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一、二手房税费

简化成易懂的语言（下面方法不精确，仅做粗略估算使用）：

1、增值税：持有住房满2年，增值税为0；否则，增值税=房屋交易价格x5.05%；

2、个人所得税：持有住房满5年，且为家庭名下唯一住房，个人所得税为0；否则，个人所得税=住房交易价格的1%或房屋差价的20%；

3、契税：

a) 家庭唯一住房的情况：

住房面积小于等于140平米，契税为住房交易价格的1%；

住房面积大于140平米，契税为住房交易价格的1.5%；

b) 家庭第2套住房的情况：住房面积小于等于140平米，契税为住房交易价格的1%；住房面积大于140平米，契税为住房交易价格的2%；

c) 家庭第3套住房或企业购房的情况：契税为住房交易价格的3%。

二、限购政策

上海限购、贷款政策一览

简化成易懂的语言：

如下几类人购房政策放松：

1、外地单身：由原来的不允许买上海，现在允许在上海外环外买1套新房，或者可以在全上海买1套二手房。恭喜！

2、外地家庭：由原来在上海只能买一套，到现在可以买2或3套（需多孩子）

2、离异家庭：由原来的3年内认原家庭套数，到只认个人名下套数。

3、企业购房：由原来不允许，变为现在不限套数。

4、多孩家庭：与原来相比，可以多买1套、2套或3套。

三、贷款政策

四、问题答疑

购房政策常见Q&A答疑

关于限购

Q：非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，连续1年社保或个税单是否可断缴或补缴？（不含崇明区）

A：可以断缴，需满足网签前15个月内在沪正常缴纳满12个月的社保或个税单。

Q：非本市户籍单身人士在崇明区购买住房的要求是？

A：非本市户籍单身，需符合在崇明区正常缴纳的社保或个税单，满足网签前15个月内在沪正常缴纳满12个月的社保或个税单。

Q：非本市户籍居民家庭在崇明区购买住房的要求是？

A：非本市户籍居民家庭，需满足网签前15个月内在沪正常缴纳满12个月的社保或个税单。

Q：非本市户籍居民所购住房在外环内的，社保或者个税单的要求是什么？

A：所购住房在外环内的，需满足网签前39个月内在沪正常缴纳满36个月的社保或个税单。

Q：持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。需满足的条件是什么？

A：是的。①非本市户籍居民家庭，不包含单身人士，②持有在有效期内的《上海市居住证》，③积分达到120分且在有效期，④网签前39个月内在沪正常缴纳满36个月的社保或个税单。

Q：非本市户籍单身人士持有上海市居住证且满足120积分和社保或个税单满3年，否能买外环内一手房？

A：非本市户籍单身人士不可以，只针对非本市户籍居民家庭。

Q：持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。若非本市户籍居民在限购政策前同父母共有住房，是否可以剔除？

A：符合条件的可以剔除。例如：非本市户籍AB家庭，A条件满足，限购前同父母有房，则可剔除（≤2套），B不满足则不可剔除。

Q：多子女购房政策对子女的年龄要求？

A：多子女家庭定义：家庭中有至少有2个子女，其中至少有1个子女是未成年。如2孩家庭，可以一个成年，一个未成年，即符合多子女家庭政策。

Q：持《上海市居住证》且积分和社保/个税单满足条件的非本市户籍居民多子女家庭，可购买几套？

A：可购买3套。

Q：在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房。如何理解？

A：在新片区增购1套住房的前提需满足在临港新片区工作，经临港管委认定符合后，名单流转交易中心，办理交易过户。

Q：9.29出台的本市房地产市场政策在购房资格上境外及港澳台人士是否享受？

A：境外及港澳台人士按原购房政策执行。

关于税费

Q：本次新政是否直接取消了普通住房和非普通住房标准？A：本次《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。Q：本次取消普通住房和非普通住房标准、满2年免征增值税、契税按照140㎡标准等，以什么时间为执行节点？A：自2024年12月1日起施行。2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的个人所得税、增值税和契税尚未申报缴纳的，符合规定的也适用执行。Q：增值税由5年调整为2年的这个政策，个人所得税是否也同样调整满2年且唯一免征增值税？A：个人所得税不执行，依然执行的是满5年且唯一才可以免征。Q：居住证➕积分通知书，满三年社保，等同于上海家庭购房政策，那买二套房产房产税房产税是否也享受人均60平米的优惠？A：不享受，按原政策执行，本次政策仅针对购房资质。Q：本次政策调整后，个人出售房屋，个人所得税的缴纳方式有哪些？A：自2024年12月1日起，个人所得税按照（税务核定价-增值税）×1%或利润20%计算征收。利润=本次出售的核定价-【购入的合同价格+购入所缴纳的契税+本次出售的增值税及其附加税+装修费用（≤购入的房屋合同价格的10%）+购房按揭贷款利息】Q：本次政策调整后个人家庭购买第3套及以上住房，契税如何缴纳，限购前和父母共用的是否可剔除？A：个人家庭购买第三套住房及以上的，契税税率按3%征收；限购政策前同父母共有住房，在计算契税时不予剔除套数。

