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最近消息！18号线通南路站纯新盘：金茂+招商淞南项目——【江湾金茂府】两开两售罄，三期加推在即，实景样板间持续开放中！

从武汉东湖金茂府的粼粼波光，到成都武侯金茂府的竹林叠影。金茂以长江为脉，将上海的江涛在下游合掌，终于在此合卷成一部【江湾金茂府】！

三十年，金茂以孤注一掷的挚爱，与上海共谋一场宏大的浪漫

地标即隽永，心跳即共鸣！

江湾盛世，著写熠熠的府门

惟有金茂府 超越金茂府！！！

约60m尺度奢阔归家门庭，约1800㎡下沉式庭院会所，约2000㎡超级架空花园。

项目三期即将加推建面约114-126-144m²3-4房，

装标3000元/m²

前期均价71500元/m²

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户型图赏鉴

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解构江湾金茂府样板间：藏在细节里的「高级感密码」

先说样板房，还是那个词“高级感”扑面而来，就如现场一位客户所言：“区域最好的房子就该这样，面子里子都有！”

01、高定一体化设计！

不同于市面上门是门，框是框，墙是墙，看房时“五颜六色”。江湾金茂府室内采用一体化设计语言，实现空间、色彩与材质的协调统一。

项目墙面铺设大量木饰面，相比墙布，更具质感更温馨。同时为了保持室内色调的统一，建面126㎡内嵌式冰箱的面板也采用木饰面。

建面约126㎡样板间实景图，以实际交付为准

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户内门更是暗藏玄机，通过巧妙的材质衔接与色彩过渡，门框、墙面与门扉浑然一体，化作 “隐形门” 。

甚至连一盏小小的夜灯，都以嵌入式设计融入墙面，与整体色调完美呼应。

建面约114㎡样板间实景图，以实际交付为准

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一体化设计语言下，消除了户内五颜六色的拼凑割裂感，优化了空间整体性和一致性，带来高级的艺术品位。

02、高定奢艺弧线，让空间化身艺术空间！

样板间不是传统“金碧辉煌”的，而是真正用艺术品味去打造。

比如弧线，是建筑语言中极具表现力的元素，在室内贯穿始终。

客厅吊顶一眼匠心，多层次处理，辅以弧形工艺，非常优雅。

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转角处，大量弧线造型取代冰冷的直角，不仅以柔和的轮廓减少磕碰隐患，更为空间注入优雅与流动的气息。

甚至连主卧内卫生间墙面都做了弧线收边。

地面通铺的大面积地砖，在弧线元素呼应下，延伸出很强的开阔感。

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03、真正的高级感，永远藏在肉眼可见的细节里！

有一些细节有必要和大家分享：

项目墙面木饰面刻意设计上下纹理差异，并镶嵌金属线条，在视觉碰撞中营造立体层次。

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入户玄关柜与卫生间抽屉，采用 “编织纹理” 皮革包裹，指尖触碰到的不仅是材质，更是高定生活的仪式感。

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主卧背景墙内嵌金属线条，既是点睛装饰，又巧妙拉伸空间纵深感。

值得一提的是收纳，客厅收纳柜交付，你可以做酒柜，现场一位客户提醒了我，金茂府的恒温系统能够精准控制温度，适合珍藏酒类。主卫马桶后的置物空间也是交付标准。

04、对标10w+的精装标准！

项目专门定制「金大高档入户门」，颜值高、质感厚重，这样的门一般只在10w+楼盘中才有配备。

门锁配置同样尽显匠心，搭载飞利浦智能门锁系统，不仅有指纹、密码功能，还支持人脸识别解锁，双摄像头模拟人眼成像。

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在使用频次超高的厨房和卫生间，妥妥超配。

厨房全超一线高端品牌，博世燃气灶、油烟机、洗碗机三件套；摩恩水槽、抽拉式水龙头。

colmo内嵌式冰箱也是交付标准。

建面约114㎡样板间实景图，以实际交付为准

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杜拉维特的台盆、壁挂智能马桶，高仪的龙头、淋浴花洒在江湾金茂府卫生间聚首，700万+级很少有这样的配置。

