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全国人民都知道，上海的825新政，彻底宣布外环外放开限购，给不少等待进场上海的客户，打开大门！
沪籍随便买，非沪籍只需要1年社保或个税。此外公积金贷款额度也大大提高，不再区分首套、二套房贷利率……据说在这波冲击吸引下，有些项目售楼处出现了不少苏州客户！
最近我们也和几个上海的开发商朋友聊了聊，一个事实：的确有不少苏州人在锚定上海这一超级标的，且以800—1000万级的买家居多...
很多上海的售楼处，一周接待的苏州客户量，能达几十组，以至于我们不得不审视这一全新信号——
牛市真的要重新来了？这背后的到底什么逻辑？苏州人要是在上海买房或投资，值不值？
大批苏州人被上海虹吸去买房？
是信号还是噱头？
上海底气何在？
房地产深度调整至今，很多中产家庭都面临资产保值的困境。
而上海，作为全国楼市的风向标，即便市场冷淡期，它的虹吸影响力依旧是弹跳式起飞，原因很简单，就拿和苏州对比来说——
1、上海是全中国人的上海！孤岛效应非常明显！尤其对投资来说，如果资金充足，它就是最佳的选择！
这么多年，我们常听到一句话，买房要买核心、要看重地段。而放眼全国，上海就是传奇，从城市能级和体量来说，投资上海or投资其他，可以说是个单选题。
作为全国经济中心、金融中心、国际都市，上海拥有最强的教育资源、最好的工作机会、最佳的基建配套...即使在全国房地产市场整体调整的背景下，上海市场尤其是核心区的房产，依旧保持超强的价格韧性。
未来楼市如何走谁也说不准，但不可否认，对比其他城市，全国有且只有上海相对保值。
有这个事实在眼前，就够了。
毕竟预算在千万级别的实力买家或者投资客，更看重资产的安全性、优质性以及避险价值。
2、苏州核心区价格正在水涨船高，同样的预算你也可以买进上海新核心...
作为最强地级市，现在苏州最有潜力的还是超级核心板块，比如双湖、比如湖西湖东，但随着限价放开，容积率放开，在核心区靠低密打天下的如今，入场起步总价基本在千万以上，且肉眼可见这个价格还会持续上涨...
对于大部分人来说，投资成本过高，毕竟上海有些核心板块，千万以内都有选择。
产品上也存在代际差异！上海的产品力在全国永远是第一梯队的...
上海楼市的产品力，毫无疑问是全国顶尖的，尤其是在产品代际和综合品质方面，对比其他城市优势非常明显。
从产品力角度来看，未来有投资价值的产品，主要看是不是低密。在苏州，核心低密产品要么少要么总价高，大多还以自住为主。
而在上海，即便是优质核心板块，你也能选到低密产品，且总价可控，各种条件都能满足，加上强信心的支持和认同，有什么理由不？
上海潜力股+高稳定板块！
是全国人民公认的「超级蓝海」
苏州重磅新城，都以它为对标
有房产投资经验的各位都知道，楼盘所在板块的基本面，很大程度上能决定后期投资的成功与否。
这可一点夸张的成分都不存在，以苏州为例，多年前选择狮山、园区OR选择浒关、尹山湖，最后的结果，会直接反应在你账户余额上…
什么样的板块，才是稳定并安全度高的优质板块？其实判断标准很简单，离不开这3大要素——
大面上看看规划能级，看城市占位！越高越好！
具体看兑现力是否够强，配套是否丰富，是否有足够的发展空间。
长期看房价的上涨趋势！最好有持续上涨的潜质。
在上海，以上3要素全部具备！！！
一、豪宅认定标准：144-200㎡为常见门槛
上海豪宅市场对“大房子”的界定存在一定弹性。根据行业惯例，144㎡以上住宅常被纳入豪宅范畴，但更严格的门槛为150㎡以上（入门户型）或200㎡以上（平均户型）。这一标准主要基于高端客群对空间尺度、功能分区及居住品质的需求，例如需配置独立书房、双主卧套间或家庭活动区等。
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二、大平层产品：180㎡为单层空间基准
大平层作为高端住宅的典型形态，其面积标准更为明确。180㎡是单层住宅的普遍下限，高端项目可达300-500㎡。此类产品强调“扁平化别墅”体验，通过大面宽、短进深的设计实现动静分区，并依托核心地段（如陆家嘴、新天地）提升附加值。例如，部分项目通过270°环幕落地窗强化景观资源利用，进一步凸显大空间的价值。
三、政策与市场趋势：140㎡以上需求增长
