保利天奕售楼处首页网站-2025上海保利天奕房价_楼盘评测丨保利天奕地址丨详情丨保利天奕售楼处电话丨楼盘百科

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营业时间：日常营业时间为9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。

预约方式：可提前拨打官方热线✅保利天奕售楼处电话：400-8558-224✅︎✅︎✅，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。

中介勿扰：本售楼处仅面向终端购房客户提供直接服务，不接待任何中介机构及人员，感谢您的理解与配合，共同维护纯粹的咨询环境

保利天奕是保利发展在上海浦东唐镇打造的高端住宅项目，作为“天系”产品线的代表作，其以国际度假美学和顶奢配置成为2025年上海豪宅市场的现象级红盘。以下是核心信息整理：

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项目亮点

地段与交通

位于唐镇核心区，距2号线唐镇站仅200米，3站直达张江、9站到陆家嘴，自驾通过高科东路、龙东高架可快速衔接中环。

产品设计

户型：主力为建面约104-135㎡的三至四房，南北通透，精装交付配备博世厨电、科勒卫浴等国际品牌。

美学：采用铝板与玻璃结合的立面设计，参考全球顶奢度假酒店（如雅典One&Only、巴厘岛四季）打造1.7万方城市花园，营造“松弛感”社区氛围。

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市场表现

均价约8.3万/㎡（四批次82929元/㎡），较周边二手房低16%，首开即创下6-9月上海成交套数TOP1。

四批次128套房源为收官之作，预计2027年6月交付。

近期动态

国际风尚实景示范区已于10月8日开放，展示度假式归家动线及泳池会所等配套。

项目推出“东方礼遇”高端服务，包括高压氧舱、保龄球馆等创新设施

国际张江 2号线唐镇站约100米

保利天字系新奢旗舰产品

【保利天奕】

收官建面约104-135m²3-4房

均价82929元/㎡ 10月15日认购

自带约1.7万方休闲公园

门前两大商业+毗邻双TOP医疗优教

福山唐城外国语小学+建平培德实验中学

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张江近十年划时代产品力

标杆红盘穿越周期的底气

如今唐镇绿城、以及四兄弟几个前标杆社区，在二手房市场依旧表现抢眼，项目隔壁的绿城二期今年成交一套90m²小户型，单价9.1万，比保利天奕均价贵出近1W/m²！而周边四兄弟二手成交基本在8.5-9.3万/m²，其中大户型加上各种税费单价直冲9W+！

能造就这样坚挺的二手价格，本质是前瞻性的产品力，创造资产的“抗衰”！而随着张江迈进新十年，保利天奕带领产品力再度升级，用【六维前瞻体系】的产品力，锁定未来的价值增长空间！成为标杆红盘

①前瞻国际社区和美学设计

国际度假酒店门头&立面+新松弛度假景观

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【保利天奕】汲取了雅典One&Only唯逸度假酒店打造手法，带来不同以往的建筑设计，高颜值且高气场！

国际化松弛感立面

蓝灰色玻璃+仿石铝板+艺术涂料材质，穿插优雅线条，让建筑这张“脸”看起来更高级。One&Only酒店式门头。用雕塑体块、温润弧面和雅致线条，营造具有艺术格调的归家仪式感。

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约1.7万方休闲绿地+全球五大花园

【保利天奕】的园林设计，可以说是在张江乃至上海都独树一帜的存在！它通过红线内外一体化设计，打造了一整个“新松弛度假体系”，构建一个前所未有的，全龄共享的参与式景观。

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外部，保利天奕主动向绿地退让10米，形成约1.7万方的半开放式休闲绿地。未来业主回家，出了地铁口，就能看到绿草如茵的景观，日常下楼就是公园，能享受亲子、休闲等丰富的度假功能。

