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核心亮点
产品定位：中建三局高端住宅系，杨浦滨江稀缺新盘，含高层与风貌别墅913
设计特色：Art Deco风格外立面，270°环幕飘窗，奢装交付（美诺厨电、唯宝卫浴等）中建壹品外滩源著售楼处电话：400-9016-520✔✔
价格优势：高层均价10.8万-11万/㎡，较周边地块（如中海新拍地块保本价11万+）存在倒挂37
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基础信息
开发商：中建三局（中国建筑旗下）914
位置：杨浦区长阳路3366弄，紧邻12号线爱国路站（步行300-400米）48
容积率：2.0，绿化率35%，含3栋高层+26栋风貌别墅59
交付时间：预计2026年10月514
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户型与价格
高层主力户型：
99㎡三房：三开间朝南，双联阳台，总价约1079万起810
143㎡四房：主卧270°飘窗，客厅联动书房，总价1558万起813
风貌别墅：建面160-250㎡，总价约3000万914
最新优惠：全款购房享95折，部分房源赠车位13
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配套资源
交通：12号线爱国路站直达北外滩（5站）、南京西路（10站）49
商业：上海国际时尚中心、宝龙·旭辉广场（3公里内）914
教育：邻近平凉路第四小学、杨浦滨江实验小学（新房不承诺学区）911
注意事项
城市界面：周边存在待改造工业区，需关注军工路高架规划23
看房提示：需提前预约售楼处（电话400-8787-554），避免人脸识别锁定优惠1113
工程进度：截至2025年7月，1#楼施工至15层，2#楼至17层5
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市场对比
竞品参考：
保利永兴里：同板块，均价9.9万/㎡（2023年）3
合生缦云：邻近地块，未来售价或超11万/㎡
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中建壹品·外滩源著
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上海滨江豪宅 质价比标杆
中建壹品·外滩源著
超高品质高层+风貌别墅黄金组合
上海黄浦江核心段 世界级滨水示范区*
百年新秀带 活力桥头堡*
千亿级创新企业总部群为邻
一轨一横两纵五隧环绕
少量建面约139-143㎡超高品质3房4房
预计均价不到11万/㎡
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在楼市政策持续加力，置业成本降至历史低点的当下，正是改善置业和资产优化的最佳时机！但放眼如今的上海楼市，最值得关注的市区核心滨江资源，已达数千万甚至以亿计的价格门槛，令多数购房者难以企及。
过程稿效果图，非最终成果，仅供参考
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除了世界级的地段和显著低估的价格，中建壹品·外滩源著更以极具高端体验的下沉式会所和高层住宅融合风貌别墅的豪宅配置，再度刷新杨浦滨江的品质高度！
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上海滨江豪宅质价比标杆
总价千万起抢占江景资源
▷▶改善标杆：上海黄浦江核心段千万级新房末班车！
2024年是上海楼市中高端项目扎堆入市的一年，但即便在如今竞争激烈的楼市环境中，占据市中心优质地段的高端项目依然价格坚挺，且伴随上海土地出让的限价取消，城市核心优质资产的保值增值属性还将进一步突显！
以中建壹品·外滩源著所在的内中环间为例，内中环新房均价已突破10万/㎡大关！且在楼市下行周期中，近年来入市的内中环新房项目依然呈现集体上涨的趋势！部分热点区域涨幅达到40%-70%！甚至力压内环内的豪宅项目！
项目沙盘实景图
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反观杨浦滨江，中建壹品·外滩源著，作为标准的江景新房，预计均价不到11万/㎡！与内中环非滨江地段的无江景新房均价相当！
结合项目99平起的产品规划，千万出头即可享受内中环的滨江资源！可以说是目前滨江板块中的质价比标杆！
谈及市场潜力，杨浦滨江也丝毫不落下风，杨浦滨江的保利平凉地块刚刚成为“杨浦滨江新地王”！8.85万/㎡的楼板价入市新房价格基本会达到13万/㎡！届时千万级的滨江住宅也将成为沪上绝版！
▷▶超硬核配置：下沉会所+风貌别墅诚意满满！
当然，中建壹品·外滩源著的质价比，还不仅仅体现在价格门槛之上！项目的整体配置也是妥妥的豪宅配置！与此前区域内价格相近的爱国路“三兄弟”在品质上拉开了明显差距！
公区效果图
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首先，看立面颜值就一目了然！立面表现上，通过深度挖掘汲取海派建筑的文化底蕴，将其与现代材料科技及精湛工艺的跨界融合，精心雕琢出专属于外滩源著的建筑风貌！
过程稿效果图，非最终成果，仅供参考
中建壹品·外滩源著售楼处电话：400-8862-334
色彩运用上，以浅色调为核心的主视觉策略，将天然石材的沉稳质感与局部精细化涂料工艺相结合，营造出一种既现代又不失雅致的空间氛围！
值得一提的是，大量配置的落地玻璃窗，镶嵌古铜色金属装饰板，整体风格与周边历史风貌建筑融为一体的同时，又赋予了建筑独特的时代气息与文化底蕴！
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其次，社区配置方面，中建壹品·外滩源著也堪称目前杨浦滨江的居住标杆！社区整体规划的高层+风貌别墅配置，在保证社区容积率与舒适度的同时，也确保了大部分楼层的滨江景观视野！
