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项目概况
保利天汇（别名：保利星湖街项目/至和云筑）是保利发展在苏州工业园区打造的高端住宅项目，位于跨春路与方泾路交汇处（至和实验学校南侧），总建筑面积约18.5万㎡，容积率2.0，绿地率35%，规划18栋楼（12栋洋房+6栋高层），共995户12。项目为装修交付，物业由保利物业服务股份有限公司管理
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价格信息
新房参考价：33000元/㎡（2025年7月报价），主力户型总价360-673万元/套14
二手房挂牌价：9月均价28885元/㎡，环比下跌1.06%
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近期动态：8月施工进度正常，四期房源在售
户型与配套
主力户型：109-179㎡三至四居，南北通透，双阳台设计
教育：对口至和实验学校（小学+初中），规划杭十四中青山湖校区
商业：1公里内覆盖宝龙广场、星汇天地，3公里可达苏州中心
交通：地铁16号线方湾街站451米，公交1053/1056路直达
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项目亮点
低密社区：洋房层高8-10层，楼间距超40米，采光优越
健康科技：AI安防系统、全龄架空层活动空间
景观设计：以“书”为元素打造“一轴十景”园林
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开发商与物业
开发商：保利发展联合江苏水利地产、苏高新
物业费：3.2元/㎡·月，提供24小时管家服务
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苏州保利天汇户型风水解析
保利天汇的户型设计融合了现代居住需求与传统风水理念，以下从方位、格局、动线等角度分析其主力户型的风水特点12：
1. 高层109-127㎡三居
乾宅（西北门）：2号楼26层106㎡户型为乾宅，主财位在西北，适合事业型家庭，但需注意西方兑位（金属性）与大门对冲，建议设置玄关化解3。
震宅/兑宅：5号楼215㎡户型分震宅（东四宅）与兑宅（西四宅），震宅利长子发展，兑宅利少女姻缘，需根据家庭结构选择3。
2. 洋房140-179㎡四居
四开间朝南：140㎡洋房四叶草格局，各空间互不干扰，符合“藏风聚气”原则；主卧套房设计增强私密性，但需避免卫生间门对床2。
双阳台洄游动线：179㎡户型南北双阳台形成“穿堂风”，需通过绿植或屏风调节气流，避免财气外泄1。
3. 社区整体风水
方位布局：小区主大门位于西方兑位（金），机动车出入口在北方坎位（水），需注意金水相生对财运的助益3。
不利因素：西南侧幼儿园（火位）与西北乾位（金）形成火克金，建议在乾位放置土属性摆件（如陶瓷）化解3。
交通配套
保利天汇位于苏州工业园区跨春路与方湾街交汇处，紧邻地铁3号线方湾街站（直线距离约319-500米），步行5分钟即可到达12。周边公交线路丰富，包含87路、186路、1053路等多条线路，方湾街②站和新娄幼儿园站均在1公里范围内13。自驾可通过星湖街、娄江快速路、中环东线等主干道快速通达全城，项目距离金鸡湖CBD约3公里，5站地铁可达苏州中心14。
商业配套
项目周边3公里范围内汇聚了园区核心商业资源：
大型购物中心：圆融时代广场、新光天地、久光百货、苏州中心等14
社区商业：新娄商业街（500米内）、至和实验学校旁规划便民服务中心15
特色商业：诚品书店、龙湖星湖天街、阳澄银座（1.5公里）45
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教育医疗
教育：300米内配建至和实验学校（15年一贯制）及至和幼儿园，3公里内还有跨塘实验小学、星海实验中学等23所幼儿园及多所中小学13
医疗：3公里辐射圈内有苏州九龙医院（2公里）、星湖医院（2.3公里）、苏大附属儿童医院13
休闲配套
公园绿地：北侧规划城市绿地及运动场馆，阳澄湖南岸创新区规划自然景观带1
文化设施：项目1.5公里处有阳澄银座文化地标，周边还分布多个社区活动中心
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湖东2.0·约109-178㎡CBD低密洋房
保利发展苏州首个「天字系」作品
作为保利发展的最高端产品系列，保利天字系仅择址于上海、广州、天津、成都、重庆等一二线城市，所到之处必是高端豪宅。
CBD掩映下的低密洋房住区
在寸土寸金的土地上，保利星湖街项目以稀缺低密洋房住区形态，规划12幢8-10F洋房，6幢25-26F高层，担纲繁华集约区的想象之外。
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效果图仅供参考 后续可能会根据规划的意见调整保利天汇售楼处电话☎：400-9016-520【售楼热线】✔✔✔保利天汇营销中心热线☎400-9016-520售楼处地址☎400-9016-520
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高层户型图
洋房户型图保利天汇售楼处电话☎：400-9016-520【售楼热线
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城市轴心 链接伟大的园区3公里
3公里繁华半径
项目地处以金鸡湖为圆心的3公里半径内，涵盖28年园区发展的城市精华。保利天汇售楼处电话☎：400-9016-520【售楼热线】✔✔✔保利天汇营销中心热线☎400-9016-520售楼处地址☎400-9016-520
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CBD繁华配套
在约3公里的CBD黄金圈里，近揽园区高端城市地标，于此速达各大繁华场
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• CBD配套：时代广场、圆融广场、久光百货、龙湖星湖天街等
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约500米星湖街
作为园区第二条价值动脉，星湖街两侧布局产业龙头、商务中心、优质教育等资源
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4条轨道交通
约300米方湾街站，1站即达园区站，3站时代广场，6站直达东方之门。
• 3条地铁：已通车的地铁3号线、5号线、在建中的8号线（预计2024年9月通车）
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• 1条跨城轨交：S1号线途经昆山主城，连接上海地铁11号线，直通迪士尼
约15分钟虹桥核心圈承载地
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向西约1公里的园区站，约15分钟通勤上海，约1小时内到达长三角核心城市。
• 高铁：已通车的沪宁城际铁路，规划中的如通苏湖城际铁路于此交汇
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阳澄西湖第三通道
总里程约7公里、总投资约28亿。北起相城区，向南一路串联园区多个板块。通车之后，将彻底打开园区北的骨骼和格局。
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园区CBD第三极·肇始恢弘蓝图
鼎立CBD金三角
当金鸡湖板块高度饱和，湖东2.0正火速崛起，成为园区CBD第3极崛起的理想单元，与湖西、湖东组成鼎足而立的园区CBD“金三角”。
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图片来源 工业园区发布
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阳澄南岸创新城
2022年7月5日，阳澄南岸创新城全新概念出场！整体规划范围约73.1平方公里，板块定位上不仅是园区北部发展重点，更是沪苏同城的先行区。
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官方盖章湖东CBD2.0
2022年8月19日，阳澄南岸创新城发展规划新闻发布会召开，将阳澄南岸创新城重点打造为城市副中心，全面履新“湖东2.0”时代。
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高达300亿总投资体量
