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最新消息：外滩街道金陵华庭已于昨日取证，此次加推最后40套高层房源，其中有39套370㎡大平层和一套730㎡的顶层复式，明日正式开启认筹，此次入市单价低于预期，仅约20.6万/㎡！
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近两年，尽管全国楼市整体趋冷，但上海新房市场持续高活跃度，特别是一些被市场公认的好房子，更是高频次日光，一房难求。
尤其是进入今年下半年之后，上海新房楼市在热度分化之下，高端豪宅特别是顶豪市场，更是一枝独秀，走出了独立行情！
位于黄浦外滩的金陵华庭二期首批120套房源开盘即罄，创下190%的惊人认购率，这个套均总价8200万的顶豪一时间一房难求。
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金陵华庭的热销背后，是高端资产逻辑的根本重构，也更加明牌了：核心区顶豪凭借其不可复制的稀缺性，已经成为资金避险的终极港湾。
而金陵华庭的逆势“吸金”，就更加证明了这一点。
首先，项目位于黄浦外滩核心一公里，是上海唯一保留完整骑楼建筑特色的历史风貌街区，北接延福绿地，东揽陆家嘴天际线与黄浦江景，西望人民广场城市盛景。这种融汇历史文脉与现代繁华的绝版地段，已然奠定了其价值基石。
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其次，产品力层面更是堪称当代顶豪标杆。已经售罄的360㎡和450㎡户型广受好评，还有上海豪宅市场罕有的升级配置“四梯两户”的核心筒、加上主人和后勤的双动线设计、约13-14平方米独门独户的专属电梯厅······还有景观、尺度、景观面、装标远超市面豪宅标准！
在核心区顶豪供不应求的背景下，即将推出的370㎡户型无疑是站在了巨人的肩膀上。
和450㎡同栋楼的优势意味着共享相同的圈层和同样南面无遮挡的景观；而相对更实用的面积也降低了总价门槛，再加上首批房源热销积累的市场热度与口碑效应，和上海核心区新房供应极度稀缺的现状：
370㎡户型不仅有潜力承接当前热度，甚至可能引发新一轮争藏。
这不仅是产品的胜利，更是价值的共识。
当市场褪去浮躁，真正的核心资产价值凸显。
金陵华庭的热销印证了一个趋势：在不确定性时代，顶级财富永远会选择那些兼具稀缺地段、卓越产品与永恒价值的资产。
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01、
核心区顶豪“断供”
金陵华庭或成市中心“安全垫王炸”
很多当下买房的朋友，普遍遇到的两个问题：
一方面是一二手倒挂消失带来的价格不安全感；
另一方面，近似面积段产品供应超发，让购房者对未来市场隐形价格贬值充满疑虑。
而金陵华庭的到来，成功破解了顶豪市场中的置业痛点，成为当之无愧“市中心安全垫王炸新盘”：
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1、二手房成交价托底，夯实新房价值基准
先看二手房价格。
金陵华庭此次入市的过会均价20.6万/㎡，由于外滩街道没有次新房，我们看临近板块大户型的成交价格：
黄浦新天地翠湖五期360㎡大户型过去半年的成交价格，均在26.6万/㎡+，价格最高的一套单价甚至达到29.1万/㎡。
由此可见，核心区大户型价格明显依旧存在可观倒挂，金陵华庭入市后，作为外滩当下唯一新房，会执掌整个外滩乃至黄浦核心豪宅的定价权。
尤其是在当前市场环境下，金陵华庭代表的更是一类抗跌保值的资产，买对房，比买多房更重要。
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2、大户型供应真空，买大户，就是买资产保险。
从2024年至今，上海新房集中过会约89896套房源，其中350㎡+面积段的供应占比仅有556套，仅占总供应量的0.62%。再去除远郊别墅部分，供应量占比仅有0.55%左右！
金陵华庭二批次的所有户型，360、450㎡和即将收官加推的最后39套370㎡大平层和一套730㎡的顶层复式正处于这“0.55%的稀缺赛道”中。
这让项目具备“物以稀为贵”的价值属性，未来拥有更强的定价权。
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特别是当前的经济环境下，高净值人群更重视“安全资产”。金陵华庭不仅具备产品面积阔绰的表现，更具备核心地段+高端产品+强大口碑三重优势，完美契合“抗通胀+避风险”的属性。
从一期售罄，到二期首开再次日光，金陵华庭的热销绝非偶然——它精准踩中了“稀缺+价值+需求”三重节奏。
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在上海买顶豪，本质上是在买一座城市的未来。而这背后，正成为真正明智者的共同选择。
二、
收官加推370㎡终极户型
成核心资产 “补仓新选择”
从2011年开始，上海完成了堪比90年代大开发时期史诗级的动迁工作，至2022年7月，上海成片二级以下旧里改造全面完成，改善了超过40万户居民的生活，投入资金超过万亿。
在世界千万人口大城市中，上海可能是第一个完成这个壮举的城市。今年年底，中心城区零星二级旧里以下房屋改造也将全面完成。
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随着城市更新进程进入下半场，核心区域全新开发的豪宅不可避免的陷入开发节奏慢+创新停滞+同质化的怪圈，而金陵华庭纯大户型呈现出截然不同的价值逻辑——以藏品级标准重新定义豪宅本质。
相信大家近两年都有类似感觉，在放松限价后，市区豪宅争相出货，入市频率加快，新房成交也随之增加。
但大量消耗之后，市中心新增供地明显已经跟不上了：
（1）集中土拍中内环虽有供应，但体量少，位置更不算核心；
（2）协议出让节奏放缓，其中绝大多数还是风貌别墅，高层顶豪宅占比极小！
明年上半年，上海核心区几乎无新增顶豪供应。此次金陵华庭即将推出的40套房源，不仅是外滩街道目前唯一在售的稀缺大平层，即便是放眼整个核心区域，能达到这个级别的豪宅，舍此无他。
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以项目最后39套370㎡大平层和一套730㎡的顶层复式为例，其价值支撑更是来源于多个关键维度，远非“稀缺地段”四字可简单概括。
第一，稀缺地段+城市更新红利是最大价值支柱。
金陵华庭在外滩街道，是衔接外滩“第二立面”更新区域范围内目前唯一新建综合体住宅。
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第二，产品力本身已成为稀缺资源。
金陵华庭二期以“开阔静奢”为核心理念，即将加推产品为370㎡纯粹大户型，在同等区位甚至同等价格条件下，能兼具产品优势的房源少之又少。
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第三，综合配套赋能居住体验。
项目作为总建筑面积约67万㎡城市级综合体的一部分，业主可就近享受骑楼风貌商业街区、加上双会所这样市中心少有的配置，这种将历史文脉与现活方式结合的设计理念，正是当下高端住宅的独特价值所在。
商业街区：
会所：
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第四，空间哲学—370㎡正在重构高端生活场景！
在上海顶级豪宅市场，300-400㎡户型是需求最旺盛却供应最稀缺的产品段。
2023年以来，全国重点城市四房和五房的成交套数占比，一直在稳步提升，特别是四房，从28%涨到了上半年的31.6%！
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金陵华庭不止是上海四房户型占比最高的豪宅，本次370㎡的北面多功能房，室内净面宽约7米，且全宽屏采光，业主后期全可以根据家庭人口结构需要成2个完整的房间。
这种可四房大开间和可5房灵活性给金陵华庭的370增加了独特的市场吸引力。
接下来的370㎡户型精准定位这一市场空白，既满足多代同堂的居住需求，又避免了过大面积带来的持有负担，堪称高端改善的“黄金尺寸”。
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三、
近80%超高得房率楼王面世
颠覆传统的空间革命
当市场还在纠结户型功能性与尺度感如何兼得时，金陵华庭用这套370㎡的「楼王」直接给出了答案—它不仅重新定义了高端住宅的产品力，更成为上海今年豪宅市场中浓墨重彩的一笔。
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先说位置，此次370㎡户型与450㎡位于同一栋，且得房率接近80%，这在超高层产品中堪称奇迹，这意味着每一平米都承载着真实的生活价值，而非被摊派到公区。
而且，即将加推的这部分房源，与450㎡共享同样的南北景观：
南向直面超百米无遮挡视野，将一期建筑群巧妙转化为前景点缀；
北向延福绿地1.8万方生态画卷，则让建筑与自然形成动态对话。这种同时占有城市资源与自然静谧的稀缺性，在上海未来五十年土地开发中几乎绝版。
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当豪宅还在经常会为了宽阔的客餐厅尺度，牺牲掉卧室的尺度时，金陵华庭实现了「第二客厅+双套房配置」的自由切换。
同时兼具约130㎡的南北通厅尺度，不仅碾压往期近似面积段户型，更以可变形5房的灵活性，直面多代居家庭、精英社交、私人会所等多元场景——这种「一生之宅」的成长性，轻松创造全家人的舒适圈。
在预留出足够阔绰的家庭公共空间之外，金陵华庭370㎡户型依旧保证了每一个卧室均是套房设计，私密性和尺度感时刻在线。
而且，即便是你去看这个户型的任何一个占比很小的区域，从玄关到厨房，再到卫生间，对细节控更是极为舒适：
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• 独立玄关搭载系统收纳柜，用「藏露有序」的设计哲学化解归家凌乱；
• 中西双厨与后勤动线无缝衔接，让米其林盛宴与家常烟火并行不悖；
• 艺术法式风格与弧形语言，在南北通厅中化作流动的光影剧场——这已不是简单的装修堆料，而是对顶级生活方式的深度预演。
金陵华庭370㎡的珍贵，在于它用建筑语言回答了塔尖人群的核心焦虑：
如何在一套房子里安放家族传承、社交体面与自我精神？当多数豪宅还在比拼大理石厚度时，它已用楼王基因、景观霸权、空间弹性和细节掌控力，构建了难以复制的护城河。
这才是上海几十年难遇的顶级作品，更是资产配置中那道最坚固的压舱石。、
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房产知识一百条
1、什么是房产：房屋产权的简称。
2、什么是地产：是指土地财产。
3、什么是房地产：是房产和地产的总称。
4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。