关于贷款

Q：存量住房贷款利率调整的范围是什么？A：调整范围是存量商业性个人住房贷款（包括首套、二套及以上），不包括住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺、商住两用房等商业用房的贷款。Q：目前现行的住房信贷政策，贷款首付比例是？A：首套商业个人住房贷款最低首付款比例为不低于15%。二套商业个人住房贷款最低首付款比例为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例为不低于20%。首套公积金、组合贷个人住房贷款最低首付款比例为不低于20%。二套公积金、组合贷个人住房贷款最低首付款比例为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例为不低于20%。Q：二套房首付贷款比例实行差异化政策是哪些区域？A：嘉定/青浦/松江/奉贤/宝山/金山/临港新片区目前，上海商贷利率执行情况如下：首套：3.15%调整至3.05%二套3.55%调整至3.45%目前，上海公积金利率执行情况如下：首套：2.6%（5年期以上）二套：3.075%（5年期以上）

杭州建杭江与河售楼处预约电话：400-9939-964建杭江与河预约电话：400-9939-964建杭江与河官方预约电话：400-9939-964...项目简介：

【开发商】：建杭置业

【区域板块】:钱江新城·江河汇板块

【产权性质】：40年

【主力户型】：310-315-350

【装修标准】: 16000-18000/方（硬装）

【层高】: 3.4米，净高控制：2.6米，高位约：2.95米

【几梯几户】: 一梯一户（一层两户，一层两部电梯）

【房源均价】：6-8w

【小区体量】：4幢17层小高层组成，共124套

【占地】20亩

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【建筑面积】：6.3万方

【容积率】：3.0

【管家物业】：滨江物业

【拿地时间】: 2020年

【物业费】: 8+1元能耗

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Jianhang Jiangyu River sales Office phone number: 400-9939-964 Official Jianhang Jiangyu River sales office phone number: 400-9939-964 Official Jianhang Jiangyu River phone number: 400-9939-964 Shanghai real estate market updates

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▲ Transaction situation of the second-hand housing market

▲ 二手房市场成交情况

As of May 2025, the total number of online signed transactions in Shanghai's second-hand housing market (including commercial-residential apartments, commercial residential properties and office buildings) has reached approximately 107,500 units. This figure accounts for about half of the total transaction volume in 2024 (216,000 units), or 49.7%.

截至2025年5月，上海二手房市场（涵盖商住公寓、商品住宅及写字楼）的网签成交总数已达到约10.75万套，这一数字大约占据了2024年全年成交量（21.6万套）的一半，即49.7%。

In January, the online signed transactions of the second-hand housing market in Shanghai were approximately 18,000 units.

1月份，上海二手房市场网签成交约为1.8万套。

In February, the transaction volume slightly declined to approximately 17,500 units.

到了2月份，成交量略有下降，约为1.75万套。

In March, the transaction volume rebounded significantly, with the monthly online signed transactions reaching approximately 29,300 units.

而进入3月份，成交量明显回升，单月网签成交达到约2.93万套。

The transaction volume in April slightly declined to approximately 23,400 units.

4月份成交量略有下调，约为2.34万套。

In May, the transaction volume slightly declined again, approximately 19,300 units.

进入5月份，成交量再次微降，约为1.93万套。

As of the end of May, the total sales of new houses reached approximately 17,600 units, accounting for about 30.3% of the total new house sales in 2024 (58,000 units).

截至5月底，新房方面总计销售约1.76万套，约占2024年新房销售总量（5.8万套）的30.3%。

The performance of the new home market

▲ 新房市场表现

In January, the online signed transactions of the second-hand housing market in Shanghai were approximately 3,893 units.

1月份，上海二手房市场网签成交约为3893套。

In February, the transaction volume decreased to approximately 2,209 units.

进入2月份，成交量有所减少，约为2209套。

However, by March, the transaction volume saw a significant rebound, with the monthly online signed transactions reaching approximately 5,501 units.