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公区部分，社区标配了极具高端体验的下沉式会所，足不出户即可享受日常健身社交娱乐的体验，在周边竞品中极具优势！
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在社区景观及动线安排方面，中建壹品·外滩源著也独树一帜，“三轴两门三院三花园”的景观布局突显优雅海派风情的同时，也在业主归家的主轴线上，营造出海上东方+星池雅宴+鎏金茗院的三重层层递进的归家空间，给予业主满满的生活仪式感！
过程稿效果图，非最终成果，仅供参考
▷▶梦幻级产品：建面约99-143平米高定个性化生活！
具体到产品线的设计层面，中建壹品·外滩源著还有更多惊喜，建面约99-143㎡的产品线规划，基本满足多元化需求，且做到户户有亮点！
其中，最小的建面约99㎡3室2厅2卫户型，主打一个实用，实现动静分离的同时，做到三开间朝南！
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创新的“分户S墙”理念，通过在分隔墙体上构造“凹形区域”，实现了“冰箱外置”，不仅为厨房额外拓展了操作平台与储物区域，还极大优化了从餐厅至厨房的工作流程与空间利用效率。
户型的一大亮点在于其全南布局——三开间朝南，加之南向双阳台的延伸设计，配合卧室标配的飘窗元素，营造出卓越的室内采光与开阔的景观视野。
此外，动静分离的整体规划，结合主卧套房的私享设计，给予业主更私密、舒适的生活体验。
再看建面约122㎡的3房2厅2卫，在承袭99㎡户型精华的同时，通过更大尺度的景观视野、采光界面和功能拓展，在空间感、隐私保护及居住惬意度上实现了飞跃式升级！
户型最大亮点是主卧空间配备270度环绕式广角飘窗，让户主的私密空间也能够享受最大尺度的景观和采光！
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最后是建面约143㎡的顶配户型，个性化区分了A/B两款，各具鲜明功能特色。
A户型为4室2厅2卫，采用三南向开间、LDKB一体化设计，卧室均配飘窗，主卧均为套房配置，并实行动静分区，强化居住实用性，更适合三代同堂的多人家庭。
B户型则为3室2厅2卫布局，同样的三南向开间、LDKB一体化设计，但着重突出宽敞的客厅空间和主卧270°全景飘窗，在A户型配置基础上，减少房间数量，提升居住舒适度，更适合独立居住的三口之家。
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黄浦江核心段
世界级滨水示范区
百年新秀带 活力桥头堡
▷▶杨浦滨江：传承百年上海经济人文！
谈到上海滨江豪宅中的价值洼地，中建壹品·外滩源著所在的杨浦滨江首当其冲！无论过去还是将来，其对于上海的经济和人文都意义重大！
实景图
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这段岸线曾经贡献了全国5%的工业产值！一度占全上海工业产值的1/4！并被联合国教科文组织誉为“世界仅存的最大滨江工业博览带”！
▷▶全新出发：黄浦江核心段 世界级滨水示范区 百年新秀带 活力桥头堡！
当然，说杨浦滨江是价值洼地，自然不止是因为其辉煌的过去！
根据最新的《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划(2024-2035年)》，黄浦江核心段将成为世界级滨水示范区！
*来源：《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2024-2035年）》
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而杨浦滨江正是黄浦江核心段的起点（桥头堡），在浦江发展带历经世界级CBD、CAZ、TBC的三极跃迁发展之后，成为黄浦江沿岸的全新发展核心：杨浦科创中心滨江4.0！
*来源：《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2024-2035年）》
相较外滩、陆家嘴、北外滩等，尽管起步较晚，但集CAZ、科创和人文属性于一身的杨浦滨江无论规模体量还是发展潜力都更具优势！
区位示意图
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巨大规划潜力之余，地处内中环间的杨浦滨江，区位适中进退自如，相比其他市区滨江板块拥有更高效便捷的通勤属性！
区位示意图
以中建壹品·外滩源著周边为例，项目直线距离400米外，即是轨交12号线爱国路站，通过这条贯穿上海的主干线可直达北外滩、南京西路、人民广场等核心CBD！同时，素有上海换乘之王称号的轨交12号线，全线可与3、4、9、11、13、15、18号线等7条轨交换乘，高效通达全市主要城市节点！
区位示意图
驾车线路方面，项目周边北横通道及内环、中环的一横两纵配置，使得陆家嘴、外滩、南京路等核心商圈都可高效畅达！
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同时，通过项目周边杨浦大桥及周家嘴路、军工路、江浦路、大连路、隆昌路（在建）五大隧道，可便捷通达浦东，金桥、陆家嘴、张江等核心产业聚集区的通勤时间也基本控制在5-10公里车程之内，且途径中环与隧桥的道路情况较为畅通，杨浦滨江的日常出行效率优势明显！
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上海新生浪潮起点
见证城市更新岸线标杆
▷▶滨江转型标杆：从工业博览群到企业总部群！
由于杨浦滨江起步较晚，相较其他上海核心滨江板块而言，区域成熟度整体偏低。但也正因如此，使得杨浦滨江巨大的楼市价值尚未完全释放，而其作为后起之秀的后发优势，也正在显现！
示意图
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如今的杨浦滨江，正从曾经辉煌的工业博览群，向全新定位的企业总部群快速转型！作为黄浦江核心段50公里中唯一具备科创研发功能的区域，距离中建壹品·外滩源著一公里外的杨浦滨江南段上，国际知名的互联网巨头正在集群入驻！
