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01
PART
区域介绍
杨浦拥有15.5公里最长中心城区滨江岸线，承载着上海“中心辐射“的重要功能，是上海优化一江一河生态空间布局，打造世界级滨水区的重要发展引擎。
2021年底，杨浦滨江南段整体规划方案正式发布，2023年初，杨浦滨江南段所有区域规划方案获得市政府正式批复，总建筑面积约840万方，其规模约2.6倍于前滩，约2倍于小陆家嘴。
其中4街坊未来也很值得期待，该街坊主要是以风貌住宅和商业为主，其中商业部分主要以纺三小区地块为主，该地块商业建面为1.9万方左右，按照杨浦区的想法，这块区域未来将重点发展“夜间经济”，计划引入精品酒店， 打造成整个八埭头地区的特色商业街区。
另外，八埭头地区未来还将通过空中步行连廊串联起轨交站点、商务楼宇、城市公园和滨江绿地，为行人提供便捷抵达滨江的步行路径和俯瞰滨江的观景视廊，同时将南、北两侧的滨江地区和大连路总部研发聚集区衔接起来，从而带动整个区域的价值提升及滨江沿岸对内部区域的辐射效应。
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杨浦滨江南段规划设计图
看完规划，来看成果，就在今年11月，杨浦滨江迎来了“人民城市理念”的五周年！
五年来，杨浦区深入践行人民城市重要理念，坚持人民主体地位，以公共艺术项目激发人民创造活力，不断扮美“生活秀带”、建强“发展绣带”。
板块内独特的丰富的历史文脉“遗产”将转换成时尚的人文休闲资源。板块内公共绿地约48.46公顷，滨江跑道、步道、骑行道现已全线贯通，使此地成为集合品牌策展、网红打卡、运动休闲等功能于一体的文创休闲带。
在唯美的杨浦滨江步道，你可以感受到扑面而来的江风，静享悠然生活的惬意，身边是底蕴与时尚兼具的网红打卡地，野餐、跑步、骑车、晒太阳......但凡能想到的美好生活方式，都可以在这里实现。
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实景图，图片来源于网络
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产业方面，杨浦滨江一批互联网与数字经济企业的总部大楼与央企项目正在建设。中交、中节能、美团上海科技中心、哔哩哔哩新世代产业园、抖音集团上海滨江中心项目相继开工。
滨江创智中心等将在2026年前基本竣工并投入使用。预计到2025年，将有30家以上在线新经济头部企业、3000家以上创新型企业聚集在这里，产业规模超过3000亿元。
随着时间的推进，这些产业巨头已逐步进入兑现期，翠湖滨江正是价值爆发前夕的进场船票，此时不入更待何时？！
综上所述，从天赋上看，翠湖+滨江+花园别墅的豪华配置，注定翠湖滨江是上海豪宅圈的城市孤品，资产配置领域的独角兽！
从居住角度看，项目宛如艺术品的建筑与自由定制的室内布局，更是重新定义了滨江别墅的居住方式！
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02
PART
楼盘介绍
翠湖——中国豪宅第一IP。
不得不承认，“翠湖”2字，早已成为上海顶豪圈层闪亮的名片，身份的象征！
如果你问我，翠湖系作品凭什么能一直引领高端居住体验的风潮？
我认为翠湖长盛不衰的秘密在于坚实内核与不断自我革新生命力的叠加！
换言之，能超越翠湖的，只能是翠湖自己！
如今，能在居住层面超越翠湖六期的，只能是占据一线滨江地段的花园别墅——翠湖滨江！
俗话说，地段决定下限，产品决定上限。
首先，一线滨江无疑是上海的塔尖地段，占据不可复制不可再生的自然资源；
其次，风貌别墅又是住宅业态改善的终极形态，天生置换塔尖；
最后，翠湖品牌本身就具备极强的豪宅溢价，是圈层与品质的象征。
三重稀缺性合为一体，自面世以来翠湖滨江就一直是顶豪圈层关注的重中之重，所有人都在好奇，住在翠湖打造的滨江花园别墅里，会是怎样一种居住享受？
项目样板间实景图，仅供参考
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首先，翠湖滨江是纯粹的别墅社区，圈层统一！
其次项目为仅90席花园别墅高定了8种立面，营造丰富的视觉感受！内部采用中心无承重柱的设计，室内可以自由组合。等于每一户皆定制，每一席皆孤品！
最后项目大面宽短进深，窗墙比超高！采光性能和居住舒适度放眼全市风貌难逢对手！
项目样板间实景图，仅供参考
