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一、豪宅认定标准：144-200㎡为常见门槛
上海豪宅市场对“大房子”的界定存在一定弹性。根据行业惯例，144㎡以上住宅常被纳入豪宅范畴，但更严格的门槛为150㎡以上（入门户型）或200㎡以上（平均户型）。这一标准主要基于高端客群对空间尺度、功能分区及居住品质的需求，例如需配置独立书房、双主卧套间或家庭活动区等。
二、大平层产品：180㎡为单层空间基准
大平层作为高端住宅的典型形态，其面积标准更为明确。180㎡是单层住宅的普遍下限，高端项目可达300-500㎡。此类产品强调“扁平化别墅”体验，通过大面宽、短进深的设计实现动静分区，并依托核心地段（如陆家嘴、新天地）提升附加值。例如，部分项目通过270°环幕落地窗强化景观资源利用，进一步凸显大空间的价值。
三、政策与市场趋势：140㎡以上需求增长
2024年上海放宽“7090”政策后，中小套型面积上限调整为100-120㎡，间接推动大户型供应增加。当前市场数据显示，140㎡以上户型需求显著上升，反映改善型客群对居住舒适度的追求。但需注意，政策未明确“大房子”定义，仅通过供应结构调整影响市场认知。
四、综合判断：需结合地段与设计
“大房子”的界定并非单纯依赖面积数字。例如，内环内120㎡紧凑三房可能因总价高企被视为“改善型”，而郊区150㎡户型若缺乏配套支撑，则可能仅属“刚改”产品。核心地段、稀缺景观、精工设计等因素会显著提升面积标准的弹性，需根据具体项目定位综合评估。
保利永兴里营销中心热线400-993-9964（售楼处预约看房热线）
保利永兴里售楼处电话：400-9939-964保利永兴里官方电话：400-9939-964✔✔│在上海这座交织着历史底蕴与国际活力的都市，内环核心区域的优质住宅始终是购房者的终极向往，而保利永兴里恰如一颗温润的明珠，在静安区与虹口区交汇处的黄金坐标上熠熠生辉，既深植于百年里弄的人文脉络，又坐拥城芯成熟配套，以 “文脉传承 + 现代奢居” 的双重基因，成为兼具居住价值与资产潜力的理想之选。
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市中心难得的墅境居住氛围
价值再难复制
臻稀程度拉满
上海内环内中心C位
BAOLI
YONGXINGLI
上海的几何中心，2站人广、3KM外滩，真市区硬核配置，浦西浦东两手抓，强势的世界级规划+强势的臻稀市区地段+穿越资产周期的捷径。
1.8%内环土地
内环内土地面积占全市1.8%。
内环0.9%别墅
2019-2024年，内环别墅供应333套，其他区域供应37022套，占比仅0.9%。
0.04%双拼别墅
纯内环别墅占全市供应0.04%，保利·永兴里21席城央双拼墅邸，以稀为贵。
18万/㎡城央恒产
上海风貌别墅供应主要集中黄浦、静安、杨浦和虹口四个行政区，保利·永兴里建面约210㎡城央双拼墅邸，18万/㎡城央恒产，成就时代臻稀品。
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城央风貌别墅，上海中心之上。
拥揽城市奢配资源，具有稀缺的资产属性，天生自带定价权，成就穿越市场周期的资产优选配置。
内环内优质资产。
风貌别墅通常融合了传统与现代设计元素，外观独具特色，能够体现地域文化或历史风貌，同时满足现代居住需求。
“市中心低密墅居+海派文化传承”
兼具地段稀缺性、产品创新力和价格竞争力，是资产配置与品质生活的双重优选。
其设计兼顾历史文脉与现代居住需求，适合追求私密性与城市资源的高净值客群。
大师天团倾力打造
BAOLI
YONGXINGLI
新旧共生的设计概念
项目整体结构，由外一街、一轴、三门，由内核心花园、主巷+支弄（一街：精致延街、三门：尊享轴、花园：花园客厅、隐奢主巷：主题支弄），建筑打造精致社区，结合现代与经典。
设计案例借鉴（英国伦敦——斯毕塔菲尔德市场，澳大利亚悉尼——Lumiere公寓楼，多伦多——7ST.Thomas大厦）
百年印记
拱形门坊及雕花汲取湖州会馆建筑灵感、装饰老建筑元素印记。
超级符号
菱形超级符号统一运用,室内、景观铺装、单体立面一体化延续。
红砖清水
巷道风貌铺装叠加红砖清水墙，演绎衡复风貌。
里弄形制
一栋一策略，定制独有的文化标识。
建筑风貌
保留百年“形貌”，留存永恒“历时记忆”。
高墙深院
独门独院，专属私密天地。
户型图鉴赏
城央罕有双拼墅邸，以更高阶居住形态，赋予独门独院、有天有地奢适生活。
平均约60%高附赠率，建面约180-210㎡城央风貌墅邸，立体墅居，拓展空间多维创想。
一层一世界
自在创造五层立体墅居空间，静谧私享场域，续写优雅生活格调
露台主卧套房
一幕繁华一幕繁花，星空露台，满载艺术的瑰丽遐想
复合X空间
首层复合性空间，传递张弛有度墅居观
夹层自由之境
家庭休闲多一种互动可能，生活自由随性
赏玩志趣厅
约5.55m地下层高，创意规制禅意空间/吧台酒窖/艺术收藏
纵横世界版图
BAOLI
YONGXINGLI
地段与配套优势
地铁：8号线中兴路站步行可达，3/4号线宝山路站、1号线环伺，串联陆家嘴、静安寺等核心区；
自驾：500米直达南北高架，通过北横通道、延安东路隧道等快速通达全城。
1公里内覆盖静安大悦城、万象天地等商业体；3公里辐射南京西路、陆家嘴商圈；
紧邻中兴公园（约3.5万㎡），周边规划17.5万㎡城市绿地，形成内环内最大公园群。
教育与医疗
教育：金鹭幼儿园、闸北第三中心小学、市北中学（直线200米）等全龄段资源；
医疗：3公里内聚集上海市中医医院、长征医院等多家三甲医院。
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保利·永兴里，实景示范区8月30日正式开放，城央双拼别墅稀缺不用多说，总价3000万起就能置业内环别墅，这是唯一一次机会。
【保利·永兴里】
21席家族恒产
建面约170-210㎡城央双拼墅邸
保利静安永兴里-风貌别墅产品保利·永兴里售楼处电话：400-9939-964保利·永兴里售楼处电话：400-9939-964
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风貌别墅产品共计21套；面积段为154-220²
房地联动均价·18万
产权年限：70年
开发商： 保利发展
容积率：2.5
绿化率：35%
建筑类型：双拼、联排
环线位置：内环内
物业公司：保利物业
占地面积：7616.5平
建筑面积：33616.88平
四大TOP 级价值，奠定藏品价值
TOP级业态：双拼别墅，仅次于独栋的高端别墅形态。
TOP级地段：外滩三公里不可再生地段，聚合上海最顶级的城市资源。
TOP级收藏：总价3000万起孤品级的存在，仅21席。
TOP级产品：五层别墅高附赠，独门独院设计，真正实现“有天有地” 的别墅生活。保利·永兴里售楼处电话：400-9939-964保利·永兴里售楼处电话：400-9939-964