示意图
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如美团上海科技中心、哔哩哔哩新世代产业园、抖音集团上海滨江中心、中交集团上海总部、中节能上海首座等，都是我们耳熟能详的平台大厂。依托产业的集聚优势，未来超30家在线新经济头部企业、超3000家在线新经济创新型企业将在杨浦滨江齐聚，为整个板块带来强劲产业支撑的同时，也将为区域楼市带来巨大的中高端居住需求！
▷▶城市更新领跑：成片开发典范后发优势明显！
当然，在上海全面进入城市更新的当下，黄浦江核心段都不缺乏相应的产业规划红利，但相较之下，杨浦滨江是市区少有的可供成片开发的区域！这就意味着杨浦滨江具有更大的规模和效率优势！
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我们还是用数字说话！规模体量方面，根据规划，杨浦滨江“一带两区”规划总建筑面积约796万方，规模2.6倍于前滩，5倍于陆家嘴！更大的蓝图自然具备更大的发展空间和潜力！
杨浦滨江实景图
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而在效率方面，上文提到的企业总部群目前已雏形初具并快速兑现：
园区内的中交滨江广场目前已竣工；中节能项目预计年内竣工！美团上海总部预计2025年底竣工！字节跳动、滨江创智中心、哔哩哔哩上海总部等园区重点项目也将于2026年全面竣工！
示意图
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这就意味着2年后区域产业群将全面开启运营！届时，预计将实现超3000亿元的产业规模产值！导入至少20万人口！成为在线新经济创业基地和发展高地！
而在楼市层面，大量优质房企的涌入，也使得杨浦滨江成为近年来中高端市场的活跃板块！
从区域内较早的“爱国路三兄弟”，到缦云上海和中建双子，区域住宅项目的品质体验已实现一轮质的飞跃！
而在土地市场，中海、保利等优质国企还在陆续入驻，且地价仍屡创新高！相信在区域产业和楼市发展双双领跑全市的背景下，杨浦滨江这一上海核心滨江段新秀的含金量还将快速提升！
▷▶创新生活先锋：抢占城市滨江生活时尚前沿！
除了产业和楼市的飞速发展，杨浦滨江在日常生活领域的体验也正以日新月异的速度蜕变！
首先，商业方面，为配套区域产业，布局有海量的各类全新商业体，仅项目周边就有上海国际时尚中心、百联滨江购物中心、紫荆广场、宝龙旭辉广场、长阳创谷、东方渔人码头国际中心、LCM置汇旭辉广场、合生汇商业综合体（规划中）等，满足日常生活所需之余，亲子娱乐也不在话下！
杨浦滨江实景图
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其次，杨浦滨江特有的历史人文资源，将为这里的生活增添别样风采！根据规划，未来区域内40幢，总建筑面积约16万㎡的历史保护建筑，将陆续更新为城市文化艺术空间！成为各类博物馆或奢侈品牌艺术大秀的举办地！
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01
限购政策
备注
公司购买住房满5年后方可出售，境外注册的公司在沪不能购买商品房。
特殊人群购房政策（满足条件限购1套）
上海在读博士
①非沪籍人口因就学迁入学校集体户口
②学校证明
③名下在沪无住房且为在沪在读博士
上海在读博士后
①持”100“段户口卡（或户籍证明）
②加盖设站单位公章的《博士后研究人员进站备案证明》
驻沪现役军官
原籍非上海户籍，单身或已婚，凭军官证（士官证）及驻沪部队证明。
房产赠与政策
①2021年7月24日起名下房产赠予他人的，受赠人须有购房资格(遗赠除外)；
②2024年5月27日起名下房产已赠予他人的，不计入赠与人名下；
③有抚养权的父母可以将房产赠与未成年孩子，且不需要审核购房资格。
家庭名下已有住房套数
家庭名下已拥有住房套数指家庭成员名下独自拥有或与他人共有的成套住房的套数。
1、居民家庭已拥有住房，具体包括:
①已经取得不动产权证书的住房
②已完成网上签约但尚未取得不动产权证书的住房
③已获得认购入围资格的新建商品住房(若未实际购买，则撤销后可剔除)
2、在限购政策实施之日(2011年1月31日)前(简称限购前)
上海户籍买方家庭夫妻双方各自和父母共有2套住房(≤2套)提供亲属关系证明，可不计入住房套数； 上海户籍买方未成年时与父母共有2套住房(<2套)，提供亲属关系证明，可不计入住房套数；
3、认定住房套数时，“认房”是指本市住房，非本市住房不包括在内；
4、非居住用不计入住房套数，例如写字楼、商业、办公、厂房、车位、配套公用基础设施建筑、仓储等。
2025年2月1日新婚姻法房产所有权问题
1、无论婚前婚后购买，只要没有出资，即使房产证上加了名字，离婚时也不会分到房产。
2、如果房产是由父母出资，无论是否加名字，都属于个人财产。
02
贷款政策
个人公积金贷款套数认定
1、缴存职工家庭名下在本市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房贷款。符合本市住房公积金共有产权保障住房贷款条件的，认定为首套住房贷款。
2、缴存职工家庭名下在本市已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房贷款。
申请公积金贷款条件
①在本市缴纳公积金的在职职工(退休、离职的都不可以)；
②在办理贷款前，已连续缴存住房公积金不少于6个月且公积金状态当前显示正常，公积余当前无提取业务在用；
③在办理贷款前，夫妻双方都无已在受理中的住房公积金贷款或还款；
④购买的住房须为公寓、新工房等居住性质(非居住类住房不能使用公积金贷款)。
借款申请人家庭或共同借款申请人存在下列情形之一的，不予贷款:
(1)在全国存在未结清的住房公积金个人住房贷款；
(2)在全国有两次及以上的住房公积金个人住房贷款记录；停止向购买第二套非改善型住房，第三套及以上住房的借款申请人家庭发放贷款。
公积金贷款额度
商业贷款年限（孰低原则）
①房龄
一般要求房龄在40年内。
最长贷款年限计算公式：贷款年限 + 房龄 ≤ 70年；
②主贷人年龄
