招商时代潮派官方售楼处电话→招商时代潮派|售楼中心电话→2025招商时代潮派楼盘百科→楼盘网站→楼盘测评→售楼中心电话→楼盘百科→电话→楼盘详情
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资料提前备好：购房所需的政策解读、楼盘备案信息、付款方案等资料，顾问会提前整理，您到场就能直接查看、提问，决策更高效。
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9号线泗泾站新一代超级TOD
与地铁商场近乎0距离，还有高配装标
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上海松江【招商时代潮派】
售楼处电话☎：400-9016-520【售楼处预约热线】（一对一热情服务）
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高含金量的轨交盘，能够轻松步行进站。
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招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520，9号线泗泾站地铁上盖，步行进站后9站直达徐家汇，约50万方的TOD，自带约18.5万方的花园城商业，周边还有九年一贯制学校+高端医学中心重磅加持……招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
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01✅招商时代潮派售楼处电话：400-9016-520✅︎✅︎✅✅上海招商时代潮派营销中心热线400-9016-520（官方预约看房热线）
9号线约50万方TOD
步行进站，9站徐家汇
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520据克而瑞统计，在购房者置业时在配套指标方面更看重地铁，而在所有地铁房中，离地铁站更近的TOD楼盘无疑更受欢迎。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
据贝壳公开数据显示，TOD明显比同区域楼盘更受欢迎！
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520比如莘庄TODTOWN天荟，巅峰成交价突破13.1万/㎡，如今最新成交价依旧高达约12万/㎡，对比初始约7.1万/㎡新房均价，涨幅依旧高达约69.01%！招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520再如徐泾万科天空之城，巅峰成交价高达8.5万/㎡，如今最新成交价依旧直逼8万/㎡，即便如此对比初始约5.9万/㎡新房均价，涨幅依旧高达约35.6%！招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
示意图，数据来源于贝壳，时间2025年5月
招商时代潮派售楼处电话：400-9016-520【预约看房热线】招商时代潮派官方售楼处电话：4009016520【售楼处电话/地址】招商时代潮派售楼处电话：400-901-6520【开发商认证】招商时代潮派作为全泗泾乃至全松江目前唯一一个TOD新盘，无论是从稀缺性的角度来看，还是9号线TOD能级来看，都将会收获更多置业者的青睐。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520从泗泾站出发，3站七宝、6站漕河泾、9站徐家汇，能在短时间内便捷直达！招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520另外，从徐家汇开始，往后的嘉善路、马当路、打浦桥一直到浦东世纪大道，全是上海城心寸土寸金的繁华地段。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520换句话说，招商时代潮派凭借黄金9号线可迅捷通达沪上知名CBD群。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
招商时代潮派售楼处预约
电话：400-9016-520此外，机场联络线已经通车，泗泾站2站即可到中春路可换乘机场联络线，向北再坐1站就能到虹桥2号航站楼，向东也可以直达浦东机场。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
自带商业！TOD联动全维城市资源！
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520招商时代潮派由花园城系商业+滨水国际住区+舒适酒店+文化空间共同组成，总体量约50万方，将打造成为新一代城市TOD标杆。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520其中，包括了总体量约18.5万方的花园城商业，这个体量在整个9号线沿线都称得上是佼佼者。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520在业态布局上未来即将创新打造“新风潮”（运动潮牌、国际快时尚、设计师品牌等）、“新乐潮”（新兴娱乐、沉浸体验等）、“新夜潮”（酒馆清吧等）、“新文潮”（文创空间等）四大主题，并且星聚会ktv、盒马鲜生、星轶影院等商家已陆续签约入驻。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
