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800万级必看红盘！闵行古美“六边形战士”『古美阅华』还有少量建面约105/135㎡3-4房递减中！
售楼处电话☎：400-880-7190✔✔欢迎来电咨询！
可预约销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。
最新消息：
毗邻9/12号线
900万级·环线内
闵行古美最新热盘
『古美阅华』
还有少量建面约105/135㎡3-4房递减中！！
整盘均价85800元/㎡
未来的超强确定性，醇熟的全能六边形板块
古美，就是整个闵行，最靠近徐汇的板块。
5站徐家汇，2站漕河泾。
与漕河泾高能产业相邻，拥有便捷优质的生活配套，城市界面也更加崭新。
在二手市场，古美一直能够跑赢全市大盘，即使是去年的市场回落期，价格也依旧坚挺。
漕河泾超强产业能级古美板块紧挨漕河泾开发区，是高薪产业人群的天然外溢板块。
作为全国首批高新技术产业开发区的漕河泾，聚集了中外高科技企业14000多家，从业人员近30万人，包括144家世界500强企业，151家内资上市企业。
经济数据可以说明一切，据统计，漕河泾开发区2023年营收约5370亿元，经济密度高达约376亿元/k㎡（源自：漕河泾发布），而张江科学城的经济密度是约57亿元/k㎡（源自：张江发布）
环线内便捷交通
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1）项目周边9号线、12号线双轨环绕，距离漕河泾开发区仅两站路。
2）9/12号线双地铁，距虹莘路地铁站直线距离1km，距星中路1.4km。
3）自驾则更为便捷，周边有外环高速、中环高架、沪闵高架路两横一纵立体交通网络轨交。
全龄向优质教育
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教育一直是闵行区的特色，古美也不例外，项目周边更是优质教育资源环绕。
项目所在的九星城社区内，还规划有一所幼儿园和一所九年一贯制学校。
虽然期房不保障学区，但良好的教学氛围还是给业主带来了更多期待。
广告中关于学校的描述，旨在告知相关内容，不作为合同内容或要约，未来学校的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域等存在协调的可能，须以政府教育主管部门及学校最新政策为准，信息来源于网络。
市区级繁华商业
项目3公里生活范围圈内，有上海万象城、爱琴海购物中心、漕河泾印象城、七宝领展广场（原七宝万科）、七宝宝龙城等多个大型购物中心商圈。北侧即九星商业，醇熟商业圈，尽在眼前。
而项目所在的九星城片区更是自带高能级商业规划，截止去年年末，九星城9栋主体结构就以全部封顶，目前累计登记商户约1500组，完成签约近300组。
优质丰富休闲绿地
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更加锦上添花的是，项目周边生态景观资源也非常丰富，总共近150万㎡生态公园环绕。
步行范围内有约84万㎡闵行体育公园（内有闵行体育馆和热带风暴水上乐园），约43万㎡闵行文化公园，黎安公园，还有古美公园，以及九星板块规划中的三块公共绿地，一公里公园效应，可以让业主在更加宜居、自然的环境中生活。
从容的尺度感，更舒适的迭代产品
古美阅华的户型和装修上较以往产品做了迭代，增加了产品的窗墙比，在装修上也进行了多处优化，同样的面积拥有更强的尺度感。
『古美阅华』看房请务必致电与销售确认时间，避免空跑
1、更宽敞、舒适的户型设计
古美阅华的层高做到了约3.05米，比普通新房要多出10公分的空间。
不封阳台和全屋飘窗的设计则让室内拥有更多使用面积和采光空间。
同面积段产品，古美阅华的空间更加宽敞，收纳使用面积更多。
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（1）大窗墙比，室内通透感更强
更好的采光，通透的空间会让空间的视觉效果更宽敞。
窗的位置、大小在后续装修中都很难改变，高窗墙比带来的通透感往往在产品设计之初就已经定型。
单看户型图，古美阅华窗、阳台面宽更大，飘窗数量更多，窗墙比更高，相对于同面积段户型有着更多的采光空间。
在样板间，我们更是惊喜地发现，古美阅华的窗比一般产品要大上许多。
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一是得益于更高的层高，约3.05米的层高不仅空间更加开阔，也能增加窗的大小。
『古美阅华』
二是开发商将窗做到了接近“顶天立地”，每一扇窗的高度接近天花板。
（2）在居住舒适度上，古美阅华解决了很多购房者的“痛点”。
1）几乎无连廊设计，隐私性更佳
相比当下普遍的连廊房，项目做到了大部分楼层北向无连廊，舒适度明显更高！
2）室内约3.05米层高，更加通透敞亮
装修不喜欢可以敲掉，层高却是不能改的！
约3.05米层高，比市面上常规的2.9米，空间感和尺度感就要胜出不少。
（3）不封阳台，实惠更实用
现在大部分新盘都采取封阳台策略，但不封阳台，意味着面积只算一半，将一定程度上降低了客户的购房成本；同时室内采光、通风效果也将得到提升。
其实在笔者看来，仅凭以上“闪光点”，就可以让古美阅华在同类竞品里脱颖而出！
但古美阅华并没有满足于此，在户型设计上更是精益求精！
（4）飞机户型，尺度舒适功能齐全
项目推出建筑面积约105㎡3房&建筑面积约135㎡4房两个面积段户型。这一面积段的产品，业主更看重空间的尺度感和功能的丰富度。
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古美阅华的户型在传统飞机户型的基础上进行了完善，套内空间几乎没有走廊，每一寸的空间都做满了功能。
大阳台、全屋飘窗的设计，更是实打实的为业主增加了实际使用空间。
建筑面积约105㎡三房两厅两卫
玄关的入户空间很足，与房间门错开的设计更具私密感，玄关柜更是可以随手收纳包和雨伞。
这一户型还做了当前市面上非常少见的双联阳台，将这一面积段的阳台不在拘泥于家政功能，而是赋有景观属性，让业主可以拥有赏景放松的空间。
