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外滩【嘉里·金陵华庭】最后40套房源丨预计10月底加推！建面约370㎡大平层&730㎡顶复丨样板间开放中，预约可看！
金陵华庭是位于上海市黄浦区金陵东路的高端住宅项目，由嘉里建设开发，总建筑面积约67万平方米，涵盖4幢150米超高层住宅、29套石库门风貌别墅及商业办公配套。该项目是外滩街道近20年来首个新增住宅用地，距离外滩仅260米，区位稀缺性显著。
营业时间：日常营业时间为9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。
预约方式：可提前拨打官方热线✅嘉里金陵华庭售楼处电话：400-8558-224✅︎✅︎✅，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。
专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。
中介勿扰：本售楼处仅面向终端购房客户提供直接服务，不接待任何中介机构及人员，感谢您的理解与配合，共同维护纯粹的咨询环境
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核心信息
价格与房源
二期（2025年9月推出）120套房源，建面约358-865㎡，均价20.5万元/㎡，较一期（18.9万元/㎡）上涨1.6万元/㎡。
最高单价达32.68万元/㎡（49楼865㎡复式房源，总价2.83亿元），刷新上海新房备案单价纪录。
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产品设计
主力户型为270-640㎡大平层，得房率约78%，南向面宽超20米，部分户型附赠80㎡空中花园。
精装标准采用德国博德宝橱柜、瑞士瑞族电器等国际品牌，配备恒温泳池、私宴厅等高端会所设施。
开发进度
一期158套房源于2025年3月开盘即售罄，二期计划9月27日开盘，认购金820万元/套
项目为嘉里建设内地最大投资（超355亿元），后续还将开发21.5万㎡甲级写字楼及商业街区✅嘉里金陵华庭售楼处电话：400-8558-224✅︎✅︎✅
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配套与交通
交通：地铁10/14号线双轨交汇，500米内覆盖6个地铁站
商业：自建10万㎡商业综合体，毗邻豫园、南京东路商圈
教育医疗：2km内有一级小学上海市实验小学及仁济医院等三甲医院
黄浦金陵华庭二期，今日开启认购。120套360-875㎡大平层及复式，均价20.5万/㎡，套均总价约8203万元，是今年新高，仅次于翠湖天地六和。
2025年3月，上海顶豪市场见证历史性时刻——嘉里建设金陵华庭一期158套房源开盘3小时告罄，劲揽92.34亿元，以套均约5800万元的热销数据，创下上海今年一季度单日销售总额、均价、套均总价“三冠王”纪录。这场记录不仅印证了外滩核心资产的硬通货属性，更让沉寂 20 年的金陵东路，正式站上上海城市更新的战略 C 位。
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△图例为嘉里金陵路项目鸟瞰效果图，仅供参考
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如今，金陵华庭二期正式亮相，携建筑面积约358-865㎡环幕大平层与复式大宅，以“静奢美学”升级版重塑上海新一代豪宅标准。作为外滩街道20年来首个住宅供应地块，二期收官席位，已过会，即将压轴入市，均价20.5万/㎡。
项目是嘉里建设在中国内地投资规模最大的综合用途项目。作为地标级超大城市综合街区，项目涵盖住宅、办公、商业以及酒店等多元业态，预计将于2027年至2029年间分期竣工。
据了解，嘉里建设主导更新的10个街坊位于金陵东路中段，正是金陵东路街区中现状骑楼原真性、完整性与连续性最好，街坊肌理文脉留存最多，风貌价值最高的“精华段”。
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而嘉里建设将采用“留皮换胆”的方式，对骑楼建筑风貌价值最高的金陵东路立面进行原址保护修缮，最大程度地保留金陵东路骑楼的原真性。
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10个地块将分两批次进行协议出让，首批次的四幅地块规划面积超28.4万㎡，投资额约180亿。包含整个项目所有的住宅部分，未来将提供超过12.4万平方米的超高层及历史风貌别墅供应。
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此前，上海规土局已经公示了【上海市黄浦区广场社区C010102单元064-01、065-01地块项目建设工程设计方案】
根据设计方案：住宅部分，只有4栋超高层住宅，其余均为3层的别墅项目。
64地块拟建设2栋44F超高层、3栋别墅建筑；
65地块拟建设2栋44F超高层、9栋别墅建筑；
（仅供参考，最终以实际为准）
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南侧地块两栋超高层住宅的核心筒是一样的，三台大电梯加剪刀梯的配置，其中两台电梯供业主使用，一台供后勤人员使用。单纯去看梯户比，貌似是还可以，但是从业主日常使用角度来说，两台贯通梯供八十几户使用，不能算是使用很便利，高峰期肯定会存在较长候梯时间。
在户型设计上，除了顶层的整层大平层外，其余均是一层两户，每户270°视野三面采光。
本项目将业主动线和家政动线进行了区分，这样可以避免相互干扰，保证业主生活的纯粹性与私密性，同时也能让家政服务工作开展得更加高效有序。卫生间配置充足，270㎡户型和285㎡户型加上保姆卫生间总数量达到五个，且暗卫数量不多，能充分满足多人使用需求。
340㎡户型在前两个户型基础上做了户型升级。玄关区域配置了衣帽间和化妆间，主卧分别做了男主衣帽间和女主衣帽间。
270㎡户型和285㎡户型的客餐厅部分面积稍小，340㎡户型的客餐厅部分更加完整开阔。
在两栋大楼的42至44层，共设有六套整层的约640㎡大平层。
这些大平层以核心筒为界限，将户型划分为两个部分：其中一侧为户型的公共区域，另一侧则是居住区域。在公共区域内，不但拥有极为宽敞的社交空间，还设置了相对较为私密、适宜进行交谈与会客的区域。居住区域是由四个独立的套房以及一个小型起居厅构成。豪宅的所有要素都配齐了。
