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前滩滨江超级红盘前滩公馆五批次将于5月24日开盘！自去年9月至今累计将近 3000 组认购客户惊艳上海，2025年度累计认购量超1730组，高居浦东TOP1，是真正的年度热盘，浦东 2025年楼市封面项目！前滩公馆五批次新品已于14日认购结束，高净值人士的一致追捧再次印证了前滩滨江红盘的稀缺价值。而五批次无疑是前滩公馆上车最友好的批次了，低分客户尤其需要珍惜！

在新房土拍价格不断上涨的背景下，上海滨江沿线的土地越发稀贵，而滨江的低密洋房更是难寻，前滩公馆五批次推盘量大且以中大户型为主，本批次属于极其难得的低分客户福利，估计以后都不会有了，各项BUFF拉满，从任何意义上都属于项目的王炸批次了！

原因很简单，前滩公馆把目前剩下的所有112㎡户型，全部在这个批次一股脑的拿出来了。此前万众期待，此后彻底绝版，抢占这个别墅区仅5层洋房的机会有且只有这一次，值得全上海所有1300-1500万级客户都去冲一次。

为什么这么说呢？

1、这次总计供应98套112㎡产品，套数充足，上车几率大。这个户型也是无数粉丝等了很久的大三房改善面积段，充足的供应量加合理的总价控制，在选房上也不需要太纠结，房源均好性非常强，成为怎么买都不会出错的超级三房产品。

2、关于112㎡另一个重要的信息就是作为5层洋房，楼间距达到了30米左右，几乎是1:1.8的楼间距，所在的紫薇公馆组团容积率更是仅有1.2，非常夸张的低密舒适度。

3、户型上近乎0浪费的完美设计，地面石材+嘉格纳套装，基本可以参考139㎡户型装标！（具体装标以公示为准），本次的112m²不仅在二批次抢疯了的116m²基础上做了升级，还因为身在别墅区，可以享受南区800m²的别墅会所！

4、这个批次首次推出了188㎡的大平层产品，北侧高区看前滩+徐滨景观+绿地，尺度感一流，对于大平层舒适度来说走到顶了，而且首开价格有无敌性价比。

5、这个批次之后，整个前滩公馆的洋房就只剩下最后191套了，几乎约等于清盘了，所以各位一定要重视这次大量推盘的机会，务必试试运气，这次是上车的好机会。前滩公馆售楼处电话：400-9939-964前滩公馆官方电话：400-9939-964

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浦东“好房子”标准天花板

前滩滨江新海派传世级资产

「前滩公馆」

五批次5.24开盘在即

稀缺滨江板块海派低密洋房

主推建面约188㎡终极传世大宅

建面约112㎡爆款飞机户型！

新海派美学示范区实景呈现！

错过难再！

01全明星户型深度解析

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这次「前滩公馆」五批次一共会供应7个户型系列，我们挑几个大家最关心的来说：

y9系列，约112㎡三房高定爆款一次全出，错过再无

之前没买到116㎡户型的小伙伴，上车前滩公馆舒适性3房的机会又来了！本批次推出的建面约112㎡3房户型，基本是这个户型的复刻版。并且，这期房源还位于小区南面的“紫薇公馆”组团。紫薇公馆容积率1.2，且楼高仅5层，加上30米的宽阔栋距，户型的采光无敌！所以，本次112户型是整个项目中最不可忽视的明星户型，它集功能性、舒适性和适中面积段等多重优势于一身。98套房源一次性全部推出，后面再也没有了。这次上车机会错过再无！

这一户型的设计也是细节感拉满：

乍一看y9和y10感觉很像，也确实很像，比较明显的区别有2点：

y9入户增加了一个大储藏室，且阳台从单面采光变成了270°。

所以，y9相当于y10的pro版本，功能性进一步加强了，或者可以看成139㎡户型的精致版，总价更友好！而且112㎡这次供应的套数也不少，目前我们粉丝里的潜在业主，基本上都是把这个户型列为第一目标的。

