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古北99是位于上海闵行区金虹桥板块的高端住宅项目，作为古北国际社区的核心收官之作，具有以下核心特点：

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一、项目概况

地理位置：地处闵行、徐汇、长宁三区交界，紧邻内环线（约1.2公里），辐射虹桥商务区、徐家汇及静安寺商圈，步行5分钟可达黄金城道步行街。

开发背景：由合生创展开发，总建筑面积21万㎡，容积率1.2（别墅区低至0.86），含高层住宅（133-154㎡）及联排别墅（300-419㎡）

交付时间：预计2025年9月交付，为准现房状态

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二、产品特色

低密设计：楼间距达50米，日照采光充足，高层得房率80%-82%，主卧套房配备独立卫浴及衣帽间；联排别墅附赠地下室及私属花园

精装配置：全屋地暖、新风系统、直饮水，厨房采用博世洗碗机+蒸烤一体机，卫浴选用杜拉维特五金件及唯宝大理石台面。

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三、区位优势

交通网络：地铁15号线姚虹路站步行约500米，10号线宋园路站1.3公里，规划中的25号线古北路站约600米；自驾20分钟可达徐家汇、静安寺等核心商圈。

国际配套：周边聚集27家驻沪领事机构及外资企业，商业配套包括尚嘉中心、南丰城等，教育资源涵盖上海协和双语高级中学等国际学校。

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四、市场表现

价格区间：高层均价11.65万/㎡（总价1300-1900万），联排别墅总价约4000万起，较周边次新房具备性价比优势。

销售热度：2024年10月首开15天成交12亿元，2025年多次加推均引发抢购，被视为资产保值增值潜力项目

五、未来潜力

规划利好：纳入上海2035年中央活动区（CAZ）规划，区域价值持续攀升

真正的红盘，要在真金淬火的市态中见真章。只有穿越楼市周期，才能在价值长跑中行稳致远！古北99售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

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比如，位于古北国际社区的低密墅区【古北99】，今年2月25日加推开盘用时30分钟热销12亿！再次成为令全市改善型客户瞩目的热点！

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看房请提前致电预约，可享受内部渠道优惠！联系销售人员获取最新一房一价表，官方售楼处最新优惠底价！开发商官方销售人员将详细介绍每个户型的独特设计和优势，带您参观样板间，感受精装修的品质和温馨氛围。您还可以了解周边配套设施，包括高端购物中心、优质学校和便捷交通网络，让您的居住体验更加完美。

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古北99开盘人气实拍

【古北99】为什么能受市场的热捧？

核心原因可归纳为以下五大核心优势：

一、价格倒挂红利显著

作为内中环稀缺准现房，古北99均价仅11.3万/㎡，而板块内标杆次新房古北壹号成交价达25万+/㎡，同环线新盘预期价已突破14万/㎡，形成明显价值洼地。例如150㎡三房总价较周边次新低约300万，堪称“内中环最后红包盘”。

二、CAZ核芯区位与国际化配套

项目位于虹桥-古北CAZ（中央活动区）核心，坐拥徐家汇、漕河泾、虹桥商圈辐射，27国领事馆、6800家外资企业环绕，国际化生活触手可及。配套包含10所国际学校、嘉会国际医院、高岛屋百货及黄金城道步行街，满足高净值人群全维需求。古北99售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

三、低密墅区稀缺产品力

综合容积率仅1.2，别墅区容积率0.86，远超上海市中心宅地容积率限制（≥1.0）。约50米超大楼间距、5000㎡集中绿地及全龄交互景观，打造市中心低密墅居典范。户型以134-154㎡精装三房为主，兼具功能性与尺度感，如150㎡户型客厅面宽达4.5米，主卧套房配置独立卫浴及飘窗。

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四、准现房交付与高性价比

2025年9月交付，规避期房风险，节省两年过渡期租金（如150㎡户型年租金约72万）。对比周边同品质二手房，租售比达2.5%，远超市场平均水平（1.98%）。古北99售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

