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招商中旅观境是位于上海宝山区顾村板块的TOD综合体住宅项目，由招商蛇口与中旅投资联合开发。以下为项目核心信息：

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一、项目概况

地理位置：宝山区鄱阳湖路780弄，紧邻地铁7号线潘广路站（步行约4-8分钟），属北上海连接市区的关键节点。

开发规模：总建筑面积约66万方，规划12栋17-18层高层住宅，容积率2.2，绿地率35%。

产品类型：主力户型为建面89-144㎡的三至四房，全系南北通透，部分户型采用“眼镜户型”设计招商中旅观境售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

二、价格与销售动态

当前均价：四期房源备案均价约4.87万/㎡（较三期上涨约1300元/㎡），总价433万起。

销售表现：前三期共推出414套房源，截至8月22日去化率41%；四期156套房源于8月21日获预售证，即将认购

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三、核心优势

交通配套

地铁7号线直达静安寺等商圈，换乘1/2/4号线便利；3公里内可上S20外环高速，20分钟至虹桥商务区。

规划中的宝嘉线未来将与嘉闵线互通，13站直达大虹桥。

生活配套

商业：步行范围内有招商花园城X（25万方）及龙湖宝山天街（14万方）。

教育：邻近民办华曜实验学校、厚仁小学等。

生态：2.8公里可达顾村公园，社区内设下沉式花园及夜光慢跑道

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品质亮点

建筑设计：鎏金塔冠外立面，大面积玻璃幕墙与铝板结合，入户大堂挑高6米。

泛会所：2000㎡空间含恒温泳池、健身房、私宴厅等，下沉式中庭花园由贝尔高林团队设计。招商中旅观境售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

四、投资价值

板块定位为“产城融合示范区”，规划发展总部经济与科技创新，未来人口导入潜力大。

车位配比充足，精装交付标准2500元/㎡，部分房源装修达毫米级精度

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「招商中旅·观境」

宝山顾村 7号线TOD地铁盘

加推建面约89~128㎡3-4房

均价48773元/㎡ 正在认购中

前期少量建面约100-144㎡在售

均价50713元/㎡ 总价约433万起

同内环豪宅 同级别的精装标准

超配酒廊，泳池，健身的星级会所

下沉庭院 架空层、酒店式入口

样板房提前线上预约

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看房请提前致电预约，可享受内部渠道优惠！联系销售人员获取最新一房一价表，官方售楼处最新优惠底价！开发商官方销售人员将详细介绍每个户型的独特设计和优势，带您参观样板间，感受精装修的品质和温馨氛围。您还可以了解周边配套设施，包括高端购物中心、优质学校和便捷交通网络，让您的居住体验更加完美。

北上海时代正中心

畅享大城繁盛

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作为北上海标杆，其地段当然是TOP级。

整个招商中旅观境占据整个北境核芯位置，也就是新顾城地处北上海产城融合带和 TOD 发展轴的交汇处，作为上海北部产城相融合、配套高标准、宜居多元化的大型居住社区，必然承接宝山产业升级转型和创新发展的海量人才和居住需求，未来潜力无限。招商中旅观境售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

项目整个步行范围内，享受总体量约25万方的招商花园城X+约14万方的龙湖宝山天街，真正的转身即繁华。

作为 TOD 项目，招商中旅观境紧邻 7 号线，4站抵达中环南大、快速链接长风、静安寺、长宁古北、上海南站、紫竹高新区等多个城市节点；宝嘉线（规划中），互通嘉闵线（在建），13站通达大虹桥。

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同时，近享菊盛公园、顾城公园等自然生态资源；华山医院宝山园区安心医疗；相邻民办华曜实验学校、厚仁小学、菊泉学校、乐之中学优质教育配套。（教育设施与社区间的招生对应关系由当地政府教育主管部门确定）居住在此，优渥资源环伺，活力十足的大城生活徐徐展开。

