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【苏高新“璟”系佳作 · 科技城低密上芯】

建筑面积约170-230㎡ 低密大平层

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【项目基础信息】

占地面积：约84832㎡

总建筑面积：约179553㎡

总户数：约639户

容积率：约1.45

绿地率：约37%

住宅类型：小高层12-15层

主力户型：约170㎡、197㎡、 230㎡

装修状态：大金中央空调+威能地暖+松下新风

建筑风格：现代风格

物业：苏州新永物业管理有限公司

物业费：3.26元/㎡·月

开发公司：苏州新军捷置地有限公司

项目地址：中国·苏州·科技城·青山路33号（科技城管委会南约200米）

更多项目详细信息

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【品牌赋能】

【苏高新股份 新兴产业投资运营和产城综合开发服务商】

苏州新区高新技术产业股份有限公司，由苏州国家高新技术产业开发区管理委员会于1994年成立，1996年挂牌上市，是苏州高新区首家、苏州市首批上市公司。公司锚定绿色低碳和高端医疗器械两条创新主赛道，助力城市“产城人”融合发展。

【苏高新地产 城市进阶综合运营商】

隶属于苏高新股份，是“苏州高新”的支柱企业。以高新区为根基，集地产开发、产城开发、城配建设为一体，立足高新区，深耕苏州,拓展长三角，现已开发了众多高品质项目，让万千家庭人居梦想落地。

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【区位优势】

◆行政能级：科技城是苏州唯一由全国首家科技部、江苏省政府、苏州市政府共建的以研发创新为主要发展方向的板块，高新区政府09年就将高新区管委会迁至科技城。

◆苏州核心板块梯队：苏州科技城位于苏州西部，西临太湖，东依大阳山国家森林公园，是苏州市“一核四城”发展定位中的生态科技城的重要组成部分，是苏州高新区行政中心所在地。

◆产业新硅谷：科技城围绕“科技、生态、人文”的规划定位，累计投入400多亿元，高标准打造了一个集研发创新、高新技术和新兴产业、现代服务、生态居住等功能与一体的科技新城。

◆真山真水科技城：西临太湖，东依大阳山国家森林公园，周边3公里拥有“5山”、“5园”绝佳自然资源，是极为稀缺的天然氧吧。

【配套优势】

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多维立体交通：太湖大道、有轨电车1号线、苏台高速、S230省道、规划轨交9号线、何山路一期西延工程、龙山路南延工程等。

繁华商业配套：约2公里内范围内诸多商业围绕，有文体中心、金融小镇、生活新空间、科技城丰茂里、龙湖苏州时尚水岸、星悦里、南大雪世界等。

十五年一站培优：科小彭山校区、科小玉屏校区、高新区实验初中（青城山路校区）、科技城外国语等全龄化教育体系。

稀缺生态资源：五龙山、小茅山、玉屏山、凤凰山、彩石湖公园、小茅山公园、诺贝尔湖公园、大阳山国家森林公园、太湖国家湿地公园等。

一站式医疗配套：南京大学医学院附属苏州医院、 苏州科技城社区卫生服务中心。

更多项目详细信息

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【产品优势】

【观璟】建面约170㎡

【怀璟】建面约197㎡

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【心璟】建面约230㎡

【建筑优势】

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◆建筑设计单位：特聘请上海天华建筑设计有限公司设计，中国首批甲级民营建筑设计公司之一。

◆立面材质：主体立面材料选用铝板或一体板和金属格栅，底层采用香槟色铝板和格栅，搭配部分石材。

◆建筑风格：现代风格，立足于几何美学与精工细作之中，呈现跟周边建筑和而不同的气质。

【景观优势】

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一轴、两庭、两园：

◆约8000㎡核心景观轴、约2400㎡两个尊享庭院、南北各区设共享花园和私享花园。

景观四大亮点：

◆约360米花园归家步道、约240㎡双向草坪会客廊架、近1200㎡森系漫游花园、约820米彩色沥青舒适跑道。

◆约560㎡儿童成长营地、约650㎡森系漫游花园+老年活动聚场。

◆百种名贵树种花蕊，可观四季。

◆消防登高面人性化设计，满足健身、娱乐、社交、休闲等多功能空间。

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【物业价值】

新永物业，由苏高新地产携手中国物业百强永升生活服务集团共同打造，致力于打造智慧服务首选品牌。

已通过ISO9001:2015质量管理体系、ISO14001:2015环境管理体系及GB/T服务标准、ISO45001:2018职业健康安全管理体系三大体系认证。以全生命周期、全生活场景、全龄社区三大维度服务体系，致力打造智慧服务首选品牌。