招商时代潮派售楼处电话：400-9016-520【预约看房热线】招商时代潮派官方售楼处电话：4009016520【售楼处电话/地址】招商时代潮派售楼处电话：400-901-6520【开发商认证】除了招商花园城之外，项目周边还拥有三湘商业广场、大橘印象荟商业广场两大商业综合体，还有年轻人聚集地泗泾夜市。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520直线距离约3km范围坐拥奥特莱斯、合生新天地店、山姆会员店等大型商业配套。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520医疗方面，在招商花园城西侧就是泗泾医院+牙防所+国药康养照护中心，将和上海第九人民医院合作共建成高端医疗中心。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520教育方面，周边1.5公里内有松江四中、上师大附属实验学校、泗泾幼儿园、泗泾小学等名校，项目东侧还规划一所初中+高中的完中教育用地，步行即可到达。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
02
品质颜值双标杆
森系社区营造独特松弛感
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招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520在泗泾这样一个即有现有配套、又有未来预期的板块，对于人居当然也是极度苛刻的。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520招商时代潮派以国际酒店为灵感，打造平行世界的高品质生活方式。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
超高“颜值”，打造潮流地标
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520项目住宅整体立面风格以现代为主，使用框与线组合设计，搭配横向线条，巧妙提升了立面的层次感，转角处的弧形元素，也赋予了建筑更加灵动的感觉。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
效果示意图，不作为交付承诺，最终以实际建成为准
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520酒店式社区入口，设环岛落客区，高定入户大堂，设飘顶弧形雨棚，顶部采用香槟金色的斜角造型铝板，搭配手工打磨的星空顶及氛围灯，地面铺设仿石砖，墙面基调则借鉴了华尔道夫酒店的浅米黄色系大理石，并配以精致的礼仪灯设计。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
森屿度假式住区，营造独特松弛感
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520景观方面，整个社区景观结构通过精心规划的“一带一街一堂一核四园多户多庭”空间构架，使得自然与艺术完美融合。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
效果示意
图，不作为交付承诺，最终以实际建成为准
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520进入社区内部，每一处都是可停留的疗愈空间：主轴核心设置水吧会客厅；多座酒店式花园入户和多个宅间庭院，融入不同年龄段的健身设备，打造会客花园“芳瑶馥郁”、阅读空间“林屿花意”、森系空间“悦然氧吧。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
丰富业态，架空层构建社交空间
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520招商时代潮派｜东屿还在社区内部精心布局了多个架空层区域，为业主带来适合全龄段的社交空间，营造更加温馨和谐的生活氛围。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
效果示意图，不作为交付承诺，最终以实际建成为准
6站漕河泾9站徐家汇
9号线泗泾站450万级TOD大城
招商时代潮派｜东屿
建面约102-128㎡3-4房在售中
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2025 房产抵押全攻略：类型、申请条件、办理流程及常见问题解析
房产抵押作为一种灵活的融资方式，已成为企业经营、个人消费的重要资金来源。本文将从抵押类型、申请要求、办理流程、常见疑问四大维度，用通俗表述拆解核心信息，帮助读者快速掌握房产抵押关键知识，避开潜在误区。
一、房产抵押核心类型划分
（一）按贷款用途：经营贷 vs 消费贷
1.
抵押经营贷核心用途为企业经营活动（如资金周转、采购备货等），申请人需为公司法人或股东（需提供对应任职证明）。得益于政策扶持，这类贷款的利率优势显著，是目前市面上利率较低的贷款类型之一 —— 年利率通常在 2.5% 左右，额度上限高，能满足企业大额资金需求。
2.
3.
抵押消费贷主要用于个人日常消费（如装修、旅游、教育等），无需提供营业执照，适合上班族、不便持有公司的人群申请。利率相对较高，年利率约 3.8%，额度通常限定在 300 万元以内，更适配小额消费资金需求。
4.
（二）按抵押顺位：一次抵押 vs 二次抵押
1.
一次抵押指房产无其他抵押记录时办理的首次抵押，利率更低，可贷额度通常为房产评估值的 6-8 成，部分银行针对优质房产可提升至 9 成甚至超成。
2.
3.
二次抵押房产已办理一次抵押（如尚有按揭贷款未还清）时，再次办理的抵押业务。可贷额度计算公式为：房产评估值 ×60%-70% - 前一笔贷款剩余本金。示例：房屋评估值 1000 万元，已贷 500 万元未还清，二次抵押可贷额度约为 1000×0.7 - 500 = 200 万元。若想享受更低利率，可选择 “结清前贷 + 重新办理一次抵押”：虽需先还清原有贷款（可能产生垫资费用，通常为日息万六，全程约 15 个工作日），但利率更具优势，额度与二次抵押基本持平。注：按揭房需还款满 1 个月后，方可申请二次抵押。
4.