一般可至男性65周岁，女性60周岁（2024年3月1日起执行的退休年龄）。
最长贷款年限计算公式：贷款年限 + 主贷人年龄 ≤ 70年。
③房屋类型
住宅最长不超过30年。
非住宅（如写字楼、商铺等）最长不超过10年。
公积金贷款年限
一手住房
公积金贷款期限不超过30年。
二手住房
如果所购住房房龄在20年以下，公积金贷款期限不超过30年；
如果所购住房房龄在20年（含）至35年之间，公积金贷款期限不超过50年与房龄之差；
如果所购住房房龄在35年（含）以上，公积金贷款期限不超过15年。
03
税费政策
个人所得税特殊情况
备注：利润包含购入的合同价格+购入所缴纳的契税+本次出售的增值税及其附加税+装修费用(≤购入的房屋合同价格的10%)+购房按揭贷款利息。
①免征的情况
(1)继承土地、房屋权属，免征个人所得税
(2)夫妻更名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税
(3)直系亲属间赠与(不包含取得新产证以后再出售的情况)，免征个人所得税
②直系、非直系亲属间继承/赠与房屋后再出售房屋的个税计算
卖方通过继承或赠与获得房再出售的，若不符合个人所得税免征条件(满五年唯一)，只能按照20%税率缴纳个人所得税，不能按照全额x1%或2%计算个人所得税。
个人所得税退税政策
自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内(按天计算)在市场重新购买住房的纳税人(必须先卖出后买入)，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
契税减免的常见情形
①法定继承人(包括配偶、子女、父母)继承土地、房屋权属，免征契税；
注:免征仅限第一顺位继承人继承土地、房屋权属，存在第一顺位继承人的情况下，第二顺位继承人继承不免征
②夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税；
③出售房改房(售后公房、房改售房、已购公房)前后1年内(以网签合同日期为准)，出售人家庭、父母或成年子女购房，可申请契税减免；
计算:新购入住房需要缴纳的契税=(新购入住房的税务核定价-出售住房时的发票价格-新购入住房增值税)x新入住房应缴纳的契税税率
(若购房的税务核定价低于售房的发票价格，则购房的契税全免)
④上海市拆迁居民用拆迁补偿款新购房屋享受减免契税的优惠(拆迁人的直系亲属均可使用)，新购入住房的网签日期需在动迁协议签订日期之后。
计算:新购入住房需要缴纳的契税=(新购入住房网签价-拆迁补偿价格-新购入住房增值税)x新购入住房契税税率
(若新购入住房网签价低于拆迁补偿价格，则契税全免，差额部分可以继续使用)
公司购/售房需缴纳税费
公司购房需缴纳税费：
契税、印花税
无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅，只要以公司名义购房，均需按房款3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠； 另外还需缴纳0.05%的印花税。
房产税
根据1986年10月开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》，公司名下的房产，每年需缴纳房产税:每年房产原值×70%×1.2%。
在具体操作过程中，不同地区对不同性质企业 (如高新企业、 扶贫单位等)可能会有三年内免征房产税优惠。
土地使用税
同时，还需要按照“建筑面积×30元/年/平方米”征收土地使用税。
如房产税、土地使用税未按时缴纳，需要按每日万分之五缴纳带纳金。
公司售房需缴纳税费
增值税及附加
按(不含税收入-不含税购置原价)×5.6%征收
土地增值税
根据1993年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 第七条规定:土地增值税实行四级超率累进税率
1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100 %的部分，税率为40%。
3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
印花税
按成交价格×0.05%征收。
企业所得税
目前一般按转让房产所得的净利润×25%征收。企业所得税一般按季预缴，年终汇算清缴。
房产税相关
1、税率：
新购房单价≤91954元/平方米，税率为0.4%。
新购房单价>91954元/平方米，税率为0.6%。
2、计算方式：
新购且属于第二套及以上住房，人均60平方米建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。
本年度应缴房产税 = 按人均建筑面积60平方米计算超出部分面积 × 新购房单价 × 70% × 税率(0.4%或0.6%)。
3、交税截止时间：
每年的12月31日前，纳税人应凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当年度应纳税款。
4、减免条件
①本市居民家庭第二套及以上住房：
如果家庭全部住房面积（包括新购住房和原有住房）人均不超过60平方米，新购的住房可以免征房产税。超过60平方米的部分，需要按照房产税规定缴纳税款。
②新购住房一年内出售原有唯一住房：
如果居民家庭在新购一套住房后的一年内出售了原有的唯一住房，那么新购的住房可以退还已缴纳的房产税。
③首次购房且为家庭唯一住房：
对于成年子女首次购买住房，如果该住房是家庭唯一住房，可以免征房产税。
④高层次人才和紧缺人才：
持有上海市居住证并在本市工作生活的高层次人才和紧缺人才，在新购住房且该住房是家庭唯一住房的情况下，可以免征房产税。
⑤居住证持有年限：
持有上海市居住证满3年的购房人，在新购住房且该住房是家庭唯一住房的情况下，可以免征房产税。
04
新房积分&新政回顾
从资格认定到贷款流程
每一步都藏着门道
记住，政策虽复杂
但摸清规则就能少走弯路
现在就对照这些条件查查自己的情况
要是还有不明白的
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核心亮点
