高福云境(营销中心)官方网站-高福云境销售中心(售楼处)高福云境售楼处电话|高福云境在售户型|小区配套|高福云境价格|周边详情|容积率|楼盘详情

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高福云境是上海黄浦区巨鹿路99号的高端住宅项目，由万科与华洲地产联合开发，融合历史风貌与现代地标设计，定位为城市顶豪社区。以下是核心信息：

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项目概况

位置：黄浦区衡复历史文化风貌区核心，东至延中绿地，南邻长乐路，西接瑞金一路，北靠巨鹿路。

：占地约4.18万㎡，总建面约16.8万㎡，容积率2.66，包含1栋43层150米超高层大平层（42套）和23栋石库门风貌别墅。

设计：超高层采用参数化金属网格外立面，270°环幕落地窗；别墅复刻海派石库门形制，配备私家庭院及高端厨卫品牌

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产品细节

户型：

超高层：285-600㎡大平层，层高3.5米，均价22-23万/㎡。

别墅：200-600㎡，总价1.2亿起，装修标准达1.2万/㎡。

：社区内设国际幼儿园，周边环贸iapm、K11等商圈环绕，地铁13号线淮海中路站步行可达

核心优势

地段：毗邻47栋历史保护建筑，1公里内覆盖淮海路、南京西路等顶级商圈。

科技：航空级幕墙、分区供水系统及“安全屋”应急设计

售楼处已开放，需提前预约参观样板间

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⛩项目名称：「高福云境」

项目简介：黄浦淮海中路品质住宅

最新动态：已过会，即将认购

区域板块：黄浦淮海中路

产品介绍：推出建面约276-592㎡大平层

️商业配套：延中广场

交通配套：地铁13号线淮海中路站

产品

高福云境因为开发历程太过悠久，前期方案改了又改，按照目前公示的最新控规，将会保留全部石库门建筑，作为独栋及联排别墅，同时兴建一栋150米的超高层豪宅，成为浦西住宅的制高点之一。

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样板间实景：

效果图如下

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约600㎡户型是6房带4套房，完整满足了居住在平层的所有功能空间需求。

主卧套房，搭配有专属书房，总体空间接近150㎡，本身就是一间豪华公寓，同时带有男女主人双重衣帽间，是真正能够享受到别墅级的居住尺度。

衣帽间、卫浴间、主卧都是肉眼可见的奢侈。

样板间实景：

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另一个样板房是约320平方米的中间套，采用两梯两户设计，独立门厅。

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约320平方米过程户型图

约320㎡户型配备了单独带浴室的家政空间，可作为独立保姆间或是独立家政空间。

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高福云境的室内设计师1508 London打造了许多国际知名的豪宅作品，包括海德公园一号（伦敦）、伦敦骑士桥豪华公寓、 迪拜文华东方酒店、The OWO私人住宅（伦敦）。

样板间实景：

效果图如下

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地段

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项目位置非常核心，就在凯德茂名公馆的东侧。

最近地铁站是地铁13号线淮海中路站。

如果说上海的繁华在外滩、陆家嘴和南京路，那么它风情与市井的另一面，就在巨鹿路、富民路和长乐路。

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地块的北侧是巨鹿路，一街之隔是延中广场，环境不错。走几步还能见到隐约在其中的一栋花园洋房，这栋洋房别院据传是原杜月笙的公馆，非常有旧上海的调调和韵味。

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南侧的长乐路是一条有人物，有故事，有历史的路。则是向明中学国际部、以及上海社会科学院的校舍，这里前身是震旦女子文理学院。

老震旦楼1952年划给社会科学院。此楼由法国建筑设计师赉安设计，为1928年建成的"圣心女子修道院"主楼，是一幢坐北朝南的三层钢筋混凝土建筑。

靠近成都北路一侧是成巨地下停车场。

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上海 825 新政效应观察：外环外冷热分化显著，环沪楼市承压，市场机遇与挑战交织

北京 “8・8 新政” 的阶段性成果，为上海 825 新政的落地提供了极具价值的参考样本。据中指研究院数据，北京新政实施后（8 月 9 日 - 9 月 7 日），新建商品住宅日均成交面积达 1.26 万平方米，较 7 月日均增长 7%；克而瑞的统计进一步显示，8 月北京新建商品住宅成交 2733 套，环比提升 6.2%，清晰显现出政策对市场活跃度的提振作用。

在此背景下，市场目光自然聚焦上海：825 新政能否借 “金九银十” 这一传统销售旺季，有效激活外环外市场，并带动全市楼市逐步走出低谷？

一、上海 825 新政对房价的影响：多面性与结构性分化

新政落地后，上海楼市呈现 “外环外热度与压力并存，外环内抗跌性凸显” 的复杂格局，不同区域的市场表现差异显著。

（一）外环外：表面热度下暗藏市场压力

新政后，外环外多个楼盘推出 “通宵接待购房者” 的举措，中介带看频次与成交单数均出现回升，但市场情绪整体仍以理性为主。

多位中介反馈：“尽管少数房东尝试小幅提价，但绝大多数业主更倾向降价促成交易，只想抓住新政窗口期尽快变现。” 中介自身也在积极推动成交，“只要客户诉求不过分，基本会借着新政热度尽力协调双方达成一致”。