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纵观保利永兴里周边新房，弘安里别墅（总价约6000万-2.5亿）、中兴傲舍大平层（总价4000万+）、静安里别墅（总价5000万-1亿）。当上海内环高层业态起跑线站上16w，保利·永兴里双拼别墅相当能打，同样地段价格，没这业态，同样业态地段，没这价格，同样价格业态，没这地段。对于既要还要的置业者来说，保利·永兴里内环静安+双拼别墅+3000万起总价可谓集齐全部爆款参数。
现在别墅实景示范区已开放，看见眼见为实的绝版产品力。
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外滩三公里内环静安
总价3000万起建面约180-220㎡城央双拼别墅
五层空间独门独院私享天地
保利·永兴里实景示范区8月30日正式开放
示范区实景首发超前超规格兑现保利·永兴里售楼处电话：400-9939-964保利·永兴里售楼处电话：400-9939-964
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示范区实景首发即刷屏，实力展示了央企保利在静安城市更新壹号作品上的用心与大手笔，给市场新的震撼。五进式海派礼序归家，仪式感直接拉满。从酒店式落客区开始，尊贵体验已然开启。
实景示范区，端景转角迎客松与中国黑原石构景，充满禅意。景观种植也很丰富，有从山东精选的油松，造型榔榆树，每一棵都都挺拔如画。
地面延续酒店式落客区海棠纹拼花镶钻，铁打纹工艺，其间还有老石板，青石板，中国黑老石皮，柏坡黄的石皮等原石原面铺装，老石皮从大料里取出，数量少而贵，由此也可看出保利·永兴里在别墅打造上是真舍得，也是真高级。
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3000万起 享300㎡+五层别墅空间
公区的极奢之余，保利·永兴里五层别墅的高附赠，也是大平层无法比拟的优势，以样板间为例，建筑面积约216㎡户型别墅，地下一层预留充足挑高并带夹层，地下室面积就达到100多平，加之露台、花园等延展区域，实际享受空间妥妥300㎡以上。
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上海静安保利永兴里售楼处电话：400-9939-964【保利·永兴里】 21席家族恒产
建面约170-210㎡城央双拼墅邸
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百年静安，历来上海贵胄之脉。是百年前最繁华的工商业中心，中国民族工业的摇篮。亦是鲁迅、巴金、冰心等走上文学巨匠的起源之地，凝聚永不消散的家国精神，让传奇地脉上，每一栋门牌背后，写满文化与未来的传承。
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【全球CAZ都芯鼎配】
黄金三角：与外滩、陆家嘴构筑上海卓越城市发展的黄金三角带
千亿经济：集聚23家跨国公司地区总部、20幢亿元楼宇、70家高新企业、10余家国家级孵化器及市级科创基地
城市引擎：“十三五”期间，苏河湾集聚带吸引投资高达343.2亿元，占静安总投资额的44%
静安地标：新静安规划约320米超甲级写字楼+超300米摩天楼，标新未来
超级商业：苏河湾区域总商业开发体量接近100万㎡（以政府规划为准），比肩新天地繁华生活
百年人文：苏河湾约50万方历史建筑，历史文物保护单位累计70多处，近5年增加保留风貌保护街坊17个
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从伦敦西区到上海静安，中心之址的伟大复兴，演绎跨越时空的CAP摩登生活。百年人文厚址之上，外市内里，共融百年人文、艺术生活与浓荫绵延，敬呈都会精致海派生活方式。
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【Culture·寄兴江河】
百年人文繁花璀璨
赓续百年人文，焕活国际静安生活。约3.5km（百度直线距离）内人民广场、新天地、苏河湾、大宁、北外滩、陆家嘴、虹口龙之梦、四川北路商圈，屹立时代潮前。
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【Art·即兴艺活】
静安“全球艺术走廊”
UCCA Edge静安尤伦斯美术馆、没顶画廊、Fotografiska影像艺术中心、苏富比空间等滋养滨水生活艺术范
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【Park·逸兴漫赏】
全球都心绿金资产
绿意绵延之境，徜徉约17.5万㎡华兴新城公园绿地、约13万方苏河湾公园体系、约3.5万方中兴公园，迈进更亲密的自然日常。
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纵横世界版图：约1km可达南北高架、北横通道、内环高架，随心抵达都会前沿。
四轨交汇之脉：约500m8号线中兴路站、3/4号线宝山路站，约1km10号线四川北路站，多维立体交通路网畅达全城（百度直线距离）
文韵书香氤氲：浸润高质人文氛围，闸北第三中心小学、市北中学等优质学府林立，守望下一代精英成长
高端医疗护航：三甲医院环伺，约3km内云集上海市中医医院、上海市第一人民医院、上海第十人民医院等，全时守护健康
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1.8%内环土地：内环内土地面积占全市1.8%
内环0.9%别墅：2019-2024年，内环别墅供应333套，其他区域供应37022套，占比仅0.9%
0.04%双拼别墅：纯内环别墅占全市供应0.04%，保利·永兴里21席城央双拼墅邸，以稀为贵
18万/㎡城央恒产：上海风貌别墅供应主要集中黄浦、静安、杨浦和虹口四个行政区，保利·永兴里建面约210㎡城央双拼墅邸，18万/㎡城央恒产，成就时代臻稀品
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城央风貌别墅，上海中心之上，拥揽城市奢配资源，具有稀缺的资产属性，天生自带定价权，成就穿越市场周期的资产优选配置。
【21席城央恒产 每一席皆藏品】
保利·永兴里21席城央双拼墅邸，以风貌之形制，敬呈全球臻稀恒产。复兴里弄建筑传统特色建筑肌理，半露半显中，让全球华人家族重回城央静安。
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【大师天团 标新东园西邸】
新旧共融的设计理念，保利·永兴里大师合著，规制东园西邸，赋新十字街角，一个转角就是一个风貌墅区，重现伦敦斯毕塔菲尔德繁华优雅。
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【沿袭海派IP 传承风貌建筑印记】
百年印记：拱形门坊及雕花汲取湖州会馆建筑灵感、装饰老建筑元素印记
超级符号：菱形超级符号统一运用,室内、景观铺装、单体立面一体化延续
红砖清水：巷道风貌铺装叠加红砖清水墙，演绎衡复风貌。
里弄形制：一栋一策略，定制独有的文化标识
建筑风貌：保留百年“形貌”，留存永恒“历时记忆”
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【酒店门庭 华尔道夫式尊崇礼序】
