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上海的城市叙事，始终沿着黄浦江的脉络生长。

历史在此沉淀，又在此焕发新生；豪宅群落璀璨，江岸气象万千——黄浦江的篇章，永远动人如诗。

历经数百年发展，黄浦江核心段的土地资源已极为稀缺，大多“名花有主”。

杨浦滨江实拍 图源网络

如今，核心地带唯一成片可开发的滨江板块，仅剩杨浦滨江。

这也正是这里新盘迭出，却始终热度不减的原因。

身在上海，没人能拒绝黄浦江的魔力！

如今，杨浦滨江势能已然显现，能量不断辐射、蔓延，势不可挡，连昔日的“冷门”之地——复兴岛，也已登上牌桌，迎来新的机遇。

随着杨浦滨江日益成熟，当我们回望这段绵长的岸线，会愈发清晰地看到：

杨浦滨江的内部，亦有能级之分、层次之别。

若论地段价值、资源密度与城市功能，最南端的中央活动区（CAZ）才是真正的价值极核所在。

一如所有寸土寸金的地带，这里留给人们的选择也不多了。

一扇通往滨江价值高地的时代之门，正在缓缓闭合。

个体的选择，往往与时代的机遇紧密相连。

桐安里，正踞守杨浦滨江南段CAZ核心位置，推出建面约235-305㎡风貌别墅。

以纯粹墅居之姿，于城市极核地带，呈现一片有天有地的理想生活境域。

内环中央风貌别墅区

容积率1.35纯墅

「桐安里」

主力建面约235-305㎡联排

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01

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杨浦滨江“头等舱”

可以内环纯墅，何必其他？

当时代的聚光灯终于投向这片最后的滨江热土，一个不容回避的问题也随之浮现：在杨浦滨江价值全面觉醒的今天，我们究竟该如何把握这扇正在闭合的机遇之门？

答案，就藏在它的价值演进逻辑与不可复制的产品形态之中——

1.下一个徐汇滨江，但成长轨迹更清晰

城市发展总是惊人地相似，却又充满机遇。

回望徐汇滨江的崛起之路——它曾是一片斑驳的工业地带，一度被市场低估，并非广受认可的豪宅区。

然而，在城市的远见与持续投入下，其新房价格从不足10万元/㎡一路跃升，至今即将问鼎20+万/㎡，成功冲击并改写了传统市中心豪宅的格局。

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徐汇滨江实拍 图源网络

那些在十年前洞察先机、重仓徐汇滨江的人，收获了远超传统核心区的资产回报，成为这一轮城市价值重塑中最大的赢家。

今天，作为黄浦江核心段最后、也是最大的一块成片开发区域，杨浦滨江独占黄浦江滨江线近三分之一。

如今，杨浦滨江正站在相同的起点，却展现出相似却更清晰的成长轨迹：

①产业能级：千亿集群与二十万人才的确定性未来

这里不仅汇聚了美团、哔哩哔哩、抖音等互联网巨头，更与长阳创谷创新引擎深度融合，依托复旦、同济等10所高校形成的"产学研"生态，正朝着2025年集聚30家头部企业、3000家创新企业，实现产业规模超3000亿元的目标迈进。