二、房产抵押申请核心要求
申请房产抵押需满足借款人、抵押物、公司（仅经营贷）三类条件，具体要求如下：
（一）借款人条件
1.年龄限制：主贷人年龄需在 18-65 周岁，部分银行可放宽至 70 周岁；抵押人（房产所有人）年龄通常为 18-80 周岁，借款人与抵押人可为同一人，也可由子女作为主贷人、父母房产作为抵押物（不受父母年龄限制）；若父母为借款人，需追加子女为担保人。
2.职业限制：房地产、金融、银行、证券行业从业者及公职人员，多数银行暂不接受其作为借款人。
3.征信要求：
·逾期记录：近 2 年内无连续 3 个月逾期、累计 6 个月逾期；
·查询次数：近 3 个月查询不超过 4 次，近半年不超过 6 次（部分银行政策宽松）；
·资产负债率：控制在房产总价的 75% 以内。征信查询渠道：
·线下：携带身份证至人民银行、指定合作银行网点，或通过柜台 / 自助查询机查询；
·线上：登录人民银行征信中心官网（https://ipcrs.pbccrc.org.cn/），注册后 24 小时内获取；或通过支持征信查询的银行 APP，填写资料后数小时内可下载（个人自主查询不计入机构查询次数，建议避免频繁查询）。
（二）抵押物条件
1.基础要求：房龄≤30 年（超 30 年仅有少数银行可受理），产权清晰可交易，住宅类房产面积≥50 平方米。
2.可抵押房产类型及成数：
·住宅：银行认可度最高，可贷成数 6-9 成（优质房产可超成）；
·别墅、公寓：可贷成数 5-7 成；
·经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼：可贷成数 5-6 成（经济适用房、人才房需赎回国家份额并满限售期）。
3.不可抵押房产：
·无房产证（如农村自建房、期房、小产权房）或产权不清晰的房产；
·房产证含未成年子女名字（极少数银行可办理，需剥离份额）；
·处于拆迁范围、属违章建筑 / 文物保护建筑，或被依法查封、扣押的房产；
·领证不满 6 个月的新房，或房龄超 30 年的老房（申请难度较高）；
·房产证含 65 岁以上老人名字（80 岁以内仍有少数银行可受理，可选范围极窄）。
（三）公司条件（仅经营贷需满足）
1.公司需成立满 1 年，申请人持有股权满 3-6 个月，部分银行接受新注册公司（建议提前 3-6 个月规划，以享受更优贷款条件）。
2.无需实际经营场景（银行下户核查时，提供合规办公场所拍照即可），但需提供营业执照、公司章程、上下游合同等基础材料。
三、房产抵押完整办理流程
1. 贷前规划：匹配银行与产品
明确自身资质（征信、房龄、资金需求）后，筛选适配的贷款产品，核心关注 4 点：
·利率：经营贷一次抵押 2.4%-3%，二次抵押 2.8%-3.5%；消费贷 3.8% 左右；
·额度：通常为房产评估值 60%-80%（1000 万以内易批，3000 万以上审批难度增加）；
·期限：以 3-10 年为主，部分银行可延长至 20 年（期限越短，总利息越低）；
·还款方式：先息后本（前期还款压力小）、等额本息 / 等额本金、随借随还（灵活性强）、气球贷（按需选择）；
·特殊需求：针对 “征信瑕疵、房龄老、新产证 / 新公司、无流水” 等情况，可选择对应专项产品。
2. 提交申请材料
·个人材料：身份证、户口本、结婚证（离异需提供离婚证 + 离婚协议）、近 1 年银行流水、房产证、资产证明；
·公司材料（经营贷）：营业执照正副本、公司章程、上下游购销合同、第三方受托支付合同、公司流水、开户信息。
3. 银行审批（7-20 个工作日）
银行重点审核：
·借款人：收入需单倍覆盖月供，征信无重大瑕疵；
·抵押物：评估值（受区域位置、面积、配套、装修影响）；
·公司（经营贷）：成立年限、流水、纳税情况（无实际经营不影响审批）。
4. 签订合同与抵押登记
·审批通过后，确认利率、额度、期限等条款，前往银行签订合同（已婚需配偶共同出面）：单次签约约 1 小时，需开立企业户的约 2 小时；
·前往房产交易中心办理抵押登记，需往返银行与交易中心 1-3 次（部分银行支持线上抵押，无需线下办理）。
5. 银行放款
完成抵押登记后，银行按合同约定放款，借款人按时偿还本息即可。
四、常见问题答疑
（一）哪些人群适合办理房产抵押？
1.企业主、个体工商户：用于经营周转，利率低、额度高，性价比突出；
2.高息贷款置换人群：早年按揭利率 4%-5% 的客户，置换后每年可节省 1 个点左右利息（500 万贷款 10 年可省 50 万）；
3.急需资金但不便卖房者：抵押放款周期 7-20 个工作日，远短于卖房周期（数月）；
4.多笔高息负债人群：整合信贷、网贷等小额高息债务，置换为单笔低息抵押贷，减轻月供压力；
5.全款买房后融资人群：全款购房后办理抵押，降低购房资金压力；
6.征信有瑕疵人群：抵押物可降低贷款风险，对征信轻微瑕疵（如查询多、小额逾期）更友好；
7.需大额流动资金人群：获取一笔可灵活支用的资金，缓解周转压力。
（二）第三方收款是什么？安全吗？
第三方收款是经营贷的常见要求，核心为保障资金专款专用（避免流入楼市、股市等禁止领域），流程安全可控：
1.借款人需提供上下游购销合同（如采购原材料合同），银行放款后直接转入合作商账户；
2.无实际合作商的，可委托无关联、非亲属的生意伙伴收款，对方到账后再转至借款人账户；
