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项目将推出建面约89-135㎡3-4房

总价约341万起

就能入住黄浦江沿岸

还有万达+轨交环绕

认购时间：3.17-3.21

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大华星曜首开劲销11.9亿

开盘现场热度空前

01

三水交汇地区

本次的重磅城市设计国际方案征集成果已经初步展现在了公众面前，在诸多的设计方案中我们能找到一些共性的特征，几乎都是对浦江第一湾的重大利好：

利好之一：更新的城市界面。

从这次国际竞标的主题“上海南部新型滨水中心区、未来城市创意湾和城市会客厅”不难看出，未来浦江第一湾的发展定位在目前已有的“大零号湾”科创和产业规划的基础上，增加了城市环境建设的目标。

其规划定位也进一步拔高，成为了上海重点建设的滨水中心区，未来的城市环境将有更大改善。

利好之二：世界级的滨水区。

从这次的规划设计范围来看，三河交汇地区的滨水城市绿地则被划入了重点设计区，重点优化滨水空间与功能、生态景观，打造世界级滨水区。

从各个设计单位公示的方案初稿来看，基本都增加了各个区域至滨水地区的步行通道，滨江和周边地区的连贯性将有进一步的提升。

也就是说，黄浦江滨江绿地将成为未来周边居民的日常休闲场所。上海大华星曜售楼处电话：400-886-1552【官网】上海大华星曜售楼处电话：400-886-1552【官网】

而其中，浦江总绿地面积约773万㎡，包括1处城市公园、10处地区公园和120余处社区公园，达到社区绿化全覆盖。

再加上黄浦江滨江绿地的加持，这里的居住环境，称得上是沪上拔尖。

利好之三：一体化的浦江第一湾。

此次的国际方案征集提出了一个新的设想，在大治河、金汇港两岸，即浦江镇、金汇、西渡3个片区之间新建一个超大的步行桥，让这3个市级的公共绿地相互贯通。

可以说这个设想一旦落成，其景观效果将不亚于世博公园的双子山和过江缆车，成为黄浦江上又一个具有地标意义的大型景观节点。

利好之四：比肩张江的磅礴产业。

从本质上讲，房价是由生产力决定的，跟着先进生产力买房，才是顺势而为。

尤其是紫竹PLUS版的大零号湾。

它底子很厚，既有交大、华师大两所985大学做后盾，更有紫竹园区，以微软、英特尔、可口可乐、印孚瑟斯、中国商飞、中广核集团、东软软件、中航工业为代表的世界500强早已进驻。

