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▲ 二手房市场成交情况

截至2025年5月，上海二手房市场（涵盖商住公寓、商品住宅及写字楼）的网签成交总数已达到约10.75万套，这一数字大约占据了2024年全年成交量（21.6万套）的一半，即49.7%。

1月份，上海二手房市场网签成交约为1.8万套。到了2月份，成交量略有下降，约为1.75万套。而进入3月份，成交量明显回升，单月网签成交达到约2.93万套。4月份成交量略有下调，约为2.34万套。进入5月份，成交量再次微降，约为1.93万套。截至5月底，新房方面总计销售约1.76万套，约占2024年新房销售总量（5.8万套）的30.3%。

▲ 新房市场表现

1月份，上海二手房市场网签成交约为3893套。进入2月份，成交量有所减少，约为2209套。然而，到了3月份，成交量出现显著回升，单月网签成交达到约5501套。4月份成交量略有下调，约为4511套。而5月份的成交量再次上升，达到约10838套。

02

购房行为差异

▲ 新老上海人购房偏好

从这些成交数据来看，2025年上海二手房市场有望实现26万套的成交量，同比增长率超过19%。然而，新建商品房的成交量预计将下滑至2024年的73%。在二手房市场上，以价换量依然是主流策略。尽管新房成交量有所下滑，但市场呈现出一种“越贵越买”的态势。

▲ 新老上海人购房偏好差异

新老上海人在购房方面展现出不同的偏好与行为特点。老上海人偏爱传统地段的老旧房产，他们往往对这类房产持有较高的接受度，甚至会出现“住一套、出租四套”的现象。相较之下，新上海人则普遍对老破小兴趣不大，他们更看重房屋的品质与居住体验，倾向于选择次新房或品质小区，并且购房比例高达近100%。

在购房需求与置换逻辑上，老上海人置换比例低，而新上海人购房需求更为积极，注重升值潜力。此外，新老上海人在对浦东与浦西的认知上也存在显著差异。老上海人更偏爱浦西地区，而新上海人则更青睐浦东的高楼大厦和国际化氛围。

03

豪宅市场分析

▲ 外地高净值人群特征

上海的豪宅市场活跃，购买人群呈现出多样化的特征。主要来自江浙皖的企业家群体是上海豪宅市场的主要购买力量，尤其在滨江区域如徐汇滨江和黄浦滨江，他们的购买力表现尤为突出。例如，外地客户在绿城潮鸣东方项目的认购中占比显著。

▲ 本地“老钱”家族

上海本土的高净值人群，以金融、贸易及传统制造业的家族为主，他们更偏爱黄浦、陆家嘴等传统核心地段。在中海顺昌玖里项目中，黄浦区的客户占据了相当比例，显示出他们对这些区域的偏好。

▲ 新兴富裕阶层

新兴富裕阶层包括海归精英和科技新贵。在绿城外滩兰庭等项目中，35岁以下的年轻买家占比超过30%，他们多来自人工智能、生物医药等高科技领域，并热衷于选购张江、前滩等地的科技豪宅。这些新兴力量使得豪宅市场更加多元化。

▲ 明星及境外资本

明星购房团和境外投资者同样活跃于上海豪宅市场。明星购房团购入的豪宅价值不菲，而境外资本则更倾向于选择陆家嘴和古北涉外社区，这些地方的国际化氛围吸引着他们。

▲ 政策与市场影响

随着经济不确定性的加剧，豪宅被视为抵御通胀的手段，而核心地段的稀缺性则不断推升房价。在未来，随着徐汇滨江、黄浦滨江等地块的土地供应逐渐减少，房价预期继续上涨。

综上所述，上海的豪宅市场从以本地客群为主逐渐转变为全国高净值人群共同分享的市场，形成了“江浙皖为主要购买力+全国其他地区富豪为补充+新兴富裕阶层逐渐崛起”的多元化格局。

上海青浦璟云里售楼处预约电话：400-9939-964璟云里预约电话：400-9939-964璟云里官方预约电话：400-9939-964..朱家角苏式宅院

超低0.41容积率纯墅区

「璟云里」直接认购！

少量建面约138-214㎡院墅

均价5.25万/㎡！总价660万起！

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开门见山，如果你预算1000万左右想买别墅，那么一定要关注这个楼盘。概括一句话：一千万总价左右，市面上的别墅产品，没有比TA更好的。甚至可以说，其产品力与性价比，对其他同类产品，直接秒杀！

TA就是朱家角淀山湖畔的璟雲里（二期）。

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示范区实景图，仅供参考。实际以交付为准

绝杀技，是璟雲里二期约0.41的超低容积率。住别墅，图的就是有天有地、庭院露台的自由空间，及独门独院的私密感。别墅的舒适程度与价值，最核心的影响因素就是容积率。

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放眼全上海，目前容积率低于0.5的在售别墅盘，不超过10个，主力总价3000-6000万，个别房源总价高达1.5亿。