2024年上海放宽“7090”政策后，中小套型面积上限调整为100-120㎡，间接推动大户型供应增加。当前市场数据显示，140㎡以上户型需求显著上升，反映改善型客群对居住舒适度的追求。但需注意，政策未明确“大房子”定义，仅通过供应结构调整影响市场认知。
四、综合判断：需结合地段与设计
“大房子”的界定并非单纯依赖面积数字。例如，内环内120㎡紧凑三房可能因总价高企被视为“改善型”，而郊区150㎡户型若缺乏配套支撑，则可能仅属“刚改”产品。核心地段、稀缺景观、精工设计等因素会显著提升面积标准的弹性，需根据具体项目定位综合评估。
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——— 静安第一品质豪宅———
『中建玖上琅宸』
二批次即将加推
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北大宁南徐滨！静安第一品质豪宅
中国公园豪宅的巅峰作品，上海唯一正南向公园观礼台
首开热销，1.5万平米全上海最大立体山水实景示范区
房源信息：
首批次均价14.68万
二批次加推6-7-1栋
128平88套约 1600-2000万
190平22套约2800-3000万
280平18套约4300-5000万
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少量首开房源可直接下定
128-160-190-210平
高规划能级&高配套落地：
静安“一轴三带”核心C位，静安战略一平方公里规划 ，板块价值持续看涨
三地铁交汇，三高架交汇，20分钟直达南京西路，新天地
久光中心、大宁音乐广场、大宁国际
约68万大宁公园
第十人民医院，同济医院
上海马戏城，静安体育中心
市北高新+大宁功能区全域中央公园CBD，强产业托底，价值高地
产品介绍：
产品：128-160-190-210-280㎡，总高12-23层，地块规整，层高优秀，大栋距
会所：自带约3000m²室内会所
外立面：金镶玉立面，先进材料UHPC+铝板+陶板立面
️建筑亮点：小区全域架空，最高可达10米，最高3.5米层高
⛰️景观亮点：1.5万平米全上海最大实景示范区 ，竖向约15米立体山水园林景观，栋栋楼王，户户观景
地库：10月中旬实景精装地库，上海首个环岛式中央车站即将实景展示
静安大宁
承
大宁公园旁1/20号线
「中建·玖上琅宸」
建面约128-410㎡当代公园地标作品
二批次即将加推
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最新公示：静安大宁「中建·玖上琅宸」二批次加推1#、6#、7#幢，建面约128-280㎡3-4房！
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在办理房产抵押贷款时，很多人因对关键信息不了解，走了不少冤枉路，甚至影响贷款审批。其实，只要提前掌握这9件核心事项，就能让贷款办理过程更顺畅、更稳妥。下面，就为大家详细解读这些必知要点。
如果您没有营业执照，只能申请 “抵押消费贷”，这类贷款的额度通常会低于有经营背景的 “抵押经营贷”。
反之，若您有实体经营（无论是个人独资、合伙企业还是有限公司等），建议在申请贷款前优先备齐公司相关材料，比如营业执照、公司章程、近半年的经营流水等，这样不仅能有更多贷款产品可选，还可能获得更高的贷款额度，满足更大的资金需求。
并非所有房产都能用于抵押贷款，以下四类房产因产权性质或存在权益瑕疵，银行等金融机构通常不会接受抵押：
集体土地自建房：这类房产的土地性质为集体所有，不能自由上市交易，处置难度大，金融机构为规避风险，一般不认可其抵押资格。
未转商品房属性的政策房：像经济适用房、限价房等政策房，在未满足规定年限、未补缴土地出让金转为商品房之前，产权受限，无法正常办理抵押手续。
存在产权纠纷的房产：如果房产存在产权归属不清晰、有查封记录、或正处于继承、赠与等产权变更纠纷中，说明房产的权益不稳定，不能作为合格的抵押资产。
无独立处置权的共有房产：若房产为多人共有（如夫妻共有、亲友共有等），且共有人未书面同意抵押，或抵押人无法独立对房产进行处置，这类房产也无法办理抵押，必须所有共有人共同认可并配合办理相关手续才行。
房产抵押与婚姻状态密切相关，不同婚姻状况下，办理手续的要求也不同：