产品定位：中建三局高端住宅系，杨浦滨江稀缺新盘，含高层与风貌别墅913
设计特色：Art Deco风格外立面，270°环幕飘窗，奢装交付（美诺厨电、唯宝卫浴等）中建壹品外滩源著售楼处电话：400-9016-520✔✔
价格优势：高层均价10.8万-11万/㎡，较周边地块（如中海新拍地块保本价11万+）存在倒挂37
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基础信息
开发商：中建三局（中国建筑旗下）914
位置：杨浦区长阳路3366弄，紧邻12号线爱国路站（步行300-400米）48
容积率：2.0，绿化率35%，含3栋高层+26栋风貌别墅59
交付时间：预计2026年10月514
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户型与价格
高层主力户型：
99㎡三房：三开间朝南，双联阳台，总价约1079万起810
143㎡四房：主卧270°飘窗，客厅联动书房，总价1558万起813
风貌别墅：建面160-250㎡，总价约3000万914
最新优惠：全款购房享95折，部分房源赠车位13
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配套资源
交通：12号线爱国路站直达北外滩（5站）、南京西路（10站）49
商业：上海国际时尚中心、宝龙·旭辉广场（3公里内）914
教育：邻近平凉路第四小学、杨浦滨江实验小学（新房不承诺学区）911
注意事项
城市界面：周边存在待改造工业区，需关注军工路高架规划23
看房提示：需提前预约售楼处（电话400-8787-554），避免人脸识别锁定优惠1113
工程进度：截至2025年7月，1#楼施工至15层，2#楼至17层5
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市场对比
竞品参考：
保利永兴里：同板块，均价9.9万/㎡（2023年）3
合生缦云：邻近地块，未来售价或超11万/㎡
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上海滨江豪宅 质价比标杆
中建壹品·外滩源著
超高品质高层+风貌别墅黄金组合
上海黄浦江核心段 世界级滨水示范区*
百年新秀带 活力桥头堡*
千亿级创新企业总部群为邻
一轨一横两纵五隧环绕
少量建面约139-143㎡超高品质3房4房
预计均价不到11万/㎡
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在楼市政策持续加力，置业成本降至历史低点的当下，正是改善置业和资产优化的最佳时机！但放眼如今的上海楼市，最值得关注的市区核心滨江资源，已达数千万甚至以亿计的价格门槛，令多数购房者难以企及。
过程稿效果图，非最终成果，仅供参考
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除了世界级的地段和显著低估的价格，中建壹品·外滩源著更以极具高端体验的下沉式会所和高层住宅融合风貌别墅的豪宅配置，再度刷新杨浦滨江的品质高度！
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上海滨江豪宅质价比标杆
总价千万起抢占江景资源
▷▶改善标杆：上海黄浦江核心段千万级新房末班车！
2024年是上海楼市中高端项目扎堆入市的一年，但即便在如今竞争激烈的楼市环境中，占据市中心优质地段的高端项目依然价格坚挺，且伴随上海土地出让的限价取消，城市核心优质资产的保值增值属性还将进一步突显！
以中建壹品·外滩源著所在的内中环间为例，内中环新房均价已突破10万/㎡大关！且在楼市下行周期中，近年来入市的内中环新房项目依然呈现集体上涨的趋势！部分热点区域涨幅达到40%-70%！甚至力压内环内的豪宅项目！
项目沙盘实景图
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反观杨浦滨江，中建壹品·外滩源著，作为标准的江景新房，预计均价不到11万/㎡！与内中环非滨江地段的无江景新房均价相当！
结合项目99平起的产品规划，千万出头即可享受内中环的滨江资源！可以说是目前滨江板块中的质价比标杆！
谈及市场潜力，杨浦滨江也丝毫不落下风，杨浦滨江的保利平凉地块刚刚成为“杨浦滨江新地王”！8.85万/㎡的楼板价入市新房价格基本会达到13万/㎡！届时千万级的滨江住宅也将成为沪上绝版！
▷▶超硬核配置：下沉会所+风貌别墅诚意满满！
当然，中建壹品·外滩源著的质价比，还不仅仅体现在价格门槛之上！项目的整体配置也是妥妥的豪宅配置！与此前区域内价格相近的爱国路“三兄弟”在品质上拉开了明显差距！
公区效果图
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首先，看立面颜值就一目了然！立面表现上，通过深度挖掘汲取海派建筑的文化底蕴，将其与现代材料科技及精湛工艺的跨界融合，精心雕琢出专属于外滩源著的建筑风貌！
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色彩运用上，以浅色调为核心的主视觉策略，将天然石材的沉稳质感与局部精细化涂料工艺相结合，营造出一种既现代又不失雅致的空间氛围！
值得一提的是，大量配置的落地玻璃窗，镶嵌古铜色金属装饰板，整体风格与周边历史风貌建筑融为一体的同时，又赋予了建筑独特的时代气息与文化底蕴！
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其次，社区配置方面，中建壹品·外滩源著也堪称目前杨浦滨江的居住标杆！社区整体规划的高层+风貌别墅配置，在保证社区容积率与舒适度的同时，也确保了大部分楼层的滨江景观视野！
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公区部分，社区标配了极具高端体验的下沉式会所，足不出户即可享受日常健身社交娱乐的体验，在周边竞品中极具优势！