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01

遥遥领先

现在的新房，产品迭代的特别快。很多时候，给人的感觉是：长江后浪推前浪，前浪死在沙滩上。

一直以来，科技城缺一个纯高端改善的标志性作品；曾经科技城金茂府声名远播，装修标准也领先苏州，但囿于面积，还称不上纯高端改善。

这两年苏州市场上有一些不错的产品，不过，这些项目，要么是产品比较好，要么是位置比较好，很少有位置好产品又好的项目——堪称天选之子的楼盘。

这样的天选之子项目，基本上位于园区和狮山。园区比较突出是旺墩路三兄弟，位于园区中轴线，拥有园区顶流的初中学区和园区头部的装修标准和立面。当然，旺墩路三兄弟，也不是所有的户型都好，有些户型也一言难尽，而且旺墩路三兄弟还都是大高层。

狮山的房子相对没有园区房子那么高，户型设计上也普遍优于园区的项目，但18层及以下的小区除了装修得拆了重新搞的狮山村，也就大悦风华苑和朗诗天樾，这俩都是迷你型小区，地块小的可爱。

一个小区，要有一定的规模，才能有更好的社区感和社区居住体验。那么，有没有一个项目，既有好户型，又有好位置，还有好品质，低密度以及足够体量的社区。如果有这样的项目，称它遥遥领先，朴哥觉得不过分。

巧了，在科技城恰恰有这样一个项目——拾月璟庭。

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最近，拾月璟庭软装样板房做好，开发商的朋友邀请朴哥去看了下，朴哥觉得做的不错。正好拾月璟庭公开后我还没写过，所以今天来写一写。

02

遥遥领先的位置和配套

科技城位置上的真核心

拾月璟庭之于科技城，类似于旺墩路三兄弟之于湖东。

拾月璟庭地块编号2022-WG-68号，被戏称为科技城“南地王”。南地王这个说法是朴哥先叫出来的，现在基本上成为了拾月璟庭这块地约定俗成的叫法。

之所以称拾月璟庭为南地王，是因为目前南边确实没有更好的住宅用地了。说它是地王，并不意味着其他地啥都不如它；比如前山澜庭、阅泓山晓这样无敌的环境和容积率，就要比拾月璟庭好；但拾月璟庭的位置要比前山澜庭、阅泓山晓更好，容积率也比北面绝大多数住宅更佳；拾月璟庭地块容积率低、短板少、优势突出，综合实力强，朴哥觉得称其为南地王并不过分。

由于历史原因，科技城的居住组团都是以学校作为中心的，主要的居住组团有两个：河东的科业锦峰组团，河西的青城山彭山组团。

作为一个外地人，朴哥最早来科技城的时候，对科技城位置的认知和科村人民是有很大不同的。对于我而言，太湖大道才是科技城的核心。之所以目前这里的核心区位优势不明显，是因为太湖大道南北两侧的商业商务群还没有建设起来。但中心就是中心，它虽然可能短期内发育迟缓，但终将迎来成熟和壮大的时刻。

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城市综合服务中心

核心为什么会是核心？是因为资源会源源不断的往这里投入，从而使其随着区域发展越发的重要。

为什么说这里是核心？

来看看《苏州科技城核心区TOD综合开发城市设计国际方案征集》中的描述：东至潇湘路、南至科普路-科秀路、西至龙山路、北至青城山路，规划面积约2.66平方公里，其中未开发净地约0.6平方公里。

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目前这个区域是这样的

太湖大道中心轴

没错，这就是太湖科学城发展终极形态的城市中心；这是东揽阳山，西拥镇湖，北控望亭，南挈光福、远连无锡的太湖科学城终极形态的城市中心！

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拾月璟庭，是紧邻这2.66平方公里最近的小区之一，也是最新，户均起步面积最大的小区，位置优势毋庸置疑。