内部，打造五座全球大师花园，米勒花园、岛屿水院、红酒派对花园、森林浴花园以及毕加索儿童乐园，再搭配八大主题乔木林带，把相距几千公里的旅行目的地搬到家楼下！

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②前瞻国际生活方式

约1500m²下沉式会所，十大前沿国际功能

片区内带会所的项目就屈指可数，保利天奕约1500m²奕CLUB会所，仅一张效果图就让整个张江会所设计进入next level！功能性足以媲美3000万级豪宅！

不仅配备常规的恒温泳池、健身、瑜伽、自习室、私宴厅、会客厅，还突破性的带来保龄球/砂壶娱乐空间，高压氧舱和桑拿等放松空间，七大功能空间，十大休闲场域，都是上海都极为罕见的设施！

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PART3

四批次128席收官之作

压轴双楼王认筹在即

随着全新实景示范区开放，保利天奕四批次收官产品也即将同步开启认筹！

本次加推的128套房源，涵盖了建面约104-135㎡的三房至四房户型，均为市场中的稀缺产品。同时楼栋位置，从景观视野到配套资源，都是王者段位！

①出门即享2号线地铁口，全维鼎配资源！

这两栋楼可谓是集万千资源于一身，是整个唐镇距离地铁口和商业最近的新盘楼栋！一街之隔2号线地铁口，接驳上海中心繁华；阳光天地&恒生万鹂两大商业毗邻，下楼就是国际烟火气，超高便捷力！

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②全盘最后两栋瞰景王座，景观优势MAX！

最后两栋楼王，南向无任何楼栋遮挡，可以直面南面的社区核心景观与外部的休闲绿地。

家楼下就是米勒花园、岛屿水院，尽享全龄化园林生活场景。

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项目推售详情

据悉，【保利·天奕】即将加推建面约104-135㎡3-4房，过会均价82929元/㎡，10月15日认购。产品面积段对于现代家庭结构的适配性非常友好，而且做了很多针对性开创。

③每个都是产品力拉满的神户型，且极具稀缺性！

四房产品配备类一梯一户设计，以及市场罕见的阳光梯厅

要知道上海700-1000万级新房中，仅3 成小户型有全明梯厅，连20万级顶豪都未必配齐，而这里直接实现全明平权，彻底告别昏暗归家路。

此外，全屋飘窗设计同样亮眼，所有户型配置全屋飘窗，边套更有双270°转角飘窗，赠送面积达9-13平，堪比一间常规次卧，相当于省下几十万！

最后批次户型都是前期项目的爆款，每次开盘都遭疯抢！这最后128套房源的稀缺性不言而喻！

l建面约118-125㎡可变四房，全生命周期适配！

总价约930-1140万，浦东千万级四房上车的唯一选

a.南向四开间，采光景观极佳

b.客厅非承重墙位于老人房一侧，未来可以自行打通构造出一个X空间，可容纳一孩的多功能房，二孩的儿童房，女主人的化妆间等。

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l建面约135㎡浦东改善市场的稀缺明星四房！

总价仅1030-1250万 一步到位功能性四房

a.不仅LDKB 南北通聚厅空间阔绰，堪比150㎡以上大户型。

b.U 型厨房更创新采用上海首个高低台设计，既解决下厨弯腰痛点，三面台均分还能拓展操作空间。

c.全屋九个飘窗带来超高附赠率，四舍五入立省近百万，质价比拉满；

d.同时非承墙设计赋予强可变性，南次卧可改卧室或超大横厅，适配多元家庭需求。

e.就连主卧也暗藏惊喜，约270° 无柱式转角飘窗搭配双面采光的卫生间，让居住更澄澈舒心。

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板块内同面积段四房二手高达近9万/m²！保利天奕还是纯新房，品质和崭新度方面都更具优势，未来流通性将更可期！

全屋飘窗+边户双约270°的转角飘窗，实际空间感十分优秀！

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【保利天奕】特别关注到女性的生活需求，专门在卫生间配备了美妆龙头、美妆镜柜、美妆冰箱，采用“顶+面双补光照明”，能把“女本位”需求做到如此细致，目前没有几个项目能做到！

新定制——上海首个可定制岩板背景墙

充分考虑业主的个性化需求，在电视背景板提供了新潘多拉、云中翡翠、弗朗明戈金三种结晶釉面岩板选择，成本更高，施工难度也更大。

新人本——18项高效生活便利体系

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譬如说部分柜体更安全的圆角处理、高柜顶部一窥到底的镜面反光膜、大大提高空间利用的薄抽，不用弯腰一踢即开的踢脚抽设计，便利性大大增加；