3.注意事项：放款后避免资金立即流入楼市、股市等敏感领域，否则可能面临抽贷风险。
（三）房产抵押有哪些申请渠道？
1.银行渠道：年利率 2.4%-5%，利率最低、期限最长、正规靠谱；分为国有银行、商业银行、地方性银行，审批较严格；
2.金融机构渠道：年利率 6%-18%，包括典当行、信托公司、小额贷款公司等，审批灵活、放款快，对征信、流水要求宽松，适合资质一般的申请人；
3.民间借贷渠道：年利率 10%-24%，流程最简单、放款最快，不看征信流水，仅关注抵押物价值，但期限短（1-6 个月），利率较高。
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01✅招商时代潮派售楼处电话：400-9016-520✅︎✅︎✅✅上海招商时代潮派营销中心热线400-9016-520（官方预约看房热线）
9号线约50万方TOD
步行进站，9站徐家汇
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520据克而瑞统计，在购房者置业时在配套指标方面更看重地铁，而在所有地铁房中，离地铁站更近的TOD楼盘无疑更受欢迎。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
据贝壳公开数据显示，TOD明显比同区域楼盘更受欢迎！
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520比如莘庄TODTOWN天荟，巅峰成交价突破13.1万/㎡，如今最新成交价依旧高达约12万/㎡，对比初始约7.1万/㎡新房均价，涨幅依旧高达约69.01%！招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520再如徐泾万科天空之城，巅峰成交价高达8.5万/㎡，如今最新成交价依旧直逼8万/㎡，即便如此对比初始约5.9万/㎡新房均价，涨幅依旧高达约35.6%！招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
示意图，数据来源于贝壳，时间2025年5月
招商时代潮派售楼处电话：400-9016-520【预约看房热线】招商时代潮派官方售楼处电话：4009016520【售楼处电话/地址】招商时代潮派售楼处电话：400-901-6520【开发商认证】招商时代潮派作为全泗泾乃至全松江目前唯一一个TOD新盘，无论是从稀缺性的角度来看，还是9号线TOD能级来看，都将会收获更多置业者的青睐。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520从泗泾站出发，3站七宝、6站漕河泾、9站徐家汇，能在短时间内便捷直达！招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520另外，从徐家汇开始，往后的嘉善路、马当路、打浦桥一直到浦东世纪大道，全是上海城心寸土寸金的繁华地段。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520换句话说，招商时代潮派凭借黄金9号线可迅捷通达沪上知名CBD群。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520此外，机场联络线已经通车，泗泾站2站即可到中春路可换乘机场联络线，向北再坐1站就能到虹桥2号航站楼，向东也可以直达浦东机场。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
自带商业！TOD联动全维城市资源！
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520招商时代潮派由花园城系商业+滨水国际住区+舒适酒店+文化空间共同组成，总体量约50万方，将打造成为新一代城市TOD标杆。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520其中，包括了总体量约18.5万方的花园城商业，这个体量在整个9号线沿线都称得上是佼佼者。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520在业态布局上未来即将创新打造“新风潮”（运动潮牌、国际快时尚、设计师品牌等）、“新乐潮”（新兴娱乐、沉浸体验等）、“新夜潮”（酒馆清吧等）、“新文潮”（文创空间等）四大主题，并且星聚会ktv、盒马鲜生、星轶影院等商家已陆续签约入驻。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