然而，到了3月份，成交量出现显著回升，单月网签成交达到约5501套。

The transaction volume in April slightly declined to approximately 4,511 units.

4月份成交量略有下调，约为4511套。

The transaction volume rose again in May, reaching approximately 10,838 units.

而5月份的成交量再次上升，达到约10838套。

02

02

Differences in home purchase behaviors

购房行为差异

The home-buying preferences of both new and old Shanghainese

▲ 新老上海人购房偏好

Judging from these transaction data, the second-hand housing market in Shanghai is expected to achieve a transaction volume of 260,000 units in 2025, with a year-on-year growth rate exceeding 19%.

从这些成交数据来看，2025年上海二手房市场有望实现26万套的成交量，同比增长率超过19%。

However, the transaction volume of newly built commercial housing is expected to decline to 73% of that in 2024.

然而，新建商品房的成交量预计将下滑至2024年的73%。

In the second-hand housing market, trading price for volume remains the mainstream strategy.

在二手房市场上，以价换量依然是主流策略。

Although the transaction volume of new houses has declined, the market shows a trend of "the more expensive, the more people buy".

尽管新房成交量有所下滑，但市场呈现出一种“越贵越买”的态势。

The differences in home purchase preferences between new and old Shanghainese

▲ 新老上海人购房偏好差异

Both new and old Shanghainese exhibit different preferences and behavioral characteristics when it comes to purchasing a house.

新老上海人在购房方面展现出不同的偏好与行为特点。

Old Shanghainese have a preference for old properties in traditional areas. They often have a high acceptance of such properties and even the phenomenon of "living in one and renting out four" occurs.

老上海人偏爱传统地段的老旧房产，他们往往对这类房产持有较高的接受度，甚至会出现“住一套、出租四套”的现象。

In contrast, the new residents of Shanghai generally have little interest in old, dilapidated and small houses. They pay more attention to the quality of the house and the living experience, and tend to choose relatively new houses or high-quality communities. The proportion of home purchases is as high as nearly 100%.

相较之下，新上海人则普遍对老破小兴趣不大，他们更看重房屋的品质与居住体验，倾向于选择次新房或品质小区，并且购房比例高达近100%。

In terms of the logic of home purchase demand and replacement, the proportion of replacement among old Shanghainese is low, while new Shanghainese have a more active demand for home purchase and pay more attention to the potential for appreciation.

在购房需求与置换逻辑上，老上海人置换比例低，而新上海人购房需求更为积极，注重升值潜力。

In addition, there are also significant differences in the perception of Pudong and Puxi between new and old Shanghainese.

此外，新老上海人在对浦东与浦西的认知上也存在显著差异。

Old Shanghainese prefer the Puxi area, while new Shanghainese are more fond of the high-rise buildings and international atmosphere in Pudong.

老上海人更偏爱浦西地区，而新上海人则更青睐浦东的高楼大厦和国际化氛围。

03

03

Analysis of the Luxury Housing Market

豪宅市场分析

Characteristics of high-net-worth individuals from other places

▲ 外地高净值人群特征

The luxury home market in Shanghai is active, and the buyers show diverse characteristics.

上海的豪宅市场活跃，购买人群呈现出多样化的特征。

The group of entrepreneurs mainly from Jiangsu, Zhejiang and Anhui provinces is the main purchasing force in Shanghai's luxury housing market, especially in the riverside areas such as Xuhui Riverside and Huangpu Riverside, where their purchasing power is particularly prominent.

主要来自江浙皖的企业家群体是上海豪宅市场的主要购买力量，尤其在滨江区域如徐汇滨江和黄浦滨江，他们的购买力表现尤为突出。

For instance, out-of-town customers account for a significant proportion in the subscription of the Greentown Chaoming Dongfang project.

例如，外地客户在绿城潮鸣东方项目的认购中占比显著。

The local "Old Qian" family

▲ 本地“老钱”家族

The high-net-worth individuals in Shanghai are mainly families from the financial, trade and traditional manufacturing industries. They prefer traditional core areas such as Huangpu and Lujiazui.

上海本土的高净值人群，以金融、贸易及传统制造业的家族为主，他们更偏爱黄浦、陆家嘴等传统核心地段。

In the Zhonghai Shunchang Jiuli project, customers from Huangpu District account for a considerable proportion, demonstrating their preference for these areas.