部分户型厨房台面还做了高低台设计，这是上海新房市场上从来没有过的突破，让整个厨房动线更加合理，也减少了长时间弯腰带来的不适感，充分考虑到了未来居住的舒适性，这种产品颗粒度真的令人惊艳！

新颜值——美术馆级超高“奢材量”

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项目大量使用奢石设计，客厅四边弧形天花、主卧树叶拼花地板、精致优雅的骨骼线设计，都是开发商花费更大成本和耗材去呈现更美的视觉体验。

新收纳——八大交付柜体+21大收纳区格

以100m²户型为例，总收纳量高达17.66m³，而一般户型只能做到14-15m³。其次是极致细分，21大收纳区格：

从5大收纳区的镂空玄关柜，到分类更细致的卫浴空间，再到厨房的5大分区，以及更惊喜的餐边柜，划分6大功能区，全屋收纳量飙升！

新智感——配置室内外双智慧大脑

室外空间：入户识别门禁+电动门无接触归家，儿童乐园高峰时段陪玩管家+高清摄像头，非机动车热成像摄像头+烟感+喷淋灭火装置，三大维度保证便捷安全的公共空间。

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室内空间：引入了全屋智能家居系统，能通过App、中控、语音三大方式，调节全屋智能家居，包括客厅灯光、空调、地暖、新风、客厅和主卧窗帘等场景。

PART4

未来5年断供，唐镇最后百平三房

总价仅约760万起

建面约104-106㎡三房，总价约760-890万，是浦东正地铁口三房的“孤品”之作，今后唐镇都很难再有新供应，拥有无可匹敌的强劲产品力！

①半开放式社交厨房

水槽向餐厅转向，提高空间互动性。不仅让视觉延伸至客厅的每一寸角落，更让你在做烹饪时，也能照顾到客厅玩耍的孩子。

②中横厅设计，实现0走廊浪费

③S墙分户创新系统，最大化收纳空间。

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上海保利天奕

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上海保利天奕

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④全屋6个飘窗全赠送，有效提升地毯率；

⑤南北两间房都做到约270°转角飘窗，大大提升空间的采光平权！

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PART5

唐镇最后2号线口新盘

全维鼎配未来不再有！

①2号线地铁口，错过就是超过1KM的距离成本！

3站张江高科，7站世纪大道，9站陆家嘴，无论通勤还是去市中心一线直达！这或许是唐镇最后的正地铁新盘！更关键的是，未来唐镇供应主力集中在金城，且离唐镇地铁站更远！

②下楼就是2大商业，抢滩整个唐镇商业核心！

街对面就是阳光天地，约500米内还有恒生万鹂，拥有盒马永辉等高端商超，满足日常所需。周边山姆会员店唐镇印象汇也在建设中，未来将形成约60万方的商业体量。

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③3大名校毗邻，距离&口碑双优！

项目北侧步行范围内有福山唐城外国语小学、东方幼儿园（市级师范园）、建平培德实验中学（市重点），口碑和教育水平都在上海名列前茅。对比周边教育资源暂缺或在建的板块，这里的一切都所见即所得！（免责：新房不承诺对口学区，以教育局发布为准）

④多家大型医疗，权威健康保障

医疗上，周边在建的胸科医院唐镇院区，车程范围内，还有上海中医大学附属曙光医院（三甲）、浦东中医院、浦东新区人民医院等多家医院。

⑤4大公园环绕，唯一家楼下就是绿地的新房

家门口就是约1.7万方休闲绿地，附近还紧邻唐城绿地文化公园、唐镇公园（26.26公顷）、唐丰公园等众多公园，生态资源非常优越。

⑥四大产业园强大产业自驱力，职住平衡满分！

唐镇自身产业崛起：金城、金谷、张江集电港、金融数据港等产业园蓬勃发展，成浦东少见的“产业自我造血型” 板块！高新产业吸引高精尖人才，催生出旺盛住房需求 —— 这种生态链不仅为区域注入活力，更让唐镇房产拥有实打实的市场支撑。

