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上师大附小旁+约500米正地铁
双公园+双TOD宝藏生活地
要知道，如此规模的总价，在整个上海都是屈指可数的，其规模与起始价格均创下区域新高，引发了市场的广泛关注与热议。
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此地块位于南大路北侧、祁连山路东侧，踞守“上海中城”北段门户，既是中心城区功能疏解的承接地，也是连接北部新城群的战略支点。地块内11万平方米商办载体，未来将打造为约250m高的区域地标，与北侧在建的万象汇形成“双TOD商业矩阵”，未来将成为周边居民休闲娱乐、生活购物的好去处。
这一重磅地块的推出，不仅是土地资源的出让，更预示着北中环发展将迎来新一轮的价值重构与能级跃升。
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南大智慧城效果图
此次南大巨无霸地块以超高总价成功竞拍，不仅是企业战略布局的深思熟虑，更与地块本身设置的高准入门槛息息相关——地块起始均价显著高于区域过往出让土地，以价格杠杆构筑起资源筛选壁垒，精准甄选具备雄厚实力与长远视野的城市合作者。
从宏观层面看，上海城市发展正处于重要的转型期，北中环区域作为城市发展的重点方向之一，具有巨大的发展潜力。重仓南大，是顺应城市发展趋势，提前布局的重要举措。
此次南大巨无霸地块的火热土拍，无疑是对南大板块未来发展充满信心的有力证明，也将为区域发展注入强大的动力。
南大智慧城效果图
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另一方面，近年来南大一直保持着令人瞩目的热绩。
回顾2024年，南大板块凭借北中环销售套数TOP1的佳绩，已然成为市场追逐的热土。（数据来源：克尔瑞）
步入2025年，该板块热度丝毫不减，在上海楼市TOP10榜单中，再度以中环成交套数冠军的身份，彰显其作为“超级北中环现象级热土”的魅力。（数据来源：克尔瑞）
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如今，巨无霸地块的出现，将进一步点燃板块的发展引擎，推动其价值迈向新的高峰。
在这样的市场背景下，距离南大路TOD仅约1km的保利·海上瑧悦（地图直线距离）以其卓越的产品力与稀缺性，成为众多购房者关注的焦点。
作为超级北中环唯一将东方文化肌理融入现代建筑的藏品级住区，它不仅承载着区域发展的红利，更以不可复制的产品特性，满足了人们对高品质居住的追求。尤其是其约154㎡的正四房产品，在户型设计、空间功能、装修标准等方面展现出非凡的优势，堪称中环改善的“黄金教科书”。
接下来，让我们深入剖析超级北中环的价值潜力，以及保利·海上瑧悦154㎡产品的独特魅力。
“金色花环”赋能，超级北中环强势崛起
上海的城市发展正经历着深刻的变革，城市脉络从传统的单一线条生长模式，逐渐向环状辐射的“金色花环”模式转变。2025年，《东方枢纽及周边地区专项规划》的出台，正式拉开了“金色花环”时代的序幕。
这条“金色花环”串联起东翼枢纽，将南大、桃浦等板块紧密相连，形成了一个有机的发展整体。从规划的发展角度来看：金色花环所覆盖的区域，城市界面将会越来越好，未来也将成为上海新的高端居住区和高能级区域，不仅仅是房价的提升，更是城市功能和品质的全面升级。
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“金色花环”示意图
南大智慧城凭借其前瞻性的规划和丰富的资源，成为“金色花环”上的重要节点。
这里拥有“超级大脑”，已累计吸引宇树科技、中软国际、新联数城、清华大学研究生就业实践基地等530余家企业入驻，形成了强大的科创产业集群。众多企业的汇聚，带来了大量的高端人才和创新资源，为区域发展注入了源源不断的活力。
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上海宝山保利海上瑧悦
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同时，科创之门、双子塔与规划中的约250米摩天大楼，共同构成了区域的标志性建筑群，不仅提升了区域的城市形象，更成为区域能级跃升的象征。
此外，“超级商业”配套也在加速落地。丰翔路和南大路双TOD项目正在建设中，未来将形成约60万方的商业集群，涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐等多种业态，商业密集度和业态丰富程度将比肩上海太古里。保利·海上瑧悦周边更是商业力拉满，15分钟生活圈内尽享万象汇商业（在建中）、山姆会员超市、盒马等优质城市配套，生活便利性无与伦比。
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生态环境上，南大智慧城以“绿肺之城”为建设理念，区域绿地率高达43%，规划建设40余座公园。保利·海上瑧悦旁的约14公顷南大公园，以及在建的占地300亩的南大中央公园，与普陀桃浦中央绿地连片构成中环最大楔形绿地。如此优越的生态环境，为居民提供了亲近自然、休闲娱乐的理想场所，营造出舒适宜人的生活与工作氛围。（信息来源：南大智慧城）
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教育资源同样丰富，保利·海上瑧悦与上师大附小（在建中）仅一路之隔，预计2026年三季度交付使用（信息来源于上海宝山官方微信公众号）。此外，约500米处有上海大学附属学校，距宝山区南大实验学校也仅约1.1公里，小精灵幼儿园也已建成，为孩子的成长提供了全方位的教育保障。
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在“金色花环”规划的赋能下，超级北中环正加速崛起。而南大智慧城凭借其全方位的优势，成为上海城市发展的新热点区域，吸引着越来越多的人关注和入驻。
约154㎡正四房，历经淬炼的经典户型
在保利·海上瑧悦的产品体系中，约154㎡正四房户型堪称经典之作，以奢阔尺度、经典户型与高定装标的三重突破，成为千万级改善市场的价值锚点。这份历经市场淬炼的空间答卷，正以教科书级产品力定义北中环生活新标准。