五、无边际服务体系赋能

引入缦合物业“280+标准化服务+61项全球资源”，涵盖私宴定制、全球旅行、医疗健康等，叠加入户保洁、宠物托管等增值服务，打造高净值圈层专属生活方式。例如提供全球奢侈品酒店礼遇、名医绿色通道等稀缺资源。

【古北99】凭借价格错配、区位稀缺、产品力卓越及服务升级，成为内中环穿越周期的硬核资产。古北99售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

当然了，任何事物不可能十全十美，项目也有不足之处，例如：

项目高层住宅为2梯3户设计，可能影响电梯等待时间和居住私密性。部分户型如133㎡中间套存在暗卫、北侧次卧采光差等问题。

装修与户型设计较落后：项目前身为酒店式公寓，保留了酒店风格装修，若不接受需自行翻新或额外支付7000元/㎡购买装修包（总价约100万+）。户型设计理念较老旧，例如150㎡三房仅南北双阳台，功能性不足。

物业与公区维护成本，基础物业费7元/㎡/月，定制服务需另加5-8元/㎡/月。未来交付后若大量业主同时装修，可能对公共区域造成影响。

交通拥堵问题，步行至15号线姚虹路站约800米，但吴中路高峰期交通拥堵严重，通勤效率可能受影响。古北99售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

市场定位与竞品压力，作为次新房（2018年建成），虽以准现房优势入市，但产品力弱于同价位竞品（如普陀苏河和樾府、徐汇中海领邸等），更适合预算1500万内且追求地段稀缺性的购房者。

综上，【古北99】适合对地段和配套有强烈需求、能接受装修成本及潜在市场风险的改善型买家，建议实地考察样板间并评估自身需求。

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效果图，仅供参考

最新消息！【古北99】今日开盘，116组有效客户参与选房！

本期加推压轴楼王2#楼

推售建面约134-154㎡3房

过会均价116500/㎡，1367万起

推售房源99套，其中，包括3套建面约233-299㎡终极改善户型

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小区入口效果示意图

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景观效果示意图

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户型图赏鉴

建面约147-154㎡A和C户型：

客厅面宽达约4.5米，主卧面宽达约4米，保证了居住舒适度。

标配中西餐厨+岛台，更符合高净值人群的烹饪习惯；南北双阳台，两侧都有出色的景观视野。

值得一提，该户型餐厨空间可塑性很强，3房可成长“3+1”房，用作工作间、琴房等，改善一步到位，比固定不变的4房更灵活。

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建面约134-137㎡B2户型：

该户型客厅面宽同样达到约4.5米，主卧面宽也是约4米，开间尺度阔绰。

其实B2户型图并不能很好展示它的尺度感，现场参观更有感觉。

双卧朝南，另一个房间也有南向采光。

厨房和X空间也有南向采光，其中X空间可随家庭结构变化灵活变化，可以是卧室、开放式书房、电竞区、儿童阅读，甚至女王化妆间等。

另外，全卧飘窗，进一步延展了室内使用空间。

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项目信息

古北99是珠江投资上海地区公司建造的第五个高端产品，珠江投资在上海先后布局古北、豫园、静安、苏河湾、外滩等繁华地段，主要项目有珠江铂世外滩界、珠江静安合生汇、珠江安康苑项目、珠江复兴东路项目以及古北99。

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古北99规划用地面积96317㎡，总建筑面积约21万㎡，其中住宅约9.6万㎡，商业约0.7万㎡,住宅户数457户。产品包括3栋高层（约285套）和172套联排别墅。

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1、全干挂石材立面，更历久弥新

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古北99外立面实景呈现，采用天然黄金麻石材。相比同级楼盘普遍铝板+真石漆的配置，项目全干挂石材的投入，诚意满满。