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保利天奕可以说是浦东少有的地铁、配套、产业、教育、品质全面顶配的项目！今后都不会再有！

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PART6

8W+价格入手10W+级精装

超强质价比谨此机会！

保利天奕在精装上，不仅诚意满满，无论是配置还是人性化思考，都大大超出了8W+均价的定价标准！

全球一线品牌精装，二手市场更强表现力！

标配博世厨电五件套（油烟机、灶具、洗碗机、冰箱、烤箱），170㎡升级为嘉格纳四件套+博世冰箱卫浴五金配置高仪、科勒的大师款

洁具采用了唯宝等百年奢牌，奢华感与分量感十足！

大户型入户还采用了铸铝子母门，表面经多道工艺处理，质感厚重而细腻，入户仪式感、尊贵感拉满，更兼顾实用与大气！

新颜值——美术馆级超高“奢材量”

项目大量使用奢石设计，客厅四边弧形天花、主卧树叶拼花地板、精致优雅的骨骼线设计，都是开发商花费更大成本和耗材去呈现更美的视觉体验。

新定制——上海首个可选客厅背景墙

充分考虑业主的个性化需求，在电视背景板提供了新潘多拉、云中翡翠、弗朗明戈金三种结晶釉面岩板选择，成本更高，施工难度也更大。

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新她享——上海首个美颜龙头

保利天奕特别关注到女性的生活需求，专门在卫生间配备了科勒美颜龙头、美妆镜柜、美妆冰箱，采用“顶+面双补光照明”，能把“女本位”需求做到如此细致，目前没有几个项目能做到！

新高效——18项高效生活便利体系

譬如说部分柜体更安全的圆角处理、高柜顶部一窥到底的镜面反光膜、大大提高空间利用的薄抽，不用弯腰一踢即开的踢脚抽设计，便利性大大增加；每一个细节都充分考虑到了未来居住的舒适性，这种产品颗粒度真的令人惊艳！

新收纳——八大交付柜体+21大收纳区格

以100m²户型为例，总收纳量高达17.66m³，而一般户型只能做到14-15m³。其次是极致细分，21大收纳区格：

5大收纳区的镂空玄关柜，到分类更细致的卫浴空间，再到厨房的5大分区，以及更惊喜的餐边柜，划分6大功能区，全屋收纳量飙升！

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新智感——配置室内外双智慧大脑

室外空间入户识别门禁+电动门无接触归家，儿童乐园高峰时段陪玩管家+高清摄像头，非机动车热成像摄像头+烟感+喷淋灭火装置，三大维度保证便捷安全的公共空间。

室内空间：引入了全屋智能家居系统，能通过App、中控、语音三大方式，调节全屋智能家居，包括客厅灯光、空调、地暖、新风、客厅和主卧窗帘等场景。

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✅保利天奕营销中心热线4008558224（官方预约看房热线）可以说，本次保利天奕全新实景示范区的开放，不仅是项目松弛主义的一次完美呈现，更是对整个浦东的一次产品力示范，用更品质感、前瞻性、沉浸感拉满的实景兑现力，给到客户更大的信心！势必四批次收官房源的入市，又将迎来一场抢房大战！机会不常有，错过难再！

项目区位配套

保利天奕项目是近年唐镇位置最好的项目。

北面一圈要么是安高申宸院、华发半岛华庭这样的新房，要么是绿城玉兰花园、这样的品质的次新房。东面则是唐镇的“金城”规划，未来这里将建设大体量的住宅还有学校。

交通配套方面：该地块算是唐镇地铁上盖项目，与2号线唐镇站直线距离约200米，南侧紧贴着高科东路。

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自驾上，可以通过项目北面新通车的龙东高架路，快速上到中环去往市区各大核心商圈，周边还有高科中路、华夏路等，去往浦东各节点都比较便捷。