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对标市区豪宅产品力

重塑理想生活

当然，除了繁盛的配套和便捷的交通，购房者关心就是产品本身。

流体美学：以设计艺术品的态度来建造房子

这一次招商中旅观境可以说是率先在审美艺术上接轨国际前沿。颠覆传统住宅立面的平铺直叙，汲取海上豪华游艇的设计灵感，打造极具标识性的鎏金塔冠建筑。在颜值即正义的时代，这样的产品连路过也要多看一眼。

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同时，将轻法雅奢的圆润线条贯彻于大门雨棚、入户门头之间，赋予建筑艺术灵动之意，重塑大城人居美学。

镜面美学：不仅美观还很实用

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整个建筑立面，被大面积的镜面玻璃覆盖，于外赋予建筑如同钻石一般的光感，于内极大地拓宽了室内的视野，让自然光线无拘无束地洒入每一个空间。

漂浮美学：更懂年轻人的喜好

近年来，人们对逃离城市喧嚣的渴望、对回归自然偷闲度日的越发向往，项目与当代年轻人的生活痛点出发，整体采用海岛度假式风格的漂浮设计理念，无论是社区门庭悬浮的水晶礼盒，还是无边际的漂浮会所，都给人以极具松弛感的生活美学。

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无边际奢享体系 悦享高定丰盈生活

作为引领北上海进入下一个人居纪元的全新产品，项目从门庭，园林，再到高定会所、臻奢选材，都是北上海独特的存在！

四重归家礼遇 每次归家都是 Check in

什么是真正的酒店式归家，我们按照动线，来感受一下。

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从步入社区大门开始，约70米超大尺度门庭、奢华酒店般的港湾式落客，就将仪式感便顶格拉满；星级酒店大堂，内部多处装置融合非遗技艺美学，生活在尊贵与艺术之间巧妙平衡；进入下沉式中庭花园，归家路上移步异景；单元入户入口延续奢华酒店质感，采用奢石与铝板叠加的奢华设计，碰撞法式圆润线条，仿佛艺术殿堂。招商中旅观境售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

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度假风海岛花园 家门口的都市谧境

景观上也是令人耳目一新。规划浮岛水庭、绿洲海岛、连廊寻隐、心邸花园四重节点，浸润独特美感的同时，更强调舒适感、松弛感、私密感，让漫步于此的人心灵也随之得到净化与放松。

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无边际会所 真正的高端生活方式

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如今的上海，因为土地有限、能力有限、成本有限等原因，配会所的并不是很多。而招商中旅·观境不仅打造了一个足够体量的会所，更是在这个会所内，打造无边泳池、健身房、行政酒廊、私宴厅等功能空间。

试想一下，夏天，别人在下饺子般的游泳中心“内卷”，而你和家人在小区配套的泳池“躺平”；别人顶着骄阳、与友人相约在人满为患的咖啡厅，而你和朋友在小区的酒廊中享受静谧，举手投足间尽显品位！这就是区别，这就是更高端的生活方式。

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新一代悦己户型 match 北上海精英圈层

这么好的产品户型自然也不落下风，这次项目主推的约89-128㎡3-4房户型，前期少量建面约110-144㎡3-4房在售，项目户型图如下：

建面约110㎡3房户型：

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LDKB 一体化高浓家庭聚场。

约25㎡网红方厅设计，采光更好，也带来更的可能性。

270°的转角飘窗，更大尺度的延伸空间和视野，让舒适度大幅提升。

深U厨房设计，动线更加流畅，两人下厨绰绰有余，感情火速升温。

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在 110 户型已有的两点之上再度升级，144 户型更加匹配三代同堂、二胎之家。