主卫还定制女主人超爱的美妆冰箱、魔镜等专属配置，贴心满满。

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此外，金茂府首创“8维70项”精装细节，全屋保姆式暖心设计，不赘述了，说太多不如亲自体验。

土拍回顾及规划

2024年12月30日，上海开启八批次土拍。宝山淞南K1-11地块经过激烈竞争，最终由金茂&招商竞得，成交总价43.07亿，溢价率16.03%。

根据设计方案显示，项目拟建11栋12-18层可售住宅，总户数876户，可售住宅约807套；另需建设1栋保障性住宅房，靠近长江南路一侧规划有酒店、商业、菜场、社区食堂等业态。

地块中小套比例不低于50%，装修标准（集采价）不低于3000元/㎡。

联袂GOA、CCD、上景设计等全球顶尖团队，以上海首个TOD金茂府3.0姿态延续金茂府系“科技+自然”的基因，立下府系3.0【一核、五美、两配套、两服务】的迭新范本，雕琢更领先的生活方式与全球生活视野。

项目摒弃传统塔冠的繁复装饰，采用天际塔冠造型，以弧美轮廓与金属铝板，在光影变幻间展现低调而奢华的质感，赋予金茂府“江湾之冠”的迭新与引领。

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在建筑立面上，通透玻璃幕墙叠加铝板，缔就钻感镜幕墙，「江湾之钻」钻感面屏+大窗墙比，地标艺术美学，境启全新奢宅风尚。

营造约60m尺度奢阔归家门庭，通过奢石、铝板、水景、弧线等精妙组合，成就江湾显赫的府邸门面，礼遇每一次的世界归来。

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还打造了约1800㎡下沉式庭院会所，茶室、私宴厅、行政酒廊、恒温泳池、健身房、瑜伽空间、会客厅、儿童游乐等八大功能；还有约2000㎡超级架空花园，打造多样化主题；业主归家即度假，满足高端客户的各类活动需求。

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另外，金茂还将五星级酒店管理经验运用到住宅中，提供酒店式服务；嫁接金享俱乐部服务，打造业主至尊交际金圈。

五衡科技，为健康保驾护航

在科技住宅领域，金茂一直承担着领军者的角色：一直被模仿，从未被超越。

作为金茂府系3.0迭新作品，江湾金茂府将金茂引以为傲「12大绿金科技」进一步优化，带来“衡温、衡湿、衡氧、衡洁、衡静”的五衡科技系统；

告别空间潮湿、空气流通不畅、邻居噪音干扰等痛点，全覆盖科技系统则完美解决苦恼，实现稳定、恒久的健康生活享受。

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生活配套

交通方面：项目距离地铁3号线长江南路站约1.3公里， 距离18号线通南路站（在建）不足百米。

自驾上， 逸仙路高架：12分钟可以快速直达，15分钟可达南北高架，内环高架，中环高架，30分钟可抵达各个核心城区。

商业方面：一街之隔商业配套：939红街坊（麦当劳，必胜客，达美乐）、祥腾生活广场（屈臣氏，ktv等）。

20分钟车行国际商业配套：宝山万达、杨浦五角场、长江国际生活广场、悠方购物中心、大宁商圈、虹口龙之梦。

教育方面：有上海长江第二中学、上海市宝山区淞南第二小学等；

医疗方面：有宝山区淞南镇社区卫生服务中心、上海市第二康复医院、上海大学附属仁和医院、同济大学附属上海第四人民医院、复旦大学附属中山医院等医疗资源，为您及家人的健康保驾护航。

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【上海宝山区江湾·金茂府】

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手握房产证却征信不佳？贷款并非 “死路一条”，这些路径可尝试