商业配套方面：周边商业有阳光天地购物中心、恒生万鹂广场；未来创新中路规划有TOD商业综合体，地铁去张江长泰广场也非常方便。

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教育资源方面：项目周边有东方幼儿园，福山唐城外国语小学和建平培德实验中学，隔壁绿城御园对口东方幼儿园，福山唐城外国语小学，初中为统筹安排（仅供参考，期房不承诺学区对口）。

医疗资源方面：周边有在建的胸科医院唐镇院区，同时临近三甲上海中医大学附属曙光医院，还有浦中中医院、浦东新区人民医院也在车程范围内。

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生态休闲方面：周边有约60万㎡“龙东公园”（张家浜楔形绿地三期，在建），近20万㎡人工湖“龙东湖”，唐城绿地文化公园、金海湿地、华夏公园等。

龙东公园效果图

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国际张江 2号线唐镇站约100米

保利天字系新奢旗舰产品

【保利天奕】

加推建面约104-135m²3-4房

均价82929元/㎡ 10月15日认购

自带约1.7万方休闲公园

门前两大商业+毗邻双TOP医疗优教

福山唐城外国语小学+建平培德实验中学

浦东鼎流红盘保利天奕

国际风尚实景示范区现已开放

建面约104-170㎡全新一代国际社区

恒温泳池，高压氧舱，保龄球馆

全明梯厅、女神四件套、10w+同款装标

2号线唐镇地铁口，3站张江，9站陆家嘴

超有诚意的价格，质价比超足的产品

四批次128套收官之作预计下周取证认筹

均价仅82929元/㎡抢建面约104-135m²正地铁三/四房

上车唐镇C位最后机会！

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2025 版房地产基础知识 100 条（精编版）

以下是房地产领域核心基础概念的梳理，涵盖房产定义、建筑分类、产权规范、交易税费、物业配套等全维度知识，通过通俗表述与细节补充，帮助读者快速掌握关键要点。

一、房地产核心定义

房地产指以土地与房屋为实物载体的财产形态，由 “房产”（房屋及附属设施）与 “地产”（土地使用权及相关权益）两部分构成，具有固定性、永久性、个体差异性及保值增值属性，是民生与投资的重要载体。

房地产业涵盖房地产开发建设、资产运营、产权管理及配套服务的产业体系，具体包括土地整理与出让、房屋建造与维修、房地产买卖 / 租赁 / 典当、抵押融资及相关市场服务，是国民经济的重要组成部分。

三通一平建设项目施工前的基础准备工作，“三通” 指将开发区红线外的市政道路、给排水管网、供电线路接入施工场地；“一平” 即对施工场地进行土方平整，清除障碍物，为后续建设创造条件。

七通一平针对大型开发区或重点项目的施工准备标准，“七通” 包含道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通（网线 / 电话线）、煤气通、热力通；“一平” 为土地平整，比 “三通一平” 覆盖更全面的市政配套。

规划红线用于界定建设用地法定边界的标识，通常通过用地角点的城市坐标参数，或参照周边现有建筑物的距离尺寸标定，红线内为项目可建设范围，红线外为市政公共区域，不得擅自占用。

二、政策性与商品性住房分类

保障性住房与商品房相对的政策性住房，由政府统筹规划，面向中低收入住房困难家庭，具有 “限定建设标准、限定销售价格或租金” 的特点，主要包括廉租住房、经济适用住房、限价商品房（两限房）及政策性租赁住房（公租房）。

经济适用住房带社会保障属性的普通住宅，专为解决中低收入家庭住房需求设计，核心优势是政策扶持：免征土地出让金，减免 50% 市政配套费用，可优先享受银行信贷，开发商利润率被限定在 3% 以内，售价显著低于普通商品房。

政策性租赁住房（公租房）归政府或公共机构所有的保障性住房，以低于市场价或承租人承受能力的租金，向新就业职工、外来务工人员等 “夹心层” 群体出租，解决其 “收入超廉租房标准但无力购经适房” 的住房难题。

两限房（限价商品房）经政府批准，以 “限房价、限套型” 为核心的中低价位住宅：通过 “竞地价、竞房价” 确定开发商，套型建筑面积多为 90㎡以下，面向符合条件的本地居民销售，兼顾居住需求与价格可控性。