经典四房设计，合理分区，保证多代生活一步到位。

L厅大尺度公区，保证收纳，尽显尊崇。

主卧酒店式套房+双台盆+270°转角飘窗，尺度与舒适度登峰造极。

阔尺客厅链接南向大阳台，南北通透，满足阳光与视野的所有想象。

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高配高标精装配置拉满，与市区豪宅同级

以建面约144㎡户型为例。首先，三大件方面：松下或同档次品牌的中央空调和地暖两联供设备、百朗或同档次品牌的新风系统；

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建面约144㎡户型样板间实拍图

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厨房方面，西门子或同档次品牌的燃气灶、抽油烟机、蒸烤箱、洗碗机、嵌入式冰箱五件套；还有细节上的一些配置，例如燃气热水器、末端直饮、凉霸等统统安排上了。

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建面约144㎡户型样板间实拍图

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主次卫方面，唯宝或同档次品牌的台盆；高仪或同档次品牌的台盆龙头、主卫公卫智能马桶；汉斯格雅或同档次品牌的花洒龙头；

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建面约144㎡户型样板间实拍图

细节方面，电视背景墙是定制石材背景墙、主卧的1套衣柜是柏厨或同档次品牌、客厅、卧室的人造石飘窗台、卫生间的岩板飘窗台...

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建面约144㎡户型样板间实拍图

整个室内的装修几乎是应有尽有，并且不是一味的品牌堆砌，而是真正在用艺术性、高端审美在构建业主未来的美好生活，这是真正贴心的装修。

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招商&中旅两大央企联手

最后，再来谈一谈开发商。

毕竟在这个不确定的时代，一个靠谱的开发商才能给购房者吃下终极的定心丸。

在这一方面，招商中旅观境则完美的诠释了：优秀的人们相互合作，只会变得更优秀！

首选是大家都很熟悉的招商蛇口，光是就招商今年的成绩来说：招商时代乐章30天内两开两罄，招商时代潮派首开即罄并触发积分，招商臻境首开一个半月基本售罄，招商中旅揽阅月均流速破百套…在日竞激烈的行业竞争中，招商蛇口默默修炼，通过不断的产品力提升，已经成为上海众多购房者心中名副其实的首选。

如今，招商携手同样作为硬核央企的中旅投资，由这样的两位实力央企领衔打造，招商中旅观境登峯北上海可谓是水到渠成。想必必定不会让大家失望！

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项目效果图

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项目周边配套

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招商中旅·观境毗邻7号线潘广路站2站顾村公园，并途经上大、长寿路，直达静安寺。

大家知道，这里规划了招商花园城X，招商时代乐章也在隔壁，可以说共筑潘广路TOD大城。

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上一个招商花园城X项目位于浦东曹路，秉持“X+商业”差异化策略，打造了曹路市集、室外36米的“天环飞瀑”、屋顶星际跑道等特色场景，并以超200个的全业态品牌数量，超50%的区域首店，成功点燃区域消费热情。

开业当日，曹路招商花园城客流破10万人次（工作日），开业前4天总客流超58万人次、总销售额逾3500万元。

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而这一次潘广路的招商花园城X商业会比曹路更高能级、更大体量。

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商业上，附近还有龙湖天街商业中⼼、正⼤乐城、宝龙⼴场、旭辉U天地。

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【上海宝山招商中旅观境】

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房产抵押类型

1、房产抵押贷款又分为消费贷款和经营贷款。

抵押经营贷主要用于经营，经营经营那肯定是要有公司，出于国家政策扶持，利息也是相对较低的，申请人必须是公司的法人或股东。

经营贷利率一般在2.5%左右，额度高，但需要有公司，算是目前市面上贷款利率最低的了。

抵押消费贷主要用于日常消费，适合不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请。

消费贷利率一般在3.8%左右，不需要营业执照，额度一般在300万以内。

2、房产抵押还分为一次抵押和二次抵押

一次抵押利率较低，额度一般为房产评估值的6-8成（个别银行还可做到9成甚至超成）二次抵押一般为房产评估值的6-7成减去前一笔贷款剩余额度。

例如：

房屋价值1000万，贷了500万，那么我们二次抵押的额度就是：1000*0.7-500=200万左右。

那如果在房子本身已经有一笔贷款的情况下，想要享受更低的利率怎么办？这时候我们就可以结清贷款再次申请一次抵押，额度与直接办理二次抵押没什么区别，但我们的利率可是实打实的下来了。