拾月璟庭周边商务区

如果你对园区熟悉的话，就会发现，拾月璟庭这个位置非常接近于湖东旺墩路三兄弟的位置，都是在区域中轴线上，都是在中央商务区的旁边。

依托于这样核心的位置，拾月璟庭的未来就会拥有科技城更为均衡的各种配套。比如教育、交通、商业、环境等。

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教育方面

虽然拾月璟庭没有像北面少数项目一样学校环伺，但它的教育配套也非常便利。拾月璟庭离四小400多米，规划的初中就在小区西边（根据当前的划分情况，新初中未造好之前的学区大概率是青城山路校区），往东去青山绿庭幼儿园也非常方便。教育配套的便利程度仅次于科技城北面的少数楼盘。

图上的线路和站点存在不确定性

交通方面

科技城北面的拥堵情况大家已经有了很深刻的领悟，而且未来拥堵还会加剧。

在拾月璟庭，你可以完美避开科技城以北的拥堵，享受科技城更为便利的交通，向北可通过太湖大道往东通往主城，向南可通过何山路西延向东；有轨电车1号线的在拾月璟庭北面不远处。

何山路西延下穿靶场隧道段已开动

除了地面道路的畅通以外，根据目前官方的信息，科村地铁9号线大概率是走拾月璟庭北面（站点不确定，我上面图中标的站点应该也不准确），这意味着拾月璟庭有可能是科技城这几年来少有的地铁新盘。

9号线，规划从南京大学苏州校区－苏州工业园区，连接新区、姑苏区、园区，是一条超级线路。据前面的消息，将采用速度规格最高的160km/h的A型列车，速度那是杠杠的。

商业方面

去年开业的星悦里使太湖科学城摆脱了商业荒漠的落后局面。但朴哥认为，它的体量只能承担邻里中心的功能。太湖科学城虽然这几年会有很多商业，但除了绿地瞰湖生活广场，没有一个可以称得上综合体。绿地商业遥遥无期，而且建筑设计上也有很大局限，难以作为整个太湖科学城的商业旗舰。

科技城缺一个旗舰商业。

太湖科学城缺少旗舰商业

目前来看，虽然拾月璟庭离生活新空间源点Lab和文体中心比较近，但它的商业配套仍显孱弱。生活新空间体量只有1万多方；文体中心偏重公共服务功能，商业属性不强；绿地商业离得也不远，但却迟迟无法开业。

科技城官方推文曾经将诺贝尔湖彩石湖中间定位为科技城双湖超级商圈。顾名思义，超级商圈一定会有超级商业。朴哥认为，作为科学城行政中心和实际上地理中心的新区管委会附近，未来一定会有个大型旗舰商业。

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科技城双湖超级商圈

为了推进这一区域的建设，2023年12月8日，高新区政府官网公示了一个通告，涉及到几个土地征收成片开发及调整方案。其中一个就是我们下图所示的黄色区域。

2024.2.19日，苏州市自然资源和规划局对高新区提交的这份材料做了批复。

在政府的批文里，这块区域编号CP320505-2023-02-03，名字更为引人注意——科技城综合商业东片区（也就是说还有西片区）。四至范围为：东至锦峰路，南至彩石湖公园，西至稼先路，北至太湖大道。

朴哥认为，这里有希望引入大型的商业，也许科村离引进大商业只缺9号地铁线路的官宣了。一旦这个大型旗舰商业落定，拾月璟庭将成为特别受益的楼盘之一。

环境方面

从大区域来讲，苏州的山水主要集中在城市的西部，也就是太湖科学城的周边，包括大阳山森林公园、白马涧、穹窿山、光福、太湖国家湿地公园、西太湖等。这种自然风景的集聚程度，在苏州是遥遥领先的。

从小区域而言，科技城的自然资源，又主要集中在太湖大道以南。五龙山、小茅山、玉屏山、凤凰山、彩石湖公园、小茅山公园，这些山体水系组成了一幅绝美的城市画卷。

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03

遥遥领先的产品设计

相对于优越的位置和配套，拾月璟庭真正的遥遥领先更体现在产品上。

1.45的稀缺容积率

1.45的容积率，在城市核心区，是一个非常罕见的低容积率。近几年，我们已知的园区狮山核心位置的项目，除了比较特殊的狮山村、绿城农干院和双湖地块外，没有低于1.8的项目。仅从容积率而言，在全市的高改项目中，拾月璟庭可谓是遥遥领先了。