在现代经济生活中，贷款早已成为人们实现购房、创业扩张或应急资金周转的关键工具。而个人征信，作为金融机构评判借款人信用的 “经济身份证”，直接决定了贷款审批的难易程度 —— 征信优良者往往能轻松获得低息贷款，征信有瑕疵者则常面临审批受阻的困境。不过，对于名下持有房产证却征信不佳的群体而言，是否就意味着彻底与贷款绝缘？本文将从征信影响、房产价值、贷款渠道及风险防控等维度，拆解此类人群的贷款可能性。

一、征信：贷款审批的 “信用标尺”，而非 “唯一死线”

征信记录的核心作用，是帮助金融机构判断借款人的还款意愿与潜在风险。它不仅包含贷款、信用卡的逾期记录，还涵盖负债比例、征信查询频率等关键信息，这些数据共同构成了金融机构审批的 “信用标尺”。

1. 不良征信的常见情形与审批影响

并非所有征信问题都会直接导致拒贷，不同 “瑕疵程度” 的影响差异显著：

· 严重逾期：业内常说的 “连三累六”（连续 3 个月未还款、累计逾期达 6 次），是传统商业银行的核心拒贷红线，这类记录通常意味着借款人还款意愿薄弱，风险较高；

· 轻微逾期：如信用卡小额短期逾期（金额低于 1000 元、逾期天数不超过 30 天），或因系统故障、遗忘导致的非恶意逾期，若能提供合理证明，部分机构会酌情放宽要求；

· 高负债与频繁查询：当个人负债比例（总负债 / 月收入）超过 50%，或 1 个月内征信查询次数超过 5 次，金融机构会怀疑借款人资金链紧张，可能压缩贷款额度或提高利率。

2. 征信的 “弹性空间”：风险与补偿的平衡

金融机构的审批逻辑并非 “唯征信论”，而是会结合借款人的 “风险补偿能力” 综合判断。例如，若借款人能提供稳定的收入流水、额外资产证明（如车辆、存款），或像房产证这样的高价值抵押物，就能在一定程度上抵消征信瑕疵带来的负面影响 —— 这也是 “有房产证” 群体的核心优势所在。

二、房产证：贷款申请的 “硬通货”，抵押物的核心价值

房产证（《房屋所有权证》）不仅是房屋产权的合法凭证，更是贷款申请中 “最有力的抵押物”。其核心价值在于稳定性与变现能力，能为金融机构提供明确的风险兜底，从而降低对借款人征信的 “严苛要求”。

1. 银行对抵押房产的核心评估维度

金融机构接受房产抵押时，会通过专业评估确定其 “可贷价值”，核心评估标准包括：

· 市场估值与抵押率：通常按房产市场估值的 60%-75% 确定可贷额度（即 “抵押率”），例如市值 300 万元的住宅，可贷额度约 180 万 - 225 万元；核心城市核心地段（如北上广深主城区）的房产，抵押率可能提升至 75%，偏远地区或非住宅类房产则可能低至 50%；

· 房屋性质与房龄：住宅类房产因受众广、变现快，更受银行青睐；商业用房（如商铺、写字楼）因流通性差，审批政策更严格。房龄方面，银行通常要求不超过 15 年，房龄超 20 年的房产可能直接被拒，因老旧房产存在估值贬值、变现困难等问题；

· 产权清晰度：必须确保房产无产权纠纷（如共有权人未同意、存在查封或抵押记录），否则无法作为有效抵押物。

2. 房产证的 “加分项”：降低风险，提升审批概率

对于征信不佳的借款人，房产证的作用相当于 “风险缓冲垫”。例如，某国有银行 2025 年针对一线城市核心学区房的政策显示：即使借款人存在 2 次信用卡逾期记录，只要房产估值达标、产权清晰，仍可获批贷款，且抵押率比普通房产高 5 个百分点 —— 这正是 “抵押物价值覆盖风险” 的典型体现。