20万高端人才的持续导入，将为区域价值构筑起坚实的护城河。

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②人文底蕴：二十六万方工业遗存的时代新生

在产业蓬勃发展的同时，杨浦滨江还守护着上海珍贵的工业记忆。

明华糖仓、祥泰木行、远东制皂厂等超过26万平方米工业遗存，被匠心重塑为规划展示馆、咖啡馆与公共空间，让斑驳的历史焕发新生，赋予这片土地独特的人文温度。

徐汇滨江的蜕变是一场化腐朽为神奇的预告，那么杨浦滨江正在谱写的，则是一部产城融合与文脉传承的有一个篇章——

它以清晰的蓝图，为区域价值注入无可比拟的确定性。

2.CAZ中央活动区官方加冕，全能城市样板就此诞生

城市越是发展，越是回归都心。

正如无论市场如何起伏，市中心豪宅始终走出独立行情——上海只有一个内环，杨浦滨江也只有一个真正的风向标。

它的价值巅峰，则毫无悬念地锁定于南段中央活动区。

中央活动区不仅是一个概念名称，更是资源与共识共同选定的答案。

它与北外滩共融，与陆家嘴对望，汇聚着城市顶配的资源，吸引着塔尖的人潮，最终铸就成一片不可复制、亦难以逾越的价值极地。

作为整个滨江带的资源汇聚之心，桐安里所在的中央活动区承载着杨浦区最高能级的城市功能域配套：

立体路网，全维贯通：4/12/18号线三轨交汇，北横通道、内环高架、大连路隧道、江浦路隧道与杨浦大桥共同构筑起迅捷高效的立体交通体系。

商业环伺，繁华所向：东方渔人码头、北外滩来福士、白玉兰广场等顶级商圈，营造出沉浸式的高端消费场景。

低密墅区，纯粹圈层：成片规划容积率1.5以下的中央风貌别墅区，奠定了静谧、低密、纯粹的居住基底。

风貌商业与绿地资源：大量保留更新的风貌商业与滨江绿地，交织出独特的人文质感与生态体验。

高新科创，持续赋能：周边持续导入的高新科创产业，为区域带来源源不断的活力和人才支撑。

这里正是城市菁华所系，优质资源如织网般在此高度汇聚。

桐安里便坐落于这极核之心，将“有天有地”的生活理想，从容铺展于城市封面的核心地带。

3.上海仅有的历史风貌中央别墅区，只此一处

在上海内环滨江的黄金版图上，桐安里不仅占据了“滨江”与“内环”这两大无可复制的价值锚点，更拥有一个独一无二的身份标签——上海唯一的历史风貌中央别墅区。

与陆家嘴的摩天丛林相比，这里沉淀着更为深厚的历史人文肌理；

与外滩、北外滩的国际化景观相比，这里则营造出更为宜居、从容的生活氛围。

与传统高层相比，桐安里在居住体验上实现了再度升华。

它坐落于容积率仅约1.5的中央风貌别墅区内，这意味着更低的密度、更宽阔的视野、更宁静的场域，以及更为纯粹的高净值圈层。

未来，这片区域还将有40幢、总建筑面积约16万㎡的历史保护建筑，陆续被更新为城市级的文化艺术空间。

它们将成为各类博物馆、艺术中心乃至顶级奢侈品牌大秀的举办地，让居住于此的业主，在步行可达的范围内，同步世界前沿的艺术与时尚潮流。

桐安里，正是将这看似矛盾的“大城繁华”与“低密自在”融于一体，成就了一个不容错过的时代藏品。

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杨浦滨江水厂栈桥 图源上海杨浦

02

面对豪宅白热化

或许有个更清醒的选择

当市场喧嚣与价格猛涨交织，置业决策已不再局限于地段选择，更关乎资产形态的本质与价值逻辑的锚点。

更应该寻求的，是一个由稀缺性与安全性共同构筑的长期价值基石。

1.豪宅白热化供应后的置业选择

目睹黄浦、徐汇、静安的高层新房价格都已经或者即将突破20万/m²。

深不可测的价格天花板，正不断挑战市场认知。

我们感叹上海顶豪市场潜力的同时，也嗅到看到潜藏的风险。

以黄浦区为例，2024年至今黄浦一共供应了3427套高层住宅，这个数字比黄浦2018-2023年五年的供应总量还多了近1000套。

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上海新天地 图源网络

当高价新盘供应在短期内井喷，未来二手市场的承接力将面临真实考验。

此时的“天花板”，究竟是坚实的价值顶峰，还是需要时间验证的玻璃穹顶，答案犹未可知。

风险与机遇并存的市场语境，正促使许多目光重新锚定。

相较于传统豪宅区在价格上的“极限施压”，杨浦滨江的上涨显得更为从容不迫。

它并非单纯的价格追高，而是其作为昔日“价格洼地”，在规划红利全面释放后的“补涨”。

这种增长，也许是一条更具安全感、成长性、确定性的赛道。

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杨浦滨江南段示意图 图源上观新闻

2.市中心的纯墅，真正演绎“物以稀为贵”