复刻和平饭店酒店式门庭，引入酒店式双线归家仪序，五进入户礼序与四重车仪之道，置身于海派隐奢的世界。高定酒店式落客区，尊奢入口，以国际顶奢酒店华尔道夫安曼式礼序营造，尽显尊贵风范。
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【静享花园 四季酒店的灵感再造】
后花园设计借鉴巴黎乔治五世四季酒店廊架设计灵感，与荣宅中经典而雅致小花园设计，营造古典与现代，繁华与静谧共融的花园之境。
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【双拼墅邸 有天有地五层墅居】
城央罕有双拼墅邸，以更高阶居住形态，赋予独门独院、有天有地奢适生活。约60%高附赠率，建面约170-210㎡城央双拼墅邸，立体墅居，拓展空间多维创想。
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一层一世界：自在创造五层立体墅居空间，静谧私享场域，续写优雅生活格调
露台主卧套房：一幕繁华一幕繁花，星空露台，满载艺术的瑰丽遐想
复合X空间：首层复合性空间，传递张弛有度墅居观
夹层自由之境：家庭休闲多一种互动可能，生活自由随性
赏玩志趣厅：约5.55m地下层高，创意规制禅意空间/吧台酒窖/艺术收藏
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从保利one56开启保利豪宅开发史，到2024年保利市中心多子齐发，保利上海20载始终向心更新，一脉相承高端产品营造力，激活上海全新城市生活样本。
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【2024城市更新壹号作品 回应历史的当代】
百年上海城市更新浪潮中，总有力量与城共进，赋能城市更新。央企保利，始终践行上海“一江一河”发展战略，以四大旗舰巨著辉映江河。保利·永兴里，于历史风貌肌理之上，书写新的历史鸿篇。
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【奢享，酒店式管家服务】
将尊奢入心的酒店式管家服务引入生活的每一个细节，以至高规格礼遇，礼序迎宾、精智生活、治愈香氛营造、四时节日赠礼、同性陪同维修、24小时极速响应……将酒店式尊享化作一个个润物无声的服务细节，解构海派生活全新答案。
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【保利·永兴里】
21席家族恒产
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保利静安永兴里-风貌别墅产品保利·永兴里售楼处电话：400-9939-964保利·永兴里售楼处电话：400-9939-964
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风貌别墅产品共计21套；面积段为154-220²
房地联动均价·18万
产权年限：70年
开发商： 保利发展
容积率：2.5
绿化率：35%
建筑类型：双拼、联排
环线位置：内环内
物业公司：保利物业
占地面积：7616.5平
建筑面积：33616.88平
四大TOP 级价值，奠定藏品价值
TOP级业态：双拼别墅，仅次于独栋的高端别墅形态。
TOP级地段：外滩三公里不可再生地段，聚合上海最顶级的城市资源。
TOP级收藏：总价3000万起孤品级的存在，仅21席。
TOP级产品：五层别墅高附赠，独门独院设计，真正实现“有天有地” 的别墅生活。保利·永兴里售楼处电话：400-9939-964保利·永兴里售楼处电话：400-9939-964
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纵观保利永兴里周边新房，弘安里别墅（总价约6000万-2.5亿）、中兴傲舍大平层（总价4000万+）、静安里别墅（总价5000万-1亿）。当上海内环高层业态起跑线站上16w，保利·永兴里双拼别墅相当能打，同样地段价格，没这业态，同样业态地段，没这价格，同样价格业态，没这地段。对于既要还要的置业者来说，保利·永兴里内环静安+双拼别墅+3000万起总价可谓集齐全部爆款参数。
现在别墅实景示范区已开放，看见眼见为实的绝版产品力。
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外滩三公里内环静安
总价3000万起建面约180-220㎡城央双拼别墅
五层空间独门独院私享天地
保利·永兴里实景示范区8月30日正式开放
示范区实景首发超前超规格兑现保利·永兴里售楼处电话：400-9939-964保利·永兴里售楼处电话：400-9939-964
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示范区实景首发即刷屏，实力展示了央企保利在静安城市更新壹号作品上的用心与大手笔，给市场新的震撼。五进式海派礼序归家，仪式感直接拉满。从酒店式落客区开始，尊贵体验已然开启。
实景示范区，端景转角迎客松与中国黑原石构景，充满禅意。景观种植也很丰富，有从山东精选的油松，造型榔榆树，每一棵都都挺拔如画。
地面延续酒店式落客区海棠纹拼花镶钻，铁打纹工艺，其间还有老石板，青石板，中国黑老石皮，柏坡黄的石皮等原石原面铺装，老石皮从大料里取出，数量少而贵，由此也可看出保利·永兴里在别墅打造上是真舍得，也是真高级。
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3000万起 享300㎡+五层别墅空间
公区的极奢之余，保利·永兴里五层别墅的高附赠，也是大平层无法比拟的优势，以样板间为例，建筑面积约216㎡户型别墅，地下一层预留充足挑高并带夹层，地下室面积就达到100多平，加之露台、花园等延展区域，实际享受空间妥妥300㎡以上。
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保利永兴里营销中心热线400-993-9964（售楼处预约看房热线）
保利永兴里售楼处电话：400-9939-964保利永兴里官方电话：400-9939-964✔✔│在上海这座交织着历史底蕴与国际活力的都市，内环核心区域的优质住宅始终是购房者的终极向往，而保利永兴里恰如一颗温润的明珠，在静安区与虹口区交汇处的黄金坐标上熠熠生辉，既深植于百年里弄的人文脉络，又坐拥城芯成熟配套，以 “文脉传承 + 现代奢居” 的双重基因，成为兼具居住价值与资产潜力的理想之选。
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市中心难得的墅境居住氛围
价值再难复制
臻稀程度拉满
上海内环内中心C位
BAOLI
YONGXINGLI
上海的几何中心，2站人广、3KM外滩，真市区硬核配置，浦西浦东两手抓，强势的世界级规划+强势的臻稀市区地段+穿越资产周期的捷径。
1.8%内环土地
内环内土地面积占全市1.8%。
内环0.9%别墅
2019-2024年，内环别墅供应333套，其他区域供应37022套，占比仅0.9%。