三、有房产证 + 征信不佳：贷款可行吗？案例与逻辑拆解

答案是可行，但需选对渠道与策略。金融机构的风控模型中，“抵押物价值与贷款金额的比率（LTV）” 是核心权重，只要房产价值足以覆盖贷款本息，征信瑕疵就有协商空间。

1. 银行审批的 “风险权衡” 逻辑

银行在面对 “征信瑕疵 + 房产抵押” 的申请时，会优先计算 “最坏情况”：若借款人逾期，拍卖房产能否收回贷款？若答案是肯定的，审批通过率便会显著提升。例如：

· 若借款人征信有 3 次短期逾期，但抵押房产为市值 800 万元的主城区住宅，可贷额度设定为 500 万元（抵押率 62.5%），即使借款人逾期，银行拍卖房产后仍能轻松收回资金，这类申请通常会被通过。

2. 实际案例：征信瑕疵≠贷款无望

某股份制银行曾处理过一起案例：借款人张先生因疫情期间收入中断，导致信用卡出现 3 次逾期（最长逾期 25 天），征信评分低于银行常规准入标准。但张先生名下持有一套市值 900 万元的学区房，产权清晰且无其他抵押。银行经评估后认为：房产拍卖价值足以覆盖贷款本息，且张先生当前月收入（5 万元）能覆盖月供（1.8 万元）的 2.8 倍，最终批准了 550 万元的经营贷申请，利率仅较 LPR 上浮 12 个基点 —— 这一案例充分说明，房产证可成为征信不佳者的 “贷款突破口”。

四、贷款渠道与实操策略：选对路径，提高通过率

有房产证但征信不佳的借款人，需根据自身情况选择合适的贷款渠道，同时做好材料准备，才能提升审批成功率。

1. 银行渠道：不同银行的政策差异与申请技巧

银行对征信的宽容度与自身定位相关，需 “对症下药”：

银行类型

征信要求

政策特点

适用场景

国有大行（工行、建行等）

较严格，通常拒绝 “连三累六”

抵押率稳定（住宅 60%-70%），利率低，但审批周期长（10-15 个工作日）

征信瑕疵较轻微（如 1-2 次短期逾期）、需长期低息贷款的借款人

股份制银行（招行、浦发等）

中等，可接受 “非恶意逾期”

政策灵活，可协商抵押率，若提供逾期证明（如疫情失业证明），通过率较高

有非恶意逾期记录、能提供还款能力证明的借款人

地方性银行 / 农商行

较宽松，部分可接受 “累计逾期 8 次以内”

审批快（7-10 个工作日），但利率较高（通常上浮 10%-20%）

征信瑕疵较明显、需快速获贷的借款人

申请材料与流程要点

· 核心材料：房产证原件及近 3 年产权证明（避免 “产权刚过户” 的情况，部分银行要求产权持有满 6 个月）、征信报告（需自行提前查询，标注逾期原因）；

· 辅助材料：近 6 个月银行流水（月均进账需覆盖月供 2 倍以上）、社保 / 个税缴纳记录（证明当前工作稳定）、额外资产证明（车辆、理财产品等，增强还款能力说服力）；

· 关键技巧：填写《抵押贷款申请表》时，需在 “特殊说明栏” 详细说明逾期原因，避免笼统表述 “忘记还款”，而应写 “2022 年 3 月因疫情失业，导致信用卡逾期，后续已全额还清，当前收入稳定”，并附上相关证明（如失业证、还款凭证）。

2. 非银行金融机构：短期周转的 “备选方案”

