2025一文读懂「康定壹拾玖」优缺点!分析一下「康定壹拾玖」值得买吗?
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在「康定壹拾玖」的发布会上，我看到招商变了
终于周末了，写篇文章放松一下。
昨天是招商老静安项目的案名发布会，参加完之后还挺有感触的，所以动笔聊聊，顺便记录一下这个久违的让我觉得惊喜的产品。
招商把这个上海核心项目的案名定为：「康定壹拾玖」，以此致敬项目的门牌号康定路1119号。
讲真的，这个名字还怪浪漫的。
案名一出，就看到群友开玩笑说：果然老静安的盘都是叫自己路名和旧时里弄名，而新静安的项目则都会带上「静安」二字。
其实这块地在土拍被招商拍到之初，我就挺好奇，也有好几个疑问：
第一是曹家渡板块，虽说是老静安，但好像缺了点什么，要说什么故事才能让人买单？
第二则是地块形状的问题，本身不大的地块，还天生就是最难搞的闪电形状，这样的地块做出好产品难度极大，怎么做才能出彩有记忆点？
第三是招商这次吹风要卖18万的话，得迭代出什么样的产品，能把这里做的具有说服力？
这三件事儿，我都很好奇，没想到恰好现场都给了答案。
一、
每一个项目，特别是豪宅项目，都需要一个好的故事才能站住。
招商的解法是把康定路这个得天独厚的地名挖掘出来，非常的具象化。
他们写道：同一个前缀，变换的门牌号，都是时代和个人的重要时刻
这句话真的很好。
康定路是一条横穿了老静安的重要道路。
2852米的康定路，曾经拥有超过200家店铺和工厂。
在这条路上，张爱玲出生并度过了自己19岁前的青春时光。
中国历史上第一次有电影放映，就是在不远处的徐园。
国立暨南大学也曾在抗战时期在这条路上临时办学。
本身大约12米宽的康定路，最后也变成了招商笔下「梧桐浓荫下的领馆花园」
这些意象，都让这条路在脑子里清晰起来。
最后再给你加一句：「约1公里静安寺的距离，是多少人的遥不可及」
你品品，一个老静安，繁华边，梧桐树下的豪宅故事，延续了康定路的家族珍贵记忆，就在这里立住了。
二、
对于这样的「闪电状地块」，大多数历史案例都做的不是太出色。
毕竟谁都知道这样形状的地块天然难做，更何况这个地块中还有一个「公共通道」需要贯串小区，会把小区分为两段。
这地块条件，基本属于天崩开局了。
一切的因素都仿佛在说：这里做不成条件很好的豪宅的。
但从今天发布会看到的方案里，我看到了非常出彩的一套方案。
比如说为了保证小地块的景观密度，小区中央特地没有放置消防登高面，从而保留了整个横向中轴线的完整景观带。
在中央楼栋，招商特地改变了楼栋的平面和间距，最终把登高面移到了南侧，保护了地块的景观统一性。
「梧桐浓荫下的领馆花园」不能只是一句slogan，你得真的在中间种下大片花园才行。
所以这个方案做到了。
而第二个则是刚才提到的「公共通道」
下图中的黑色部分是原定的公共通道，如果按照原规划从中央穿过，小区一分为二，直接会让这个小区变成一个割裂且品质普通的社区。
而招商居然在红色部分的地面全部覆土抬高到7.2米，让公共通道依然在人行平面从覆土中穿过，但小区抬升形成一个内部的高低落差，从而既能满足通道需求，又不会割裂社区。
甚至，因为做了这样的高低错落，在景观上借鉴了旧金山的「九曲花街」，小区内就做了垂直高低错落的景观带，让整个社区的层次更加丰富了。
（图）旧金山的九曲花街
这才是让我感觉最惊艳的地方。
最差的解法是保留原状通道，好一些的解法是挪个位置，影响更少的楼栋。
而招商给的解法则是「让这些干扰因素变成未来的项目独特优势」。
很妙。
三、
过去一年里，招商在上海的各个系列，特别是玺系的产品力进步神速。
如果你有机会看过「海上清和玺」的示范区，哪怕只是现在这个完成度还只有70%的示范区，应该都会知道招商的玺系产品力迭代到什么程度了。
我去看完「海上清和玺」的公区之后，给我留下了很深的印象。
而这次他们的口号是：玺系之上，上成之作。
那我自然就更好奇了。
发布会上我第一次看到项目的介绍人挂着「产品经理」的头衔。
玺系产品经理，很有趣的定位。
深圳招商玺，佛山华玺，合肥招商玺，几个招商全国热门项目都有他的身影。
从现场发布的剧透效果图，和听他的介绍，招商的确是把这里作为一个「玺系之上」的定位在打造。
全楼栋的一楼架空6~7.6米，这样的超大尺度做了社区的泛会所，让社区地块的平面空间进一步放大。
约1800㎡面积的下沉会所，在这样一个小地块里存在完整功能的会所，堪称稀有。
特殊处理的圆弧石材外立面，造价在上海属于第一档，材质不突兀的和老静安的氛围融为一体。
哪怕最小面积的120㎡户型，也坚持做到一梯一户独立电梯厅，能让小区里所有业主都有足够好的隐私的尊贵感。
甚至在停车库里，会有一个中央车站，停车库中还设计了一个洗车区，如果你有需要，就回家之时开到中央车站的接待台，自有管家和物业为你安排洗车服务。
参加完发布会之后，只能再次感叹，上海的新房最近一年迭代太快了。
招商这个盘，从效果图来看，的确跑在了很前面。
也许「康定壹拾玖」出来之后，从产品的角度，真的会让过往大多数的老静安豪宅黯然失色。
四、
以上就是昨天看完发布会的感受了。
这种真的能看到新东西和独特解法的发布会，的确是很让人很愉悦的。
而且从现在放出的信息来看，等实景示范区在3月底亮相的时候，大概率会有更多的惊喜带来。
要知道，这里本不是绝对意义上的无敌地段。
也不是横平竖直、四四方方好操作的天然优良地块条件。
更不会是闭着眼睛卖的所谓超低价格。
和过去许多市区的玺系都截然不同。
但大家看爽文，当然总爱看「逆天改命」的桥段。
用真本事让一块地的价值超越它原本的级别，就是地产圈里的「逆天改命」。
更何况从老静安里能出让一块地，得多不容易。
这个项目的发布会看完，从这些解题思路和豪宅打造的思考里，属实让我看到了一个和之前印象中不太一样的招商。
真是变得越来越令我期待了。
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