建筑立面更多保留了在地历史建筑的肌理，大面积的红砖使用，水刷石壁柱柱头和线脚配以云纹装饰，通过纯粹、细腻的视觉表达，完成城市的颜值主义；
漫步其中犹如穿越时光，沉浸式体验一场上海生活的精致优雅。
入口繁复的金属镂空大门搭配同源衡复街区式水刷石技艺，为杨浦滨江的街头增添了更多文艺与浪漫的气息。
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本次示范区的开放，是一次未来生活的预鉴，也是对翠湖滨江产品的考验。
每一处细节都可以看出翠湖滨江的极尽用心——精巧的红砖镂空景墙、房檐上隐约可见的山茶花雕花、极具海派韵味的石库门、石材斜切面的窗套。
编织肌理的院门尽显简约大气，配以仿铜奢石把手，著写翠湖滨江的深思与考量。
为了致敬在地文化，平凉路沿街区域采用了具有历史文化气息的红砖，而社区的内部，则创新地采用了更符合当下审美的长砖，由外而内的灵活衔接与运用，给每一位到访者带来丰富的视觉体验。
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此外，伴随着本次示范区开放的，翠湖滨江同步释放4个全新户型产品。
建面约160㎡叠加、约180㎡大平层、约210&240㎡联排别墅，总价仅约3000万起，多元的产品类型、丰富的户型选择，助力业主圆梦翠湖，享受内环滨江花园别墅生活。
在丰富多元的面积段之外，本次释放的产品也是极具特色。
建面约180㎡的大平层，拥有约22米的奢阔南向面宽，多角度、大面宽的景观，犹如环幕的极致视觉，不仅能让人更加开阔舒适，也有把窗外风景包裹进室内或带来沉浸式花园景观的观感。
建面约240㎡的联排产品面宽10米，也是将产品大面宽短进深的产品特色淋漓尽致的展现。
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在去过百年时光里，经典的花园里弄，一直以来都是上海居住形态的最高想象之一。
对于整个上海而言，翠湖滨江的到来是一场建筑与文化的复兴，更是一次创新。
作为杨浦滨江首个纯低密的别墅产品，翠湖滨江充分延续了项目周边汾州里等传统里弄建筑的经典元素，创新地将8种立面风格融于一处，带来极为丰富的视觉体验，同时也为滨江焕新全新风貌。
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聚焦细节，你会发现更多惊喜。
针对墙面，项目汲取老城厢、三益里等建筑山花装饰语言，创新演绎出5种山花山墙，重新定义海派建筑之美。
项目效果图仅供参考
针对窗户，项目设计了现代风窗、仿古窗、拱形窗3种窗型，带来古今同框的时尚摩登感。
当然，项目门窗的选材也是顶豪级别，采用“门窗界劳斯莱斯”——旭格门窗，窗框收窄50%，增加采光三玻两腔玻璃，最大可降噪36分贝，可实现恒温、恒湿、恒静、恒洁、恒氧！
在地下空间，翠湖滨江采用了全球最大的特种窗供应商——威卢克斯的系统天窗，可开合设计，自动感应雨水天气，手机App远程控制，时刻循环地下室室内空气，将自然光线与新鲜空气引入地下空间，打造明亮舒适的地下生活。
项目样板间实景图，仅供参考
项目样板间实景图，仅供参考
翠湖滨江的花园别墅上下5层，常规花园面积平均约40-50㎡，无疑是纯正的墅居体验。
而在此基础上，翠湖滨江打破想象边界，带了全新理念——可易换空间！
项目样板间实景图，仅供参考
从传统宅院的正、厢、耳房…到现代楼房的客厅、卧室、厨房..空间以不同形式的布局井然有序地被赋予其功能性。但随着人们生活方式的多元演变，仅有基础空间的住宅，已经难以满足居住者的需求。
对于翠湖滨江而言，只有不断生长的空间，才能满足居住者多元变化的需求。
为了实现这样的理念，项目把整个别墅的所有承重墙全部都放在了房子的四周，从而业主完全可以随意根据家庭成员来布局房间和空间数量，成为自己家的策展人！
正是凭借这样划时代的特点，样板间呈现了上海未曾有过的无比惊艳的270°无柱宽厅。
这个270°的转角玻璃是可以打开的，打开后花园与室内空间无界相连，让居者与自然的“无间亲密"重新回归。
项目样板间实景图，仅供参考
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除了一楼，翠湖滨江将每一层的层高都做到了3.6米，这是上海住宅的层高上限，即便是在上海的豪宅圈内，能够拥有3.6米的项目也是屈指可数，不仅大幅度扩展居住的空间尺度感，同时也在最大程度内将空间的阳光、景观拉满。
项目样板间实景图，仅供参考