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在社区景观及动线安排方面，中建壹品·外滩源著也独树一帜，“三轴两门三院三花园”的景观布局突显优雅海派风情的同时，也在业主归家的主轴线上，营造出海上东方+星池雅宴+鎏金茗院的三重层层递进的归家空间，给予业主满满的生活仪式感！
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▷▶梦幻级产品：建面约99-143平米高定个性化生活！
具体到产品线的设计层面，中建壹品·外滩源著还有更多惊喜，建面约99-143㎡的产品线规划，基本满足多元化需求，且做到户户有亮点！
其中，最小的建面约99㎡3室2厅2卫户型，主打一个实用，实现动静分离的同时，做到三开间朝南！
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创新的“分户S墙”理念，通过在分隔墙体上构造“凹形区域”，实现了“冰箱外置”，不仅为厨房额外拓展了操作平台与储物区域，还极大优化了从餐厅至厨房的工作流程与空间利用效率。
户型的一大亮点在于其全南布局——三开间朝南，加之南向双阳台的延伸设计，配合卧室标配的飘窗元素，营造出卓越的室内采光与开阔的景观视野。
此外，动静分离的整体规划，结合主卧套房的私享设计，给予业主更私密、舒适的生活体验。
再看建面约122㎡的3房2厅2卫，在承袭99㎡户型精华的同时，通过更大尺度的景观视野、采光界面和功能拓展，在空间感、隐私保护及居住惬意度上实现了飞跃式升级！
户型最大亮点是主卧空间配备270度环绕式广角飘窗，让户主的私密空间也能够享受最大尺度的景观和采光！
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最后是建面约143㎡的顶配户型，个性化区分了A/B两款，各具鲜明功能特色。
A户型为4室2厅2卫，采用三南向开间、LDKB一体化设计，卧室均配飘窗，主卧均为套房配置，并实行动静分区，强化居住实用性，更适合三代同堂的多人家庭。
B户型则为3室2厅2卫布局，同样的三南向开间、LDKB一体化设计，但着重突出宽敞的客厅空间和主卧270°全景飘窗，在A户型配置基础上，减少房间数量，提升居住舒适度，更适合独立居住的三口之家。
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黄浦江核心段
世界级滨水示范区
百年新秀带 活力桥头堡
▷▶杨浦滨江：传承百年上海经济人文！
谈到上海滨江豪宅中的价值洼地，中建壹品·外滩源著所在的杨浦滨江首当其冲！无论过去还是将来，其对于上海的经济和人文都意义重大！
实景图
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这段岸线曾经贡献了全国5%的工业产值！一度占全上海工业产值的1/4！并被联合国教科文组织誉为“世界仅存的最大滨江工业博览带”！
▷▶全新出发：黄浦江核心段 世界级滨水示范区 百年新秀带 活力桥头堡！
当然，说杨浦滨江是价值洼地，自然不止是因为其辉煌的过去！
根据最新的《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划(2024-2035年)》，黄浦江核心段将成为世界级滨水示范区！
*来源：《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2024-2035年）》
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而杨浦滨江正是黄浦江核心段的起点（桥头堡），在浦江发展带历经世界级CBD、CAZ、TBC的三极跃迁发展之后，成为黄浦江沿岸的全新发展核心：杨浦科创中心滨江4.0！
*来源：《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2024-2035年）》
相较外滩、陆家嘴、北外滩等，尽管起步较晚，但集CAZ、科创和人文属性于一身的杨浦滨江无论规模体量还是发展潜力都更具优势！
区位示意图
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巨大规划潜力之余，地处内中环间的杨浦滨江，区位适中进退自如，相比其他市区滨江板块拥有更高效便捷的通勤属性！
区位示意图
以中建壹品·外滩源著周边为例，项目直线距离400米外，即是轨交12号线爱国路站，通过这条贯穿上海的主干线可直达北外滩、南京西路、人民广场等核心CBD！同时，素有上海换乘之王称号的轨交12号线，全线可与3、4、9、11、13、15、18号线等7条轨交换乘，高效通达全市主要城市节点！
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驾车线路方面，项目周边北横通道及内环、中环的一横两纵配置，使得陆家嘴、外滩、南京路等核心商圈都可高效畅达！
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同时，通过项目周边杨浦大桥及周家嘴路、军工路、江浦路、大连路、隆昌路（在建）五大隧道，可便捷通达浦东，金桥、陆家嘴、张江等核心产业聚集区的通勤时间也基本控制在5-10公里车程之内，且途径中环与隧桥的道路情况较为畅通，杨浦滨江的日常出行效率优势明显！
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上海新生浪潮起点
见证城市更新岸线标杆
▷▶滨江转型标杆：从工业博览群到企业总部群！
由于杨浦滨江起步较晚，相较其他上海核心滨江板块而言，区域成熟度整体偏低。但也正因如此，使得杨浦滨江巨大的楼市价值尚未完全释放，而其作为后起之秀的后发优势，也正在显现！
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如今的杨浦滨江，正从曾经辉煌的工业博览群，向全新定位的企业总部群快速转型！作为黄浦江核心段50公里中唯一具备科创研发功能的区域，距离中建壹品·外滩源著一公里外的杨浦滨江南段上，国际知名的互联网巨头正在集群入驻！