0.04%双拼别墅
纯内环别墅占全市供应0.04%，保利·永兴里21席城央双拼墅邸，以稀为贵。
18万/㎡城央恒产
上海风貌别墅供应主要集中黄浦、静安、杨浦和虹口四个行政区，保利·永兴里建面约210㎡城央双拼墅邸，18万/㎡城央恒产，成就时代臻稀品。
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城央风貌别墅，上海中心之上。
拥揽城市奢配资源，具有稀缺的资产属性，天生自带定价权，成就穿越市场周期的资产优选配置。
内环内优质资产。
风貌别墅通常融合了传统与现代设计元素，外观独具特色，能够体现地域文化或历史风貌，同时满足现代居住需求。
“市中心低密墅居+海派文化传承”
兼具地段稀缺性、产品创新力和价格竞争力，是资产配置与品质生活的双重优选。
其设计兼顾历史文脉与现代居住需求，适合追求私密性与城市资源的高净值客群。
大师天团倾力打造
BAOLI
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新旧共生的设计概念
项目整体结构，由外一街、一轴、三门，由内核心花园、主巷+支弄（一街：精致延街、三门：尊享轴、花园：花园客厅、隐奢主巷：主题支弄），建筑打造精致社区，结合现代与经典。
设计案例借鉴（英国伦敦——斯毕塔菲尔德市场，澳大利亚悉尼——Lumiere公寓楼，多伦多——7ST.Thomas大厦）
百年印记
拱形门坊及雕花汲取湖州会馆建筑灵感、装饰老建筑元素印记。
超级符号
菱形超级符号统一运用,室内、景观铺装、单体立面一体化延续。
红砖清水
巷道风貌铺装叠加红砖清水墙，演绎衡复风貌。
里弄形制
一栋一策略，定制独有的文化标识。
建筑风貌
保留百年“形貌”，留存永恒“历时记忆”。
高墙深院
独门独院，专属私密天地。
户型图鉴赏
城央罕有双拼墅邸，以更高阶居住形态，赋予独门独院、有天有地奢适生活。
平均约60%高附赠率，建面约180-210㎡城央风貌墅邸，立体墅居，拓展空间多维创想。
一层一世界
自在创造五层立体墅居空间，静谧私享场域，续写优雅生活格调
露台主卧套房
一幕繁华一幕繁花，星空露台，满载艺术的瑰丽遐想
复合X空间
首层复合性空间，传递张弛有度墅居观
夹层自由之境
家庭休闲多一种互动可能，生活自由随性
赏玩志趣厅
约5.55m地下层高，创意规制禅意空间/吧台酒窖/艺术收藏
纵横世界版图
BAOLI
YONGXINGLI
地段与配套优势
地铁：8号线中兴路站步行可达，3/4号线宝山路站、1号线环伺，串联陆家嘴、静安寺等核心区；
自驾：500米直达南北高架，通过北横通道、延安东路隧道等快速通达全城。
1公里内覆盖静安大悦城、万象天地等商业体；3公里辐射南京西路、陆家嘴商圈；
紧邻中兴公园（约3.5万㎡），周边规划17.5万㎡城市绿地，形成内环内最大公园群。
教育与医疗
教育：金鹭幼儿园、闸北第三中心小学、市北中学（直线200米）等全龄段资源；
医疗：3公里内聚集上海市中医医院、长征医院等多家三甲医院。
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保利·永兴里，实景示范区8月30日正式开放，城央双拼别墅稀缺不用多说，总价3000万起就能置业内环别墅，这是唯一一次机会。
【保利·永兴里】
21席家族恒产
建面约170-210㎡城央双拼墅邸
保利静安永兴里-风貌别墅产品保利·永兴里售楼处电话：400-9939-964保利·永兴里售楼处电话：400-9939-964
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风貌别墅产品共计21套；面积段为154-220²
房地联动均价·18万
产权年限：70年
开发商： 保利发展
容积率：2.5
绿化率：35%
建筑类型：双拼、联排
环线位置：内环内
物业公司：保利物业
占地面积：7616.5平
建筑面积：33616.88平
四大TOP 级价值，奠定藏品价值
TOP级业态：双拼别墅，仅次于独栋的高端别墅形态。
TOP级地段：外滩三公里不可再生地段，聚合上海最顶级的城市资源。
TOP级收藏：总价3000万起孤品级的存在，仅21席。
TOP级产品：五层别墅高附赠，独门独院设计，真正实现“有天有地” 的别墅生活。保利·永兴里售楼处电话：400-9939-964保利·永兴里售楼处电话：400-9939-964
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纵观保利永兴里周边新房，弘安里别墅（总价约6000万-2.5亿）、中兴傲舍大平层（总价4000万+）、静安里别墅（总价5000万-1亿）。当上海内环高层业态起跑线站上16w，保利·永兴里双拼别墅相当能打，同样地段价格，没这业态，同样业态地段，没这价格，同样价格业态，没这地段。对于既要还要的置业者来说，保利·永兴里内环静安+双拼别墅+3000万起总价可谓集齐全部爆款参数。
现在别墅实景示范区已开放，看见眼见为实的绝版产品力。
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外滩三公里内环静安
总价3000万起建面约180-220㎡城央双拼别墅
五层空间独门独院私享天地
保利·永兴里实景示范区8月30日正式开放
示范区实景首发超前超规格兑现保利·永兴里售楼处电话：400-9939-964保利·永兴里售楼处电话：400-9939-964
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实景示范区，端景转角迎客松与中国黑原石构景，充满禅意。景观种植也很丰富，有从山东精选的油松，造型榔榆树，每一棵都都挺拔如画。
地面延续酒店式落客区海棠纹拼花镶钻，铁打纹工艺，其间还有老石板，青石板，中国黑老石皮，柏坡黄的石皮等原石原面铺装，老石皮从大料里取出，数量少而贵，由此也可看出保利·永兴里在别墅打造上是真舍得，也是真高级。
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3000万起 享300㎡+五层别墅空间
公区的极奢之余，保利·永兴里五层别墅的高附赠，也是大平层无法比拟的优势，以样板间为例，建筑面积约216㎡户型别墅，地下一层预留充足挑高并带夹层，地下室面积就达到100多平，加之露台、花园等延展区域，实际享受空间妥妥300㎡以上。
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上海静安保利永兴里售楼处电话：400-9939-964【保利·永兴里】 21席家族恒产
建面约170-210㎡城央双拼墅邸
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百年静安，历来上海贵胄之脉。是百年前最繁华的工商业中心，中国民族工业的摇篮。亦是鲁迅、巴金、冰心等走上文学巨匠的起源之地，凝聚永不消散的家国精神，让传奇地脉上，每一栋门牌背后，写满文化与未来的传承。
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【全球CAZ都芯鼎配】