170平起步的客户定位

再看项目户型定位，起步就170平的面积，在科技城是难有对手的。即使放在全市，也是够顶级的存在了。湖西三星地块——观云华庭，起步143平；沁苏禧，起步152平；建发标杆缦月华庭，起步185平（套内使用面积与拾月璟庭170平不相上下）；狮山金茂府155平起，中海狮山云起153平起；从户型定位上来说，拾月璟庭可以说是苏州较高的那一档了。

这样的户型定位，框定了拾月璟庭的客户群体下限。客户不再是普通改善群体，而是汇聚了科技城乃至全市（以城市西部为主）的高改群体。

12-15层的低高度小区及3.15米的领先层高

一般容积率1.45，开发商基本上会安排高低配，洋房+高层的组合；但拾月璟庭却另辟蹊径，完全放弃了洋房产品。放弃洋房虽有些可惜，但换回的是整个小区更均衡的品质，换回的是整个小区最高只有15层的高度、更低的建筑密度以及更高的房屋层高。

拾月璟庭楼幢层数为12层、13层、15层不等，且12和13层的房子占绝大多数。我们来看看放弃洋房，做比常规11层洋房高几层的房子，会得到哪些好处？

舒适的楼间距

1.45这个容积率，做洋房+高层的话，项目不得不牺牲一些层高。拾月璟庭目前的楼间距为40.5米到70米之间。如果做11F洋房的话（顶部还不能做造型），楼间距的要求也得40米以上，层高越高，楼间距就要等比例上升，而1.45的容积率，开发商就不得不为了排布楼幢，把房屋层高压缩。

我们对比下园区狮山的高改项目会发现，大部分房屋层高设定为3.1米，极个别才能做到3.15米。还有的核心高改盘中大户型层高只有3米（不是不想做，是排不出来了）。拾月璟庭整个小区，不论哪种户型，都是一水的3.15米层高，可谓是遥遥领先了。

2024.3.5日，江苏省住房和城乡建设厅官网发布了《江苏省改善型住宅设计与建造导则》，其中关于层高的条款如下所示：层高不应小于3.15米。目前能达到这个层高的项目凤毛麟角。

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其实只看40.5米这个起步楼间距，拾月璟庭并不比别的项目要大，但拾月璟庭房子层数却仅仅只有12层-15层。同样楼间距的其他项目少则18层，多则20几层。拾月璟庭这样一个比较低的楼幢，配合40.5米起步的楼间距，无论是业主入住后的视野，还是冬日里的采光，都比园区狮山的核心盘好太多了。

真正的人车分流

很多项目都称自己为人车分流，但在朴哥心里，真正的人车分流需要满足两个条件：一是没有地上临停车位，二是小区人行出入口和车行入口完全分开。

首先，车子应不进小区地面道路，直接在小区大门外从地库入口通往车库；其次，车行出入口不应对人行进出的小区大门形成干扰。这两条是很多园区狮山的高端住宅没有做到的。朴哥认为，做到以上两点的才叫真正的人车分流。拾月璟庭就是少有的做到这两点的项目。小区地面完全没有机动车，意味着孩子有着更为安全的童年。

还有一些遥遥领先的设计，囿于篇幅，今天咱们就不写了，以后有机会再写写。

遥遥领先的户型设计

拾月璟庭的每个户型都很棒。就整个项目而言，结合户型和层高，拾月璟庭可以算得上苏州户型遥遥领先的项目。

170平四房三卫户型

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尺寸图（过程稿）

四房两厅三卫，进门玄关柜宽且实用，右转就是6米的横厅+LDK的竖厅设计，无论是横看还是竖看，视野都非常的宽阔，客餐厅通风“呜呜”的；尺度拉满的三联阳台，主卧四件套配齐，这户型不标尺寸，你会误以为是个190平的户型。