全屋飘窗设计，包括厨房都拥有飘窗，真正的使用面积远超同类产品。
尤其是边套户型，在U型厨房的基础上再次升级，利用飘窗空间拓宽操作面积，同时增加了南侧岛台，操作和收纳空间再次增加。
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主卧的小家式套房设计更是给足主人尊贵感。主卫的三分离设计让业主拥有2+1的使用效率，高峰期使用更从容。
建筑面积约135㎡四房两厅两卫
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这一户型在约105㎡户型的基础上，多出一个卧室，更适合多成员大家庭的生活模式。
约6.2米LDKG横厅设计，让业主拥有大面南向采光，就餐区放得下六人大桌。
主卧做了4米面宽，这样的尺度足够做出步入式更衣间，做到真正的“小家式”设计。
建筑面积约90㎡两房两厅两卫
目前这一面积往往会做三房两厅一卫的设计，空间局促不说，单卫设计使用也不方便。
古美阅华做了当前少有的大两房设计，每个功能区的使用面积都足够宽敞。
主卧更是做了两房户型中少见的套房设计，给足主人尊贵感，双卫设计也更从容。
2、更华丽、细节的装修标准
（1）奢石大牌，更显奢华高级感古美阅华在装修上使用大量奢石元素，凸显尊贵的艺术格调比如客厅背景墙、厨房挡油板选用了芬迪白岩板，浴室柜台选用了原产地为意大利的烟雨江南石材。
在品牌上，也是选用了一线大牌三大件上，项目选用了百朗（或同等品牌）新风，约克（或同等品牌）二联供地暖和中央空调。
厨房选用西门子（或同等品牌）四件套，包括燃气灶、洗碗机、油烟机，双开门冰箱，高仪（或同等品牌）超大单体水槽+抽拉式龙头，厨房玻璃移门采用上轨道设计便于清洁。
卫生间选用高仪（或同等品牌）的陶瓷台盆和智能马桶，汉斯格雅的水龙头，主卫更是配备了美妆冰箱，让女业主的护肤品、化妆品可以妥善保管。
松弛的尊贵感，因为更低密，精致的升级社区
古美阅华的公区，同样是品质奢享。
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市面上高层社区容积率一般在2.5以上，古美阅华约2.0的容积率，可以拥有更多的社区景观与配套。
1、宽敞栋距，优质采光，丰盛景观
1）最大超68米奢阔栋距
得益于较低的容积率，古美阅华拥有最大约68米的奢阔栋距，可以有更多的公区空间营造景观。
2）奢石名木营造公园住区
古美阅华小区景观采用大量名木，一年四季看花、观果、赏叶，有不同的景观雅趣。
用石材沉稳、高雅的基调，营造出华贵、典雅的艺术格调。
2、架空层泛会所，豪宅级功能配套
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古美阅华的8号楼一楼为架空层泛会所，层高约4.5米，这样的功能设计非常类似豪宅的会所功能。接人待客不必打扰私宅，孩童嬉戏不用在意天气，独处放空也有可以容纳的空间。
3、高颜值外立面，满满时尚高级感
古美阅华采用了高阶灰白配色，搭配厚重蓝宝石石材，与斜切古铜色铝板，勾勒厚重、精致建筑美学立面。
4、奢石高品质公区，星空穹顶车库
臻选雪山银狐天然透光奢石，以工艺难度极高弧度设计手法搭配金属格栅腰线。
高定地下入户大堂，延续首层入户大堂材质高标，精选雪山银狐天然透光奢石，营造精奢生活质感。
奢雅艺术地库空间，古铜色金属与水波纹玻璃质感搭配，构筑璀璨星空穹顶，模拟自然光线随时间动态舞动，光亮洁新的水磨石车道，精雕格调归家之路。
8字头新房价 入主中环外最后机会
『古美阅华』
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下面汇贷就为大家介绍一下上海一手房购房全流程，包含政策变动，认购流程，积分制细则、摇号、税费、相关申请要求等常见问题。
一手房一般具有以下特点：
①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。
②等待房屋竣工后才能办理房产证。
目前上海最低首套利率3.4%，二套利率3.6%。
01
政策变动对比
二娃未成年可增购一套，商贷、公积金贷款首付比例，贷款利率都有所调整。
继LPR调整后，开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%，重点区域利率3.6%。
那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。
商贷及公积金：
02
限购套数
那我们目前还能不能在上海买房？能买几套？如何怎么判定的？下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。
沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别，那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。
沪籍：
非沪籍：
ps：五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。
03
一手房交易全流程
1
确认楼盘、取证
上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。
ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。
开盘流程须知：
开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。
1、线下开盘：
签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。
线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。
2、线上开盘：
公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。
另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。