自住型商品房（北京专属）北京市 2013 年推出的政策性住房，售价比周边商品房低 30% 左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买后 5 年内不得上市，5 年后上市收益的 30% 需上交财政，套型以 90㎡以下为主，最大不超 140㎡。

商品房分类按用途可分为住宅（普通商品房、公寓）、商业地产（写字楼、商铺、文旅项目）、工业地产（厂房、仓库）；按楼层可分为低层（1-3 层）、多层（4-6 层）、小高层（7-9 层）、高层（10 层及以上）、超高层（100 米以上）。

三、建筑与户型基础

1.住宅楼层分类标准

·低层住宅：1-3 层，多为别墅、联排，无电梯，容积率低；

·多层住宅：4-6 层，以步梯为主，公摊小，适合刚需；

·中高层住宅：7-9 层，部分配电梯，平衡舒适度与成本；

·高层住宅：10 层及以上（或总高超 24 米），需配电梯，常见于城市核心区；

·超高层住宅：总高超 100 米，配多部电梯，对消防、抗震要求更高。

住宅耐久年限设计使用年限分两类：普通民用住宅（如商品房）为 50 年，采用钢筋混凝土结构的大型建筑或重要公共建筑（如高端住宅、地标楼）为 80 年及以上，实际寿命受维护、抗震等级影响。

会所以本物业小区业主为核心服务群体的综合性休闲场所，通常配备健身区、棋牌室、社交客厅等设施，部分高端小区含泳池、瑜伽室，功能是满足业主日常休闲与邻里互动，提升居住体验。

塔楼以中央楼梯间与电梯井为核心布局的高层住宅，户型多环绕核心筒分布，优点是户数多、土地利用率高，缺点是部分户型采光通风较差，常见于高密度居住区。

板楼由多个独立居住单元呈线性排列的住宅，户型多为南北通透，采光通风好，居住舒适度高，缺点是土地利用率低，同等地块户数少于塔楼，多为中高端小区或低密度项目。

跃层一套住宅占据上下两个完整楼层，两层间通过户内专属楼梯连接，不依赖公共楼梯，空间独立性强，适合大户型改善需求，常见于别墅或复式洋房。

复式在单层高较高（通常 3.5 米以上）的住宅内增设夹层，形成 “一层变两层” 的布局，夹层多作卧室或书房，空间利用率高但夹层层高略低（通常 2.2 米以下），适合中小户型扩容。

错层户内不同功能区楼面高度存在 30-60 厘米落差，通过小型楼梯连接，既区分空间（如客厅与餐厅）又不割裂整体，适合中大户型，小户型采用易显局促。

进深住宅房间从前墙外侧到后墙外侧的水平长度，直接影响采光 —— 进深过大易导致房间中部昏暗，通常建议进深与开间比例不超过 1.5:1。

开间（面宽）住宅房间从一侧墙外侧到另一侧墙外侧的水平宽度，决定房间开阔度与家具摆放空间，面宽越大，采光越充足，如客厅开间多为 3.5-4.5 米，卧室多为 3-3.5 米。

标准层住宅建筑中平面布局、户型结构完全相同的楼层，多为中间楼层，便于批量施工与成本控制，顶层、底层因布局差异（如屋顶露台、底层花园）通常不算标准层。

层高住宅某一层的垂直高度，即下层楼板上表面到上层楼板上表面的距离，包含楼板厚度，普通住宅层高多为 2.8-3 米，低于 2.7 米易显压抑。

净高住宅室内实际可使用的垂直高度，即下层地板上表面到上层楼板下表面的距离，计算公式为 “净高 = 层高 - 楼板厚度”，普通住宅净高多为 2.6-2.8 米，直接影响居住舒适度。

四、建筑间距与采光规范

建筑间距相邻两栋建筑物的合理水平距离，核心依据是 “日照间距”（满足冬季采光的最小距离）：冬至日正午，前幢楼后檐的阳光需照射到后幢楼底层窗台，且底层满窗日照时长不少于 1 小时（冬至）或 2 小时（大寒），避免间距过近导致采光不足。