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在户型设计的底层逻辑中，154㎡正四房以方正通透为基底，四开间朝南形成约14.8米面宽的IMAX级采光面，三间南向卧室与客厅构成阳光横轴，搭配约5米的观景阳台，采光效果极佳。
这种布局暗藏生活的巧思：LDKB的设计带来客厅-餐厅-厨房构成洄游动线，无界的设计打破空间隔阂提升空间的利用率；主卧、老人房与儿童房分厅而侧，实现三代同堂互不扰的居住智慧。
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区别于市场同类产品，约154㎡户型以反常规尺度打破面积桎梏。南向双套房设计让老人房与主卧共享朝南采光。其中，主卧更是以豪华套间标准打造，配置淋浴区/浴缸双沐浴方式的奢阔主卧，实用性与豪华兼备。
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其装修标准直接对标12万+/㎡豪宅。厨房全套博世六件套（燃气灶、油烟机、洗碗机、蒸烤一体机、双冰箱），市中心12万+的豪宅一般也就用四件套、五件套。此外，更有高仪、唯宝等百年德国品牌等高奢品牌在此聚首。可谓花一千万，享受大几千万的生活体验！
高达5000万的东方园林
北中环只此瑧藏
业内有一句话：“没有文化艺术的高端住宅，只能是建材的拼凑”。
而保利·海上瑧悦纯粹的东方美学瑧境，兼具审美力与设计感。
项目不计成本地把五千年来的文化主线和重要元素，以东方门第风雅为灵感，打造约100米奢阔门庭，彰显尊贵归家礼序。
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实景图
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仪式感：东方五进之礼
门庭礼院、丹华水院、山水隐园、山林雅筑、雅苑归境的五进礼序层层递进，演绎东方雅仕精神。
约8000㎡中央园林借鉴《溪山雪意图》，将江南园林、文脉礼序娓娓道来。
珍贵水系景观：整整约1000㎡水系
保利·海上瑧悦，即师法张园。延续了张园“以画入园、引水入园”的理念，将长约200m、近约1000m²的水系覆盖到整个社区内，结合静水、叠水、瀑布等水景，再现古典意境。
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奢华用料：昂贵的景观造价、近百万的奢石
选材匠心独运，5大高定祥纹、7大奢石、名贵草木汇聚，打造如诗如画的居住环境，尽显东方哲学与匠心。
实景图
高定车库：北中环高奢实景地库，高定归家排场
尊贵座驾驰骋归来，是归家礼序的重要一环。
为此，保利·海上瑧悦匠心打造北中环高奢地库，仪式感的追光灯系统、矩阵式星空顶、云石片透光石等匠心选材，无一不体现着保利·海上瑧悦的入微品质，更升级选取梦幻玉珍珠岩板，带来极致尊崇的体验。
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一、买房前须知
1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。
2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。
3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。
4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。
5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。
6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。
7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。
8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。
二、关于住宅的长宽高
9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离
10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。
12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。
三、住房公积金冷知识
13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。
14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。
15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。
16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。
17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。
18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。
四、关于过户
19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。
20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.
21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。
五、关于贷款
22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。
23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。
24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。
25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。
26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。
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