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临出门的时候我还发现一个细节，项目的围墙高度是特意设计在1.8米。
比起传统的高门大院，1.8米既不会没有隐私，又能容得下邻里之间互相问候的空间，将海派文化既温暖又有分寸的特点诠释的淋漓尽致！
在仅90席的社区，项目居然建造了一个近800㎡的会所，会所中设置有私享SPA、普拉提、健身室等。
为了匹配别墅的尊崇体验，同时也为了满足豪宅客户的实际需求，翠湖滨江的地下车库带来高达1:3的车位配比，超越一众上海豪宅。
当然，翠湖不仅在硬件设施上关心客户，软件上更是配备了高科技的车库开门预警系统，主动防御机制，确保车行不会影响人行。
物业服务方面，翠湖滨江选用翠湖系独有的“臻享服务体系”与“臻制服务”。前者包括：3大服务体系、15大生活服务类别、65项服务细则、800条精细化服务内容，而后者则囊括了别墅空间创新定制体系、别墅精装奢品定制体系、设计大师私人定制体系3重可臻选定制服务。
在足够低的容积率下，项目让每个业主都有几乎是专属的服务体验。
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03
PART
户型图和样板间图片
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别再傻傻分不清！商品房公寓和住宅的大揭秘
买房别踩雷！公寓时尚便捷但产权短、水电贵，住宅稳定舒适更适合家庭。首付、贷款、税费差异大，选错可能多花几十万。投资自住需求不同，看清这些门道再下手！
你以为买的是房，其实门道多着呢
家人们，咱聊个扎心的事儿！辛辛苦苦攒钱买房，满心欢喜以为找到了归宿，结果住进去才发现，这房子和自己想的完全不一样！就拿商品房公寓和商品房住宅来说，看似都是房子，实则暗藏玄机，要是不小心选错，那可就踩大雷了！今天咱就来好好唠唠这两者到底有啥区别。
先搞懂定义，买房不迷糊
咱先来说说这商品房公寓 ，它一般是指单身公寓、酒店式公寓这类，多数都是高层，功能可多啦，既能自己住，还能用来投资 。而且设计上那叫一个时尚现代，主打一个简约风。就像一些单身人士或者小年轻小两口，住这种公寓就挺合适，空间不大，但啥都有，还很有生活氛围。
再看看商品房住宅，这就是咱们平常说的 “普通住宅”，主打一个家庭生活，房间多，卧室、厨房、卫生间都分得清清楚楚，设计也更传统、实用 。家里人口多，或者想长期安稳定居的，选这种住宅就很靠谱，各种生活设施齐全，住得那叫一个安心。
产权年限：时间长短藏秘密
说到产权年限，这可是个关键问题。商品房住宅的产权一般是 70 年 ，就像给自己找了个超长期的安稳窝，往后几十年都能踏踏实实地住。而商品房公寓呢，产权大多是 40 年或者 50 年 ，时间一下子就短了不少。
这产权年限不一样，影响可大了去了！首先就是房子的价值，产权时间长，房子就更保值，要是产权短，以后想转手卖，价格可能就不太理想 。而且，产权到期后续期的事儿也不一样。住宅到期能自动续期，虽然现在续期费用啥的还没个准信儿，但起码心里踏实。可公寓到期后，就得重新申请续期，还得补缴土地出让金 ，这里面不确定性可太多了，谁也不知道到时候政策咋样，得花多少钱。
贷款政策：首付与年限的博弈
贷款政策这一块，公寓和住宅的差别也不小。先说首付比例，买商品房住宅的话，首付一般是 20% - 30% 。要是你手头有点积蓄，想贷款买个住宅，压力还不算太大。像在一些二三线城市，买个 100 万的住宅，首付 20 万 - 30 万，剩下的贷款慢慢还，日子还能过得下去。
但商品房公寓就不一样了，首付比例通常在 30% - 60% ，一下就高了不少。同样 100 万的公寓，首付至少得 30 万，多的话要 60 万，这对很多人来说，压力一下子就上来了，直接把不少预算有限的人拒之门外。
再讲讲贷款年限，住宅贷款年限一般能长达 30 年 ，这么长的时间，每个月还款压力就能分摊得小一些。每个月还的钱少，生活质量也能保证，不会因为还房贷就过得紧巴巴的。
反观公寓，贷款年限最长也就 20 年 ，甚至有些地方只能贷 10 年 。贷款时间短，每个月还款金额就多，要是收入不稳定，很容易就还不上贷款，资金链一断，房子说不定就没了，风险可大多了。
还有贷款方式，住宅既能用商业贷款，还能用公积金贷款 。公积金贷款的利率可比商业贷款低多了，能省下不少利息钱。但公寓呢，基本只能申请商业贷款 ，利率高，贷款成本也就更高。
生活成本：水电费里的大学问