价格由价值决定，更由稀缺性主宰。

当顶级如黄浦也面临供应过量的隐忧时，“物以稀为贵”的规律便愈发凸显。

正因如此，人们渴望找寻能够最大化占有土地的标的——因为土地的稀缺价值，才是资产最坚实的“底层代码”。

这也正是纯粹别墅产品的根本魅力所在。

近期内环土地价格的猛涨，表面是房价的波动，实则是土地价值的重估。

在此背景下，桐安里以其纯粹的低密风貌别墅群落，展现出稀缺的身位。

它并非高层，也非高低配，中央活动区的沉淀与红利无需与谁共享，而是让每一位业主都能“独占土地”，独享土地增值的全部红利。

烫金地段上的传世之宅，其意义正在于此。

03

居住若有一种终极境界

就是纯粹风貌别墅

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当房产回归居住本质，当价值沉淀于土地之上，我们终将发现：真正的终极居所，不是钢筋水泥的堆砌，而是与天地相融的生活境界。

在土地资源极度稀缺的内环CAZ板块，桐安里以“纯粹低密风貌别墅”的定位，从产品形态到生活场景，实现了对传统豪宅的全面超越。

1.纯粹之上：纯别墅社区，拒绝高低配的稀释

不同于市场上常见“高层+别墅”高低配社区，桐安里是上海内环可遇不可求的纯别墅群落。

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这意味着它拥有无法比拟的三大天赋：

①无业态混杂：社区内无需与高层业主共享绿地、会所与景观资源，保障了居住氛围的统一与纯粹。

②土地价值独占：别墅产品的价值核心在于对土地的独占，纯墅区确保了土地增值红利由全体业主专享，价值不被稀释。

③圈层纯粹：从根本上确保了邻里圈层的一致性，营造更为和谐、稳定的高净值社区环境。

桐安里作为在寸土寸金的市中心，约70套、容积率约1.35的纯粹墅区，代表的已不仅是“有天有地”的生活想象，更是一种难以再生的资产形态——

它融合了低密滨水的生活场景、高能级的城市配套，以及与塔尖人群同频的圈层氛围，成为上海内环CAZ中，真正可遇不可求的私享领域。

2.极致空间：套均约60%附赠率，重塑有天有地的生活

作为别墅产品的根本属性，桐安里所代表的“有天有地”生活，意味着对土地的纵向占有与空间主权的回归。

这种与生俱来的归属感，以及远超平层的、可自由改造的立体空间，构成了其无法取代的核心价值，带来大平层无法实现的居住体验。

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①超高附赠，价值倍增

桐安里套均约60%的附赠率，意味着使用面积的超级加倍，实现了真正的“空间自由”，让其使用成本远低于同级平层。

②天地私享，生活无界

作为纯粹别墅产品，家家拥有私家庭院与露台，上下五层顶天立地，将生活从“钢筋水泥的格子间”彻底解放，实现了种花莳草、星空露台的家庭生活梦想。

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③现代尺度，光影通透

在产品的营造上，桐安里直面传统风貌别墅常见的“窗墙比低、采光受限”的痛点，以革新性的全景落地窗设计，实现了空间与光影的双重释放。

在保留别墅垂直空间感的同时，引入了平层豪宅的采光与视野，实现了传统别墅与现代大平层优点的完美融合。

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3. 产品赋格：海派美学的当代复兴，22处细节定鼎风貌别墅新典范