若银行审批受阻，非银行金融机构（如小额贷款公司、信托公司）可作为补充，但需注意风险：

· 特点：对征信要求低（部分不查征信，仅看房产价值），审批快（3-5 个工作日），但利率高（年化 8%-15%），且可能收取 “评估费”“手续费” 等附加费用；

· 适用场景：短期资金周转（如 1-3 年）、银行审批被拒但急需资金的情况，例如个体工商户需紧急补货，可短期使用此类贷款，待征信改善后再置换为银行低息贷款；

· 注意事项：需确认机构是否具备 “放贷资质”（登录 “国家企业信用信息公示系统” 查询），避免选择 “高利贷” 或 “套路贷” 机构。

3. 担保贷款模式：借助第三方增信，降低审批门槛

若自身征信问题较突出，可通过担保公司介入，提升贷款通过率：

· 操作流程：借款人与担保公司签订协议，支付房产评估值 1.5% 左右的担保费；担保公司向银行出具《连带责任保证函》（若借款人逾期，担保公司需代偿）；银行基于担保函降低风险顾虑，放宽征信要求；

· 优势：不仅能提高审批通过率，还可降低利率。例如，某上市担保公司数据显示，无担保时，征信瑕疵者的贷款利率可能上浮 35%，通过担保后，利率可降至 LPR+18 个基点；

· 注意事项：选择有资质的担保公司（需在当地金融监管部门备案），避免支付 “前期费用”（正规担保公司仅在贷款获批后收取担保费）。

五、风险警示与防范：避免踩坑，保障资金安全

有房产证的借款人虽有抵押物优势，但仍需警惕贷款过程中的潜在风险，避免因疏忽导致资产损失。

1. 三大常见风险需警惕

· 过桥贷嵌套风险：部分借款人需先结清原房贷解押房产，再重新办理抵押贷款，此时若通过民间机构借 “过桥资金”，可能面临 “审批延迟导致过桥逾期” 的问题。例如，某借款人借过桥资金 100 万元，约定日息 0.3%，因银行审批延迟 10 天，额外产生 3 万元罚息，最终无力承担导致房产被查封；

· 虚假评估骗贷风险：部分中介为帮借款人提高贷款额度，伪造房产评估报告（如将市值 500 万的房产虚估为 800 万），此类行为属于骗贷，一旦被发现，借款人需承担法律责任（如 2022 年长三角某中介伪造评估报告骗贷 1.2 亿元，中介及借款人均被判刑）；

· 隐性费用条款风险：部分机构在合同中暗藏 “账户管理费”（按贷款金额 0.5%/ 年收取）、“提前还款违约金”（相当于 6 个月利息），借款人若未仔细核对，后续可能额外增加数万元成本。

2. 风险防范措施

· 验证机构资质：选择银行或备案的非银行金融机构，登录 “中国银保监会” 官网查询机构是否纳入监管，避免选择 “无牌照” 机构；

· 监管资金流向：要求贷款银行签订《资金受托支付协议》，明确资金用途（如 “用于经营周转”），并保留资金使用凭证（如进货合同、转账记录），防止资金被挪用；

· 复核合同关键条款：重点核对 “利率计算方式”（是固定利率还是浮动利率）、“逾期罚息标准”、“提前还款条件”，建议携带合同咨询律师或有贷款经验的人士，确认无隐藏条款后再签字。

六、结论与建议：有房产证是优势，长期改善征信是根本

综上，有房产证但征信不佳的群体，并非 “贷款无路可走”—— 房产证作为高价值抵押物，能为贷款申请提供有力支撑，银行、非银行金融机构及担保模式均有可行路径。但需注意：

· 理性选择渠道：若需低息长期贷款，优先尝试股份制银行或地方性银行；若需快速周转，可短期选择合规非银行机构，但需控制成本；

· 重视材料准备：详细说明逾期原因、提供充足的还款能力证明，是提升审批通过率的关键；

· 长期改善征信：贷款获批后，需按时还款，逐步降低负债比例（控制在 50% 以下），避免频繁查询征信，待征信改善后，可申请置换为更低息的贷款；

· 警惕风险陷阱：拒绝 “虚假评估”“高息过桥贷”，仔细核对合同条款，保障自身资产安全。

最终，“有房产证” 是贷款的 “加分项”，但并非 “万能钥匙”；征信不佳虽会增加难度，但通过合理规划与风险控制，仍能实现贷款目标