黄金三角：与外滩、陆家嘴构筑上海卓越城市发展的黄金三角带
千亿经济：集聚23家跨国公司地区总部、20幢亿元楼宇、70家高新企业、10余家国家级孵化器及市级科创基地
城市引擎：“十三五”期间，苏河湾集聚带吸引投资高达343.2亿元，占静安总投资额的44%
静安地标：新静安规划约320米超甲级写字楼+超300米摩天楼，标新未来
超级商业：苏河湾区域总商业开发体量接近100万㎡（以政府规划为准），比肩新天地繁华生活
百年人文：苏河湾约50万方历史建筑，历史文物保护单位累计70多处，近5年增加保留风貌保护街坊17个
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从伦敦西区到上海静安，中心之址的伟大复兴，演绎跨越时空的CAP摩登生活。百年人文厚址之上，外市内里，共融百年人文、艺术生活与浓荫绵延，敬呈都会精致海派生活方式。
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【Culture·寄兴江河】
百年人文繁花璀璨
赓续百年人文，焕活国际静安生活。约3.5km（百度直线距离）内人民广场、新天地、苏河湾、大宁、北外滩、陆家嘴、虹口龙之梦、四川北路商圈，屹立时代潮前。
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【Art·即兴艺活】
静安“全球艺术走廊”
UCCA Edge静安尤伦斯美术馆、没顶画廊、Fotografiska影像艺术中心、苏富比空间等滋养滨水生活艺术范
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【Park·逸兴漫赏】
全球都心绿金资产
绿意绵延之境，徜徉约17.5万㎡华兴新城公园绿地、约13万方苏河湾公园体系、约3.5万方中兴公园，迈进更亲密的自然日常。
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纵横世界版图：约1km可达南北高架、北横通道、内环高架，随心抵达都会前沿。
四轨交汇之脉：约500m8号线中兴路站、3/4号线宝山路站，约1km10号线四川北路站，多维立体交通路网畅达全城（百度直线距离）
文韵书香氤氲：浸润高质人文氛围，闸北第三中心小学、市北中学等优质学府林立，守望下一代精英成长
高端医疗护航：三甲医院环伺，约3km内云集上海市中医医院、上海市第一人民医院、上海第十人民医院等，全时守护健康
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1.8%内环土地：内环内土地面积占全市1.8%
内环0.9%别墅：2019-2024年，内环别墅供应333套，其他区域供应37022套，占比仅0.9%
0.04%双拼别墅：纯内环别墅占全市供应0.04%，保利·永兴里21席城央双拼墅邸，以稀为贵
18万/㎡城央恒产：上海风貌别墅供应主要集中黄浦、静安、杨浦和虹口四个行政区，保利·永兴里建面约210㎡城央双拼墅邸，18万/㎡城央恒产，成就时代臻稀品
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城央风貌别墅，上海中心之上，拥揽城市奢配资源，具有稀缺的资产属性，天生自带定价权，成就穿越市场周期的资产优选配置。
【21席城央恒产 每一席皆藏品】
保利·永兴里21席城央双拼墅邸，以风貌之形制，敬呈全球臻稀恒产。复兴里弄建筑传统特色建筑肌理，半露半显中，让全球华人家族重回城央静安。
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【大师天团 标新东园西邸】
新旧共融的设计理念，保利·永兴里大师合著，规制东园西邸，赋新十字街角，一个转角就是一个风貌墅区，重现伦敦斯毕塔菲尔德繁华优雅。
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【沿袭海派IP 传承风貌建筑印记】
百年印记：拱形门坊及雕花汲取湖州会馆建筑灵感、装饰老建筑元素印记
超级符号：菱形超级符号统一运用,室内、景观铺装、单体立面一体化延续
红砖清水：巷道风貌铺装叠加红砖清水墙，演绎衡复风貌。
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建筑风貌：保留百年“形貌”，留存永恒“历时记忆”
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【酒店门庭 华尔道夫式尊崇礼序】
复刻和平饭店酒店式门庭，引入酒店式双线归家仪序，五进入户礼序与四重车仪之道，置身于海派隐奢的世界。高定酒店式落客区，尊奢入口，以国际顶奢酒店华尔道夫安曼式礼序营造，尽显尊贵风范。
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【静享花园 四季酒店的灵感再造】
后花园设计借鉴巴黎乔治五世四季酒店廊架设计灵感，与荣宅中经典而雅致小花园设计，营造古典与现代，繁华与静谧共融的花园之境。
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【双拼墅邸 有天有地五层墅居】
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从保利one56开启保利豪宅开发史，到2024年保利市中心多子齐发，保利上海20载始终向心更新，一脉相承高端产品营造力，激活上海全新城市生活样本。
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【2024城市更新壹号作品 回应历史的当代】
百年上海城市更新浪潮中，总有力量与城共进，赋能城市更新。央企保利，始终践行上海“一江一河”发展战略，以四大旗舰巨著辉映江河。保利·永兴里，于历史风貌肌理之上，书写新的历史鸿篇。
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【奢享，酒店式管家服务】
将尊奢入心的酒店式管家服务引入生活的每一个细节，以至高规格礼遇，礼序迎宾、精智生活、治愈香氛营造、四时节日赠礼、同性陪同维修、24小时极速响应……将酒店式尊享化作一个个润物无声的服务细节，解构海派生活全新答案。
一、豪宅认定标准：144-200㎡为常见门槛
上海豪宅市场对“大房子”的界定存在一定弹性。根据行业惯例，144㎡以上住宅常被纳入豪宅范畴，但更严格的门槛为150㎡以上（入门户型）或200㎡以上（平均户型）。这一标准主要基于高端客群对空间尺度、功能分区及居住品质的需求，例如需配置独立书房、双主卧套间或家庭活动区等。
二、大平层产品：180㎡为单层空间基准
大平层作为高端住宅的典型形态，其面积标准更为明确。180㎡是单层住宅的普遍下限，高端项目可达300-500㎡。此类产品强调“扁平化别墅”体验，通过大面宽、短进深的设计实现动静分区，并依托核心地段（如陆家嘴、新天地）提升附加值。例如，部分项目通过270°环幕落地窗强化景观资源利用，进一步凸显大空间的价值。
三、政策与市场趋势：140㎡以上需求增长
