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上海楼市新政的全面落地，一股力量正在重塑市场格局，也为改善置业者打开了机遇之窗。
四大核心政策联动出台，不仅释放出强劲的购买利好，更将突出别墅这一类稀缺资产。
土地资源的紧缩从源头锁定了别墅的稀缺性——据一房一万数据，2023年至今上海共出让250幅宅地，其中容积率≤1.2的低密地块仅19幅，占比约7%。
当下，能够称得上“终极居所”的别墅，不仅须满足低密形态，更需兼备三大功能：「度假+第一居所+第二居所」。
如此居所，究竟何在？多数人首先想到的，或许是松江。
而若将生活便利性与自然资源一并考量，松江新城无疑是板块中的佼佼者。
更令人瞩目的是，在松江新城的发展源点——方松街道，正杀出一匹黑马：
「萃屿原墅」
由国贸、金地、星狮三大企业联袂打造，汇聚国企、头部民企与外企的多元基因，打造地块容积率约1.2的2万方低密住区。
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实景图
建筑立面以巴西进口的亚马逊绿奢石、弧面玻璃与金属铝板相结合，这种颠覆性的材质搭配，在外环别墅项目中实属罕见。
拱券形态的点缀，其设计灵感源自外滩地标和平饭店，整体造型挺拔而优雅，尽显经典风韵。
高达四层的弧形一体玻璃幕墙，采用单块面积约32㎡的整体玻璃打造，以无边框的视觉效果，实现了邬达克时代未曾圆满的建筑想象。如此不计成本的匠心手笔，亲临现场方能感受其震撼力。
实景图
再来看项目的叠墅产品：约9.5米南向三面宽、独门独户设计，下叠享有约6.1米挑高地下室，上叠则配备超大露台，将墅居的空间尺度与功能延展性发挥到极致。
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实景图
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不仅如此，项目更堪称市场上稀缺的海派墅居标杆。
上海百年海派风华中的经典符号——思南公馆、复兴公园、卡芬花园、国际饭店、听闻别墅、豫园等，皆可在此寻得其韵味缩影。
更为难得的是，中央水景、睡莲、香樟、橄榄树、弧形石材铺装……诸多常见于顶级豪宅的细节元素，在这个项目中一一呈现。
实景图
此外，项目还容积率仅约1.2，且坐落于上海总价数千万级的成熟高端住区之中。
松江核心区十年难遇
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01
买入方松，入驻松江新城核心圈
圈层，是高端改善分外看重的一点。
而当下选择萃屿原墅，就是选择与松江新城第一圈层当邻居，这也是第一圈层的入场券。
310高端客群认可的高地
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「萃屿原墅」的稀缺性，首先源于其占据的黄金区位——项目坐落于松江新城发展最早、成熟度最高的方松街道。
方松街道是公认的松江新城核心区，拥有“花园城市”的美誉。
不仅如此项目所在区域是松江别墅走廊的重要组成，并已成为高端客群认可的高地。
示意图
其生态环境、山水资源，以及纯粹低密的住区氛围，成为对“终极居所”的向往与梦想。
一房一万数据显示，近五年来，方松街道新房认购表现强劲，新房中认购中310占比高达约74.18%，充分证明了其市场吸引力和受欢迎程度。
一套别墅只是买使用，但一群别墅就是一个圈子
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作为一脉相承之作，萃屿原墅凭借其血脉中的低密基因，天生就比别人多了一份难得的墅区圈层感。
更令人瞩目的是，呈现出“别墅云集、低调奢华”的独特气质。
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在这里，别墅产品占据绝对主流。
其中独栋别墅占比约48.37%，堪称板块住宅形态的中流砥柱，而叠墅、联排、合院等类型也极为丰富。
整体来看，别墅类产品占比近六成，不仅为追求高品质生活的人群提供多样化选择，也彻底奠定了区域的高端基调。
松江新城板块正在“断供”
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随着改善需求的持续膨胀，但供应却不再放量。
过去五年里，松江新城改善型户型的供应量不足3000套，占比不到整体供应的三成。
供需的显著失衡，让核心区的改善别墅更显珍贵。