日照间距包含正面间距（前后楼）与侧面间距（左右楼），正面间距需满足采光标准，侧面间距主要考虑通风与隐私，通常不小于 6 米（多层）或 10 米（高层）。

日照间距系数计算日照间距的核心参数（建筑间距 ÷ 遮挡楼檐高）：板楼正南正北朝向系数多为 1.6，倾斜 20 度以上可降至 1.4，系数越小，土地利用率越高，但需平衡采光需求。

户型与户型比

·户型：指单户居室数量、空间布局及尺寸，如 “两室一厅一卫”“三室两厅两卫”，决定居住功能；

·户型比：某项目中不同户型（如两居、三居）占总户数的比例，反映客群定位（刚需型多两居，改善型多三居）。

1.房屋产权房屋所有权人依法享有的物权，包括占有（实际控制）、使用（居住 / 出租）、收益（收租金 / 增值）、处分（出售 / 抵押）四项权利，受法律保护，是房产交易的核心依据。

五、面积计算规范

建筑面积住宅总建筑面积，公式为 “建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积”，包含房屋主体、套内空间及公共区域（如楼梯间、电梯井），是交易计价与测绘的核心指标。

低层高面积规则按房产测绘规范，建筑物内层高低于 2.2 米的区域（如阁楼、地下室夹层），不计入总建筑面积，仅作附属空间（如储物）使用。

套内建筑面积单户内部可独立使用的面积，由三部分构成：

·套内使用面积（卧室、客厅等实际使用空间，俗称 “地毯面积”）；

·套内墙体面积（独用墙体全算，与邻居共用墙体算一半）；

·阳台建筑面积（按规范计算）。

1.公摊面积（公用建筑面积分摊）为整栋楼服务的公共区域面积，包括：

·公共门厅、走廊、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备机房、地下室、值班警卫室；

·单户与公共空间的分隔墙体、整栋楼外墙水平投影面积的一半，需按比例分摊至各户。

1.阳台面积计算

·封闭阳台（有固定围护结构、可独立使用）：按实际水平面积全额计入建筑面积；

·未封闭阳台（半封闭或无围护）：按实际水平面积的 50% 计入，具体需符合当地测绘规范。

使用面积建筑物各层平面中直接用于生活 / 生产的净面积总和，不含墙体、柱子等结构构件，是衡量居住舒适度的关键（如 100㎡建筑面积，使用面积多为 70-80㎡）。

使用率使用面积与建筑面积的比值（使用率 = 使用面积 ÷ 建筑面积 ×100%），反映套内实际空间占比，普通住宅使用率多为 70%-80%。

实用率（得房率）套内建筑面积与建筑面积的比值（实用率 = 套内建筑面积 ÷ 建筑面积 ×100%），数值高于使用率（含套内墙体），普通住宅得房率多为 75%-85%，洋房、别墅可达 90% 以上。

分摊的公用建筑面积单户需承担的公共面积，公式为 “分摊面积 = 套内建筑面积 × 公用建筑面积分摊系数”，系数由 “整栋楼公用面积 ÷ 整栋楼套内面积总和” 得出。

公用建筑面积分摊系数计算公摊的核心参数，系数越大，单户分摊的公共面积越多，得房率越低（如高层因电梯多，系数通常比多层高）。

容积率地上总建筑面积与项目建设用地面积的比值（容积率 = 地上总建面 ÷ 用地面积），反映项目密度：

·容积率＜1.0：低密度（别墅、洋房）；

·1.0-2.5：中密度（多层、小高层）；

·＞2.5：高密度（高层、超高层），容积率越低，居住舒适度越高。

建筑覆盖率（建筑密度）所有建筑物基底占地面积与规划用地面积的比值（密度 = 基底面积 ÷ 用地面积 ×100%），反映土地利用强度：密度越低，小区绿地、道路等公共空间越充足，普通住宅密度多为 20%-30%。

人口毛密度项目估算居住总人数与用地面积的比值（单位：人 / 公顷），是规划配套（如学校、社区医院）的依据，密度过高易导致配套紧张。

绿地率规划用地范围内的绿地面积（含公共绿地、宅旁绿地，不含屋顶绿化、盆栽