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苏河云峰售楼处电话：400-993-9964苏河云峰官方售楼处电话：400-993-9964苏河云峰官方电话：400-993-9964上海楼市动态

▲ 二手房市场成交情况

截至2025年5月，上海二手房市场（涵盖商住公寓、商品住宅及写字楼）的网签成交总数已达到约10.75万套，这一数字大约占据了2024年全年成交量（21.6万套）的一半，即49.7%。

1月份，上海二手房市场网签成交约为1.8万套。到了2月份，成交量略有下降，约为1.75万套。而进入3月份，成交量明显回升，单月网签成交达到约2.93万套。4月份成交量略有下调，约为2.34万套。进入5月份，成交量再次微降，约为1.93万套。截至5月底，新房方面总计销售约1.76万套，约占2024年新房销售总量（5.8万套）的30.3%。

▲ 新房市场表现

1月份，上海二手房市场网签成交约为3893套。进入2月份，成交量有所减少，约为2209套。然而，到了3月份，成交量出现显著回升，单月网签成交达到约5501套。4月份成交量略有下调，约为4511套。而5月份的成交量再次上升，达到约10838套。

02

购房行为差异

▲ 新老上海人购房偏好

从这些成交数据来看，2025年上海二手房市场有望实现26万套的成交量，同比增长率超过19%。然而，新建商品房的成交量预计将下滑至2024年的73%。在二手房市场上，以价换量依然是主流策略。尽管新房成交量有所下滑，但市场呈现出一种“越贵越买”的态势。

▲ 新老上海人购房偏好差异

新老上海人在购房方面展现出不同的偏好与行为特点。老上海人偏爱传统地段的老旧房产，他们往往对这类房产持有较高的接受度，甚至会出现“住一套、出租四套”的现象。相较之下，新上海人则普遍对老破小兴趣不大，他们更看重房屋的品质与居住体验，倾向于选择次新房或品质小区，并且购房比例高达近100%。

在购房需求与置换逻辑上，老上海人置换比例低，而新上海人购房需求更为积极，注重升值潜力。此外，新老上海人在对浦东与浦西的认知上也存在显著差异。老上海人更偏爱浦西地区，而新上海人则更青睐浦东的高楼大厦和国际化氛围。

03

豪宅市场分析

▲ 外地高净值人群特征

上海的豪宅市场活跃，购买人群呈现出多样化的特征。主要来自江浙皖的企业家群体是上海豪宅市场的主要购买力量，尤其在滨江区域如徐汇滨江和黄浦滨江，他们的购买力表现尤为突出。例如，外地客户在绿城潮鸣东方项目的认购中占比显著。

▲ 本地“老钱”家族

上海本土的高净值人群，以金融、贸易及传统制造业的家族为主，他们更偏爱黄浦、陆家嘴等传统核心地段。在中海顺昌玖里项目中，黄浦区的客户占据了相当比例，显示出他们对这些区域的偏好。

▲ 新兴富裕阶层

新兴富裕阶层包括海归精英和科技新贵。在绿城外滩兰庭等项目中，35岁以下的年轻买家占比超过30%，他们多来自人工智能、生物医药等高科技领域，并热衷于选购张江、前滩等地的科技豪宅。这些新兴力量使得豪宅市场更加多元化。

▲ 明星及境外资本

明星购房团和境外投资者同样活跃于上海豪宅市场。明星购房团购入的豪宅价值不菲，而境外资本则更倾向于选择陆家嘴和古北涉外社区，这些地方的国际化氛围吸引着他们。

▲ 政策与市场影响

随着经济不确定性的加剧，豪宅被视为抵御通胀的手段，而核心地段的稀缺性则不断推升房价。在未来，随着徐汇滨江、黄浦滨江等地块的土地供应逐渐减少，房价预期继续上涨。

综上所述，上海的豪宅市场从以本地客群为主逐渐转变为全国高净值人群共同分享的市场，形成了“江浙皖为主要购买力+全国其他地区富豪为补充+新兴富裕阶层逐渐崛起”的多元化格局。

上海普陀苏河云峰售楼处预约电话：400-993-9964苏河云峰预约电话：400-993-9964苏河云峰官方预约电话：400-993-9964...内环内苏州河板块

6轨环伺 国际都荟主场

「苏河云峰」持续热销中！

高区建面约154-174㎡3房

意式精装 拎包可入住 不限购

总价约688万起！款清交房

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苏河云峰周边约3公里范围内，荟聚武宁路、长风、长寿路、曹家渡、中山公园、静安寺、南京西路等商圈，享受上海繁华生活、国际潮流配套 。

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苏河云峰位于商住办综合体内，26-29层，在售高区建面约154-163-174㎡3房；总价约688-780万！意式精装 拎包可入住 不限购，价格不及旁边招商苏河玺的一半儿，日常租金、舒适度却与其不相上下。

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项目外立面实拍

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所在楼层，高耸入云。躺在床上即可饱览上海“一江一河”的经典地标，睁开眼睛即可感受到内环老城厢的闹忙、烟火气……在家就能看陆家嘴三件套的日出日落、苏河湾上工作游船的来往如织。