这种供需矛盾在别墅产品上尤为突出——方松街道别墅类产品近10年中8年处于"0供应"状态，即便偶有新增项目，其规模也极为有限。
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以国贸·金地·星狮联袂开发的「萃屿原墅」约2万方的墅居社区，主力户型建筑面积约152-200㎡，还有少量品质四房洋房产品。
在松江核心区这样低密多样化的高端产品，近十年内少有类似项目入市，打造高端圈层和区域标杆的实力。
02
独具竞争优势的别墅核心区
选择「萃屿原墅」，坐落于方松街道作为松江新城的核心区域，以其成熟配套、低密住区、文化底蕴和自然资源，成为了高端改善群体的优选之地。
执掌松江新城发展红利
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项目所处松江大学城板块集聚了东华大学、上海外国语大学、华东政法大学等8所高校，形成了上海高校资源最为密集的区域。（新房不承诺学区，最终以政府公示为准）
大学城是人才摇篮，更是创新的策源地。
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松江新城是上海重点发展的“五大新城”之一，其发展能级和人口素质拥有坚实基础。
松江新城以长三角G60科创走廊为引领，持续放大产业集群优势。
瞄准集成电路、生物医药、人工智能、新材料、新能源、智慧安防等为代表的“6+X”战略性新兴产业，松江加快构建4个千亿级、若干个百亿级产业集群。
G60科创走廊来源网络
占位油墩河谷规划核心
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松江正在建设新城绿环，绿环范围内涉及十余条骨干河道，包括黄浦江、油墩港、通波塘、大涨泾、北泖泾等主干河道，还包含华阳湖、昆秀湖等多处湖泊湿地。
「萃屿原墅」正处于上海“十四五”重大工程“油墩河谷”规划的核心辐射地带。
油墩河谷规划是上海生态文明建设的新示范，这条北起吴淞江、南至黄浦江横潦泾，全长约36.47公里的南北向河道，贯穿了嘉定、青浦、松江多座新城及其周边的郊野地区，是上海“一环十射”航道工程的重要组成部分。
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「萃屿原墅」正位于这幅长卷内，尽享规划带来的生态价值、文化价值与稀缺价值提升。
亲自然又亲城，真正的终极居所
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项目周边公共生态更是构成了“生态微度假”式的居住体验。
生态度假生活之所以独特，在于它并非简单的“看风景”。
不再是“计划已久的旅行”，这些资源多数就在“家门口”，下班后可以去中央公园跑个步，周末早晨可以随时决定去油墩港绿道吸个氧，或去广富林郊野公园看一感受森林深处的绿意。
松江中央公园航拍 来源：上海松江
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覆盖全龄段的度假体验，浓缩在了一个生活圈内。
年轻人：钟情于泰晤士小镇的网红打卡和广富林郊野公园。
亲子家庭：油墩港绿道是自然课堂，更是遛娃好去处。
长者：钟爱中央公园的开阔、华亭湖的静谧。
每个人都能在这里找到属于自己的“度假”方式。这种自然而生的度假氛围，甚至为你省下了飞往海外度假的时间与成本。
便利的交通条件为亲城提供了坚实基础。
地铁9号线、松江枢纽、沪昆高速、沪松快速路（2028年竣工）四条动脉纵横交织，形成一张三维路网，将松江新城与虹桥、徐家汇乃至长三角地区紧密相连。
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在这里，城市的繁华与自然的静谧不再割裂，而是彼此交融、相得益彰。
全维顶配的生活圈
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一般来说，城市墅和自然墅是两个极端，二者不可兼得，过去富人的解决方案是买两套。
而萃屿原墅在兼顾自然资源的同时，还兼顾了生活，真正做到了“出则繁华、入则宁静”。
项目毗邻东华大学附属实验学校（松江的一梯队），是松江区政府与东华大学，合作创办投资 约12 亿元，公办九年一贯制学校。
2024年市重点高中录取人数103人，录取率31.02%，区重点及以上高中录取219人，录取率66%。（注：具体学区划分以交房后教育主管部门公布为准）
东华附校，图源网络
除此之外更是坐拥松江大学城优渥的教育资源和文化氛围，构成了从小学到高中的一站式优质教育路径，为子女成长提供坚实基础。