主卫的逼格（双台盆、淋浴房浴缸配齐）拉满，主卧主卫转角飘窗将主卧室的视野和采光提升到了极致。

缺点是啥呢，朴哥觉得3.6米开间的主卧略小了一些。

当然，作为一个入门级三卫户型，你不能要求更多了，它真的足够优秀了。

197平四房三卫户型

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197平尺寸图（过程稿）

要三卫有，要三明卫有，要横厅有，要竖厅有，要玄关有，要储藏室有，要南阳台有，要北阳台可以有，飘窗也必须都给你配齐了；这就是拾月璟庭的197平户型。

197平是一个横厅+竖厅的户型。进门有个该面积段比较少见的储藏间。南边三个卧室，两个套房，三个卫生间没有一个是暗卫；南北双阳台，这个设计太牛逼了。在朴哥看来，这个户型已经接近完美了。

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开间近10米的三开间南阳台

有的朋友跟我说，觉得厨房靠客餐厅这边的墙体是承重墙（黑色的墙体）是缺点，他们认为这导致后期无法对厨房做改动。朴哥觉得，再好的移门（把墙体拆了改移门），也挡不住厨房的油烟，挡不住人间烟火的副产品——凌乱的厨房。一个开放式的中式厨房，最美的时刻是它没被使用的时候。所以，厨房与其敞开，不如藏拙。

197平样板房厨房

这个户型，不给它100分，是怕它骄傲。

拾月璟庭拿这个户型做了一个软装样板房，不过内装还在调整中，可能还会有比较大的差别；不过无所谓，咱们看的是空间感。朴哥先把谍照放出来，咱们一起看看。

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客厅

主卧

230平四房三卫户型

197平以上，就是230平的王者户型了。

进门有个独立小储藏间，弄个货架，可以放满杂物和双11淘来的物品。横厅+竖厅的配置，10.2米（尺度跟下图中不同，因为我算的是中墙对中墙的宽度）宽度的跑道式三联阳台，将空间尺度拉满。除了南向的超大阳台，北面厨房还带个生活阳台。南北双阳台收纳南北双向的风景。

缓缓推开主卧室门，视野豁然开朗，6.2米的超阔绰面宽令人惊叹，瞬间营造出一种豪华别墅主卧的磅礴气派；主卫双台盆，圆形浴缸（好像是首次看到），淋浴房，马桶，四件套高标准配齐。

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230平尺寸图（过程稿）

约50%绿化率

一般朴哥不太会写景观，主要是景观设计图和落地效果可能会有很大差别。拾月璟庭的绿化我只写一点，就是全区绿化率约50%这个数字。为了追求更为优质的户型，现在绿化率要比以前小很多，50%的绿化率放在现在是遥遥领先了（一般在35%左右）。园区狮山的几个核心盘，基本上都没有超过40%，主流是35%上下。

整体只有12-15层的高度，配合50%的绿化率，业主日常在小区里散步，所感受到人与建筑的和谐感是完全吊打那些18层及以上住宅的。

关于景观，我曾经看到过一稿过程稿（景观深化的时候也许会做调整）。开发商是这么写的，朴哥抄一下，大家初步做个了解。

一轴、两庭、两园：

◆约8000㎡核心景观轴、约2400㎡尊享庭院、南北各区设共享花园和私享花园。

景观四大亮点：

◆约360米花园归家步道、约240㎡双向草坪会客廊架、近1200㎡森系漫游全龄花园、约890米森氧环跑道。

◆约560㎡儿童成长营地+老年活动聚场。

◆百种名贵树种花蕊，可观四季。

◆消防登高面人性化设计，满足健身、娱乐、社交、休闲等多功能空间。

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04

遥遥领先的品质

我们可以看到，仅就设计而言，从全市范围内，拾月璟庭的设计都是遥遥领先的。

虽然设计上遥遥领先，但品质角度来说，有一说一，拾月璟庭还是要稍弱于园区狮山的几个顶级楼盘的；不过，它的品质在科学城区域来说，那还是遥遥领先。

铝板+铝板一体板立面

拾月璟庭是整个科学城第一个全铝板+铝板一体板的住宅项目。它的主体立面材料选用铝板或一体板和金属格栅；底层采用香槟色铝板和格栅，搭配部分石材。沿青山路和龙山路的建筑立面基本上是铝板立面，里面的建筑楼栋立面则是铝板一体板立面。