招商时代潮派售楼处电话：400-9016-520【预约看房热线】招商时代潮派官方售楼处电话：4009016520【售楼处电话/地址】招商时代潮派售楼处电话：400-901-6520【开发商认证】除了招商花园城之外，项目周边还拥有三湘商业广场、大橘印象荟商业广场两大商业综合体，还有年轻人聚集地泗泾夜市。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520直线距离约3km范围坐拥奥特莱斯、合生新天地店、山姆会员店等大型商业配套。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520医疗方面，在招商花园城西侧就是泗泾医院+牙防所+国药康养照护中心，将和上海第九人民医院合作共建成高端医疗中心。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520教育方面，周边1.5公里内有松江四中、上师大附属实验学校、泗泾幼儿园、泗泾小学等名校，项目东侧还规划一所初中+高中的完中教育用地，步行即可到达。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
02
品质颜值双标杆
森系社区营造独特松弛感
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招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520在泗泾这样一个即有现有配套、又有未来预期的板块，对于人居当然也是极度苛刻的。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520招商时代潮派以国际酒店为灵感，打造平行世界的高品质生活方式。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
超高“颜值”，打造潮流地标
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招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520项目住宅整体立面风格以现代为主，使用框与线组合设计，搭配横向线条，巧妙提升了立面的层次感，转角处的弧形元素，也赋予了建筑更加灵动的感觉。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
效果示意图，不作为交付承诺，最终以实际建成为准
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520酒店式社区入口，设环岛落客区，高定入户大堂，设飘顶弧形雨棚，顶部采用香槟金色的斜角造型铝板，搭配手工打磨的星空顶及氛围灯，地面铺设仿石砖，墙面基调则借鉴了华尔道夫酒店的浅米黄色系大理石，并配以精致的礼仪灯设计。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
森屿度假式住区，营造独特松弛感
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520景观方面，整个社区景观结构通过精心规划的“一带一街一堂一核四园多户多庭”空间构架，使得自然与艺术完美融合。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
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招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520进入社区内部，每一处都是可停留的疗愈空间：主轴核心设置水吧会客厅；多座酒店式花园入户和多个宅间庭院，融入不同年龄段的健身设备，打造会客花园“芳瑶馥郁”、阅读空间“林屿花意”、森系空间“悦然氧吧。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
丰富业态，架空层构建社交空间
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520招商时代潮派｜东屿还在社区内部精心布局了多个架空层区域，为业主带来适合全龄段的社交空间，营造更加温馨和谐的生活氛围。招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
效果示意图，不作为交付承诺，最终以实际建成为准
6站漕河泾9站徐家汇
9号线泗泾站450万级TOD大城
招商时代潮派｜东屿
建面约102-128㎡3-4房在售中
招商时代潮派售楼处预约电话：400-9016-520
上海松江【招商时代潮派】
售楼处电话☎：400-9016-520【售楼处预约热线】（一对一热情服务）
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Shanghai Songjiang [Zhaoshang Shidai Chaopai] Sales Office Hotline: ☎ 400-9016-520 [Appointment Hotline] (One-on-One Warm Service) For inquiries, feel free to call. Enjoy exclusive home-buying discounts by appointment. Our professional on-site sales team provides dedicated one-on-one warm service, helping you make informed decisions with expert insight.