5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、集体土地是指：农村集体所有的土地。
8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
13、生地是指：不具备开发条件的土地。
14、熟地是指：已完成三通一平（水、电、道路，土地平整）或七通一平，具备开发条件的土地。
15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。
18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。
19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表
物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。
20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。
21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。
22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。
23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。
24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。
25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。
26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。
27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。
28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。
29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。
30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。
32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。
33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。
34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。
35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。
36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。
37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。
38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。
39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。
40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。
41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。
42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。
43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。
44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。
45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。
46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。
47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。
48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。
49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。
50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
52、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。
53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
54、占地面积指的是：地块的总面积。
55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡
56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。
57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。
58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。
59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。
60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。
61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。
62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。
64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。
65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。
66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。
67、人均总占地面积（㎡／人）的计算公式：人均总占地面积＝建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。
68、人均住宅用地面积（㎡／人）的计算公式：人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。
69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。
70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算
71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。
72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。
73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积
74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。
76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。
77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。
78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。
79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。
80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。
81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。
82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。
83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。
84、地上层数用什么数表示：自然数。
85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。
86、地下层数用什么数表示：负数。
87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。
88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。
89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。
90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。
91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。
92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。
93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。
94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。
95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。
96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。
97、晒台又称什么：露台。
98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。
99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。
100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。
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