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如美团上海科技中心、哔哩哔哩新世代产业园、抖音集团上海滨江中心、中交集团上海总部、中节能上海首座等，都是我们耳熟能详的平台大厂。依托产业的集聚优势，未来超30家在线新经济头部企业、超3000家在线新经济创新型企业将在杨浦滨江齐聚，为整个板块带来强劲产业支撑的同时，也将为区域楼市带来巨大的中高端居住需求！
▷▶城市更新领跑：成片开发典范后发优势明显！
当然，在上海全面进入城市更新的当下，黄浦江核心段都不缺乏相应的产业规划红利，但相较之下，杨浦滨江是市区少有的可供成片开发的区域！这就意味着杨浦滨江具有更大的规模和效率优势！
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我们还是用数字说话！规模体量方面，根据规划，杨浦滨江“一带两区”规划总建筑面积约796万方，规模2.6倍于前滩，5倍于陆家嘴！更大的蓝图自然具备更大的发展空间和潜力！
杨浦滨江实景图
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而在效率方面，上文提到的企业总部群目前已雏形初具并快速兑现：
园区内的中交滨江广场目前已竣工；中节能项目预计年内竣工！美团上海总部预计2025年底竣工！字节跳动、滨江创智中心、哔哩哔哩上海总部等园区重点项目也将于2026年全面竣工！
示意图
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这就意味着2年后区域产业群将全面开启运营！届时，预计将实现超3000亿元的产业规模产值！导入至少20万人口！成为在线新经济创业基地和发展高地！
而在楼市层面，大量优质房企的涌入，也使得杨浦滨江成为近年来中高端市场的活跃板块！
从区域内较早的“爱国路三兄弟”，到缦云上海和中建双子，区域住宅项目的品质体验已实现一轮质的飞跃！
而在土地市场，中海、保利等优质国企还在陆续入驻，且地价仍屡创新高！相信在区域产业和楼市发展双双领跑全市的背景下，杨浦滨江这一上海核心滨江段新秀的含金量还将快速提升！
▷▶创新生活先锋：抢占城市滨江生活时尚前沿！
除了产业和楼市的飞速发展，杨浦滨江在日常生活领域的体验也正以日新月异的速度蜕变！
首先，商业方面，为配套区域产业，布局有海量的各类全新商业体，仅项目周边就有上海国际时尚中心、百联滨江购物中心、紫荆广场、宝龙旭辉广场、长阳创谷、东方渔人码头国际中心、LCM置汇旭辉广场、合生汇商业综合体（规划中）等，满足日常生活所需之余，亲子娱乐也不在话下！
杨浦滨江实景图
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其次，杨浦滨江特有的历史人文资源，将为这里的生活增添别样风采！根据规划，未来区域内40幢，总建筑面积约16万㎡的历史保护建筑，将陆续更新为城市文化艺术空间！成为各类博物馆或奢侈品牌艺术大秀的举办地！
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01
限购政策
备注
公司购买住房满5年后方可出售，境外注册的公司在沪不能购买商品房。
特殊人群购房政策（满足条件限购1套）
上海在读博士
①非沪籍人口因就学迁入学校集体户口
②学校证明
③名下在沪无住房且为在沪在读博士
上海在读博士后
①持”100“段户口卡（或户籍证明）
②加盖设站单位公章的《博士后研究人员进站备案证明》
驻沪现役军官
原籍非上海户籍，单身或已婚，凭军官证（士官证）及驻沪部队证明。
房产赠与政策
①2021年7月24日起名下房产赠予他人的，受赠人须有购房资格(遗赠除外)；
②2024年5月27日起名下房产已赠予他人的，不计入赠与人名下；
③有抚养权的父母可以将房产赠与未成年孩子，且不需要审核购房资格。
家庭名下已有住房套数
家庭名下已拥有住房套数指家庭成员名下独自拥有或与他人共有的成套住房的套数。
1、居民家庭已拥有住房，具体包括:
①已经取得不动产权证书的住房
②已完成网上签约但尚未取得不动产权证书的住房
③已获得认购入围资格的新建商品住房(若未实际购买，则撤销后可剔除)
2、在限购政策实施之日(2011年1月31日)前(简称限购前)
上海户籍买方家庭夫妻双方各自和父母共有2套住房(≤2套)提供亲属关系证明，可不计入住房套数； 上海户籍买方未成年时与父母共有2套住房(<2套)，提供亲属关系证明，可不计入住房套数；
3、认定住房套数时，“认房”是指本市住房，非本市住房不包括在内；
4、非居住用不计入住房套数，例如写字楼、商业、办公、厂房、车位、配套公用基础设施建筑、仓储等。
2025年2月1日新婚姻法房产所有权问题
1、无论婚前婚后购买，只要没有出资，即使房产证上加了名字，离婚时也不会分到房产。
2、如果房产是由父母出资，无论是否加名字，都属于个人财产。
02
贷款政策
个人公积金贷款套数认定
1、缴存职工家庭名下在本市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房贷款。符合本市住房公积金共有产权保障住房贷款条件的，认定为首套住房贷款。
2、缴存职工家庭名下在本市已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房贷款。
申请公积金贷款条件
①在本市缴纳公积金的在职职工(退休、离职的都不可以)；
②在办理贷款前，已连续缴存住房公积金不少于6个月且公积金状态当前显示正常，公积余当前无提取业务在用；
③在办理贷款前，夫妻双方都无已在受理中的住房公积金贷款或还款；
④购买的住房须为公寓、新工房等居住性质(非居住类住房不能使用公积金贷款)。
借款申请人家庭或共同借款申请人存在下列情形之一的，不予贷款:
(1)在全国存在未结清的住房公积金个人住房贷款；
(2)在全国有两次及以上的住房公积金个人住房贷款记录；停止向购买第二套非改善型住房，第三套及以上住房的借款申请人家庭发放贷款。
公积金贷款额度
商业贷款年限（孰低原则）
①房龄
一般要求房龄在40年内。
最长贷款年限计算公式：贷款年限 + 房龄 ≤ 70年；
②主贷人年龄
一般可至男性65周岁，女性60周岁（2024年3月1日起执行的退休年龄）。