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数据来源：网上房地产及各楼盘公示

而璟雲里二期，容积率约0.41纯别墅社区，联排院墅总价只在千万左右，小户型联排总价可能更低。而其他千万左右总价的联排别墅，是分布在五大新城容积率1-1.5的社区，通过高低配“挤”出来的少量联排，难以避免有两个BUG:

1）户型基本上是“小庭院+窄面宽+高楼层”的形态，单层空间相当逼仄。

2）由于是高低层组合，低层的别墅会被高层“俯瞰”，隐私难以保障。

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更不用提同样高低配做出来的叠加别墅，庭院与露台不可兼得，更和“独门独院”毫不搭界，本质上是“伪别墅”。但五大新城的叠墅，总价也要大几百万，甚至千万。

但凭“0.41容积率纯别墅社区+总价千万级”，璟雲里已经具备了碾压级的优势。事实上，璟雲里的优势还远不止于此。

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从户型设计上看：建面约138-188㎡联排与建面约211-214㎡院墅产品，庭前绿地，大面宽，地上仅2层，真正的低密宽境别墅，产品力断层式领先。

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从墅区环境上看：复刻拙政园的苏式园林，多重庭院的归家礼序，文化传承的工艺与细节，打造醉美的江南院墅。

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最新消息！朱家角淀山湖旁 璟雲里超低0.41容积率纯墅区；少量建面约138-214㎡联排院墅，均价52501元/㎡！总价约660万起；产品全部地上两次，地下一层；一楼层高3.6米、二楼层高3.2-4米、地下层高5.7米（可做两次）花园50-200㎡，产品全为朝南户型；实体示范区&样板间现已开放！

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院墅户型图如下

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建面约168㎡院墅样板房实景照

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点睛之笔是露台，当明月高悬、星光点点，露台上的灯光与月光交相辉映营造出一种温馨而浪漫的氛围。在这样的夜晚与朋友们畅谈人生、分享故事，无疑是一种难得的体验。

地下室有多个采光井引入自然光照，层高约5.7米，可以根据业主需要隔成两层，或者局部挑空等。既可以打造成主人的私属的茶吧或者酒吧，也可打造为儿童乐园区域，或者打造成专属的艺术工作室、影音室、书房等，邂逅N+1种生活空间。

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璟雲里二期延续了一期江南水乡的建筑景观风格，以世界非遗香山帮的技艺匠心雕刻，承袭苏州园林造园工艺：粉墙黛瓦、飞檐戗角、亭台楼榭，打造纯粹中式风格的未来理想人居。

示范区实景图，仅供参考。实际以交付为准

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初见营销中心的中式门头，一种恬静悠然的诗意扑面而来。营销中心是一座四合院大宅，更将中式府邸的韵味展示无遗。

示范区实景图，仅供参考。实际以交付为准

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门口以百万黑松迎宾，彰显仪态万千，又选取了硕大的湖石平躺在照壁之下，与黑松相得益彰。借鉴四大园林中的“狮子林”布局门户，寓以照壁、松、石，体现居者的身份与贵气。

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璟雲拱桥、山水叠石、六角闲庭，处处皆是惊喜。园中古建，均采用传统木结构建造，尽可能减少现代建筑手法的参与，以期还原最真实的苏式园林。

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大宅后花园，采用了围合式的建筑结构，有泗水连廊、有金鱼戏水，彰显中式大宅的典雅大气。营销中心到样板房的路上，亭台水榭已实景呈现。

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经过中心园林之后，就是通往“家”的江南巷道。白色的墙、翠绿的竹，阳光投射下来与竹林形成影影绰绰的光斑投射在墙面，美不胜收。

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从地段配套上看：朱家角从江南小镇蝶变为科创之城，除了朱家角古镇和淀山湖等自然人文资源，商业与医疗等配套，都是超配的。

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璟雲里与东方绿舟一墙之隔，距淀山湖仅800米。整个板块也是以别墅为主，圈层质量更有保证。住在这里，尊贵感油然而生，邻里好友，事业伙伴正所谓“志同道合”。

第二点，今天的朱家角，已经凭借长三角一体化示范区先行区的占位，蝶变为一座科创之城，城市配套资源十分充盈，甚至是超配。

上海这一轮城市发展，青浦绝对是时代的宠儿。一头是大虹桥，一头是长三角一体化示范区，两大国家级战略规划，17号线和示范区线（在建）实现交通串联。

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示意图

朱家角是长三角一体化示范区的先行区，因此得以获得超配的城市资源。比如医疗资源。这里已经有复旦大学附属妇产科医院青浦分院（红房子医院），长三角（上海）智慧互联网医院，还规划有上海儿童医院长三角示范区医学中心（已完成选址，未来总院会迁至朱家角），青浦新城还有复旦大学附属中山医院国家医学中心青浦新城院区在建。