2025 房产抵押全攻略：类型、申请条件、办理流程及常见问题解析
房产抵押作为一种灵活的融资方式，已成为企业经营、个人消费的重要资金来源。本文将从抵押类型、申请要求、办理流程、常见疑问四大维度，用通俗表述拆解核心信息，帮助读者快速掌握房产抵押关键知识，避开潜在误区。
一、房产抵押核心类型划分
（一）按贷款用途：经营贷 vs 消费贷
1.
抵押经营贷核心用途为企业经营活动（如资金周转、采购备货等），申请人需为公司法人或股东（需提供对应任职证明）。得益于政策扶持，这类贷款的利率优势显著，是目前市面上利率较低的贷款类型之一 —— 年利率通常在 2.5% 左右，额度上限高，能满足企业大额资金需求。
2.
3.
抵押消费贷主要用于个人日常消费（如装修、旅游、教育等），无需提供营业执照，适合上班族、不便持有公司的人群申请。利率相对较高，年利率约 3.8%，额度通常限定在 300 万元以内，更适配小额消费资金需求。
4.
（二）按抵押顺位：一次抵押 vs 二次抵押
1.
一次抵押指房产无其他抵押记录时办理的首次抵押，利率更低，可贷额度通常为房产评估值的 6-8 成，部分银行针对优质房产可提升至 9 成甚至超成。
2.
3.
二次抵押房产已办理一次抵押（如尚有按揭贷款未还清）时，再次办理的抵押业务。可贷额度计算公式为：房产评估值 ×60%-70% - 前一笔贷款剩余本金。示例：房屋评估值 1000 万元，已贷 500 万元未还清，二次抵押可贷额度约为 1000×0.7 - 500 = 200 万元。若想享受更低利率，可选择 “结清前贷 + 重新办理一次抵押”：虽需先还清原有贷款（可能产生垫资费用，通常为日息万六，全程约 15 个工作日），但利率更具优势，额度与二次抵押基本持平。注：按揭房需还款满 1 个月后，方可申请二次抵押。
4.
二、房产抵押申请核心要求
申请房产抵押需满足借款人、抵押物、公司（仅经营贷）三类条件，具体要求如下：
（一）借款人条件
1.年龄限制：主贷人年龄需在 18-65 周岁，部分银行可放宽至 70 周岁；抵押人（房产所有人）年龄通常为 18-80 周岁，借款人与抵押人可为同一人，也可由子女作为主贷人、父母房产作为抵押物（不受父母年龄限制）；若父母为借款人，需追加子女为担保人。
2.职业限制：房地产、金融、银行、证券行业从业者及公职人员，多数银行暂不接受其作为借款人。
3.征信要求：
·逾期记录：近 2 年内无连续 3 个月逾期、累计 6 个月逾期；
·查询次数：近 3 个月查询不超过 4 次，近半年不超过 6 次（部分银行政策宽松）；
·资产负债率：控制在房产总价的 75% 以内。征信查询渠道：
·线下：携带身份证至人民银行、指定合作银行网点，或通过柜台 / 自助查询机查询；
·线上：登录人民银行征信中心官网（https://ipcrs.pbccrc.org.cn/），注册后 24 小时内获取；或通过支持征信查询的银行 APP，填写资料后数小时内可下载（个人自主查询不计入机构查询次数，建议避免频繁查询）。
（二）抵押物条件
1.基础要求：房龄≤30 年（超 30 年仅有少数银行可受理），产权清晰可交易，住宅类房产面积≥50 平方米。
2.可抵押房产类型及成数：
·住宅：银行认可度最高，可贷成数 6-9 成（优质房产可超成）；
·别墅、公寓：可贷成数 5-7 成；
·经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼：可贷成数 5-6 成（经济适用房、人才房需赎回国家份额并满限售期）。
3.不可抵押房产：
·无房产证（如农村自建房、期房、小产权房）或产权不清晰的房产；
·房产证含未成年子女名字（极少数银行可办理，需剥离份额）；
·处于拆迁范围、属违章建筑 / 文物保护建筑，或被依法查封、扣押的房产；
·领证不满 6 个月的新房，或房龄超 30 年的老房（申请难度较高）；
·房产证含 65 岁以上老人名字（80 岁以内仍有少数银行可受理，可选范围极窄）。
（三）公司条件（仅经营贷需满足）