但在此过程中需要还清前银行贷款，过程中可能会涉及到垫资费用，一般标准收费是万六一天，整个过程在15天左右。

ps：按揭房至少需要还满1个月才能申请二次抵押。

房产抵押申请要求

在申请贷款前我们需要知道自己符不符合银行办理贷款条件，其实主要就是看借款人、抵押物还有公司条件。

借款人

1、申请人（也就是借钱的这个人）年龄一般在18~65周岁，部分银行可放宽至70周岁（年龄过大被银行拒贷的可能性很大，要不就是贷款期限不够长）。抵押贷款并非只有产权人才能办理，子女自己也可以作为主贷人，拿父母的房产去抵押，这样就不受年龄限制。如果一定要父母作为借款人，则需要追加子女为担保人。

2、抵押人（名下有房的这个人）年龄一般在18~80周岁，当然要是借款人和抵押人是同一人就更好了。

*房地产、金融、银行、证券、公职人员等人群大部分银行无法接受其作为借款人。

银行在审核借款人条件的时候，征信也是非常重要的一点：

银行主要看征信的逾期，查询次数，负债和其他负面信息，一般要求最近两年内没有连续三个月逾期、累计6个月逾期，最近三个月查询不超过4次，半年不超过6次，资产负债率控制在房产总价的75%以内，但也有个别银行对查询或负债率相对宽松，查询多、负债高可寻找特殊产品。

我们要是想知道自己的征信情况具体如何，也可自行查询，个人查询不算查询次数，但小汇建议不宜查询过多，以免影响大数据审批。

以下是征信查询渠道：

（一）线下渠道

1、携带本人身份证去人民银行查询；2、携带本人身份证去人民银行指定合作银行网点查询；3、携带本人身份证去银行签署征信查询授权书进行查询（一般不建议）4、柜台，自助查询机查询

（二）线上渠道

1、人民银行官网登录人民银行征信中心官网（https://ipcrs.pbccrc.org.cn/），注册申请后24小时内收到短信便可下载个人征信报告。具体步骤如下：①打开中国人民银行征信中心个人信用信息服务平台的官方网站(https://ipcrs.pbccrc.org.cn)点击注册。

2、手机查询多数银行都支持手机APP查询个人征信报告，打开以上银行APP，填写相关资料，一般几个小时后就可以拿到征信报告了。

抵押物

抵押物一般要求房龄在30年内，超过30年只有极少数银行可以申请，房屋的产权可以在市场上交易，住宅房产面积大于50平米。

目前市面上可贷的房产类型还是挺多的，有住宅（最高可做到9成，甚至超成）、别墅、公寓、经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等。

