交通 6/13号线东明路站1公里周边有超 10 条公交线路。

道路交通：杨高南路、杨思路、东明路

大型公共空间：中汾泾城市绿地、上南公园、云台路绿地川杨河休闲绿地

基础教育：上海市杨思中学、新世界实验小学

医疗卫生：上海杨思医院、上海明珠医院

大型商业：浦东三林亿丰时代广场

*示意图

浦东发展第一梯队

交通规划的指向就在新杨思

新杨思是浦东热度最高的板块之一，甚至超过了陆家嘴和前滩。很多人认为，新杨思是继2000年代的联洋碧云、2010年代的森兰御桥、2020年代的唐镇前滩之后，下一个崛起的区域。

新杨思的基本面非常出色。交通是区域发展的关键，而新杨思的交通规划尤为亮眼。目前，上海南北向快速路稀缺，仅有嘉闵高架、南北高架、杨高南路快速路和罗山高架四条，其中直达市区的仅有南北高架，通勤压力巨大。

为解决这一问题，2022年10月上海官宣了《南北通道工程专项规划》，这可能是近十年上海能级最高的快速路工程。

*网络截图

该快速路起始于新杨思，连接世纪大道、陆家嘴、北外滩等重要节点，被誉为“第二条南北高架”。它将从根本上解决浦东居民的通勤痛点，未来去陆家嘴、世纪大道无需绕行，去浦西也不必挤南北高架。

随着南北通道的推进，沿线新房项目都将受益，而新杨思作为起点，无疑是最大的赢家。

华润越秀重仓新杨思

“双地王”格局来势汹汹

2月20日，华润和越秀再度联手，以7.47万元/㎡的楼板价竞得浦东新杨思地块，较其隔壁由华润、越秀及中能建共同拿下的地王项目翡云悦府上涨约270元/㎡，形成了“双地王”的格局。与此同时，周边在售的上园项目也表现强劲，在售批次为收官44套房源。值得注意的是，翡云悦府的展厅已经开放，预计将于上半年正式入市。

*示意图

中环价格洼地

在售楼盘都值得入手

根据目前的市场情况和地价走势，新杨思未来房价达到11万-12万元/㎡是大概率事件。从区域对比来看，2025年上海中环沿线房价整体呈上涨趋势，大宁虽有16万元/㎡的放风价，但预计最终成交价仍会在15万元/㎡以内。其他中环区域如长宁中环单价约13万元/㎡，徐汇龙华单价约18万元/㎡，杨浦定海单价约13万元/㎡。相比之下，新杨思12万元/㎡的单价并不算高，甚至更具性价比。

新杨思上园

项目位于上海浦东内中环，是浦发集团打造的低密住宅项目，容积率仅1.7。项目总建面约24万平方米，规划有小高层和洋房，户型面积段为104-208㎡。社区内打造一轴三带多园的景观布局，配备下沉庭院、中央水景和立体花园。周边交通便利，紧邻6号线高青路站和东明路站，未来还将接入26号线。区域内规划有24班幼儿园和九年一贯制学校，教育资源丰富。新杨思上园凭借低密设计、优质户型和丰富配套，成为浦东内中环的优质居住选择。

翡雲悦府

项目位于上海浦东新杨思板块，由华润、中能建和越秀联合打造，是区域内高端住宅标杆。项目总建面约16.5万平方米，容积率仅2.0，规划9栋13-17层小高层住宅和12栋4层叠墅。户型面积段为120-140㎡小高层和170-200㎡叠墅，设计注重空间感与舒适度。项目采用高低配布局，打造低密社区，配备下沉式会所和架空层，装修标准约5000元/㎡。周边交通便利，临近地铁6号线和13号线东明路站，区域内规划有学校和商业配套。翡雲悦府以优越的地理位置、高品质设计和低密规划，成为浦东内中环的优质居住选择。

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