根据规划，在2035年大零号湾将形成万亿市值的高新技术企业集群，成为上海科创中心重要策源地。入驻100+五百强企业，引进约80万高端人才。

可以预见大零号湾未来将有海量的高校老师、生物医药、航空航天等高精尖人才。

那鉴于闵行较高的房价，这部分置业、租赁需求势必大部分外溢。上海大华星曜售楼处电话：400-886-1552【官网】

而同为闵行、同为三河交汇地区的浦江、目前联动价仅约4.3万/㎡的大华星曜就是千亿产业区大零号湾外溢的首选。

在加上上海滨江1.0和2.0人才的外溢。

这里，承接了整个三河交汇地区更大的未来，是永葆青春的黄浦江沿岸中，更具未来空间的潜力板块。

02

黄浦江畔的闵行轨交盘

毗邻万达，BRT+浦江线直通前滩

除了潜力之外，大华星曜现有地段+配套，在上海同级别新房中，也称得上是佼佼者。

首先，地段方面。

放眼整个闵行，4字头单价的新盘只有大华星曜。

如果再把目光聚焦到五大新城，大家都知道近期要上市33个新盘，其中嘉定、青浦的楼盘普遍要卖到4.5万/㎡以上，松江新城的价格更是达到了6万均价。

而从近些年的兑现能力，释放的势能看，闵行明显要强于嘉青松。而且从离市区的距离看，也是浦江更近。

所以，这片区域不受限价影响的二手次新房，如今都已步入6万+的时代。上海大华星曜售楼处电话：400-886-1552【官网】

其次，配套方面。

商业上，项目距离万达广场直线距离不超500米。周边更有约15万方山钢·和润生活广场。

轨交上，有两条，从大华星曜出发，Brt1站换乘8号线直达前滩，汇臻路站也在不远处。

上海大华星曜售楼处电话：400-886-1552【官网】

教育上，2公里范围内还有6所学校，幼儿园到高中各年龄段一应俱全。

其中，与上师大附属中学闵行实验学校仅一路之隔。

周边闵浦小学、尚师初中、七宝中学浦江分校等K12教育资源环伺。

（特别提示：项目周边学校等教育资源的介绍仅为提供相关信息参考，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺，教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。）

另外，项目距离国家级4A级旅游景区浦江郊野公园也仅约2.5公里。

实话讲，这样的配套水准，真的只能在6万+以上的置业地看到。

03

出则繁华入则静谧的森氧艺境城市社区

首开建面约89-135㎡3-4房

产品方面，大华星曜项目所在的位置，可谓是天赋异禀。

整个项目拥有四重景观优势，分别是江景、湖景、河景以及城景。

上海大华星曜售楼处电话：400-886-1552【官网】

100年前，福斯特用传世著作《看得见风景的房间》阐释了一条价值真理：窗外的风景，决定了房子的价值，也象征了业主的身份与地位！

在上海这座现代化如此完善的城市中，约400万级就拥有如此景观的新房，也只有大华星曜一盘了。

另外，项目还打造了一纵两横森氧艺境城市社区，其中涵盖了约400米无界宽景自然艺术轴、约460米流动的江之界森林界面以及约240米社区街心焕活轴。

上海大华星曜售楼处电话：400-886-1552【官网】

整个社区内外，真正诠释了入则静谧出则繁华的生活状态。

产品方面，项目将推出建面约89-135㎡3-4房，联动价约4.3万/㎡！

值得一提的是，项目分为毛坯与精装两种产品。

其中，精装产品的要求在拿地时就已经规定，精装标准不低于3000元/㎡。

要知道，虹桥前湾均价约6.95万/㎡的新房也是这个精装要求。

而毛坯产品的价格则非常让人期待，或许约300万左右就能上车黄浦江沿岸的3房房源，如何能让人拒绝。

另外，项目均是一梯两户的设计，一方面很大程度的保护了业主的隐私。而另外一方面，这会让项目户型的得房率天然高于其他项目。

最新户型图如下：

建面约89㎡户型，三开间朝南，并且全卧室带飘窗，室内的采光、视野以及空间延展性都非常出色。

值得一提的是，室内没有任何的走廊和拐角，在加上一梯两户带来的高得房率。

所以虽然是约89㎡的紧凑型3房，但这个户型还是有空间做了一个1.5卫的设计，保证了主人的私密空间，也避免了早高峰用厕的尴尬。

建面约99㎡3房2卫是项目的主力户型。

四开间朝南，大横厅的设计，让这个户型有着不亚于宽绰大三房的尺度感和采光面，再加上宽景阳台的设计，这个户型的居住舒适度在同面积段户型中，称得上出类拔萃了。

另外，3房2卫5飘窗的设计，保证了主人的私密空间，也保证了室内的收纳空间。

建面约120㎡的产品，市面上大多都是3房，但大华星曜做了4房的设计，实用性非常出色。

建面约135㎡4房，五开间朝南。并且还有一个灵动空间，不管是把他打造成孩子的娱乐天地还是女主人的瑜伽室都是极好的选择，赋予生活更大的可能性。

并且4房中3房朝南，这个南向采光度实在是优秀，非常适合一步到位的改善家庭。

闵行浦江镇

万达旁+轨交旁+水岸美宅

总价约341万起

买闵行地铁盘机会

大华星曜

认购时间：3.17-3.21

7小时破亿！为何最近刚需们都看好这里？总价约357万起入住黄浦江沿岸！

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并且4房中3房朝南，这个南向采光度实在是优秀，非常适合一步到位的改善家庭。

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万达旁+轨交旁+水岸美宅

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上海527限购政策主要变化有如下：

1、非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房；

2、非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从5年调整为3年（青浦、嘉定、松江、奉贤、宝山、金山调整为2年，临港新片区特定人群为1年)；