最长贷款年限计算公式：贷款年限 + 主贷人年龄 ≤ 70年。
③房屋类型
住宅最长不超过30年。
非住宅（如写字楼、商铺等）最长不超过10年。
公积金贷款年限
一手住房
公积金贷款期限不超过30年。
二手住房
如果所购住房房龄在20年以下，公积金贷款期限不超过30年；
如果所购住房房龄在20年（含）至35年之间，公积金贷款期限不超过50年与房龄之差；
如果所购住房房龄在35年（含）以上，公积金贷款期限不超过15年。
03
税费政策
个人所得税特殊情况
备注：利润包含购入的合同价格+购入所缴纳的契税+本次出售的增值税及其附加税+装修费用(≤购入的房屋合同价格的10%)+购房按揭贷款利息。
①免征的情况
(1)继承土地、房屋权属，免征个人所得税
(2)夫妻更名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税
(3)直系亲属间赠与(不包含取得新产证以后再出售的情况)，免征个人所得税
②直系、非直系亲属间继承/赠与房屋后再出售房屋的个税计算
卖方通过继承或赠与获得房再出售的，若不符合个人所得税免征条件(满五年唯一)，只能按照20%税率缴纳个人所得税，不能按照全额x1%或2%计算个人所得税。
个人所得税退税政策
自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内(按天计算)在市场重新购买住房的纳税人(必须先卖出后买入)，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
契税减免的常见情形
①法定继承人(包括配偶、子女、父母)继承土地、房屋权属，免征契税；
注:免征仅限第一顺位继承人继承土地、房屋权属，存在第一顺位继承人的情况下，第二顺位继承人继承不免征
②夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税；
③出售房改房(售后公房、房改售房、已购公房)前后1年内(以网签合同日期为准)，出售人家庭、父母或成年子女购房，可申请契税减免；
计算:新购入住房需要缴纳的契税=(新购入住房的税务核定价-出售住房时的发票价格-新购入住房增值税)x新入住房应缴纳的契税税率
(若购房的税务核定价低于售房的发票价格，则购房的契税全免)
④上海市拆迁居民用拆迁补偿款新购房屋享受减免契税的优惠(拆迁人的直系亲属均可使用)，新购入住房的网签日期需在动迁协议签订日期之后。
计算:新购入住房需要缴纳的契税=(新购入住房网签价-拆迁补偿价格-新购入住房增值税)x新购入住房契税税率
(若新购入住房网签价低于拆迁补偿价格，则契税全免，差额部分可以继续使用)
公司购/售房需缴纳税费
公司购房需缴纳税费：
契税、印花税
无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅，只要以公司名义购房，均需按房款3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠； 另外还需缴纳0.05%的印花税。
房产税
根据1986年10月开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》，公司名下的房产，每年需缴纳房产税:每年房产原值×70%×1.2%。
在具体操作过程中，不同地区对不同性质企业 (如高新企业、 扶贫单位等)可能会有三年内免征房产税优惠。
土地使用税
同时，还需要按照“建筑面积×30元/年/平方米”征收土地使用税。
如房产税、土地使用税未按时缴纳，需要按每日万分之五缴纳带纳金。
公司售房需缴纳税费
增值税及附加
按(不含税收入-不含税购置原价)×5.6%征收
土地增值税
根据1993年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 第七条规定:土地增值税实行四级超率累进税率
1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100 %的部分，税率为40%。
3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
印花税
按成交价格×0.05%征收。
企业所得税
目前一般按转让房产所得的净利润×25%征收。企业所得税一般按季预缴，年终汇算清缴。
房产税相关
1、税率：
新购房单价≤91954元/平方米，税率为0.4%。
新购房单价>91954元/平方米，税率为0.6%。
2、计算方式：
新购且属于第二套及以上住房，人均60平方米建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。
本年度应缴房产税 = 按人均建筑面积60平方米计算超出部分面积 × 新购房单价 × 70% × 税率(0.4%或0.6%)。
3、交税截止时间：
每年的12月31日前，纳税人应凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当年度应纳税款。
4、减免条件
①本市居民家庭第二套及以上住房：
如果家庭全部住房面积（包括新购住房和原有住房）人均不超过60平方米，新购的住房可以免征房产税。超过60平方米的部分，需要按照房产税规定缴纳税款。
②新购住房一年内出售原有唯一住房：
如果居民家庭在新购一套住房后的一年内出售了原有的唯一住房，那么新购的住房可以退还已缴纳的房产税。
③首次购房且为家庭唯一住房：
对于成年子女首次购买住房，如果该住房是家庭唯一住房，可以免征房产税。
④高层次人才和紧缺人才：
持有上海市居住证并在本市工作生活的高层次人才和紧缺人才，在新购住房且该住房是家庭唯一住房的情况下，可以免征房产税。
⑤居住证持有年限：
持有上海市居住证满3年的购房人，在新购住房且该住房是家庭唯一住房的情况下，可以免征房产税。
04
新房积分&新政回顾
从资格认定到贷款流程
每一步都藏着门道
记住，政策虽复杂
但摸清规则就能少走弯路
现在就对照这些条件查查自己的情况
要是还有不明白的
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