当建筑超越栖居的功用，成为承载历史与美学的载体，便拥有了穿越时间的力量。桐安里，正是这样一件作品——

它以22处独家风貌设计细节，于肌理中复刻海派风骨，于气韵中注入当代精神，在上海内环铸就一座无可复制的“海派新复古”建筑范本。

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①形制再造：四大新精致图案，重构建筑符号

桐安里在形制上溯源经典，却以现代笔法重构海派语汇。

项目运用四大新精致图案，从拱券的韵律、砖石的拼花，到复兴文艺复兴刻槽技术打造的建筑装饰带，再到取自石库门的椭圆造型元素——

每一处勾勒，皆非简单的复刻，而是让历史符号在与现代的对话中，生长为属于当代的前沿建筑表情。

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②细部赋魂：六大新复古元素，雕琢高定立面

于细微处见真章，项目的“高颜值”源于六大新复古元素的精心雕琢。

Art Deco复古窗套勾勒轮廓，现代石材抹角塑造体量，典雅山花、墀头屋檐一体化设计延续传统仪制，经典仿木百叶与石库门地砖符号则悄然唤醒城市记忆。

这一切，共同雕琢出一幅现代而不失文化根骨的立面画卷。

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③材质叙事：四大新奢享材质，诠释匠造本质

材质，是建筑最诚实的语言。

桐安里甄选四大新奢享材质，诉说海派建筑的质感与温度：

立面采用传统手工青红砖，以垂花席纹拼贴；大门选用风貌复古红洞石，辅以手工捶打的铜饰；

水景池底更是铺就意大利进口金钻奢石。

每一种材质的运用，皆是匠心与时代的共鸣。

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④场景共鸣：新摩登场景，复活海派生活意境

建筑的生命力，终归于场景的营造。

桐安里通过新摩登场景的构建，让海派生活意境全然复活：

以英式梧桐浓荫道与过街门楼，复原了街巷的尺度与邻里温情；

依循“三段式”规制，打造一楼家庭庭院、二楼星空露台与三楼罗密欧阳台，让生活向天空与自然生长；

更在仅70席的社区内，复原邵洵美“花厅”意境，打造融合复古旋转楼梯的多元会所，涵盖健身房、冥想空间、桑拿区、棋牌室等社交场域，让历史文脉与当代摩登在此完美交融。

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会所实拍图

领略完桐安里，会发现这不仅是一座建筑的落成，更是一场海派生活美学的当代复兴。

这样的宅子，有幸窥得已经令人沉醉。

若能拥有，才能真正拥有塔尖圈层的资产配置与生活境界——

这不仅是家，更是一件无可替代的时代藏品。

作为城心风貌住宅项目里少有的容积率1.35纯墅区，整盘仅仅70套，主推建面约235-305㎡风貌联排别墅。

在总价动辄半亿、上亿的上海顶豪市场，桐安里以“4000万级”的准入门槛，坐拥内环CAZ纯墅资产，堪称当前市场中兼具稀缺身份与成长确定性的价值标的。

内环中央风貌别墅区

容积率1.35纯墅

「桐安里」

主力建面约235-305㎡联排

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样板间已开放恭迎品鉴

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别再傻傻分不清！商品房公寓和住宅的大揭秘

买房别踩雷！公寓时尚便捷但产权短、水电贵，住宅稳定舒适更适合家庭。首付、贷款、税费差异大，选错可能多花几十万。投资自住需求不同，看清这些门道再下手！

你以为买的是房，其实门道多着呢

家人们，咱聊个扎心的事儿！辛辛苦苦攒钱买房，满心欢喜以为找到了归宿，结果住进去才发现，这房子和自己想的完全不一样！就拿商品房公寓和商品房住宅来说，看似都是房子，实则暗藏玄机，要是不小心选错，那可就踩大雷了！今天咱就来好好唠唠这两者到底有啥区别。

先搞懂定义，买房不迷糊

咱先来说说这商品房公寓 ，它一般是指单身公寓、酒店式公寓这类，多数都是高层，功能可多啦，既能自己住，还能用来投资 。而且设计上那叫一个时尚现代，主打一个简约风。就像一些单身人士或者小年轻小两口，住这种公寓就挺合适，空间不大，但啥都有，还很有生活氛围。