2、约5000㎡的集中绿地，约50米超大楼间距。

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只有大社区才能造就大面积景观和大栋距，还布局了观景会客厅、全龄亲子乐园，康体颐养等多维节点。

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3、公区也十分硬核。

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宽境社区大门、四季景观，酒店式入户大堂/地库大堂、艺术星空顶车库入口...该有的仪式感一个都不落。

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项目实景图

4、全市首屈一指的超大商业地带，比肩顶豪会所。

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同时得益于大地块，项目有空间打造更多公共配套，比如全市罕见的超大商业地带，与京城十大会所之一的缦合北京「华府会」设计同源。

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内部配置比肩5000万级顶豪会所。

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据悉设有社交、商务、运动、志趣、亲子5大主题，涵盖精致私宴、恒温泳池、健身房、儿童培训、咖啡休闲、多功能厅等。

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并链接12项全球尖端资源，从运动、教育、旅行、医疗等多维度，可谓把全球一线资源与全新生活方式注入古北99，对标国际高端生活标准。

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5、超强软实力，缦合物业提供无边际生活服务体系。

在狂卷产品力的时代下，新房硬件差异并不大，未来走出独立行情的法宝就是软实力的比拼，特别是服务，那古北99掌握主动权。

项目缦系无边际服务体系，包含280余项细则，建立在时间、空间、私属三个维度之上。

除了无边际基础服务之外，古北99还为业主增设了私属增值服务，包含儿童接送服务、入户保洁、43项免费日常维修、宠物托管、私人定制全球旅游方案、车辆养护代检等。

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说真的，我在上海看了那么多项目，古北99的服务在同级是独领风骚的，市中心顶豪也未必能有如此高端、全面的服务。软硬件结合，古北99在未来二手市场会比同期的新房更具竞争力。

生活配套

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交通方面：项目距离15号线姚虹路站直线距离约500m，距离25号线（规划中）古北路站步行约600米，距离10号线宋园路站约1.3公里。

项目距离内环约1.2km、中环约1.4km，再加主干道吴中路和延安高架环伺，自驾时间成本更低！交通方便快捷，通达全城。

效果示意图

商业方面：周边有尚嘉中心，高岛屋，爱情海，万象城，南丰城，古北1699，光启城等综合性商场，值得一提的是著名的零售百货公司高岛屋，作为日本三大百货公司之一，于2012年入驻中国在古北开设商场，也是其在中国地区唯一的门店，在这消费者可选购日本高端百货产品。

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教育方面：古北国际社区拥有丰富的国际教育资源，虹桥国际学校、上海不列颠英国学校、上海长宁国际学校、协和双语高级中学、宋庆龄幼儿园等，还有虹桥中心幼儿园、虹桥中心小学、虹桥中学、建青实验等公立学校。

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医疗方面：项目周边有上海第六医院、上海禾新医院以及上海尊然医院，为家人的健康安全护航。

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生态休闲：珠江铂世古北里的西侧紧邻一条景观河流，两岸旁绿树成荫，还开辟出来一条小路供人们散步休憩。

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【上海闵行古北99】

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房产抵押类型

1、房产抵押贷款又分为消费贷款和经营贷款。

抵押经营贷主要用于经营，经营经营那肯定是要有公司，出于国家政策扶持，利息也是相对较低的，申请人必须是公司的法人或股东。

经营贷利率一般在2.5%左右，额度高，但需要有公司，算是目前市面上贷款利率最低的了。

抵押消费贷主要用于日常消费，适合不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请。

消费贷利率一般在3.8%左右，不需要营业执照，额度一般在300万以内。

2、房产抵押还分为一次抵押和二次抵押

一次抵押利率较低，额度一般为房产评估值的6-8成（个别银行还可做到9成甚至超成）二次抵押一般为房产评估值的6-7成减去前一笔贷款剩余额度。

例如：

房屋价值1000万，贷了500万，那么我们二次抵押的额度就是：1000*0.7-500=200万左右。

那如果在房子本身已经有一笔贷款的情况下，想要享受更低的利率怎么办？这时候我们就可以结清贷款再次申请一次抵押，额度与直接办理二次抵押没什么区别，但我们的利率可是实打实的下来了。