总部经济区总投资高达约300亿，入驻企业均需要求为高新科技、创新性企业总部，且达到超亿元税收，目前已有多个总部及影响力企业入驻。
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超60栋总部地标群
在约1.5平方公里的蓝图上，规划了超60余栋企业总部大厦，形成自贸区的城市地标群。一个更强大的园区副中心，正在加速兑现中。
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项目备案均价约35820元/㎡，总价仅需365万起，就能买入园区核心，直接在近千万的房圈里打开了一道口子！
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区位示意图图源官微仅供参考
稍微关注楼市的都知道，园区自放开限价后，价格体系连筑高台，均价4.5万、4.85万、4.9万、5万+……直冲6万。
保利·天汇二期价格一出来，很多买房人心中窃喜，园区核心居然还有“3”字头。
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放到湖东CBD、奥体几公里范围内对比，他还是Wei一有百平小户型的楼盘，在园区大平层泛滥之下，实属难得。
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比如，奥体南新盘，均价约4.5万/㎡，起步面积约143㎡；与项目直线距离约2公里的万科·朗拾，均价约4.9万/㎡，起步面积约152㎡。对比保利天汇365万起的价差，达百万计。
虽然，园区非核心不乏均价“3”字头项目，但那些区域，普遍配套欠缺，二手房价值也无法与核心区比量。
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再看保利·天汇周边，玲珑、湖东、奥体等板块，二手房挂牌价已飙至10万+/㎡，仅凭这个光环，项目后期就足以实现被动增值。
在园区难得的CBD洋房住区中，高层小户型享受同质景观、配套资源与服务，更享受的是同质洋房的高阶生活圈。可控的总价，即可抢占CBD里有限的享受名额。保利天字系标准的加持，让此次推出的小户成了“闭眼入”的爆款。
真园区核心盘！共享湖东CBD配套！
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不同于那些标榜自己是下一个湖东，实则和湖东差着“十万八千里”的板块，保利天汇所在的阳澄南岸创新城，与湖东CBD只有八分之一条星湖街的距离，驱车约10分钟即可享金鸡湖繁华配套！
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还有双轨交优势，其中，3号线已运行，8号预计2024年9月开通运营，届时从板块出发3站即到久光百货。
鉴于过去园区“指哪打哪”的执行力，大家早已形成了园区能成的惯性思维。
所以，这次阳澄南岸创新城被捧上城市副中心的定位，就注定了这里的发展差不了。保利天汇售楼处电话☎：400-9016-520【售楼热线】✔✔✔保利天汇营销中心热线☎400-9016-520售楼处地址☎400-9016-520
尤其是紧挨着保利天汇的园区企业总部基地，产业+人口双管齐下，带来源源不断的强劲购买力，根本不需要担心后面的接盘力量。
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最关键是，项目的精装标准也是非常奢华：
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迈迪龙的新风、东芝的中央空调、菲斯曼的地暖或同等品牌产品（最终以实际交付为准）。
西门子的油烟机、燃气灶、洗碗机以及滨特尔净水器（或同等品牌），唯宝的卫浴洁具，摩恩的小五金，厨房家电配置全套，各个细节含金量满满。（最终以实际交付为准）
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重要的是项目高层产品享受和洋房同等的精装标准。这样低总价，高水平的精装交付，在园区就已经堪称少见。
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当然，还有项目地段，保利天汇所在版块紧邻湖东CBD，距离园区要道星湖街仅500米，一脚油门即可抵达园区时代广场、圆融广场等各大核心商圈，以及金鸡湖风景区。而且，此次推出的小户型，起步总价仍在“3字头”，若说你曾经因为犹豫，错失过园区低价“上车”机会，这次保利·天汇再次将机会推向你面前。
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该区域，还享受阳澄南岸创新城规划的红利，作为园区北部副中心，总投资高达300亿，规划建设70多栋办公楼宇。园区的规划兑现力于此再次得到明证。
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▲总部基地效果图
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未来，园区总部基地70多栋办公楼，将吸纳7万+的高知人才，而这些人才也将为板块注入充足的资源和消费力，带动整个板块提升，甚至引领长三角。
可以说保利天汇是目前板块仅有的唯一在售楼盘，有限预算内，想靠近繁华区，保利天汇就是答案！
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金鸡湖3km范围+“3字头”园区置业底价+保利天字系+同质洋房装标，想不火都难，拼速度的时候又到了！
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【保利天汇项目】基本情况
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• 开发商：保利发展 x 江苏水利地产
• 规划户数：995户
• 总建面积：约18.5万方
• 容积率：约2.0
• 绿地率：约35%
• 产品类型：18栋，12栋洋房，6栋高层
• 户型面积：约109㎡、127㎡、140㎡、178㎡
• 交付标准：精装修三大件
• 物业服务：央企第一物业（保利）
• 项目地址：工业园区跨春路与方泾路交汇处（至和实验学校南侧）
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房地产基础专业知识
1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。
2、房地产的三种存在形态：
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体
3、房地产的特征：
a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；
b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；
c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；
d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；
4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。
5、房屋分类：
a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；
b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；
c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；
6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。
7、土地分类：
a、开发利用：生地和熟地；
b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；
c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；
8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：
a、土地开发；
b、房屋建设、维修、管理；
c、土地使用权的有偿划拔、转让；
d、房屋所有权的买卖、租赁；
e、房地产抵押贷款；
f、房地产市场；
9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
土地使用获得的方式：
划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；