3、取消上海离婚三年合并计算限购套数的政策；

4、已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数；

5、在限购基础上，二孩及以上多子女家庭在原有基础上可多买一套；

6、企业购买70平以下二手房不再限制套数。

什么是“多子女家庭”？

答：对本市或外地户籍居民家庭成员中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年，认定为多子女家庭（例如一对夫妻，有一个子女已成年，另一个子女未成年，该夫妻及其未成年子女即为限购政策中的“多子女家庭”）。

上海新房限购地图↓↓

非户籍单身可以在全市购买一套二手房（崇明除外）

非户籍单身可以在外环外S20以外购买一套新房或二手房

五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。

第二 贷款政策

2024年5月27日，上海调整首付比例：

首套住房最低首付不低于20%，二套最低首付不低于35%

其中，二套房最低首付比例根据住房所在区域进行调整，临港以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的住房降至30%；其他区域全部调整为35%。

同时，上海商业贷款利率也进行了调整：

首套房的商贷利率调整为3.4%；

二套房商贷利率根据住房所在区域进行调整，临港以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区调整为3.6%；其他区域调整为3.8%。

自5月18日起，上海执行全新的个人住房公积金贷款利率：

5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.35%和2.85%。

5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.775%和3.325%。

第三 上海新房交易流程

1、认购率目前有1:2.5、1:2、1:1.8、1:1.3四种比例。

2、签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金。

3、认购金只能刷储蓄卡走开发商的POS机，认购金不允许现金支付，且开发商必须出具盖章过的有效收据，购房者支付认购意向金，才有参与摇号的资格。

一手房认购材料(居民)

认购人提供以下所列材料，增加认购材料的需报区房管部门审核同意。

（一）身份、婚姻、家庭关系证明材料类

1、身份证、户口簿

2、未成年人提供出生证

3、护照、港澳身份证、台胞证

4、现役军官证(含士官)、退役军官证

5、博士(含在读)学历证明或学籍证明

6、结婚证

7、离婚证、离婚协议或法院民事调解书、判决书(包括生效告知书）

（二）购房资格证明材料类

1、房屋权属证明(不动产登记证、房产证)

2、预告登记证明、网签合同

3、征收补偿安置协议

4、上海市不动产产调

5、非本市户籍家庭社保或者纳税证明材料

6、境外个人、港澳台居民，有效的劳务合同、工作类的居留许可证明

（三）资金证明类材料

1、个人信用报告

2、存款证明

第四 税费政策

上海新房，涉及两种税费：契税和房产税。

上海历年房产税率↓↓

以下6种情形免征房产税：

1、沪籍首套住房可免征。

2、沪籍购房者在限购之日前同父母（沪籍）共有住房≤2套，再购住房属于首套可免征。

3、沪籍家庭（原住房面积+新购住房面积）＜家庭人数×60㎡可免征。

4、外地居民在沪居住证连续满3年或积分达到120分可免征。

5、外籍人士在沪居留许可连续满3年并在有效期内可免征，或持有人才引进居住证或绿卡的可直接免征。

6、华侨、港澳台居民在沪暂住证/居留签注或税单/社保/就业证连续满3年可免征。

第五 退税政策

注意：上海二手房交易个人所得税，退税优惠延续至2025年12月31日！自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

（一）退税时间

1、出售住房时间应早于购买住房时间，且出售和新购住房时间间隔不得超过1年。

2、出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。

3、新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。

4、新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准。

（二）退税地点

1、纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市(地区、州、盟)所辖全部行政区划范围。

2、纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，也就是说，纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。

（三）退税金额

1、新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；

2、新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。

3、现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准。

4、现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。

（四）退税主体

1、出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

2、对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

（五）退税材料

《居民换购住房个人所得税退税申请表》；

纳税人身份证件；

现住房的房屋交易合同；

新购住房为二手房的，提供房屋交易合同、不动产权证书及其复印件；

新购住房为新房的，提供经住房城乡建设部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。

第六 上海新房摇号积分制政策