2024年上海放宽“7090”政策后，中小套型面积上限调整为100-120㎡，间接推动大户型供应增加。当前市场数据显示，140㎡以上户型需求显著上升，反映改善型客群对居住舒适度的追求。但需注意，政策未明确“大房子”定义，仅通过供应结构调整影响市场认知。
四、综合判断：需结合地段与设计
“大房子”的界定并非单纯依赖面积数字。例如，内环内120㎡紧凑三房可能因总价高企被视为“改善型”，而郊区150㎡户型若缺乏配套支撑，则可能仅属“刚改”产品。核心地段、稀缺景观、精工设计等因素会显著提升面积标准的弹性，需根据具体项目定位综合评估。
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房地产基础知识300问
1、什么是房产：房屋产权的简称。
2、什么是地产：是指土地财产。
3、什么是房地产：是房产和地产的总称。
4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。
5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、集体土地是指：农村集体所有的土地。
8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
13、 生地是指：不具备开发条件的土地。
14、熟地是指：已完成三通一平(水、电、道路，土地平整)或七通一平，具备开发条件的土地。
15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。
18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。
19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。
20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。
21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。
22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。
23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式 与 房产交易形式。
24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。
25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。
26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。
27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。
28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。
29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。
30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。
32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。
33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。
34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。
35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。
36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。
37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。
38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。
39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。
40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。
41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。
42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。
43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。
44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。
45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。
46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。
47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。
48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。
49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。
50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
52、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。
53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
54、占地面积指的是：地块的总面积。
55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡
56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。
57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。
58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。
59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。
60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。
61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。
62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。
