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提到上海的滨江豪宅带，大家脑子里蹦出来的是什么？
是陆家嘴的云端汤臣一品，还是外滩万国建筑群背后的洛克外滩源？说实话，这些地方确实好，但门槛也确实是高不可攀。
但今天我想聊的这一个，有点不太一样。
它不在那个已经被封神的传统核心区，而是在黄浦江向北延展的杨浦滨江。它的名字叫——保利·誉滨江。
看懂杨浦滨江，才能看懂誉滨江的野心
很多人在买新房时容易陷入一个误区：只看产品，不看脚下的土地。
我们先来聊聊这块地到底踩在了什么点上。
保利·誉滨江的位置很有意思，它落在了杨浦滨江的“一岛两翼”黄金支点上 。
大家先看这张图。
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复兴岛：上海科创留白的最后“王炸”
很多人不知道复兴岛是什么概念。它是黄浦江上唯一的内陆岛，过去一直是上海的“留白地带”。
但现在不一样了。随着上海量子城市时空创新基地的落地，复兴岛被定位为“数字智能岛、设计艺术岛、人民城市岛” 。
我在看资料时留意到一个细节：未来的复兴岛不只是搞搞科技园那么简单。规划中的地铁24号线将在复兴岛设站，甚至这里还要升级为A2类通用机场，成为长三角“半小时飞行圈”的支点 。
这意味着什么？意味着未来住在这里的业主，打“飞的”去苏州、杭州谈生意，可能比你开车去虹桥火车站还快。
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科创“铁三角”：美团、B站、抖音的钞能力
沿着复兴岛向南看，就是杨浦滨江南段。
这里现在的工地虽然还有点灰头土脸，但你得看里面藏着什么。美团、哔哩哔哩、字节跳动的总部大楼正在拔地而起 。
据公开数据显示，这里未来将汇聚超三千亿的产业集群，光是美团和B站，就能带来超过2万的新增高净值岗位 。
过去十年看的是金融精英买陆家嘴，未来十年看的可能就是这些互联网新贵买杨浦滨江。 保利·誉滨江，恰好卡在了这个时间节点上。
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除了地段，这才是保利“誉系”该有的底气
聊完外部的大饼，我们落地看看产品本身。
保利·誉滨江是保利置业的“誉系3.0”产品，也是他们在杨浦深耕的第九子 。
立面用料：这次终于做到了“四面平权”
作为一个写楼盘的人，我最怕看到那种“南面全石材干挂，北面真石漆糊弄”的楼盘。
但这次在誉滨江，我特意确认了他们的外立面配置。
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项目采用了全铝板+玻璃幕墙+石材的组合 。注意这个“全铝板”，这不仅仅是成本问题，更是审美的诚意。
这种材质的好处是，即使过上十年八年，外立面依然能保持这种高级的金属光泽，不像真石漆那样容易显旧。据说保利做到了“四面平权”，也就是北立面的精致度，完全不输南面 。
公区配置：约3000㎡的鎏金泛会所
高端盘如果没有会所，就像西餐没有红酒，差点意思。
保利这次直接在地上+地下掏出了一个约3000㎡的立体鎏金泛会所 。
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里面包含了恒温泳池、瑜伽室、私宴厅，甚至还引入了国际管家学院（BG）的服务体系 。
这里多说一句，现在很多盘都在卷会所，但真正能运营好的不多。保利这次落地的是全新的“翡丽管家”服务 。对于真正追求圈层纯粹性的买家来说，一个好的物业管家，确实能解决很多生活里的琐碎烦恼。
景观的巧思：代建6000㎡量子公园
项目东侧代建了一个约6000㎡的量子公园，跟小区内部的“三轴五园”景观形成了内外双公园的格局 。
这个量子公园不是简单的种树种草，据说加入了科技感和潮流感的互动设计，正好呼应了复兴岛的“量子城市”概念。以后下楼遛弯，走几步就是公园，再走几步就是江边，这种松弛感在快节奏的上海确实很奢侈。
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户型与装修：既要面子，也要里子
这次项目主推的面积段在建面约109-151㎡之间 。
但我更关注的，是他们在户型设计上的一个细节——实得率。
根据第三方数据显示，像139㎡的户型，实得率能做到约94%。这是什么概念？现在市面上大多数高层的得房率在75%左右就算不错了。