但在此过程中需要还清前银行贷款，过程中可能会涉及到垫资费用，一般标准收费是万六一天，整个过程在15天左右。

ps：按揭房至少需要还满1个月才能申请二次抵押。

房产抵押申请要求

在申请贷款前我们需要知道自己符不符合银行办理贷款条件，其实主要就是看借款人、抵押物还有公司条件。

借款人

1、申请人（也就是借钱的这个人）年龄一般在18~65周岁，部分银行可放宽至70周岁（年龄过大被银行拒贷的可能性很大，要不就是贷款期限不够长）。抵押贷款并非只有产权人才能办理，子女自己也可以作为主贷人，拿父母的房产去抵押，这样就不受年龄限制。如果一定要父母作为借款人，则需要追加子女为担保人。

2、抵押人（名下有房的这个人）年龄一般在18~80周岁，当然要是借款人和抵押人是同一人就更好了。

*房地产、金融、银行、证券、公职人员等人群大部分银行无法接受其作为借款人。

银行在审核借款人条件的时候，征信也是非常重要的一点：

银行主要看征信的逾期，查询次数，负债和其他负面信息，一般要求最近两年内没有连续三个月逾期、累计6个月逾期，最近三个月查询不超过4次，半年不超过6次，资产负债率控制在房产总价的75%以内，但也有个别银行对查询或负债率相对宽松，查询多、负债高可寻找特殊产品。

我们要是想知道自己的征信情况具体如何，也可自行查询，个人查询不算查询次数，但小汇建议不宜查询过多，以免影响大数据审批。

以下是征信查询渠道：

（一）线下渠道

1、携带本人身份证去人民银行查询；2、携带本人身份证去人民银行指定合作银行网点查询；3、携带本人身份证去银行签署征信查询授权书进行查询（一般不建议）4、柜台，自助查询机查询

（二）线上渠道

1、人民银行官网登录人民银行征信中心官网（https://ipcrs.pbccrc.org.cn/），注册申请后24小时内收到短信便可下载个人征信报告。具体步骤如下：①打开中国人民银行征信中心个人信用信息服务平台的官方网站(https://ipcrs.pbccrc.org.cn)点击注册。

2、手机查询多数银行都支持手机APP查询个人征信报告，打开以上银行APP，填写相关资料，一般几个小时后就可以拿到征信报告了。

抵押物

抵押物一般要求房龄在30年内，超过30年只有极少数银行可以申请，房屋的产权可以在市场上交易，住宅房产面积大于50平米。

目前市面上可贷的房产类型还是挺多的，有住宅（最高可做到9成，甚至超成）、别墅、公寓、经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等。