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最新信息：「金陵华庭」二批次入市！过会价20.5万/㎡，将加推建面约360-445㎡大户型&725-865㎡复式，一房一价表发布，总价约5350万-2.8亿！全新样板间现已开放，预约可看！
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黄浦核楼栋布局示意图
项目本次推售共两栋楼，T1栋主要由360㎡户型构成，T2栋更靠外滩和黄浦江，主要由450㎡户型构成。
360㎡户型，从第六层起总价迈入6000万级，主力单价约19-19.5万/㎡，主力总价约6000万元-7500万元。
450㎡户型从第七层起，迈入8000万级，主力单价约21.5万/㎡，总价约8500万元-1亿元。
T2东边套865㎡顶复总价约2.83亿元，单价达32.68万/㎡，刷新了近年上海新房公寓单价纪录。✅嘉里金陵华庭售楼处电话：400-8558-224✅︎✅︎✅
一房一价表
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黄浦外滩 | 金陵华庭
项目地段
嘉里金陵路项目，被外滩、老城厢、人民广场三大历史文化风貌区围合而成，最东侧距黄浦江约260米，越过黄浦江就是陆家嘴。
△ 图例为嘉里金陵路项目区位图示意，仅供参考
外滩第二立面的改造已提上日程，城市界面焕然一新的外滩，是外滩街道内金陵华庭项目未来能收益的地段利好。同时从目前规划来看，外滩新一轮旧改未来只有少量的住宅业态。
△图例为嘉里金陵路项目效果图，仅供参考
一座综合体项目
嘉里金陵路项目，是一座由嘉里建设打造的城市更新综合体，体量约67万方，住宅约12万方。金陵东路的著名骑楼将变身“商业属性”，两栋重塑外滩天际线的办公楼，将是黄浦新的地标。
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△图例为嘉里建设项目图集，仅供参考
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△ 图例为嘉里金陵路项目效果图，仅供参考
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约360-875㎡大平层及复式
金陵华庭二期，共计160套房源，本次推出120套。主力户型为建面约360-365-450㎡平层，还有少量建面约725-875㎡复式。
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嘉里建设计划将该区发展成以交通为导向的综合发展项目，地块将可直达豫园地铁站，该站为地铁线10号线和14号线的主要换乘站，交通便利。
周边学校：上海市黄浦区松雪街幼儿园、上海市书法实验幼儿园、永安路幼儿园、傅家街幼儿园(傅家街)、黄浦区南京东路幼儿园(天津路部)、上海市黄浦区四川南路小学(金陵东路)、上海市实验小学、上海市黄浦区报童小学、上海市黄浦区复兴东路第三小学上海市黄浦区复兴东路第三小学、上海市光明中学(淮海东路)、上海市格致中学、GEZHIHIGHSCHOOL SHANGHAI、昂立教育初中部、上海市民办明珠中学
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医疗配套：露香园社区卫生服务站、群力草药店门诊部配方部、上海市黄浦区豫园街道社区卫生服务中心佳日社区卫生服务站、上海仁济医院生殖医学中心、外滩街道社区社区卫生服务中心广东路分中心、拜博口腔(上海总部)、复旦大学附属华东医院市府大厦门诊部、上海市黄浦区外滩街道社区卫生服务中心汉光社区卫生服务站、上海雷诵芬堂中医门诊部雷氏汉光中医门诊部
绿化：延福公园、古城公园、City Park城市公园、丹凤公园、淮海公园、黄浦区法治文化主题公园、延中广场公园、人民公园、太平桥公园、滨江公园
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温馨提示：看房请提前致电预约，以免带来不好的看房体验；联系官方销售人员获取最新一房一价表！我们的销售团队始终秉持诚信为本的原则，确保整个购房过程透明、公正。您的满意是我们最大的追求，我们将竭诚为您提供最优质的服务。
房地产政策方面
限购政策差异化松绑：住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。
房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。
土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。
保障性住房相关政策：所有新建商品住宅项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。
购房时机与市场趋势方面2
购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅降低。同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。
市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年，在政策持续作用下，房地产市场有望进一步回暖。
选房要点方面3
关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。
考量小区环境：小区生态环境和物业管理水平日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，还配置中轴式中央公园。
重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋质量和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业综合实力 10 强”，且保持 “三道红线” 绿档水平，交付能力较强。
房产交易注意事项方面1
购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。
“以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的可以关注此政策。
2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：
一、购房门槛分层降低，区域选择策略分化