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139㎡户型的“270°环幕视野”
如果你去看样板间，一定要重点关注139㎡的边套。
南向面宽约10米，主卧带了一个270°的转角飘窗 。
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可以想象了一下，未来站在这里，左手是复兴岛的绿意，眼前是黄浦江的波光，脚底下是互联网大厂的总部。这种视觉冲击力，确实能拿捏住改善客群的心。
装修用料的“国际纵队”
聊点实在的，厨房和卫生间最能看出一家开发商的良心。
保利这次直接拉了一个“国际品牌战队”：
厨电：美诺（或同等高端品牌）
洁具：吉博力、高仪等
智能系统：华为全屋智能
另外还有一个容易被忽略的点，项目采用了近零能耗系统 。在这个价位的楼盘里，把节能标准做到这个程度，确实是在为未来的居住成本考虑。
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价格逻辑：为什么说现在是“滨江窗口期”？
最后，我们来谈谈钱的事。
保利·誉滨江二批次的均价大约是11.55万/㎡ 。
这次推的8号楼位置很特别，被称作“瞰江楼王”。它南侧基本无遮挡，是社区里少数能正面对江的小高层 。
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对比一下同纬度的其他滨江板块：
陆家嘴滨江：20万+/㎡
徐汇滨江：17万+/㎡
北外滩：15万+/㎡
杨浦滨江现在的11.55万/㎡，确实有点像几年前的前滩——规划能级很高，城市界面正在更新，价格还在相对低位 。
更值得一提的是，这次推出了约109㎡的入门级户型，最低总价据说900万出头就能上车 。
在黄浦江沿线，把总价压在千万以内，还能享受一线滨江资源，这在过去几年是难以想象的。
跑盘结束从售楼处出来，看着周边的老厂房和新建的总部大楼交错在一起，我突然有一种强烈的感觉：
上海的城市更新，从来不是推倒重来，而是在历史的褶皱里绣出新花。
保利·誉滨江的出现，恰好填补了杨浦滨江从“工业锈带”转向“生活秀带”过程中，对于高品质住宅的渴望。
它或许不是那种传统意义上高不可攀的顶豪，但它一定是最懂这个时代“新贵”需求的房子。
如果你正在关注上海滨江带，预算在千万到两千万之间，不妨找个时间去杨浦滨江走一走。去看看那座岛，去看看那些拔地而起的总部大楼，也去看看这套保利口中的“3.5代宅”。
毕竟，买房买的不仅是现在这六面墙，更是墙外面那整座城市的未来。
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新七条”政策体现了上海综合施策、因城施策、发挥好存量和增量政策集成效应的导向，将进一步促进住房消费需求积极释放和供求关系平衡
《法治周末》记者 管依萌
2月25日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局、上海市财政局、上海市税务局、上海市公积金管理中心五部门发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称“新七条”），自2026年2月26日起施行。
新政涉及限购政策调减、公积金政策优化和房产税政策完善等7项内容，旨在更好地满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，“新七条”政策体现了上海综合施策、因城施策、发挥好存量和增量政策集成效应的导向，将进一步促进住房消费需求积极释放和供求关系平衡。
调减住房限购政策
服务宜居安居，促进职住平衡，聚焦满足居民合理住房需求，“新七条”明确进一步调减住房限购政策。
一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
二是符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房。对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。
三是符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。