①住宅最受银行欢迎，抵押成数可做到6-9成

②别墅、公寓成数在5-7成

③经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等成数在5-6成

那什么样的房子无法办理抵押呢？

1、没有房产证的房子只有居住权没有房产证的房子不能进行抵押，像一些农村自建房、期房和小产权房等。

2、产权不清晰的房子

3、房产证上有未成年的名字，只有极少部分银行可做。

4、拆迁范围内的房子违章建筑，文物保护建筑，被依法查封、扣押、监管和其他形式限制的房屋。

拿到房产证的时间小于6个月还有超过30年以上的老房子申请贷款相对麻烦一点。

另外大家是不是还经常听到以下几个名词，下面小汇来为大家详细讲解一下：

小孩房：房产证上有未满18周岁的小孩名字（极少数银行可做，涉及到去份额）

老人房：房产证上有65岁以上老人名字（80岁以内还是有银行可办理，可选银行极少。）

经济适用房、人才房等：一般都有国家的份额需要赎回份额并且过了限售期才可申请贷款。

公司就像前面说的，经营贷才需要公司，消费贷不需要公司，不过最高只能申请300万，并且利息远高于经营抵押贷款，适合不方便成立公司的客户。

银行一般要求公司需成立满一年，持有满3-6个月，少部分银行接受新注册公司来申请。

如想申请经营贷，最好提前3-6个月开始规划，以便享受到更优惠的贷款条件。

抵押办理流程

贷前规划，匹配银行在审视好自己的条件之后，就可以开始选择适合的银行贷款产品了，在选择产品时我们主要看利率、额度、贷款期限以及还款方式

还有一些特殊产品，比如有些产品不看流水、有些接受新产证/新公司、有些轻看征信或不限房龄，可针对自己的需求寻找合适的产品。

还有查询多就找不看查询的，房龄老就找能做老房龄的。

1、利率目前经营贷房产一次抵押贷款年利率一般为2.4%-3%，房产二次抵押贷款年利率一般为2.8%-3.5%。

消费贷利率一般在3.8%左右，与经营贷相比，消费贷更适合不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请。