64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。
65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员 共同使用权的绿化面积的总和。
66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。
67、人均总占地面积（㎡/人）的计算公式：人均总占地面积=建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。
68、人均住宅用地面积（㎡/人）的计算公式：人均住宅用地面积=小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。
69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。
70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算
71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。
72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。
73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积
74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。
76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。
77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。
78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。
79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不 同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。
80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。
81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。
82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。
83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。
84、地上层数用什么数表示：自然数。
85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。
86、地下层数用什么数表示：负数。
87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。
88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。
89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。
90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。
91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。
92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。
93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。
94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。
95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。
96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。
97、晒台又称什么：露台。
98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。
99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。
100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。
101、封闭阳台是指：在围护栏、墙上部用铝合金玻璃窗等围闭的阳台。
102、封闭阳台面积如何计算：全部计算建筑面积。
103、半封闭阳台是指：除围护栏、墙以外没有进行围闭的阳台。
104、半封闭阳台面积如何计算：计算一半建筑面积。
105、楼梯是指：是指房屋层之间供垂直交通用的通道，
106、室外楼梯是指：依靠房屋外墙体搭建的永久性楼梯。
107、屋顶楼梯间是指：突出房屋屋面有顶盖，四周有围护结构，层高在2.20米以上供上屋顶维修或安全出口用的用房。
108、屋顶楼梯间算不算总层高：不算。
109、屋顶电梯间：指突出房屋屋面，层高在2.20米以上，供停放、检修、升降电梯的用房。
110、屋顶电梯间算不算总层高：不算。
111、设备间是指：一幢大楼内放置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋。
112、功能区的意思是：根据各共有建筑部位的用途而划分的服务范围称为功能区。
113、连廊是指：连接两幢房屋的走廊。
114、连楼是指：连接两幢房屋的楼房。
115、过街楼是指：底层局部为通道的楼房。
116、架空通廊是指：指以两端房屋为支撑，有围护结构，有顶盖无支柱的架空通道。
117、围护结构是指：将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，起隔离作用。
118、墙和栏杆算不算围护结构：算。
119、基地面积是指：一个小区总的占地面积。
120、间距是指：建筑平面外轮廓线之间的距离。
121、国家间距标准的比例是：楼高：间距＝1：1.2。
122、国家日照标准是：2个以上居住空间大寒日底层满窗连续日照不低于1小时，全天满足2小时。
123、结构面积是指：房屋建筑中外墙、内墙、柱等结构构件所占面积的总和。
124、公用面积是指：住宅楼内为住户方便出入，正常交往而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和。
125、公用面积是如何分摊的：按栋或单元户数面积按比率分摊。
126、套内建筑面积是指：套门内范围的建筑面积。
127、套内建筑面积包括：套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。
128、套内使用面积是指：指套内住户独自使用的面积。