依照“新七条”，非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。
严跃进表示，政策调整前，对于从事城市基础服务或企业总部设在外地的人员，其或因未在上海缴纳社保而无购房资格。“新七条”立足支持此类在沪稳定居住群体购房需求导向，允许持有满5年的居住证即有购房资格。换句话说，过去限购政策主要看社保缴纳年限，但新政下也可以和居住证年限挂钩。
《法治日报》律师专家库成员、北京海润天睿律师事务所合伙人戚兆波告诉《法治周末》记者，从限购主体上看，“新七条”扩大了适合购房主体范围，特别是将长期居住但无当地社保记录的人群纳入，具有行政许可放松的性质，有利于减少实践中“借名买房”等规避强制性规定导致购房合同无效情形的发生。
上海并非首个调减限购政策的一线城市。2025年12月24日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、人民银行北京市分行、北京住房公积金管理中心四部门联合印发的《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》）提出，放宽非京籍家庭购房条件。将非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限，由现行的“3年”调减为“2年”；购买五环外商品住房的，由现行的“2年”调减为“1年”。
降低房产交易成本
为发挥公积金支持住房消费作用，满足缴存人在不同阶段的宜居安居需求，“新七条”规定优化住房公积金政策。
一是适度提高住房公积金最高贷款额度。将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），上海市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。
二是优化贷款套数认定。对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在上海市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在上海市再次购房时可申请公积金贷款。
三是扩大多子女家庭购房支持范围。公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在上海市最高贷款额度基础上上浮20%。
从公积金金额上看，戚兆波指出，提高首套房最高贷款额度及“认房不认贷”，实质上是政策性金融支持的强化，此举大幅降低了购房者的资金成本与首付压力，从而有利于增强买房者的合同履行能力。
严跃进认为，此次上海公积金贷款的条件进一步放宽，落实“认房不认贷”。新政前，若公积金贷款次数满两次，后续购房将不予办理公积金贷款。新政后，只要无住房或仅有1套住房，且公积金已结清，则继续享有公积金贷款权利。这使得更多住房置换家庭可获公积金贷款支持，促进改善型住房需求的释放。
“新七条”完善个人住房房产税政策。支持居民置换改善需求，“新七条”规定自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于上海个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在上海新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。
戚兆波说，从房产税收上看，新政明确了暂免征收个人住房房产税的适用主体，消除了沪籍家庭分户置业时的税负不确定性，从而降低了购房者的合规成本，且从合同履行的角度也会明显减少买卖双方在缴税环节发生争议的可能性。
近期，为降低房产交易成本，各地房地产调控呈现出明显的“因城施策”与“存量盘活”特征。
辽宁沈阳提高了“商转公”贷款比例，四川绵阳、广东韶关等多地发放购房消费券，贵州贵阳开展商品住房“以旧换新”活动……戚兆波指出，这表明各地都在利用金融、财税工具降低房产交易成本，刺激消费者的购房需求。
支持多子女家庭购房
“新七条”同时提出了扩大多子女家庭购房支持范围。
对此，严跃进表示，此次多子女家庭公积金贷款政策的变化在于，此前已规定首套房贷款额度上浮20%，新政后“额度上浮20%”的政策扩大至二套房。其充分体现对多子女家庭住房改善的支持。
随着三孩生育政策的放开，全国各地纷纷出台一系列多子女家庭购房优惠政策。