如果你仔细研究，会发现相对于苏州主流的铝板项目，拾月璟庭有两个特点：第一个，它是苏州少见的仿石铝板项目；第二，它的铝板线条处理的更为细致。

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你看效果图里阳台的铝板装饰，除了主要的铝板外，还有上下两条金色的线条，这就使得它的立面装饰更为精细。

追上苏州主流的装修标准

在拾月璟庭的土地转让文件里，有关于装修标准的约定。这个约定是苏州当前政府转让土地的最高装修标准要求。

虽然拾月璟庭没有达到旺墩路三兄弟的装修标准，但在整个科学城，可以说是遥遥领先了。因为文章已经够长了，具体的装修标准咱们今天就不写了，大家可以去现场一探究竟。

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197平样板房一角

05

总结

综上所述，拾月璟庭这个项目可以说是含着金钥匙出生的。优越的地理位置，遥遥领先的产品设计和品质，在整个苏州的楼盘中它都是个很能打的项目。它的出现，改变了太湖科学城落后的产品定位和面貌，大概率会成为这个区域的标杆；不过，具体能达到什么高度，就要看项目的落地情况了。

从上华璟庭开始，苏高新地产开始转型，璟系是其打造的高端产品，能做到什么程度朴哥还不清楚；但这样的产品定位和设计，已经决定了拾月璟庭的产品下限。不妨让我们期待下它的品质上限！

【苏州·拾月璟庭】

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房地产基础专业知识

1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类：

a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

7、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地；

b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

a、土地开发；

b、房屋建设、维修、管理；

c、土地使用权的有偿划拔、转让；

d、房屋所有权的买卖、租赁；

e、房地产抵押贷款；

f、房地产市场；

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

10、房地产市场：

a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

房地产市场结构善一览表：

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。

地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；

抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用权出让年限：

a、居住用地70年；

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；

c、商业、旅游、娱乐用地40年；

PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；

2）土地使用年限到期后如何处理：

a、国家有权无条件的收回该土地；

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；

c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；

14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

15、商品房的预售制度：五证二书

五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。

17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）

19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。

24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。

26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。

27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。

28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。

30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。

31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。

37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。

44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。

45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。

46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。

47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。

48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。

49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。

包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；

二、建筑基础知识：

1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。

2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。

3、占地面积：红线范围内的面积。

4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。

7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。

公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积／套内建筑面积之和。

8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。

10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

套内建筑面积＝套内使用面积／标准层的使用面积系数

11、容积率：总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

12、建筑密度：基底面积之和／总占地面积＊100％

13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

公式：植被垂直面积／占地面积＊100％

14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30％，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。

绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率

15、得房率：套内建筑面积／套建筑面积（销售面积）之比

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

套建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

16、开间：住宅房子的横向宽度。进深：住宅的实际长度。

17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。

18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。

21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。

22、错层：房内高度不一至，一米以内分离。

23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。

24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。

钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下

26、土地计量单位：

1平方公里＝100万平方米（km2）1公顷＝1万平方米（hm2）

1公顷＝15亩1亩＝667平方米

27、住宅的楼层划分的规定：

低层住宅为：1-3层多层住宅为：4-6层中高层住宅：7-9层

高层住宅为：10-30层超高层住宅为：40层以上

三、房地产开发相关知识：

1、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

2、土地开发：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。

3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。

4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

5、房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。

6、能源系统：包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。

7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。

8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。

11、土地所有权：指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。

法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。

经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。

四、其它内容须知：

1、办理银行按揭合同需出示：

1）个人身份证及复印件各3份，结婚证或流动人口未婚证明；

2）首期购房款（不低于30％，二次购房者首付不低于40％）购房人已付购房款收据原件及复印件；

3）购房者或配偶单位的工资收入证明；

4）与开发商签订的购房合同；

5）开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款；

6）个人住房借款合同，借款借据；

7）委托银行扣收购房房款协议书；

8）住房抵押承诺书；

9）贷款申请书。

2、办理银行按揭需交的费用：

1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；

2）抵押费，贷款额3‰（交房地产局）；

3）律师见证费，贷款额1.8‰（交律师事务所）；

4）备案登记手续费，每份合同20元（交房地产局）；

5）印花税，每份合同10元（交房地产局）；

6）按揭资料费，每份合同40元（交银行）；

3、公积金提取条件：符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额。

1）职工购买、建造、翻修、大修自住住房；

2）职工离、退休时；

3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；

4）户口迁出所在的市、县或者出境定居的；

5）偿还购房贷款本息的；

6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。

4、公积金贷款是有限额规定的：

1）贷款额不能超过25万元的最高上限；

2）贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍；

3）贷款额不能超出总房款的70％；

5、预售房的条件：

1）土地出让金已缴清，取得国有土地使用证；

2）取得建设用地规划许可证；

3）投入工程总建设资金达到20％以上（不含土地出让金）；

4）施工进度已明确，交房日期已明确；

5）竣工验收前；

五、附加内容（房地产营销培训基础知识）：

1、房地产销售行业：

它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。

2、有正确的价值观：价值观---信念---期望---态度---行动目标

3、行动过程：执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划

4、忌语：大概不能肯定的语言

五声四语：迎客声---称呼声---致谢声---送客声

反对四语：蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语

5、建筑面积必须高于2.2米（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；

6、朝向：一般以客厅阳台的朝向为准。

7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。

分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80％，价格高；次级商圈：拥有客户占20％；

边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。

8、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。

IRS：商业饱和度

C：主要客户指数

RE：每一个顾客平均购买量

RF：商圈内的经营面积

IRS＝（C＊RE）／RF

9、严重影响房地产价格因素：

1）价格组成＝土地成本价格＋建安成本＋利润＋管理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律法规）；

2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制；

3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构；

4）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；

5）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积消费群体多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。

10、递名片技巧：

1）当你与客户谈判时，客户感兴趣时，你递上名片客户对你印象深，认知度；

2）当客户快要起身时，递上名片，你的客户会准确记住，认知你；

11、递资料准确时间：

1）当你将重要内容讲解完毕，再递上资料，请他了解；

2）当你递名片时，一起递给他；

3）如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；

12、市场调查目的，其实反映市场现状：

1）了解竞争楼盘；

2）了解消费需求；

3）了解消费行情；

4）为策划、销售提供依据

具体调查内容：

a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电

梯、空调、水电表）、装修、物业管理、经营时间；

b）配套调查：内部配套、周边环境配套、功能配套；

c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；

具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；

具体调查对象：市场、商城、专业街、步行街、专卖点

具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）

13、风水与房地产营销：南向房间特征（通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉）。

风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）

14、建筑颜色：红色---象征权利、富贵、尊严、红色镇邪。

15、使用率＝实用面积／建筑面积

小高层的使用率小于多层：60-70％

高层的使用率小于小高层：80％以上

写字楼的使用率小于高层：50-60％

16、产权证：土地使用证、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租）。

17、绿化：是生态内的非常小的一个方面。

环境：周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。

18、价格：昂贵、便宜

1）加权比较法：在价格上及对手比较加X％或减X％，不超过1；如对方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡；

2）盈亏平衡法

3）经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容包括：均价、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼

盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有

品牌价值的空间）、目标价格（自我实现的价格）。

19、价格构成：

1）土地出让金：三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费（了解地质结构）；

2）公共基础设施费（统称土地成本）；

3）建安成本（土建成本）；

4）管理成本（包括营销预算成本）；

5）融资成本（利息）；

6）税收费用；

7）利润；

20、销控：

内部认购：二八理论：好5％、次15％、差80％；三七理论：好10％、次20％、差70％；

公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。

包括：强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期，合理安排）、冲刺期、扫尾期。

21、建筑品质：

1）施工方的资质；

2）图纸：设计方案，采光通风是否符合国家规定，规划、设计院进行调查，研究；

3）建筑材料：质量好坏，是否环保产品？

22、金字塔型：

小盘：一般以快打慢，先奇制胜，制造与众不同的特色；

营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。

23、项目定位：了解最大化的消费群体---再了解消费型态---得出需求---市场产品

24、国家标准容积率：

1）别墅1-0.8，一般是0.8；2）高档小区2-2.5；

3）中档小区3；4）低档小区4；

一类小区：公共基础设施布局完整，整个环境良好；

二类小区：公共基础设施布局完整，环境不良好；

三类小区：公共基础设施布局不完整，环境差