附近上海市第一人民医院南院（三甲综合性医院）及养志康复医院，提供全方位、高品质的健康保障，安心应对各种医疗需求。
周边涵盖了约60万方的综合性商业集群，包括松江万达广场、开元地中海、五龙广场、马利来广场以及地标性的松江印象城，从日常购物、餐饮美食到娱乐休闲，所有需求都能得到一站式满足。
如果说在松江新城能买到的最好地段是方松街道，那么在方松街道，你即将遇见的下一个标杆，就是——萃屿原墅。
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03
低密专家深耕松江
全面升级定义“终极改善”
萃屿原墅的背后，是国贸、金地和星狮三大房企的实力护航。
三家开发商合力，其中国贸地产可以称得上“低密产品专家”，在松江深耕超过10年，成功开发了11个标志性项目，对区域文化和居民需求有着深刻理解。
近年来，从国贸天悦到佘山原墅，再到2025年三开三罄的国贸·海上原墅，国贸在松江开发的每一个低密项目都成为市场热销标杆。
国贸地产全国布局示意图
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金地集团在松江的布局同样亮眼。
作为一家以房地产开发为主营业务、相关多元业务全面发展的综合型上市公司，金地集团2012年以金地自在城开启松江城市人居想象，深耕松江13年布局13子，陆续打造金地丰盛道、金地西郊风华、金地新乐里等板块品质标杆，与松江共生长。
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星狮地产则隶属于跨国综合性企业新加坡丰隆集团，有着更加国际化视野与丰富的开发经验。业务遍布全球20个国家，是一家非常有投资实力的国际地产企业。
三大实力房企强强联袂，面对这样一块不可多得的优质土地，产品力全面升级，萃屿原墅献上叠拼、联排、合院、洋房种住宅形态。
这显然，是专门为少数人定制的限量臻境。
这种在每一个细微之处的迭代与创新，未来也很难再有像萃屿原墅贸这样的“卷法”。
突破红线限制，归家城市绿廊
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「萃屿原墅」项目借势市政绿地改造，创新性地提出“自定义红线”理念，辐射打造约40米进深浓荫林带，将城市绿意引入社区深处，拓展无边界体验。
致敬上海市中心64条“永不拓宽的马路”，「萃屿原墅」打造又一条“浓荫道”。
未来穿梭其间，漫步其中的体验，丝毫不逊色于上海市中心的梧桐区。
秋意渐浓时，漫步于枝叶交错形成的天然廊道，微风拂面，树影斑驳，如此惬意的生活情调，其实就在家门口悠然展开。
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通过巧妙的生态设计，将植物以更巧妙、更生态的方式融入社区景观之中。
「萃屿原墅」打造的约150米城市延展面，模糊了城市与社区的边界，让每一次回家都成为一场沉浸自然的仪式。
一墅一世界，定制人生主场
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产品涵盖叠拼（占比约78.87%）、联排、合院、洋房，主力户型为建筑面积约152-200㎡奢阔空间。
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从灵动四房洋房，到魔术空间叠墅，再到私属领地联排合院——萃屿原墅以多元产品矩阵，为塔尖圈层定制匹配身份的生活容器。
叠拼（建筑面积约152-160㎡）：
分为上叠与下叠，四层独立结构，各有天地。
上叠（建面约147-152㎡）可独立入户，地3归家直达，更拥私享屋顶露台，静揽星空与清风；下叠（建面约157-160㎡）地库连通赠送地下室，拓展生活更多可能。
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项目创新打造区域罕见的三面宽叠拼产品，面宽达约9.5米，彰显开阔气度。
联排合院（建筑面积约190-208㎡）：
以“院墅生活”为核，采光通透，融自然于日常。
约8.9米大面宽设计、豪华主卧五件套等细节，皆诠释低密墅居的从容与尊贵。
洋房（建筑面积约113㎡）：
六层精致电梯洋房，规划出面面俱到又私密舒适的居家动线，布局合理，在有限空间内创造无限可能。
海派美学立面，当代老钱风
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立面打造上，轻盈柔美的铝板中和了石材的庄重，使自然元素毫不突兀地融入建筑之中。