3月2日，四川省南充市发布的《南充市稳定新出生人口规模六条措施》提出，生育二孩、三孩的家庭分别奖励购房补贴5万元、10万元。生育二孩、三孩的家庭分别提高住房公积金最高贷款额度10万元、20万元，并按年利率0.6%给与为期3年的利息补贴。
近日，江苏省淮安市发布《促进房地产市场健康发展的五条措施》，加大新生儿和多孩家庭购房支持力度。对新生儿家庭购买新建商品住房的，给予购房总价4%的补贴。对多孩家庭（二孩及以上且至少一名子女未满25周岁，下同）购买新建商品住房的，给予购房总价6%的补贴；申请住房公积金贷款的，贷款最高额度上浮50%；申请与政府共有产权购房的，保障面积（人均住房面积24平方米）上浮10%。
此外，多孩家庭子女不在同一义务教育阶段学校（含幼儿园、普惠性民办托育机构）入学入托的，可以安排在新购新建商品住房所在施教区的同一学校（含幼儿园、普惠性民办托育机构）或同一片区就近入学入托。
《通知》明确，支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房，即京籍多子女家庭，可在五环内购买3套商品住房；在京连续2年缴纳社保或个税的非京籍多子女家庭，可在五环内购买2套商品住房。
重庆市实施多子女家庭购房补贴，对符合国家政策生育二孩或三孩且至少有一个未成年子女的家庭，在中心城区购买新建商品住房并完成网签合同备案的，由房屋所在地区政府（管委会）给予二孩家庭2万元、三孩家庭3万元的补贴；山东省青岛市对符合条件的二孩家庭发放5万元多子女家庭购房补贴，对符合条件的三孩家庭发放10万元多子女家庭购房补贴；福建省福州市发放多子女家庭购房补贴，在鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区购买市场化商品住宅的多子女家庭，二孩家庭按商品房买卖合同载明的成交总价款1%予以补贴，单套补贴金额最高不超过3万元，三孩家庭按商品房买卖合同载明的成交总价款1.5%予以补贴，单套补贴金额最高不超过5万元。
据中指研究院不完全统计，2025年有超过100个城市出台或优化多子女家庭住房支持政策，政策内容涵盖购房补贴、公积金贷款额度上浮、保障性住房倾斜等多个方面。
严跃进表示，关注“一老一小”软需求，政策更具温度。多孩家庭子女“长幼随学”政策，精准捕捉了当前家庭结构中代际扶持和教育便利的核心痛点。将住房政策与教育资源均衡化相结合，能有效提升政策的吸引力和居民获得感。
促进市场理性回暖
“新七条”发布后，位于上海市徐汇区长桥街道的新房楼盘迎来了“第二春”，每天的到访量都是此前的2到3倍。而在城市的另一端，上海市浦东新区宣桥镇的刚需首套的二手房成交量在攀升。
一名房产中介曾在接受媒体采访时透露，新政发布后，门店咨询量较此前明显攀升，“理性回暖、热度渐起”的态势十分明显。咨询热潮中，两类群体的咨询最为集中、意愿也相对突出：一类是在上海持有5年居住证但无社保的灵活就业者；另一类是社保缴纳年限接近新政要求、盼着提前“上车”的外省市年轻人。
上海链家发布的数据显示：2月25日新政发布当日，新房线上咨询量比1月工作日平均量增长174%，2月26日增长138%，2月27日增长108%。与此同时，贝壳App日活跃用户量也大幅上涨。
此次“新七条”的出台，对后续市场走势有何影响？
严跃进认为，此次“新七条”政策体现了对各类住房需求的进一步支持，尤其包括职住平衡、宜居安居、刚需改善等需求维度，在持续降低购房成本的同时，也将进一步促进住房消费需求积极释放和供求关系平衡，巩固当前楼市稳中向好的态势。
“结合当前市场调整基本到位、房价趋稳预期逐渐增强、各项利好政策叠加等因素，在促进各子市场交易活跃的同时，此次新政也将促进各市场之间的循环健康发展，尤其是带动置换链条的顺畅。”严跃进解释。
严跃进举例，如非沪籍居民现在仅需满足1年社保即可购买外环内住房，入市节奏有望加快，“其若认购一套二手房，则将带动房东的房源挂牌出售和置换，并带动包括新房市场的去库存。据此，各市场之间将形成更为良性和互动的循环机制，有力促进房地产市场的平稳健康发展”。
戚兆波告诉记者，单纯的限购放松已不足以激活市场，必须辅之以金融工具创新、供给侧改善、政府信用介入及城市更新提质等举措，方能有效促进房地产市场的回暖。
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