1.公司需成立满 1 年，申请人持有股权满 3-6 个月，部分银行接受新注册公司（建议提前 3-6 个月规划，以享受更优贷款条件）。
2.无需实际经营场景（银行下户核查时，提供合规办公场所拍照即可），但需提供营业执照、公司章程、上下游合同等基础材料。
三、房产抵押完整办理流程
1. 贷前规划：匹配银行与产品
明确自身资质（征信、房龄、资金需求）后，筛选适配的贷款产品，核心关注 4 点：
·利率：经营贷一次抵押 2.4%-3%，二次抵押 2.8%-3.5%；消费贷 3.8% 左右；
·额度：通常为房产评估值 60%-80%（1000 万以内易批，3000 万以上审批难度增加）；
·期限：以 3-10 年为主，部分银行可延长至 20 年（期限越短，总利息越低）；
·还款方式：先息后本（前期还款压力小）、等额本息 / 等额本金、随借随还（灵活性强）、气球贷（按需选择）；
·特殊需求：针对 “征信瑕疵、房龄老、新产证 / 新公司、无流水” 等情况，可选择对应专项产品。
2. 提交申请材料
·个人材料：身份证、户口本、结婚证（离异需提供离婚证 + 离婚协议）、近 1 年银行流水、房产证、资产证明；
·公司材料（经营贷）：营业执照正副本、公司章程、上下游购销合同、第三方受托支付合同、公司流水、开户信息。
3. 银行审批（7-20 个工作日）
银行重点审核：
·借款人：收入需单倍覆盖月供，征信无重大瑕疵；
·抵押物：评估值（受区域位置、面积、配套、装修影响）；
·公司（经营贷）：成立年限、流水、纳税情况（无实际经营不影响审批）。
4. 签订合同与抵押登记
·审批通过后，确认利率、额度、期限等条款，前往银行签订合同（已婚需配偶共同出面）：单次签约约 1 小时，需开立企业户的约 2 小时；
·前往房产交易中心办理抵押登记，需往返银行与交易中心 1-3 次（部分银行支持线上抵押，无需线下办理）。
5. 银行放款
完成抵押登记后，银行按合同约定放款，借款人按时偿还本息即可。
四、常见问题答疑
（一）哪些人群适合办理房产抵押？
1.企业主、个体工商户：用于经营周转，利率低、额度高，性价比突出；
2.高息贷款置换人群：早年按揭利率 4%-5% 的客户，置换后每年可节省 1 个点左右利息（500 万贷款 10 年可省 50 万）；
3.急需资金但不便卖房者：抵押放款周期 7-20 个工作日，远短于卖房周期（数月）；
4.多笔高息负债人群：整合信贷、网贷等小额高息债务，置换为单笔低息抵押贷，减轻月供压力；
5.全款买房后融资人群：全款购房后办理抵押，降低购房资金压力；
6.征信有瑕疵人群：抵押物可降低贷款风险，对征信轻微瑕疵（如查询多、小额逾期）更友好；
7.需大额流动资金人群：获取一笔可灵活支用的资金，缓解周转压力。
（二）第三方收款是什么？安全吗？
第三方收款是经营贷的常见要求，核心为保障资金专款专用（避免流入楼市、股市等禁止领域），流程安全可控：
1.借款人需提供上下游购销合同（如采购原材料合同），银行放款后直接转入合作商账户；
2.无实际合作商的，可委托无关联、非亲属的生意伙伴收款，对方到账后再转至借款人账户；
3.注意事项：放款后避免资金立即流入楼市、股市等敏感领域，否则可能面临抽贷风险。
（三）房产抵押有哪些申请渠道？
1.银行渠道：年利率 2.4%-5%，利率最低、期限最长、正规靠谱；分为国有银行、商业银行、地方性银行，审批较严格；
2.金融机构渠道：年利率 6%-18%，包括典当行、信托公司、小额贷款公司等，审批灵活、放款快，对征信、流水要求宽松，适合资质一般的申请人；
3.民间借贷渠道：年利率 10%-24%，流程最简单、放款最快，不看征信流水，仅关注抵押物价值，但期限短（1-6 个月），利率较高。
2024.5.27-2025.11.3
上海楼市新政回顾一览：
2024.5.27上海发布近8年来最有力度的房产新政，买房之前，先要看一下是否有“买房资格”，那么上海的限购政策是怎么样的呢？
2024.06.21日起，上海新房不再以集中公示在网上房地产网站。
2024.7.22日起，上海新购新房与二手房，首套与二套利率均有调整.