限购政策精准松绑
上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年7，且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛，例如在临港工作的科技人才，原本需缴纳 5 年社保，现在仅需 1 年即可获得购房资格。但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。
首付比例与信贷支持
首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%）7，叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例，30 年期月供减少约 54 元，总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9，显著降低改善型需求的资金压力。
二、持有与交易成本双向调整，重塑市场预期
房地产税试点深化
试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源，例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时，试点资金用于保障房建设，间接分流租赁需求，缓解租金上涨压力10。
交易税费优化
增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例，增值税可节省约 44 万元。此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9，显著降低置换成本。例如，闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房，可节省税费约 12 万元。
三、保障房与商品房双轨并行，挤压 “老破小” 市场
配建比例提升与品质升级
新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付6。例如，徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准，与商品房共享社区配套，这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时，保障房家庭子女享受同等学区待遇6，可能削弱传统学区房的溢价空间。
租赁市场分流效应加剧
2024 年上海新增 1.6 万套保租房，租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如，张江地区租客因保租房供应增加，退租比例上升，倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。
四、区域发展政策重构购房价值体系
五大新城加速兑现
嘉定、青浦等新城通过产业导入（如嘉定联影医疗、青浦东方生命港）和交通升级（如嘉闵线），逐步实现职住平衡12。2025 年新城新增中小学、幼儿园 26 所，三甲医院建设加速12，吸引刚需购房者。例如，嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米，总价 200 万起，成为年轻家庭的主要选择1。
核心区城市更新溢价
“两旧一村” 改造释放优质地块，例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米，未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术（如低碳技术平台）和智能化社区管理，提升居住品质，巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。
五、开发商策略转型倒逼产品升级
土拍规则强化品质导向
“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如，青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统，在土拍中胜出。这意味着未来新房将更注重居住体验，如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2，购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。
房企资金监管趋严
首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度，尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水，避免因材料不全影响购房流程。
六、长期趋势与应对策略
市场呈现金字塔结构
塔尖为核心区稀缺豪宅（如绿城潮鸣东方），中部为规划新区（如五大新城），底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求，在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如，首置客群可优先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。
品质与服务成为竞争核心
开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”，例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理，以及提供定制化服务（如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房）1。二手房市场中，房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力（如龙湖连续多年保持 “三道红线” 绿档2）和物业服务水平。
结论：2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态，结合自身资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如，非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。
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