这种 “表面热闹” 背后，数据揭示了市场的真实压力：上海二手房挂牌价已连续七个月呈下跌态势，截至 9 月 13 日（安居客统计），9 月全市二手房均价降至 46738 元 / 平方米，环比进一步下跌 0.79%，同比跌幅更是达到 9.17%。区域分化尤为明显，嘉定、松江、崇明三区仅微涨 0.10%-5.97%，而金山区则以 1.94% 的跌幅成为外环外领跌区域。

1. 新房市场：促销力度加大，去化效果有限

尽管多个外环外楼盘对外宣称 “24 小时营业” 或 “即将收回购房优惠”，但实际去化依旧依靠大幅折扣促销。据凤凰网房产调查，松江国贸鹭原、嘉定大华梧桐樾、奉贤大名城映雨江南等项目，除公开的 95 折优惠外，还通过开发商直接返现（最高 30 至 40 万元）、中介返佣等隐性折扣吸引购房者，部分房源实际成交价相当于原定价的 7-8 折。

即便如此，促销效果仍未达预期。佑威数据显示，8 月上海新建商品住宅成交量仅 3033 套，环比下滑 9.50%。更有项目被指制造 “热销假象”，例如虹口金茂璞元宣称 “开盘即售罄”，但截至 9 月 4 日，仍有 24 套房源处于未售状态。

2. 新房分化：配套与产品力决定市场热度

外环外新房市场冷热分化极为突出：保利海上印、招商林屿畔等项目凭借成熟的周边配套（如临近地铁、自带商业体）与优质产品设计（如户型方正、绿化率高），实现 “开盘即售罄”；而东苑古北悦公馆等项目则因配套不足、产品设计陈旧，出现网签挂零的情况。

导致分化的核心原因在于两点：一是部分区域配套滞后，缺乏商业综合体、优质学校及医疗机构，轨道交通网络覆盖不足，通勤成本高，难以吸引自住型买家；二是产品与需求脱节，部分楼盘户型设计落后（如暗厅、动线混乱）、社区规划陈旧，无法满足改善型购房者的需求。

为加速去化，部分远郊楼盘已采取 “政府批量采购” 模式，将闲置房源改造为保障性租赁住房。尽管此举会压缩企业利润，但能帮助企业快速回笼资金、减轻负债压力。

3. 新政对部分外环外房源的 “隐性利空”

需注意的是，新政对部分外环外房源实则构成 “利空”—— 尤其是无地铁、无配套的 “老破小” 动迁房或品质较差的商品房。由于公积金 “可提可贷” 新政降低了新房上车门槛，部分原本考虑这类二手房的购房需求，转向了总价可控、居住体验更佳的新房，反而加剧了这类存量二手房的竞争压力。

（二）外环内：稀缺性支撑市场稳定性

与外环外不同，外环内市场表现出更强的抗跌性。上海外环内区域面积仅占全市总面积的 13% 左右，此次 825 新政全面放开外环外限购（覆盖近 90% 区域），却对外环内限购政策仍保持严格管控，这一差异进一步凸显了核心区域房产的稀缺属性。

核心区（内环内）政策维持不变：上海户籍家庭限购 2 套住房，非上海户籍家庭需缴纳 3 年社保方可购买 1 套。严格的准入限制有效抑制了投机需求，市场以自住和长期资产配置为主导，房价抗跌性较强。地段价值、成熟的配套设施（如优质学区、大型商圈）与有限的供应总量，共同支撑了核心区房产的保值属性，未来价格预计将保持平稳，或随经济基本面缓慢波动。

相对而言，市区 “老公房” 可能面临需求分流压力。预算有限的购房者如今更愿意选择外环外的新建住宅 —— 这类房源不仅享有政策红利，且在户型设计、社区环境等方面更具优势；而市区老公房在贷款优惠、税费减免等方面并无特殊政策支持，需求可能进一步收缩。

二、环沪楼市：遭遇近十年最严峻挑战

受上海 825 新政冲击最大的当属环沪楼市。回顾 2021 年前后，环沪区域曾吸引大批投资客入场，被冠以 “上海后花园” 的名号，掀起一阵 “稳赚不赔” 的购房热潮。但仅仅过去几年，市场格局已发生根本性转变 —— 上海每一次楼市政策松绑，对环沪而言都意味着一轮新的冲击。

（一）环沪楼市的核心逻辑：从 “承接外溢” 到 “需求流失”