在中海顺昌玖里项目中，黄浦区的客户占据了相当比例，显示出他们对这些区域的偏好。

The emerging affluent class

▲ 新兴富裕阶层

The emerging affluent class includes overseas returnees and tech tycoons.

新兴富裕阶层包括海归精英和科技新贵。

In projects such as Greentown Bund Lanting, young buyers under the age of 35 account for over 30%. They mostly come from high-tech fields like artificial intelligence and biomedicine, and are keen on purchasing tech-savvy luxury homes in areas like Zhangjiang and Qiantan.

在绿城外滩兰庭等项目中，35岁以下的年轻买家占比超过30%，他们多来自人工智能、生物医药等高科技领域，并热衷于选购张江、前滩等地的科技豪宅。

These emerging forces have made the luxury home market more diversified.

这些新兴力量使得豪宅市场更加多元化。

▲ Celebrities and foreign capital

▲ 明星及境外资本

Celebrity home-buying groups and foreign investors are equally active in the luxury housing market in Shanghai.

明星购房团和境外投资者同样活跃于上海豪宅市场。

The luxury houses purchased by celebrity home-buying groups are quite expensive, while foreign capital is more inclined to choose Lujiazui and Gubei foreign-related communities. The international atmosphere of these places attracts them.

明星购房团购入的豪宅价值不菲，而境外资本则更倾向于选择陆家嘴和古北涉外社区，这些地方的国际化氛围吸引着他们。

▲ 政策与市场影响

As economic uncertainty intensifies, luxury homes are regarded as a means to hedge against inflation, and the scarcity of prime locations keeps pushing up property prices.

随着经济不确定性的加剧，豪宅被视为抵御通胀的手段，而核心地段的稀缺性则不断推升房价。

In the future, as the land supply of plots such as Xuhui Riverside and Huangpu Riverside gradually decreases, housing prices are expected to continue to rise.

在未来，随着徐汇滨江、黄浦滨江等地块的土地供应逐渐减少，房价预期继续上涨。

To sum up, the luxury housing market in Shanghai has gradually shifted from being dominated by local customers to a market shared by high-net-worth individuals across the country, forming a diversified pattern characterized by "Jiangsu, Zhejiang and Anhui as the main purchasing power, supplemented by wealthy individuals from other regions of the country, and the gradual rise of the emerging affluent class".

综上所述，上海的豪宅市场从以本地客群为主逐渐转变为全国高净值人群共同分享的市场，形成了“江浙皖为主要购买力+全国其他地区富豪为补充+新兴富裕阶层逐渐崛起”的多元化格局。

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Hangzhou Sanbao is located at the core of the confluence area of rivers. It not only possesses unparalleled urban core value but also enjoys a unique geographical development advantage in the area.

杭州三堡位于江河汇流区块的核心，不但拥有着无与伦比的城市核心价值，更拥有着独一无二的区块地理发展优势。

It stands on the ancient canal, beside the Qiantang River, with the river surging and the bright moon shining brightly. The boundless beauty unfolds before your eyes.

它矗立于古运河上，钱塘江边，江河滔滔，明月皓皓，无边美景尽现眼前。

The project is surrounded by comprehensive supporting facilities, with crisscrossing rail transit, high-quality medical resources, top-notch commercial configurations, and extremely high regional value, providing users with an outstanding living experience. The perfect combination of beautiful scenery and convenience makes Sanbao have an incredibly alluring appeal.

项目四周全优配套环伺，轨道交通纵横，优质医疗资源，顶级商业配置，区域价值极高，带给用户极高的居住体验，美景与便捷的完美结合，使三堡拥有无比令人神往的吸引力。

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As the first project of Jianhang to settle in Qianjiang New City, Jiang and He respect the profound accumulation of the local context, deeply understand the value logic of urban development, and specially invite the world's top teams to cooperate with them.

作为建杭落定钱江新城的第一子，江与河尊重地脉的厚重积淀，深刻洞察城市发展的价值逻辑，特邀全球顶尖天团鼎力合作。

The architectural design was led by Greentown GAD, the landscape design was led by GTS LAN Song, and the interior design was jointly created by the Hong Kong Liang Zhi Tian team, HWCD, and Jin Yongjie from China Academy of Art. With a contemporary high-tech style, it connects the trend of The Times and creates four "super yacht" style buildings with a strong sense of the future. The pure large-sized units present a hidden paradise in the heart of the city.