如果你的目标也是TA，把文章看完的同时请记住一定不要随意弃号，因为该户型此前未有，此后绝版。5层别墅区真洋房+30米栋距无敌采光+南区800m²会所+樱花大道/文化公园景观+装标对标139大户型（地面石材+嘉格纳套装等，以公示为准），各种buff拉满，这个户型真的是王炸中的王炸，我们去买车每加一些配置都还要增加不少预算，112m²的这些王炸要素集于一身，单价上和87/139/149等主力户型又相差不大，我觉得这个定价非常合理，值得闭眼冲！时间会证明一切，这个户型均好性非常强，买到的一定不会后悔!

y13系列，149平4房，这次供应42套

最让我印象深刻的就是四批次开盘时，前50个号码里，就已经把y13的库存几乎掏空。

这次y13系列一共有3个标准款（y13e，y13h，y13d），对应的非标是y13b、y13g、y13f，我放在一起说了，e与h&d主要差距在阳台轻微造型区别，另外就是外立面的色系和颜值了，可能y13e这种红砖更具海派风情，而y13h/d可能更偏古典文艺一些。

y14系列，终极改善王炸约188㎡公园洋房孤品也是首发

一直在等大户型的改善置业者，上车机会来了！5批次将带来32套建面约188㎡大四房爆款新品，占总体量一半！这一户型位于千亩城市森林第一排，将甄稀的城市森林景观作为日常生活的背景板。

户型设计只能用奢华来形容：

为什么做朝北客厅？

当然，这个户型做成朝南客厅是没问题的，至少建筑规范上肯定可以，我理解做北厅的原因一方面是照顾客厅北侧的景观视野，另外一方面可能更现实一点：你花了2000多万买的房子，如果一定要有空间朝北的话，卧室和客厅哪个朝北的影响小？

而且这样做，整个户型完全动静分区，三个卧室全部朝南，居住更舒适！再说非标，y14的2个非标（y14a与y14c）都非常值得大家提前做好功课。

首先y14a全部在1楼，南向卧室被去掉了1个，变成了一个3+1，而且北侧有一间标准的卧室。

02 说完户型分析我们来看看定价逻辑

「陆家嘴前滩公馆」五批次，一共会开230套房源，其中132套位于北区「丁香公馆」，98套位于南区「紫薇公馆」这批次的过会价是124,673元，较之上一批账面上看涨了约5%。这也是大家目前最关心的点：如果真的涨价了，它的逻辑支撑是否合理？

我们来举几个实际的例子。y12看上去的单价小涨，但五批次的139平北侧可以看到公园+前滩+徐滨景观，标准建筑面积又降低了一点，所以说总价的变化微乎其微，完全可以忽略不计。

这里也要注意y9，实际上虽然编号上是一个全新户型，但结构上他与y10比较相似，两个相比较虽然单价和总价都有提升，但作为业主享受到的是容积率仅1.2的紫薇公馆，总高只有5层（低于y10与y11），还有组团中800平米私享会所。外加南侧不靠主干道等地理优势，放在如此总价和区位而言，叠加可以额外享受到的资源，性价比还是相当高！

况且这是y9户型的首次入市，也是绝唱，之后在二手市场，恐怕这涨幅就不会如此“文雅”了。那关于详细的单元价格，因为公馆整体占地面积较大，楼栋多单元多，可以后台私信我！

03 滨江豪宅稀缺供应价值底盘夯实

「前滩公馆」五批次不容错过！

最新黄浦江单元规划细节发布，前滩滨江与徐汇滨江将共同组成“艺文智岸”，打造运动、时尚、休闲的滨水潮玩地标（来源上海发布）。而位于前滩滨江的「前滩公馆」，凭借与规划中的鳗鲡乐园零距离接壤的稀缺区位，叠加生态、海派文化、高能产业三重势能，成为新海派生活的价值制高点！