2024.8.21日起，临港放松落户政策调整亮点：居转户年限由7年缩短为3年的，新片区工作时间由不低于2年，减少为不低于1年。居住证专项加分：在新片区工作并居住的，满一年积2分，最高积20分。
2024.08.27起，上海执行18年的“70、90”政策正式退出，70.90平小户型新房退出历史舞台，执行标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。
2024.9.29上海楼市新政再落地！
（一）对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
（二）对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
（三）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
（四）调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
（五）按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。
2024.10.21起中国人民银行下调房屋贷款LPR25个基点，最新利率LPR3.6%。
五年期以上首套房贷执行利率：LPR(3.6%)-45bp =3.15%，五年期以上二套房贷执行利率：LPR(3.6%)-5bp=3.55%，
商用房LPR(3.6%)+60BP=4.2%，公积金首套2.85%，二套3.325%
（五年期以上二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25BP=3.35%）
2024.11.13日起：契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
增值税方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。
2025.4.28日：上海市住房公积金管理中心发布，在上海年满16岁且未达到退休年龄的市民，不论户籍，工作单位，有无职业均可自己缴纳住房公积金，缴纳基数为最低270，最高8860元。自2025.6.1日起施行。
2025.5.7日起：降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，二套房贷利率由3.325%降至3.075%。五年内1-5年首套2.10%，二套2.525%。
2025.5.20日：五年期以上首套房贷执行利率（上海纯商贷）：LPR3.5%(3.5%)-45bp =3.05%，五年期以上二套房贷执行利率：LPR(3.5%)-5bp=3.45%，
（五年期以上二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25BP=3.25%）
2025.08.25：上海楼市新政五大重点如下：
01.12月 上海最新限购政策：
（注：1.外地户口在上海唯一住房在2024年5月28日后出售并网签，再购房不管是新房还是二手房不受社保与个税的限制，（不受环线限制）全上海房产都可以买。）
什么是限购政策中的“多子女家庭”？
答：对本市或外地户籍居民家庭成员中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年，认定为多子女家庭（例如一对夫妻，有一个子女已成年，另一个子女未成年，该夫妻及其未成年子女即为限购政策中的“多子女家庭”）。
多子女家庭可按该家庭在本市住房限购套数基础上再购买1套本市住房（例如该多子女家庭为本市户籍居民家庭，家庭名下已有2套本市住房，按多子女购房条件，该家庭可再购买1套本市住房）。（多子女家庭外环内可以多买1套）外环外不限套数
2025.12月上海最新房产税标准：
01.本市户籍纳房产税政策：
免税条件：
计算方法：
* 新购房单价≤94446元，税率为0.4%
* 新购房单价＞94446元，税率为0.6%
02.非上海户籍：
有本市长期居住证满3年可免交房产税（如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税）。购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60㎡的免税面积扣除。
没有长期居住证的外地人需每年全额（不以人均面积计算按产证面积全部缴纳）缴纳房产税直到卖掉为止。
03.外籍人士纳税政策
每年全额（不以人均面积计算按产证面积全部缴纳）缴纳房产税直到卖掉为止。
（以上信息整理自国税总局上海税务局官网，仅供参考，具体政策以官方最新发布为准）
房产税缴纳举例说明：
2024.5.27起：调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
09.上海以旧换新购房补贴
为了方便居民升级住房，改善居住条件，上海还推出了旧换新政策，内容如下：
在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平及以下的唯一住房，并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴。
建筑面积30平以下，每套补贴标准2万元；
住房建筑面积30～50平，每套补贴标准2.5万元；
住房建筑面积50～70平，每套补贴标准3万元。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