129、套内使用面积的计算包括：卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。
130、套内墙体面积是指：套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。
131、套内墙体面积的计算：全部。
132、各套之间的分隔墙按多少计入套内墙体面积：一半。
133、套与公共建筑空间的分割墙以多少计入套内墙体面积：一半。
134、外墙以多少计入套内墙体面积：一半。
135、套内自由墙体以多少计入套内墙体面积：全部。
136、套内阳台建筑面积是指：阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。
137、公用建筑面积是指：各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。
138、容积率是指：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
139、一个项目总建筑面积为64000㎡，占地面积为40亩，容积率是多少：2.4
140、建筑密度又称：建筑覆盖率。
141、建筑密度是指：项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
142、人口毛密度的计算公式：人口毛密度＝小区内总居住人数÷小区内占地面积。
143、平均每平方米造价（元）：平均每平方米造价＝建筑物总造价÷建筑面积。
144、使用面积系数K1（%）：使用面积系数＝总使用面积（平方米）÷总建筑面积（平方米）×100%。
145、居住面积系数K2（%）：居住面积系数＝总居住面积（平方米）÷总建筑面积（平方米）×100%。
146、绿地率：指公共绿地、宅旁（宅间）绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地等四类绿地面积的总和占居住区用地总面积的比率。
147、公共绿地的介定：最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，
148、哪些绿化不能算入绿地面积：距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，地下车库、化粪池等地表覆土达不到3米深度的设施不能计入。
149、绿化覆盖率：所有绿化面积与建设用地面积之比。即绿化面积÷基地面积×100%
150、绿化覆盖面积：所有植被垂直投影面积的总和。
151、得房率：指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。
152、公共能耗：是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗。
153、公共能耗费：因公共能耗而产生的费用
154、公共能耗费由谁承担：由全体业主承担。
155、规划形态是指：项目的具体建筑构成。
156、单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式
157、居住单元：每个楼梯的控制面积称为一个居住单元。
158、一梯几户是指：一个单元里平层有几户的俗称。
159、房型（户型）：是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫等组成的总称。
160、面积配比：指的是各种房型面积在项目或单元中所占比例的多少。
161、房型配比：指的是各种房型在项目或单元中所占的比例的多少。
162、阁楼：是指位于房屋坡屋顶下部的房间。
163、普通住宅：是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅。
164、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
165、居住组团：指一般被小区道路分隔，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
166、公寓：是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。
167、纯办公楼：是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。
168、商场：是指规划为对外公开进行经营的建筑物。
169、综合楼：是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。
170、商住住宅：是住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。
171、别墅：是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。
172、联排别墅：三户或三户以上连体的别墅。
173、双拼别墅：二户连体的别墅。
174、独栋别墅：单楼独栋的别墅。
175、跃层式产品：住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通采用户内独用小楼梯联接。
176、跃层式产品的优点：跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
177、复式产品（LOFT）：在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。
178、错层式住宅：是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。
179、SHOPPING MALL：大型购物广场的英文名称。
180、共有房产：共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。
181、半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。
182、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
183、一地下室室内净高2.6米，2米低于室外地平面，属于半地下室还是地下室：属于地下室。
184、商品房验收合格指的是：单体（即单幢楼盘）验收合格。
185、商品房综合验收合格指的是：包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。
186、空鼓：局部面与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用。
187、地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。
188、基础：建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。
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