项目内视野实拍

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苏河云峰联手雅居乐旗下科瑞物业，开展深入合作，强强联合，采用超星级管理，前沿化科技服务，24小时云端安保、大堂礼宾、公共区域香氛等，在更广阔的市场领域深化战略布局。

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在售户型图及样板间实景

I户型建面约154㎡2室2厅2卫

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户内大面开窗率，满足每个空间阳光充足

独立入户玄关，尊享归家仪式感；

餐、客一体宽奢空间，精致酒柜配置。

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H户型建面约154㎡2室2厅2卫

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独立西式岛台配置，可茶艺，可调酒，可办公；

餐厅配置圆形餐桌，奢享一家人的欢聚时光；

客厅270°采光面，配置弧形沙发，窗前可见上海经典三件套；

厨具电器精装全配，私享舒适独立居家生活。

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H户型-峰熠 三室两厅两卫 约174m²

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商业配套：环球港、我格广场、龙之梦、来福士、天安千树、亚星生活广场、久光百货…步行可达地标级商业环球港、中海环宇城（即将开业）、我格广场、汇融天地等高端商场，各能级消费皆能满足，吃喝玩乐一应俱全。

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交通配套：3/4/7/11/13/14号线，6轨环伺，出门直上内环高架：周边约1km范围内，扎堆聚集了6条轨交——3/4/7/11/13/14号线，项目距离曹杨路站约200米，3站直达静安寺、5站人民广场！这样密集的轨交分布，从某种程度上来说，也是区域繁荣指数的反映！

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距内环高架桥直线距离约300米，串联上海东西，北横通道城市黄金主轴，贯穿上海6主城区。车行约20分钟可达：上海火车站、人民广场、新天地、静安寺、中山公园；车行约30分钟可达：陆家嘴金融贸易区、世博源、徐家汇、虹桥枢纽

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休闲配套：苏河水岸休闲带∣梦清园∣百禧公园∣光复西路绿化带∣宝城湾口袋公园

周边有约12000㎡的普陀公园，还规划10000㎡的新湖公园，超百万方城市绿肺，板块内将重点打造长寿湾、艺术树滨、梦清园等重要节点，彰显海派优雅人文与摩登艺术，开启未来滨水生活典范。

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医疗配套：上海儿童医院（3甲）、普陀区人民医院（二甲）、普陀区中心医院

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创意人文空间地标：新泰仓、创享塔、M50创意园、UCCA Edge

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关于买新房的好处，我们整理了至少八点，看看有没有你的菜！

一、 买新房首付更低

这里指的首付更低是相对于房屋年限而言的，如果是首套房，商贷只需要25%，部分城市能做到20%，公积金贷款大部分都是20%。

而二手房的首付比例通常都高于新房，就拿商业贷款来说吧，银行贷多少都要看评估值的，受建筑年限等因素影响，评估值通常比网签价缩水10%-20%左右。而实际可贷款额度可能不及网签价的70%，首付比例超过30%，明显高于新房首付比例。

二、 新房税费更少

新房相比二手房另一个就是税费少。税费总额少、种类少、计算简单。新房首套房只需要交纳契税、房屋维修基金、印花税；而二手房则需要缴纳契税、个税、税、土地税等。而且二手房税费与房屋年限有很大关系，比如是否“满五唯一”，是否普通住宅等。

三、 新房产权状况明晰

买新房根本不用担心产权状况，购房者是首任房主，产权证也不必牵扯多方，直接由建委办理即可。

而二手房产权则较为负责，不少房源存在多位产权人，买房时如果有一位产权人不认可买卖，合同就有可能被宣告无效。对于这种风险，购房者不得不防。

四、 买新房省事

买新房的流程简单，你所需要做的就是选房子、交首付、和开发商签购房合同。贷款也方便，售楼处就有银行工作人员，直接一条龙服务。至于去地税和建委部门办手续，基本上都是由开发商代理了。

买二手房相对于新房多了面签和过户两大流程，未来还可能加入房源强制核验环节（北京地区已经实施）。银行贷款也必须要自己联系或者由中介代为联系（需要掏跑腿费），地税和建委也得自己去跑好几次。办手续的时间也相当长，流程页相当复杂。

五、 产权年限比二手房长

新房产权年限虽然因为开发商周期原因损失两三年左右，但肯定比二手房长。这个对于普通居住来说可能没多大，可是一旦需要用到抵押贷款的时候，新房由于产权年限长等，能贷到更多资金，贷款周期也更长。

六、 新房可选度强

新房可选度比二手房强，在同一区域内，新房集中销售数百套，从户型、楼层和朝向等方面来综合考虑更容易选择满意的房源。二手房则不是，在地段比较好的区域，二手房通常比较抢手，甚至户型很差的房源都能卖出高价。

七、 跟“凶宅”说再见

二手房是可能碰上凶宅的哦！如果你入住之后才发现，那即使退房也够麻烦的了。要知道卖“凶宅”的人几乎都会隐瞒事实，因为没有人愿意买“凶宅”。

新房就没这个问题了。

八、 新房好于二手房

新房通常都位于价格较低的区域，是在一二线城市。相对二手房来说，等交通和商业配套完善后，新房的空间实在可以想象。

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