婚后购置的房产：即便房产登记在一方名下，在办理抵押时，也需夫妻双方共同签署抵押合同、借款合同等相关文件，因为婚后房产通常属于夫妻共同财产，处置需双方一致同意。
离异或单身人士：离异人士需提供离婚证、离婚协议书（或法院判决书），明确房产的归属权；单身人士则需提供单身证明（部分地区已取消，可通过民政系统查询确认），确保房产产权无婚姻相关的权益纠纷。
银行在审批房产抵押贷款时，会重点核查借款人的还款能力，而还款能力最直观的体现就是收入流水：
对于上班族而言，银行会要求提供近 6-12 个月的工资流水，且月收入需达到月供金额的 2 倍以上，这是为了确保借款人有足够的资金偿还每月贷款，避免出现逾期风险。
对于自雇人士（如个体工商户、企业主），除了个人银行流水，还需同步提供经营佐证材料，比如企业的经营流水、纳税证明、上下游合同等，以此证明企业经营稳定，有持续的收入来源支撑还款。
个人信用记录是银行评估借款人信用风险的重要依据，直接影响贷款是否能审批通过：
逾期记录：通常情况下，银行要求借款人近两年内的逾期次数不超过 6 次（部分严格的银行要求不超过 3 次），且不能有连续 3 个月以上的逾期记录，若逾期情况严重，很可能直接被拒贷。
网贷笔数：近年来，银行对网贷记录的关注度也在提升，若借款人名下有过多的网贷笔数（比如超过 10 笔），即使没有逾期，也可能被银行认为资金需求迫切、财务状况不稳定，影响审批结果。
征信查询次数：近期（一般指近 3 个月内）的征信查询次数不宜过于密集，建议每月查询次数不超过 3 次。频繁查询征信（尤其是贷款审批、信用卡审批类查询），会让银行怀疑借款人存在多头借贷的可能，从而降低审批通过率。
如果您想用非本人名下的房产办理抵押（比如父母、子女或亲友的房产），除了常规的房产证明材料外，还需提供以下关键文件，确保产权人意愿真实、手续合法：
产权人签署的抵押声明书：明确产权人自愿将房产用于为借款人提供抵押担保，并知晓抵押可能带来的风险（如借款人逾期后房产可能被处置）。
经公证的授权文件：若产权人无法亲自到场办理手续，需出具经公证处公证的授权委托书，委托他人代为办理抵押登记、签署相关文件等事宜，且授权范围要明确具体。
产权人面签确认：大部分银行要求产权人亲自到银行网点面签，核实身份信息和抵押意愿，避免出现虚假抵押、冒名抵押等情况。
很多人担心房产办理抵押后，自己就不能正常使用了，其实无需过度担忧：
在抵押期间，只要您正常按时偿还贷款月供，就可以继续居住、使用该房产，房产的使用权、居住权不会因抵押而受到影响。
只有当您连续违约超过 90 天（即连续 3 个月未偿还月供），且经金融机构多次催收仍未还款时，金融机构才有权按照法律程序启动资产处置程序（如拍卖、变卖房产），用处置所得偿还贷款本息。
如果您的房产已经办理过一次抵押（即还有未还清的首次贷款），在满足一定条件的情况下，还可以办理二次抵押，获取额外资金。二次抵押的可贷额度有明确的测算公式：
可贷额度 =（房产当前评估价 ×70%）- 首次贷款剩余本金 需要注意的是，不同银行对二次抵押的要求有所不同，部分银行会要求首次贷款已还满 24 个月（即还款两年以上），且房产当前的评估价需高于首次抵押时的评估价，确保有足够的抵押空间。同时，二次抵押的利率通常会高于首次抵押，办理前需综合测算成本。
房产评估价是确定贷款额度的重要依据，但评估价并非越高越好，若显著偏离市场规律，反而会触发银行的风控复核：
如果房产的评估价远高于同区域、同户型、同品质房产的市场均价（比如高于 20% 以上），银行会怀疑评估报告的真实性和合理性，可能会要求重新评估，甚至直接导致贷款审批终止。因此，在选择评估机构时，要选择银行认可的正规机构，确保评估价客观、公允，符合市场实际情况。
专业提示：为了让房产抵押贷款办理更顺利，资产配置更稳妥高效，在抵押前建议做好以下三项准备工作：
✅ 产权状态核查：提前到不动产登记中心查询房产的产权信息，确认无查封、无纠纷、产权清晰，避免因产权问题影响抵押。
✅ 还款能力测算：根据自身收入、负债情况，提前测算每月能承受的月供金额，选择合适的贷款额度和还款期限，避免还款压力过大。
✅ 贷款方案三方比选：多咨询几家银行或正规的贷款机构，对比不同方案的利率、额度、还款方式、审批时间等，选择最适合自己的贷款方案。
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