近期上海国际花展浦东分会场还在前滩顺利启幕，前滩能级与影响力不断彰显！

可以预见的是，「前滩公馆」的生活方式无疑是接轨国际、品质生活氛围领先全市的！

现在的前滩滨江由中央商务区+中央生活区完美结合，紧贴黄浦滨江沿岸，放眼上海，可以说找不到替代品。

当下前滩滨江次新成交上涨，板块价值依旧夯实！此刻「前滩公馆」五批次当红入市，相当于用更低成本抢占100%的顶配资源，其价差红利肉眼可见

当前滩续写陆家嘴的传奇时刻，当滨江绿肺旁的居住权日益稀缺，「前滩公馆」或许是这个时代留给塔尖圈层的优质传世级资产天花板。前滩公馆售楼处电话：400-9939-964前滩公馆官方电话：400-9939-964

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浦东“好房子”标准天花板

前滩滨江新海派传世级资产

「前滩公馆」

五批次5.24开盘在即

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新海派美学示范区实景呈现！

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2025年上海市房产纯公积金贷款最新政策

01

首套认定

上海无住房。认定为首套。

在婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有 1 套可以剔除

公积金贷款准入条件

1、在办理贷款前要连续6个月正常缴纳公积金；

2、首套没事，二套的话，现有住房人均面积≤37.4平，超面积不可贷，人均指的家庭（自己、配偶、未成年小孩）；

3、征信不可以连6累12，即5年内连续6个月及以上或者累计12个月及以上逾期；

4、有在还的公积金贷款或者在提取的公积金的话，不可贷；

5、公积金贷款一个家庭最多使用2次，超过次数不可贷。

02

首付及贷款金额

首套：20%

二套：25%；五大新城+宝山+临港二套首付20%

最高可贷金额计算，月缴额和余额取孰低：

1、月缴额÷0.14×4.8×可贷年限，基本上1264可贷满；

2、余额×30，基本上21667以上余额可贷满。

首套最高：个人65万（基本账户）+15万（补充）=80万，家庭就是80万+80万=160万（最高可贷）；

二套最高：个人50万+15万=65万，家庭65万+65万=130万；

多子女家庭，在最高可贷的基础上×120%，封顶192万。

03

利率

首套：2.6%（五年期及以上）

二套：3.075%；

04

还款方式

等额本金：前期还款额较多，每个月还款额逐月递减；优点是总利息少，缺点是前期压力较大。

等额本息：每个月还款额固定不变。优点是压力较小方便计算，缺点是总利息高

05

贷款年限

房龄和年龄取孰低，最高30年

1、50-房龄，超过35年房龄的房子最高能贷15年。

2、男性65-年龄，女性60-年龄。

06

公积金复议

出现了补缴公积金的情况（不连续6个月），需要复议。

①社保明细原件及复印件

②公积金缴存明细原件及复印件

③劳动合同原件及复印件

④单位补缴公积金的情况说明加盖章

组合贷还需要《家庭名下住房情况查询结果》复印件（加盖银行公章）及交换号（受理银行提供）

07

其他

1、年冲和月冲：

年冲是每年的4月和9月，是指把公积金所有余额一次性冲还贷款本金。举个例子，公积金贷款100万，我和我爱人账户公积金余额一共50万，那我办理年冲，我贷款本金就只剩下50万了，相当于我只贷了50万，并且重新计算月还款额和利息。

月冲是用公积金余额每个月冲还贷款月供，打个比方，我每个月要还款5000元，我公积金月缴额3000元，余额20万，那我办理月冲的话，每个月冲5000，直到余额为零了，但是我每个月不是还有月缴3000嘛，但是3000不够还5000的，那么就是自己再要从银行里出2000，加上月缴额的3000，就可以满足月还款额。

2、公积金提取：

房子买好之后，如果没用到公积金贷款的，就是全款或者纯商贷，可以在5年之内提取公积金，只能提取一次，额度最高是截止到房产证出来的时候公积金里面的余额，可夫妻双方一起提取。

08

材料及备件

①身份证

②户口本

③结婚证（若已婚）或离婚材料（离婚证及离婚协议、调解书、判决书等取其一）

④未成年人出生证（若有）

⑤需要剔除的房产证复印件（若有房要剔除）及关系证明

⑥定金、首付凭证及收款收据

⑧对应的贷款银行卡（建行或者农商行）

⑨买卖合同原件

⑩业主的身份证复印件、产证复印件

注意：

贷款要审查征信，可以提前去相应银行拉取征信报告检验。