再看看商品房住宅，这就是咱们平常说的 “普通住宅”，主打一个家庭生活，房间多，卧室、厨房、卫生间都分得清清楚楚，设计也更传统、实用 。家里人口多，或者想长期安稳定居的，选这种住宅就很靠谱，各种生活设施齐全，住得那叫一个安心。

产权年限：时间长短藏秘密

说到产权年限，这可是个关键问题。商品房住宅的产权一般是 70 年 ，就像给自己找了个超长期的安稳窝，往后几十年都能踏踏实实地住。而商品房公寓呢，产权大多是 40 年或者 50 年 ，时间一下子就短了不少。

这产权年限不一样，影响可大了去了！首先就是房子的价值，产权时间长，房子就更保值，要是产权短，以后想转手卖，价格可能就不太理想 。而且，产权到期后续期的事儿也不一样。住宅到期能自动续期，虽然现在续期费用啥的还没个准信儿，但起码心里踏实。可公寓到期后，就得重新申请续期，还得补缴土地出让金 ，这里面不确定性可太多了，谁也不知道到时候政策咋样，得花多少钱。

贷款政策：首付与年限的博弈

贷款政策这一块，公寓和住宅的差别也不小。先说首付比例，买商品房住宅的话，首付一般是 20% - 30% 。要是你手头有点积蓄，想贷款买个住宅，压力还不算太大。像在一些二三线城市，买个 100 万的住宅，首付 20 万 - 30 万，剩下的贷款慢慢还，日子还能过得下去。

但商品房公寓就不一样了，首付比例通常在 30% - 60% ，一下就高了不少。同样 100 万的公寓，首付至少得 30 万，多的话要 60 万，这对很多人来说，压力一下子就上来了，直接把不少预算有限的人拒之门外。

再讲讲贷款年限，住宅贷款年限一般能长达 30 年 ，这么长的时间，每个月还款压力就能分摊得小一些。每个月还的钱少，生活质量也能保证，不会因为还房贷就过得紧巴巴的。

反观公寓，贷款年限最长也就 20 年 ，甚至有些地方只能贷 10 年 。贷款时间短，每个月还款金额就多，要是收入不稳定，很容易就还不上贷款，资金链一断，房子说不定就没了，风险可大多了。

还有贷款方式，住宅既能用商业贷款，还能用公积金贷款 。公积金贷款的利率可比商业贷款低多了，能省下不少利息钱。但公寓呢，基本只能申请商业贷款 ，利率高，贷款成本也就更高。

生活成本：水电费里的大学问

住进去之后，每个月的水电费也是一笔不小的开支，这公寓和住宅的水电费差别可大了。商品房公寓大多是商用水电 ，价格那叫一个高。就拿电费来说，每度电可能要 1 元甚至更高 。夏天开个空调，冬天用个电暖器，一个月下来，电费轻轻松松就好几百块。

而商品房住宅是民用水电 ，价格就亲民多了。一般电费每度也就 0.5 - 0.7 元 ，算下来，同样的用电情况，住宅的电费可能只有公寓的一半左右。水费也是一样，住宅的水费单价更低，长期住下来，这水电费的差距可就太明显了。

居住体验：空间与配套的考量

居住体验可是买房时必须要重点考虑的因素。就拿空间设计来说，商品房公寓一般面积比较小 ，大多在几十平米左右。像那种单身公寓，可能就一个大开间，睡觉、吃饭、休闲都在一个空间里，虽然空间利用得很紧凑，但总感觉有点局促。而且，公寓为了多造几套房子，一层楼往往有很多户人家 ，比如一层可能有 10 户甚至更多，这样一来，走廊就会很窄，居住的私密性也不太好，经常能听到邻居的动静。