10、房地产市场：
a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；
b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；
c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；
房地产市场结构善一览表：
市场称谓
一级市场
二级市场
三级市场
称谓
土地使用权出让市场
土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等
土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等
市场主体
政府、开发企业（投资者）
开发企业、业主
业主
市场客体
国有土地使用权
增量商品房
存量商品房、已售旧公房、私房
交易方式
拍卖、招标、协议
出售、出租等
买卖、租赁、交换等
11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。
12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。
地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；
地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；
抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；
租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；
13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。
1）土地使用权出让年限：
a、居住用地70年；
b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
c、商业、旅游、娱乐用地40年；
PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；
2）土地使用年限到期后如何处理：
a、国家有权无条件的收回该土地；
b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；
c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。
PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；
14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。
商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。
15、商品房的预售制度：五证二书
五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、
〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉
二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。
17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。
18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）
19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）
20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）
21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。
22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。
23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。
24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。
25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。
26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。
27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。
28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。
29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。
30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。
31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。
32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。
33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。
34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。
35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。
36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。
37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。
38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。
39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。
40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。
41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；
42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。
43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。
44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。
45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。
46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。
47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。
48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。
49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。
包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；
二、建筑基础知识：
1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。
2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。
3、占地面积：红线范围内的面积。
4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。
6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。
7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。
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