2、额度一般为房产评估值60%-80%（个别银行可做到90%甚至超成），1000万以下比较好批，申请3000万稍有难度。

如贷款需求在100万以下，名下也没有公司，可以考虑做抵押消费贷，如贷款需求在几百万甚至上千万，可以选择办理抵押经营贷，名下没有公司，可以提前规划起来。

3、期限3-10年期限产品偏多，个别银行可以做20年，期限越短，利息支出越低。

4、还款方式①先息后本②等额本息/等额本金③随借随还④气球贷

先息后本前期只要还利率，前期还款压力比较小，随借随还灵活性强，借款人可根据以上条件选择最适合自己的贷款产品。

5、其他特殊需求

选择产品这一步是最费时间的，大家可以去各大银行官网查询最新贷款政策，要想省时间的话，也可以找助贷公司，省时省力。

在贷款申请前记得养好征信，最好不要有逾期，网贷、小贷笔数不宜过多，如果有，最好提前结清，以免影响贷款审批。

提交材料

在利率额度以及其他情况都满足的情况下，就可以去银行提交申请，交材料了。以下是大多数银行都适用的材料清单：

个人材料：身份证、户口本、结婚证（离婚的需要提供离婚证和离婚协议）、个人近一年的流水、房产证、资产证明等

公司材料：营业执照正副本、公司章程、上下游合同、第三方受托支付合同、三方收款账户公司的营业执照、开户基本信息、公司流水等

银行审批

提交好材料后，银行会开始审批，主要是对借款人个人情况以及抵押物情况进行审批，如是经营贷，公司也要审批。

1、收入是衡量借款人还款来源的一个重要依据，一般要求借款人收入能够单倍覆盖本笔月供。

2、银行一般都会要求借款人提供个人征信情况。如果征信上有信用污点,银行为了规避自身风险,就会提高贷款利率，并且适当降低贷款额度。

3、房产评估值越高，可贷额度也越高，主要影响房产价值的有区域位置，房屋面积、周边设施、房屋装修等。

公司一般要求公司主体成立半年以上，主要看公司流水、纳税以及收支情况。很多人担心自己没有实际的经营场所，但银行需要下户查看经营场所，这时候该怎么办？

其实很简单，找个办公室让银行拍个照就好了，大家不用太过担心。

银行审批通过之后，就会出对应的贷款利率与金额、贷款期限还有还款方式了。

签订合同银行审批通过之后，在利率额度都满意的情况下，就可以去银行签订合同了，申请到放款的时间根据银行不同，一般的周期为7~20工作日左右，

单次签约一般为1小时左右，如需开企业户预计需要2小时左右，签好合同，就可以办理抵押登记了。

如果是已婚，配偶也需要出面，记得和配偶协调好时间哦！！

办理抵押登记、银行放款去房产交易中信办理抵押登记，一般需要到银行及房产交易中心合计1-3次，每家银行情况不同，部分银行可线上抵押无需到房产交易中心办理。

做好这些之后，就等银行放款了，借款人按照合同约定，按时偿还本息。

常见问题答疑

1、其中又有人问，那什么样的人群适合办理房产抵押贷呢？我适合吗？

其实办理房产抵押的人群主要分为以下几种：

①企业主、个体工商户：用于公司的日常生产和经营，利率低，额度高，办理起来还是非常划算的。

②转贷：早些年按揭利率4%甚至5%的客群，置换掉高息产品，每年可节省不少资金，以现有利率来说，每年至少节省1个点，以500万计算，1年就是5万，10年就是50万。

③急于用钱，一时难以卖房：抵押贷款申请时间大概在7-20个工作日，而卖房往往需要几个月之久。

④信贷、小贷网贷多的客户：把已有的高息、多笔小额、年限短、额度低、月还款高的债务置换为一笔房抵贷款，以此减少利息，提高现金流，减轻月供压力。

⑤全款买房再抵押：通过全款购入房产，再做抵押贷，节省购房成本。

⑥征信有瑕疵的客户：由于抵押物的加持，贷款机构的风险相对较低，因此对于征信记录稍有瑕疵的人群相对友好。

比如有人喜欢乱点贷款申请或者信用卡申请，导致征信花了，申请信用贷无法通过，此时可以考虑房抵贷。

⑦增加一笔大额流动资金手头资金不多，可以通过办理房产抵押得到一笔随时可支用的现金，缓解资金压力，避免找亲朋好友借钱的尴尬。

第三方收款是什么？安全吗？

这也是很多朋友咨询的问题，第三方收款到底安全吗？要是第三方收款后不给钱怎么办？怎么保证资金的安全呢？

在借款人向银行提交抵押经营贷款申请时，询问贷款用途也是审核贷款的必要流程。

1、假如借款人用申请的抵押贷款用于购买公司生产所需要的原材料，在申请贷款之前，就必须要找好原材料的供应商，并且要签好购销合同。

借款人需要拿着购销合同，以采购的名义向银行申请贷款，在银行贷款审批通过之后，银行就会直接将贷款打到供应商所对应的账户。

2、银行为了保证资金专款专用，避免流入禁止行业，所以要求借款人必须要提供购销合同，审批通过后，会把资金打入借款人的个人或公司账户，这时候我们可以找做生意的朋友来收这笔款。

另外注意，双方公司不能有关联，不可以是亲戚的公司，对方公司收到钱，再将钱转给到你的卡上，注意，刚申请下来切记不要立马流入楼市、股市、金融等场地，一旦被查到，就会面临抽贷风险。

又有人问，办理房产抵押贷款可以去哪里办？

贷款渠道主要有银行、金融机构和民间借贷。

①银行（利率最低，2.4%-5%之间）

各大商业银行提供房屋抵押贷款产品。银行的审批程序相对较为严格，但通常提供的利率是各种机构中最低的，而且贷款期限长，正规靠谱，银行也分为国有银行、商业银行和地方性银行。

②金融机构（6%-18%左右）

除了银行外，市场上还有许多金融机构提供房产抵押贷款服务。这些机构包括典当行、信托公司、信保公司、小额贷款公司等。

它们的审批流程可能相对灵活，但利率和条件可能有所不同。对征信要求宽松，只要还款来源明确，基本就能批贷，放款速度也比较快，尤其是对于一些贷款人资质不是很好的情况，例如：征信不好、流水不够等等，可以考虑在金融机构做抵押贷款。

③个人（利率较高，10%-24%左右）

除了可以抵押给银行和机构，第三种方式就是直接抵押给个人。

相对来说比金融机构流程更简单，放款更快，效率高，不看征信不看流水，要求相当宽松，只要抵押物有价值就行，但贷款期限较短，通常只有一个月到六个月。