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长三角一体化示范区医疗资源布局图

「璟雲里」项目位于青浦区朱家角板块，距轨交17号线东方绿舟站直线距离约1.5公里；自驾可通过沪青平公路、沪渝高速等到达市区。

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特别值得强调的是，华为练秋湖研发中心已经建成投运，华为人才公寓很大部分就在朱家角。首批迁入约3千人才，已经带动周边房租大涨。而接下来约3-4万华为研发人员陆续迁入，将对朱家角城市活力及住宅市场产生巨大影响！

可以预期的是，随着产业人口导入，有着海量华为员工、医生等高收入群体，朱家角改善需求势必旺盛，那璟雲里这样的低密纯别墅产品将会更加抢手！

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华为练秋湖研发中心实景图

商业方面：项目门口将建成商业配套，可满足日常生活基本需求。另外，距项目直线距离约6.6公里处的淀山湖地铁站，有约63万方的商业中心，包括青浦万达茂和年底即将开业的东渡蛙城。项目旁边就是淀山湖景区。

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青浦万达茂

教育方面：项目周边有朱家角幼儿园、朱家角小学、朱家角高级中学、兰生复旦分校、平和双语学校、复旦附中青浦分校等优质教育资源。

朱家角中学

「璟雲里」项目东至李家湾港、西至绿湖路、北至绿舟路、南至淀浦河，距淀山湖仅约800米；总用地面积约43万方。预计分两期进行开发，产品类型涵盖精装洋房、院墅、叠加、大平层。容积率仅为0.54。

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开发商遵循《营造法原》制式，再现飞檐戗角、砖雕窗洞、花阶铺地、金砖铺地、榫卯手作等中式的建筑形态与工法技艺，尽显江南园林营造精髓。产品营造体现传统与现代融合，规划洋房、叠加、院墅产品线，满足多元化的现代居住需求；对生活方式进行创新引领：将“城市山林”古典园林意象引入景观设计，将现代室内设计融入家装设计，营造不仅“悦目”，而且“赏心”的中式栖身从心生活体验。

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朱家角苏式宅院「璟云里」少量建面约138-214㎡滨湖墅居，总价660万起！

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关于买新房的好处，我们整理了至少八点，看看有没有你的菜！

一、 买新房首付更低

这里指的首付更低是相对于房屋年限而言的，如果是首套房，商贷只需要25%，部分城市能做到20%，公积金贷款大部分都是20%。

而二手房的首付比例通常都高于新房，就拿商业贷款来说吧，银行贷多少都要看评估值的，受建筑年限等因素影响，评估值通常比网签价缩水10%-20%左右。而实际可贷款额度可能不及网签价的70%，首付比例超过30%，明显高于新房首付比例。

二、 新房税费更少

新房相比二手房另一个就是税费少。税费总额少、种类少、计算简单。新房首套房只需要交纳契税、房屋维修基金、印花税；而二手房则需要缴纳契税、个税、税、土地税等。而且二手房税费与房屋年限有很大关系，比如是否“满五唯一”，是否普通住宅等。

三、 新房产权状况明晰

买新房根本不用担心产权状况，购房者是首任房主，产权证也不必牵扯多方，直接由建委办理即可。

而二手房产权则较为负责，不少房源存在多位产权人，买房时如果有一位产权人不认可买卖，合同就有可能被宣告无效。对于这种风险，购房者不得不防。

四、 买新房省事

买新房的流程简单，你所需要做的就是选房子、交首付、和开发商签购房合同。贷款也方便，售楼处就有银行工作人员，直接一条龙服务。至于去地税和建委部门办手续，基本上都是由开发商代理了。

买二手房相对于新房多了面签和过户两大流程，未来还可能加入房源强制核验环节（北京地区已经实施）。银行贷款也必须要自己联系或者由中介代为联系（需要掏跑腿费），地税和建委也得自己去跑好几次。办手续的时间也相当长，流程页相当复杂。

五、 产权年限比二手房长

新房产权年限虽然因为开发商周期原因损失两三年左右，但肯定比二手房长。这个对于普通居住来说可能没多大，可是一旦需要用到抵押贷款的时候，新房由于产权年限长等，能贷到更多资金，贷款周期也更长。

六、 新房可选度强

新房可选度比二手房强，在同一区域内，新房集中销售数百套，从户型、楼层和朝向等方面来综合考虑更容易选择满意的房源。二手房则不是，在地段比较好的区域，二手房通常比较抢手，甚至户型很差的房源都能卖出高价。

七、 跟“凶宅”说再见

二手房是可能碰上凶宅的哦！如果你入住之后才发现，那即使退房也够麻烦的了。要知道卖“凶宅”的人几乎都会隐瞒事实，因为没有人愿意买“凶宅”。

新房就没这个问题了。

八、 新房好于二手房

新房通常都位于价格较低的区域，是在一二线城市。相对二手房来说，等交通和商业配套完善后，新房的空间实在可以想象。

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