2
认筹
购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。
1. 认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。
2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。
3.主要审查资料有：
· ①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；
· ②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）
· ③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）
认筹时间一般为5天。
ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。
3
积分制
以下是积分制打分标准：
总分=基础分＋年限分
新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。
按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。
如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。
ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。
4
摇号选房
1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。
2.根据摇号顺序选房。
3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同
ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金
4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。
5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。
选房一般会遇到以下几种情况：
①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；
②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；
③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。
04
一手房相关税费
相较于二手房，一手房所涉及的税费较少，只有契税和房产税。
契税：
房产税：
在上海，以下几种情况可以免征房产税：
①上海户籍
首套：无论面积多大，免征房产税。
二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。
②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍
1、符合
持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。
其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
2、暂时不符
持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。
待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。
③外籍人士、港澳台人士
1、外籍人士
在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。
2.台湾人士
在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。
3、港澳人士
持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。
05
相关申请材料
1、户口簿/户籍证明
2、身份证明
3、结婚证或离婚证明（若离婚协议涉及房产需明确分割，否则需提供补充协议）
4、未成年子女出生证（若有）
5、不动产登记证或房产证
6、产调
7、上海市社保或税单（若为非本市户籍）
8、劳务合同及工作类居留许可证
9、资金、存款类证明
10、征信报告
06
一手房相关问题解答
1、名下无房，5年内无购房记录的范围是只算上海吗？
是的，只看上海房产。
2、社保断开过一段时间对买房有影响吗？
没有，不要求连续，按缴纳社保的实际月数来计算。
3、满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五？
满五唯一按产证时间来算。
4、2011年前有一套和父母共有的房子，买房算首套还是二套？
可以，11年前与父母共有算无房，所以算首套。
5、朋友有一套12年买的房，房子本身还有贷款，如果把贷款还清，过给我的话，他们买房算无房还是有房？
要看是买卖还是赠与，买卖方式算无房，赠与算有房。
6、已签订拆迁合同，但需要5年以后才能拿到，对五年内买房有什么影响吗？
这种分成2种情况：
①选房前的合同，这个不算拿到房子，算无房；
②选房后的合同，签动迁协议，算有房。
ps：如果是买房，进行了网签，有购房记录，算有房。但如果是卖房，给别人网签后需要过完户才能算自己无房。
7、夫妻名下均无房，婚后共有一套房，目前离婚，我净身出户，离婚超过五年，想买套房，算首套还是二套？
离婚后不追溯，算首套。
注意，一手房在认购环节，认购金银行卡务必提前开通大额支付功能，避免因限额而影响认购。
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声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