环沪楼市兴起的核心逻辑，是承接上海外溢的购房需求。早期上海限购政策严格，大量不具备上海购房资格的刚需群体，不得不将目光转向环沪区域。但随着上海外环外限购大幅放开，环沪失去了 “不限购” 和 “低总价” 两大核心竞争力，无论是刚需群体还是投资客，都出现向上海回流的趋势，环沪市场正面临近十年来最严峻的挑战。

上海 825 新政发布次日，苏州便连夜取消市区新建商品住房 2 年的限售政策，试图提振本地楼市。然而政策 “松绑” 后，苏州二手房单日新增挂牌量就达到 2000 多套，这一数据背后，折射出环沪市场的低迷现状。

克而瑞数据显示，苏州 7 月商品住宅成交量仅 12 万平方米，环比下滑 70%；8 月新建商品住宅成交量虽环比增长 13.92%，但同比仍下跌 21.18%；二手房市场无论成交量还是成交价，均呈全线下跌态势。

类似的低迷情况普遍存在于启东、杭州湾、嘉善、平湖、吴江汾湖、太仓等环沪区域。

（二）环沪楼市低迷的三大核心原因

1.产业空心化问题突出：多数环沪区域定位为 “睡城”，缺乏核心产业支撑，无法形成 “职住平衡” 的良性循环，人口吸引力持续减弱；

2.配套承诺未能兑现：早期宣传中规划的学校、商业体、交通线路等配套设施，大多未能落地，导致居住便利性远低于预期；

3.上海政策虹吸效应显著：上海外环外购房门槛大幅降低，直接分流了原本流向环沪的刚需与投资需求，进一步加剧了环沪市场的下行压力。

（三）“新房比二手房便宜” 的倒挂乱象

环沪楼市还出现了反常的 “新房比二手房便宜” 的价格倒挂现象。例如花桥象屿都城怡园推出五折优惠促销活动，83 平方米的小三房总价仅 98 万元，比同小区二手房价格低 20% 以上；而周边二手房挂牌价普遍在 1.2 至 1.3 万元 / 平方米，且成交周期长达 120 至 240 天。

这种乱象的根源在于：开发商迫于资金压力，不得不通过降价回款缓解流动性；而个体业主难以承受大幅亏损，不愿低价出售，导致市场价格体系扭曲。

三、市场参与者的决策建议：机遇与挑战的精准把握

当前上海及环沪楼市的现状，对不同市场参与者而言，意味着截然不同的机遇与挑战 —— 它既不是全面上涨的信号，也不是整体衰退的警报，而是需要精准判断的 “双刃剑”。

（一）对卖房者：聚焦流动性，而非价格涨幅

新政的核心目标是改善市场流动性，而非推高房价，这一点卖房者需明确认知。

·外环外房东应依据家庭资金情况，选择 “降低负债” 或 “借市场热度出手”：房源品质较好（如近地铁、配套全）的，可以略低于市场价成交，加快变现速度；远郊区域（如奉贤海湾、青浦白鹤、浦东泥城惠南）的业主更需加快出售节奏，避免后续抛压增大；

·尤其位于外环外新房密集区的二手房东，需警惕未来新房持续促销带来的竞争压力，抓住当前窗口期果断决策。

（二）对购房者：刚需迎来宽松窗口，优先选择 “高性价比 + 稀缺性” 房源

刚需群体迎来了史上最宽松的购房窗口期，购房门槛大幅下降：

·外环外热点板块如唐镇、莘庄、徐泾、浦锦、梅陇、七宝，凭借成熟配套与便捷交通，综合实力强劲，可优先考虑入手；

·预算在 500 万元以内的购房者，可关注南翔、杨行、曹路、周康、江桥、泗泾等板块，这些区域房价相对亲民，且生活便利性较高；

·近年来新房产品力显著提升（如户型优化、智能化配置、社区绿化升级），居住体验优于同区域二手房，预算充足的购房者建议优先考虑新房。无论选择新房还是二手房，都需多看多比，重点关注 “稀缺性”（如近地铁、优质学区）与 “竞争力”（如户型、社区环境）兼具的房源。

（三）对投资者：谨慎回避，风险大于机遇

当前楼市投资如同 “刀尖舔血”：政策风险较高，市场接盘群体不断减少，投资回报不确定性显著增加，建议暂时回避楼市投资。

至于环沪房产，若是刚需自住（如工作地点在环沪、预算有限），可根据自身需求选择；但若以投资为目的，普遍不建议购买 —— 环沪市场短期内难以扭转低迷态势，投资回报周期长、风险高。

四、总结：新政阻跌但未反弹，市场仍处探底阶段

上海 825 新政为外环外新建住宅提供了定向支持，在缓解库存压力、稳定土地市场方面发挥了一定作用，但难以从根本上扭转市场下行的预期。

当前上海楼市仍处于探底过程中，政策仅起到了阻止房价进一步下跌的作用，尚未引发全面反弹。未来市场能否企稳回升，还需观察三大关键因素：外环外配套设施落地情况（如地铁、学校、商业体）、房价调整幅度是否匹配市场需求、以及购房者信心的恢复程度。