整体以米灰色为主基调，让建筑与周边墅区环境融为一体，建筑掩映于绿翠之中、流水之间，如同从自然中生长出来一般。
大面积的玻璃+转角弧形处理，市区18万+豪宅配置标准。不仅为质感立面加分，更消解了与自然的隔阂，释放出与阳光清风的亲密感。
「萃屿原墅」的亮相恰逢其时。
回应了新政后市场对高品质居所的追求，更成为了少数具备穿越周期能力的稀缺资产。
当下选择萃屿原墅，是把握政策窗口期，抢占上海楼市深度分化中那抹价值之光。
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首套房税费的计算方法
1、契税：契税是按照房屋面积和成交价格的一定比例征收的，具体计算方法如下：房屋面积小于90平米，契税税率一般为1%。房屋面积在90平米至140平米之间，契税税率为1.5%。房屋面积大于140平米，契税税率为3%。需要注意的是，如果房屋是夫妻共同财产，且双方都是首次购房，那么可以享受契税减半的优惠政策。
2、印花税：印花税是根据买卖合同金额的一定比例征收的，一般分为0.05%和0.1%两个档次。具体计算方法为：按照合同金额乘以相应比例即可。需要注意的是，如果合同金额较大，可以申请分摊缴纳印花税。
3、其他费用：除了契税和印花税外，购买首套住房还需要缴纳一些其他费用，如房屋登记费、权证印花税、测绘费等。这些费用根据不同地区和项目可能会有所差异，一般可以咨询当地房管部门或相关机构了解具体标准。
首套房税费是指在购买第一套住房时需要缴纳的税费，包括契税、印花税等。这些税费是根据国家相关法律法规和政策规定计算的，以确保房地产市场的稳定和健康发展。
首套房税费计算的特殊情况
1、公积金贷款购房：如果购买首套住房使用公积金贷款，那么需要缴纳的税费与商业贷款有所不同。公积金贷款的首套房税费一般包括公积金贷款担保费、评估费、保险费等，具体金额根据借款人的实际情况和贷款金额可能会有所不同。
2、二手房交易：在二手房交易中，首套房税费的计算方法与新房有所不同。一般而言，二手房交易需要缴纳的税费包括契税、个人所得税、土地增值税等。具体计算方法较为复杂，需要根据房屋的具体情况、成交价格、产权年限等进行计算。建议在二手房交易前咨询专业的房地产中介机构或律师进行评估和计算。
3、特殊地区政策：不同地区对于首套房税费的计算可能会有特殊政策。例如，某些城市对于首次购房的年轻人或者新婚夫妇会有一定的优惠政策。因此，在计算首套房税费时需要结合当地的政策规定进行考虑。
如何合理规避首套房税费
1、了解政策规定：在购买首套住房前，需要充分了解国家及地方的相关政策规定，包括税收政策、公积金贷款政策等。只有了解清楚政策规定，才能更好地规避不必要的税费支出。
2、合理规划购房预算：在购买首套住房时，需要合理规划购房预算，将税费支出纳入预算范围。同时，可以根据自身实际情况选择合适的房屋面积和户型，以降低购买成本和税费支出。
3、选择合适的购房方式：对于公积金贷款购房者来说，可以选择合适的购房方式来降低首套房税费支出。例如，可以选择组合贷款或者公积金与商业贷款相结合的方式，以降低贷款利率和利息支出。
案例分析
假设小明和他的妻子小华准备购买他们的第一套住房。该房屋位于一个二线城市，建筑面积为100平米，成交价格为100万元。
首先，我们来计算契税。根据政策规定，房屋面积在90平米至140平米之间的契税税率为1.5%。因此，小明和小华需要缴纳的契税为：
契税 = 房屋总价 × 契税税率 = 100万元 × 1.5% = 1.5万元
接下来，我们计算印花税。印花税是根据买卖合同金额的一定比例征收的，假设该房屋的买卖合同金额为90万元，印花税税率为0.05%。那么小明和小华需要缴纳的印花税为：
印花税 = 合同金额 × 印花税税率 = 90万元 × 0.05% = 450元
最后，我们考虑其他费用。除了契税和印花税外，购买首套住房还需要缴纳一些其他费用，如房屋登记费、权证印花税、测绘费等。这些费用根据不同地区和项目可能会有所差异，但一般较为固定。假设这些费用总计为500元。
那么，小明和小华购买他们的第一套住房需要缴纳的总税费为：
总税费 = 契税 + 印花税 + 其他费用 = 1.5万元 + 450元 + 500元 = 1.6万元
需要注意的是，以上案例仅为演示计算方法，实际计算可能会因地区、政策差异而有所不同。在购买首套住房时，建议购房者充分了解当地政策规定和计算方法，并根据自身实际情况进行合理规划和选择。
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