①住宅最受银行欢迎，抵押成数可做到6-9成

②别墅、公寓成数在5-7成

③经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等成数在5-6成

那什么样的房子无法办理抵押呢？

1、没有房产证的房子只有居住权没有房产证的房子不能进行抵押，像一些农村自建房、期房和小产权房等。

2、产权不清晰的房子

3、房产证上有未成年的名字，只有极少部分银行可做。

4、拆迁范围内的房子违章建筑，文物保护建筑，被依法查封、扣押、监管和其他形式限制的房屋。

拿到房产证的时间小于6个月还有超过30年以上的老房子申请贷款相对麻烦一点。

另外大家是不是还经常听到以下几个名词，下面小汇来为大家详细讲解一下：

小孩房：房产证上有未满18周岁的小孩名字（极少数银行可做，涉及到去份额）

老人房：房产证上有65岁以上老人名字（80岁以内还是有银行可办理，可选银行极少。）

经济适用房、人才房等：一般都有国家的份额需要赎回份额并且过了限售期才可申请贷款。

公司就像前面说的，经营贷才需要公司，消费贷不需要公司，不过最高只能申请300万，并且利息远高于经营抵押贷款，适合不方便成立公司的客户。

银行一般要求公司需成立满一年，持有满3-6个月，少部分银行接受新注册公司来申请。

如想申请经营贷，最好提前3-6个月开始规划，以便享受到更优惠的贷款条件。

抵押办理流程

贷前规划，匹配银行在审视好自己的条件之后，就可以开始选择适合的银行贷款产品了，在选择产品时我们主要看利率、额度、贷款期限以及还款方式

还有一些特殊产品，比如有些产品不看流水、有些接受新产证/新公司、有些轻看征信或不限房龄，可针对自己的需求寻找合适的产品。

还有查询多就找不看查询的，房龄老就找能做老房龄的。

1、利率目前经营贷房产一次抵押贷款年利率一般为2.4%-3%，房产二次抵押贷款年利率一般为2.8%-3.5%。

消费贷利率一般在3.8%左右，与经营贷相比，消费贷更适合不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请。