再看看商品房住宅，户型选择可就多了，从几十平米的小户型到几百平米的大别墅都有 。普通的三居室住宅，面积一般在 100 平米左右 ，卧室、客厅、厨房、卫生间都划分得清清楚楚，各个空间都很宽敞，住起来别提多舒服了。而且住宅一层楼户数少，像常见的一梯两户或者两梯四户 ，邻里之间互相干扰小，私密性强，一家人在自己的小天地里，想怎么生活就怎么生活，别提多自在了。

周边配套这一块，公寓和住宅也有差别。公寓一般建在城市中心或者商业繁华地段 ，交通特别便利，附近商场、写字楼、地铁站都很近 。对于单身人士或者年轻夫妻来说，下班之后可以直接去商场吃饭、看电影，周末也不用跑太远就能享受各种娱乐活动，生活别提多方便了。

但住宅周边的配套就更偏向于日常生活需求。一般小区附近会有菜市场、超市 ，买菜、买生活用品都很方便。而且，为了孩子上学考虑，住宅周边通常会有幼儿园、小学 ，孩子上学不用跑太远，家长也更放心。另外，住宅的社区环境往往更好，绿化面积大，还有儿童游乐场、健身设施 ，晚饭后一家人可以在小区里散散步，孩子能在游乐场玩耍，老人能在健身区活动活动筋骨，特别有生活气息。

交易税费：买卖之间的经济账

最后再聊聊交易税费 ，这也是一笔不能忽视的开支。买商品房住宅，要是符合一定条件，还能享受不少税费优惠政策 。就拿契税来说，首套房面积 90 平方米以下，契税税率是 1% ；90 平方米以上，契税税率是 1.5% 。而且，满五唯一（房产证满 5 年且是家庭唯一住房）的住宅，还能免征个人所得税 ，这一下子就能省下不少钱。

但商品房公寓可就没这么好的事儿了。公寓的契税一般是 3% ，不管面积大小，也不管你是首套房还是二套房，都是这个税率 。而且，公寓在交易时，税费种类更多，像增值税、土地增值税 ，这些费用加起来可不是一笔小数目。要是你买了公寓，过几年想转手卖掉，光税费就能让你肉疼，直接把你的利润空间压缩了一大半 。

到底该怎么选？看这！

看到这儿，估计大家心里都犯嘀咕了，商品房公寓和商品房住宅各有优缺点，那到底该怎么选呢？别急，我给大家支支招。

要是你是单身人士，平时工作忙，社交活动也多，那商品房公寓就挺适合你。公寓位置好，周边吃喝玩乐啥都有，交通也方便，下班后和朋友聚个会，周末睡个懒觉，起来就能去楼下逛街，生活别提多自在了。而且公寓面积小，总价低，首付和贷款压力都不大，自己一个人完全能负担得起。

新婚夫妻的话，要是短期内没有要孩子的打算，也可以考虑公寓。小两口住在温馨的小公寓里，享受二人世界，多浪漫。要是以后有了孩子，再换个大一点的住宅也来得及。

但要是你已经有孩子，或者打算要孩子，那还是优先考虑商品房住宅吧。住宅周边的教育资源更丰富，孩子上学方便，而且居住空间大，能给孩子一个舒适的成长环境。一家人住在一起，也不会觉得拥挤。

要是你手里有点闲钱，想用来投资，那可得好好琢磨琢磨了。住宅的保值增值能力更强，市场需求也大，以后转手相对容易。公寓虽然租金回报率可能高一些，但交易税费也高，而且产权年限短，投资的时候得谨慎点。

总结：适合自己的才是最好的

商品房公寓和商品房住宅各有千秋，没有绝对的好与坏 ，只有适不适合自己。买房可是人生大事，千万不能马虎。在做决定之前，一定要多做调查，多了解市场行情，把各种因素都考虑周全。只有这样，才能选到最适合自己的房子，让自己住得舒心，生活得开心！家人们，要是你们还有啥买房的问题，欢迎在评论区留言，咱们一起讨论！