住进去之后，每个月的水电费也是一笔不小的开支，这公寓和住宅的水电费差别可大了。商品房公寓大多是商用水电 ，价格那叫一个高。就拿电费来说，每度电可能要 1 元甚至更高 。夏天开个空调，冬天用个电暖器，一个月下来，电费轻轻松松就好几百块。
而商品房住宅是民用水电 ，价格就亲民多了。一般电费每度也就 0.5 - 0.7 元 ，算下来，同样的用电情况，住宅的电费可能只有公寓的一半左右。水费也是一样，住宅的水费单价更低，长期住下来，这水电费的差距可就太明显了。
居住体验：空间与配套的考量
居住体验可是买房时必须要重点考虑的因素。就拿空间设计来说，商品房公寓一般面积比较小 ，大多在几十平米左右。像那种单身公寓，可能就一个大开间，睡觉、吃饭、休闲都在一个空间里，虽然空间利用得很紧凑，但总感觉有点局促。而且，公寓为了多造几套房子，一层楼往往有很多户人家 ，比如一层可能有 10 户甚至更多，这样一来，走廊就会很窄，居住的私密性也不太好，经常能听到邻居的动静。
再看看商品房住宅，户型选择可就多了，从几十平米的小户型到几百平米的大别墅都有 。普通的三居室住宅，面积一般在 100 平米左右 ，卧室、客厅、厨房、卫生间都划分得清清楚楚，各个空间都很宽敞，住起来别提多舒服了。而且住宅一层楼户数少，像常见的一梯两户或者两梯四户 ，邻里之间互相干扰小，私密性强，一家人在自己的小天地里，想怎么生活就怎么生活，别提多自在了。
周边配套这一块，公寓和住宅也有差别。公寓一般建在城市中心或者商业繁华地段 ，交通特别便利，附近商场、写字楼、地铁站都很近 。对于单身人士或者年轻夫妻来说，下班之后可以直接去商场吃饭、看电影，周末也不用跑太远就能享受各种娱乐活动，生活别提多方便了。
但住宅周边的配套就更偏向于日常生活需求。一般小区附近会有菜市场、超市 ，买菜、买生活用品都很方便。而且，为了孩子上学考虑，住宅周边通常会有幼儿园、小学 ，孩子上学不用跑太远，家长也更放心。另外，住宅的社区环境往往更好，绿化面积大，还有儿童游乐场、健身设施 ，晚饭后一家人可以在小区里散散步，孩子能在游乐场玩耍，老人能在健身区活动活动筋骨，特别有生活气息。
交易税费：买卖之间的经济账
最后再聊聊交易税费 ，这也是一笔不能忽视的开支。买商品房住宅，要是符合一定条件，还能享受不少税费优惠政策 。就拿契税来说，首套房面积 90 平方米以下，契税税率是 1% ；90 平方米以上，契税税率是 1.5% 。而且，满五唯一（房产证满 5 年且是家庭唯一住房）的住宅，还能免征个人所得税 ，这一下子就能省下不少钱。
但商品房公寓可就没这么好的事儿了。公寓的契税一般是 3% ，不管面积大小，也不管你是首套房还是二套房，都是这个税率 。而且，公寓在交易时，税费种类更多，像增值税、土地增值税 ，这些费用加起来可不是一笔小数目。要是你买了公寓，过几年想转手卖掉，光税费就能让你肉疼，直接把你的利润空间压缩了一大半 。
到底该怎么选？看这！
看到这儿，估计大家心里都犯嘀咕了，商品房公寓和商品房住宅各有优缺点，那到底该怎么选呢？别急，我给大家支支招。
要是你是单身人士，平时工作忙，社交活动也多，那商品房公寓就挺适合你。公寓位置好，周边吃喝玩乐啥都有，交通也方便，下班后和朋友聚个会，周末睡个懒觉，起来就能去楼下逛街，生活别提多自在了。而且公寓面积小，总价低，首付和贷款压力都不大，自己一个人完全能负担得起。
新婚夫妻的话，要是短期内没有要孩子的打算，也可以考虑公寓。小两口住在温馨的小公寓里，享受二人世界，多浪漫。要是以后有了孩子，再换个大一点的住宅也来得及。
但要是你已经有孩子，或者打算要孩子，那还是优先考虑商品房住宅吧。住宅周边的教育资源更丰富，孩子上学方便，而且居住空间大，能给孩子一个舒适的成长环境。一家人住在一起，也不会觉得拥挤。
要是你手里有点闲钱，想用来投资，那可得好好琢磨琢磨了。住宅的保值增值能力更强，市场需求也大，以后转手相对容易。公寓虽然租金回报率可能高一些，但交易税费也高，而且产权年限短，投资的时候得谨慎点。
总结：适合自己的才是最好的
商品房公寓和商品房住宅各有千秋，没有绝对的好与坏 ，只有适不适合自己。买房可是人生大事，千万不能马虎。在做决定之前，一定要多做调查，多了解市场行情，把各种因素都考虑周全。只有这样，才能选到最适合自己的房子，让自己住得舒心，生活得开心！家人们，要是你们还有啥买房的问题，欢迎在评论区留言，咱们一起讨论！
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