2、额度一般为房产评估值60%-80%（个别银行可做到90%甚至超成），1000万以下比较好批，申请3000万稍有难度。

如贷款需求在100万以下，名下也没有公司，可以考虑做抵押消费贷，如贷款需求在几百万甚至上千万，可以选择办理抵押经营贷，名下没有公司，可以提前规划起来。

3、期限3-10年期限产品偏多，个别银行可以做20年，期限越短，利息支出越低。

4、还款方式①先息后本②等额本息/等额本金③随借随还④气球贷

先息后本前期只要还利率，前期还款压力比较小，随借随还灵活性强，借款人可根据以上条件选择最适合自己的贷款产品。

5、其他特殊需求

选择产品这一步是最费时间的，大家可以去各大银行官网查询最新贷款政策，要想省时间的话，也可以找助贷公司，省时省力。

在贷款申请前记得养好征信，最好不要有逾期，网贷、小贷笔数不宜过多，如果有，最好提前结清，以免影响贷款审批。

提交材料

在利率额度以及其他情况都满足的情况下，就可以去银行提交申请，交材料了。以下是大多数银行都适用的材料清单：

个人材料：身份证、户口本、结婚证（离婚的需要提供离婚证和离婚协议）、个人近一年的流水、房产证、资产证明等

公司材料：营业执照正副本、公司章程、上下游合同、第三方受托支付合同、三方收款账户公司的营业执照、开户基本信息、公司流水等

银行审批

提交好材料后，银行会开始审批，主要是对借款人个人情况以及抵押物情况进行审批，如是经营贷，公司也要审批。

1、收入是衡量借款人还款来源的一个重要依据，一般要求借款人收入能够单倍覆盖本笔月供。

2、银行一般都会要求借款人提供个人征信情况。如果征信上有信用污点,银行为了规避自身风险,就会提高贷款利率，并且适当降低贷款额度。

3、房产评估值越高，可贷额度也越高，主要影响房产价值的有区域位置，房屋面积、周边设施、房屋装修等。

公司一般要求公司主体成立半年以上，主要看公司流水、纳税以及收支情况。很多人担心自己没有实际的经营场所，但银行需要下户查看经营场所，这时候该怎么办？

其实很简单，找个办公室让银行拍个照就好了，大家不用太过担心。

银行审批通过之后，就会出对应的贷款利率与金额、贷款期限还有还款方式了。

签订合同银行审批通过之后，在利率额度都满意的情况下，就可以去银行签订合同了，申请到放款的时间根据银行不同，一般的周期为7~20工作日左右，

单次签约一般为1小时左右，如需开企业户预计需要2小时左右，签好合同，就可以办理抵押登记了。

如果是已婚，配偶也需要出面，记得和配偶协调好时间哦！！

办理抵押登记、银行放款去房产交易中信办理抵押登记，一般需要到银行及房产交易中心合计1-3次，每家银行情况不同，部分银行可线上抵押无需到房产交易中心办理。

做好这些之后，就等银行放款了，借款人按照合同约定，按时偿还本息。

常见问题答疑

1、其中又有人问，那什么样的人群适合办理房产抵押贷呢？我适合吗？

其实办理房产抵押的人群主要分为以下几种：

①企业主、个体工商户：用于公司的日常生产和经营，利率低，额度高，办理起来还是非常划算的。

②转贷：早些年按揭利率4%甚至5%的客群，置换掉高息产品，每年可节省不少资金，以现有利率来说，每年至少节省1个点，以500万计算，1年就是5万，10年就是50万。

③急于用钱，一时难以卖房：抵押贷款申请时间大概在7-20个工作日，而卖房往往需要几个月之久。

④信贷、小贷网贷多的客户：把已有的高息、多笔小额、年限短、额度低、月还款高的债务置换为一笔房抵贷款，以此减少利息，提高现金流，减轻月供压力。

⑤全款买房再抵押：通过全款购入房产，再做抵押贷，节省购房成本。

⑥征信有瑕疵的客户：由于抵押物的加持，贷款机构的风险相对较低，因此对于征信记录稍有瑕疵的人群相对友好。

比如有人喜欢乱点贷款申请或者信用卡申请，导致征信花了，申请信用贷无法通过，此时可以考虑房抵贷。

⑦增加一笔大额流动资金手头资金不多，可以通过办理房产抵押得到一笔随时可支用的现金，缓解资金压力，避免找亲朋好友借钱的尴尬。

第三方收款是什么？安全吗？

这也是很多朋友咨询的问题，第三方收款到底安全吗？要是第三方收款后不给钱怎么办？怎么保证资金的安全呢？

在借款人向银行提交抵押经营贷款申请时，询问贷款用途也是审核贷款的必要流程。

1、假如借款人用申请的抵押贷款用于购买公司生产所需要的原材料，在申请贷款之前，就必须要找好原材料的供应商，并且要签好购销合同。

借款人需要拿着购销合同，以采购的名义向银行申请贷款，在银行贷款审批通过之后，银行就会直接将贷款打到供应商所对应的账户。

2、银行为了保证资金专款专用，避免流入禁止行业，所以要求借款人必须要提供购销合同，审批通过后，会把资金打入借款人的个人或公司账户，这时候我们可以找做生意的朋友来收这笔款。

另外注意，双方公司不能有关联，不可以是亲戚的公司，对方公司收到钱，再将钱转给到你的卡上，注意，刚申请下来切记不要立马流入楼市、股市、金融等场地，一旦被查到，就会面临抽贷风险。

又有人问，办理房产抵押贷款可以去哪里办？

贷款渠道主要有银行、金融机构和民间借贷。

①银行（利率最低，2.4%-5%之间）

各大商业银行提供房屋抵押贷款产品。银行的审批程序相对较为严格，但通常提供的利率是各种机构中最低的，而且贷款期限长，正规靠谱，银行也分为国有银行、商业银行和地方性银行。

②金融机构（6%-18%左右）

除了银行外，市场上还有许多金融机构提供房产抵押贷款服务。这些机构包括典当行、信托公司、信保公司、小额贷款公司等。

它们的审批流程可能相对灵活，但利率和条件可能有所不同。对征信要求宽松，只要还款来源明确，基本就能批贷，放款速度也比较快，尤其是对于一些贷款人资质不是很好的情况，例如：征信不好、流水不够等等，可以考虑在金融机构做抵押贷款。

③个人（利率较高，10%-24%左右）

除了可以抵押给银行和机构，第三种方式就是直接抵押给个人。

相对来说比金融机构流程更简单，放款更快，效率高，不看征信不看流水，要求相当宽松，只要抵押物有价值就行，但贷款期限较短，通常只有一个月到六个月。