建筑设计由绿城GAD执笔，景观设计由GTS蓝颂主笔，室内设计由香港梁志天团队，HWCD、中国美院金永杰等大师联席打造，以当代高技派风格链接时代所向，打造极具未来感的4栋“超级游艇”式建筑，以纯粹大户型，礼呈城心江河秘境。

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近在咫尺，建筑面积85万方新鸿基江河汇商业综合体（在建），以真正国际化滨水都市理念，打造城市地标摩天轮、IFC高端购物街区、滨水休闲区、运河景观桥、商务区、主题酒店等。

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商业配套：万象城、来福士、庆春银泰、新鸿基江河汇商业综合体（在建）、丰堡联城约40万方（在建）等；

教育资源：周边优质教育环伺，美国贝赛思国际学校杭州校区（私校）、钱江新城实验小学（原采荷一小钱江苑校区）、钱江外国语实验学校等。（商业地产无学区划分）；

医疗配套：邵逸夫医院、温医大眼视光医院杭州院区等。

户型图：建杭江与河售楼处电话：400-9939-964建杭江与河官方售楼处电话：400-9939-964建杭江与河官方电话：400-9939-964

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2025年上海市房产纯公积金贷款最新政策

01

首套认定

上海无住房。认定为首套。

在婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有 1 套可以剔除

公积金贷款准入条件

1、在办理贷款前要连续6个月正常缴纳公积金；

2、首套没事，二套的话，现有住房人均面积≤37.4平，超面积不可贷，人均指的家庭（自己、配偶、未成年小孩）；

3、征信不可以连6累12，即5年内连续6个月及以上或者累计12个月及以上逾期；

4、有在还的公积金贷款或者在提取的公积金的话，不可贷；

5、公积金贷款一个家庭最多使用2次，超过次数不可贷。

02

首付及贷款金额

首套：20%

二套：25%；五大新城+宝山+临港二套首付20%

最高可贷金额计算，月缴额和余额取孰低：

1、月缴额÷0.14×4.8×可贷年限，基本上1264可贷满；

2、余额×30，基本上21667以上余额可贷满。

首套最高：个人65万（基本账户）+15万（补充）=80万，家庭就是80万+80万=160万（最高可贷）；

二套最高：个人50万+15万=65万，家庭65万+65万=130万；

多子女家庭，在最高可贷的基础上×120%，封顶192万。

03

利率

首套：2.6%（五年期及以上）

二套：3.075%；

04

还款方式

等额本金：前期还款额较多，每个月还款额逐月递减；优点是总利息少，缺点是前期压力较大。

等额本息：每个月还款额固定不变。优点是压力较小方便计算，缺点是总利息高

05

贷款年限

房龄和年龄取孰低，最高30年

1、50-房龄，超过35年房龄的房子最高能贷15年。

2、男性65-年龄，女性60-年龄。

06

公积金复议

出现了补缴公积金的情况（不连续6个月），需要复议。

①社保明细原件及复印件

②公积金缴存明细原件及复印件

③劳动合同原件及复印件

④单位补缴公积金的情况说明加盖章

组合贷还需要《家庭名下住房情况查询结果》复印件（加盖银行公章）及交换号（受理银行提供）

07

其他

1、年冲和月冲：

年冲是每年的4月和9月，是指把公积金所有余额一次性冲还贷款本金。举个例子，公积金贷款100万，我和我爱人账户公积金余额一共50万，那我办理年冲，我贷款本金就只剩下50万了，相当于我只贷了50万，并且重新计算月还款额和利息。

月冲是用公积金余额每个月冲还贷款月供，打个比方，我每个月要还款5000元，我公积金月缴额3000元，余额20万，那我办理月冲的话，每个月冲5000，直到余额为零了，但是我每个月不是还有月缴3000嘛，但是3000不够还5000的，那么就是自己再要从银行里出2000，加上月缴额的3000，就可以满足月还款额。

2、公积金提取：

房子买好之后，如果没用到公积金贷款的，就是全款或者纯商贷，可以在5年之内提取公积金，只能提取一次，额度最高是截止到房产证出来的时候公积金里面的余额，可夫妻双方一起提取。

08

材料及备件

①身份证

②户口本

③结婚证（若已婚）或离婚材料（离婚证及离婚协议、调解书、判决书等取其一）

④未成年人出生证（若有）

⑤需要剔除的房产证复印件（若有房要剔除）及关系证明

⑥定金、首付凭证及收款收据

⑧对应的贷款银行卡（建行或者农商行）

⑨买卖合同原件

⑩业主的身份证复印件、产证复印件

注意：

贷款要审查征信，可以提前去相应银行拉取征信报告检验。