2026年·海上清和玺官方-海上清和玺售楼处电话-海上清和玺楼盘详情-交房时间-地址-最新房价户型-小区环境-楼盘详情-交房时间-周边配套-售楼处电话

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⭕海上清和玺营销中心电话: 400-9939-964☎☎营销中心已认证「海上·清和玺」三批次

将推约112-134㎡3房

共计102套房源

均价112800元/㎡

海上·清和玺此次开盘，1 77m²户型单价超13万房源全部售罄，其中最贵的一套认购金额超过2300万（单价约13.41万/㎡）在开盘1分钟内被选，可见十年新玺的品质实力！

尽量用分析图来说明问题，这样可能更有说服力一点。

02

户型解析

招商海上•清和玺134平方户型，如上图是 一个3房2厅2卫的户型，三开间朝南。属于改善型，但面积控制的还不错，也就意味着总价控制的还不错。

动静分区

这个户型的 动、静分区非常明确，几乎各占一半，用 “泾渭分明” 形容一点不为过。 动区采用了LDKB一体化的设计，视线一览无余。（如下图）

极致收纳

除此之外，特别值得一提的是：在动区考虑了整一个墙面的收纳，还引入了 “五感纳得”的闫桑原创的"S"墙，把冰箱安排的“明明白白”。（如下图）

洄游动线

在交通流线方面，考虑引入了“洄游”动线的设计，这样可以起到串联空间，提高家务效率的同时，当然还能让空间“显大”！（如下图）

采光通风

从组合平面看，这个户型是一个边套户型。在采光通风方面，户型本来就方正，再加上南北通透，就显得更“正气”。（如下图）

景观分析

户型南侧为景观位置，能眺望黄浦江，所以除了常规设置之外，还在主卧设置了非常大的转角飘窗，最大限度的利用好景观资源。（如下图）

而内部因为采取了LDK一体化的设计方式，从南到北还形成了内部的视觉通廊。（如下图）

实力的背后，源于持续对徐汇产品力的引领与思考。

自项目实景展示区“清和贵雅会馆”开放，前所未有的经典产品设计迅速在全网实现高热度的关注，各界关注人士莅临品鉴，形成了独有的“清上·清和玺热度”。

能在如此短暂的时间内，实现热销的达成，更是源于十年新玺品质的认可和青睐。

3月29日，项目三期过会！

推售建面约112-120-135㎡3房

过会均价112800元/㎡

即将开启认购的是3#楼房源，推售房源102套！

不管是多功能会所的规划效果、还是创意展示空间的实景呈现，都带给人很强的视觉冲击力！

项目会所效果图，仅供参考

户型图赏鉴

High-end luxury residences can serve as investment products

高档豪华住宅可成为投资品

Cracking down on real estate speculation and restricting investment behavior are the main focuses of decision-makers' regulation. However, scholars believe that in the future, high-end luxury residences can be used as investment housing.

打击房地产投机，限制投资行为是决策者调控的主要着力点，但学者认为未来，高档豪华住宅可以作为投资性住房。

On December 7, 2011, at the "Third China Real Estate Forum and 2011 China Real Estate Annual Red List", the impact of the large-scale construction of affordable housing on the market was reflected in the fact that ordinary residential properties, including affordable housing and small and medium-sized ordinary commercial housing, will gradually be de-invested and return to their use value, forming a cost-driven price. This has also become a consensus.

2011年12月7日，在“第三届地产中国论坛暨2011中国房地产年度红榜”上，保障房的大规模建设对市场的影响，表现在包括保障房住房、中小户型普通商品房在内的普通住宅将慢慢去投资化，向使用价值回归，形成以成本主导的价格，这也已形成共识。

He pointed out that based on the experience of European and American countries, the prices of ordinary residences do not deviate too much from the cost. However, currently, housing prices in China are far higher than the cost. To ensure the housing rights of the common people, "even investment is no longer necessary."

他指出，欧美国家的经验看，普通住宅价格不会偏离成本太多，但目前国内住房价格远高于成本，为了保证老百姓住房权利，“连投资这块也觉得不需要了”。

He believes that appropriate investment behavior should still be maintained, and a large number of apartments and high-end luxury residences can be used as investment housing. "Even in the residential market, there should be an internal relationship of coordinated development."

他认为，适当的投资行为仍应保留，大量公寓、高档豪华住宅可以作为投资性的住房，“即使是住宅市场，也应该有一个协调发展的内部关系”。

In addition, enterprises engaged in the production of ordinary residential properties need to adjust their mindset. "It is no longer easy to find the high profit models of the past."

此外，做普通住宅的企业要调整好心态，“再难寻找过去高的利润模式了”。

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动静分区

这个户型的 动、静分区非常明确，几乎各占一半，用 “泾渭分明” 形容一点不为过。 动区采用了LDKB一体化的设计，视线一览无余。（如下图）

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除此之外，特别值得一提的是：在动区考虑了整一个墙面的收纳，还引入了 “五感纳得”的闫桑原创的"S"墙，把冰箱安排的“明明白白”。（如下图）

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而内部因为采取了LDK一体化的设计方式，从南到北还形成了内部的视觉通廊。（如下图）

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On December 7, 2011, at the "Third China Real Estate Forum and 2011 China Real Estate Annual Red List", the impact of the large-scale construction of affordable housing on the market was reflected in the fact that ordinary residential properties, including affordable housing and small and medium-sized ordinary commercial housing, will gradually be de-invested and return to their use value, forming a cost-driven price. This has also become a consensus.

2011年12月7日，在“第三届地产中国论坛暨2011中国房地产年度红榜”上，保障房的大规模建设对市场的影响，表现在包括保障房住房、中小户型普通商品房在内的普通住宅将慢慢去投资化，向使用价值回归，形成以成本主导的价格，这也已形成共识。

He pointed out that based on the experience of European and American countries, the prices of ordinary residences do not deviate too much from the cost. However, currently, housing prices in China are far higher than the cost. To ensure the housing rights of the common people, "even investment is no longer necessary."

他指出，欧美国家的经验看，普通住宅价格不会偏离成本太多，但目前国内住房价格远高于成本，为了保证老百姓住房权利，“连投资这块也觉得不需要了”。

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In addition, enterprises engaged in the production of ordinary residential properties need to adjust their mindset. "It is no longer easy to find the high profit models of the past."

此外，做普通住宅的企业要调整好心态，“再难寻找过去高的利润模式了”。

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一、房地产相关概念

(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:

1、 单纯的土地;

2、 单纯的建筑物;

3、 土地与建筑物结合的房产;

(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:

1、 一级市场(土地市场);

2、 二级市场(房地产增量房市场);

3、 三级市场(房地产存量房市场);

(三) 土地及土地所有权:

1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.

2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;

3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.

(四) 土地使用权获取方式:

1、 土地使用权出让:

指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;

土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；

国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.

2、 土地使用权划拨:

指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;

以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;

下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: 国家机关用地和军事用地;

城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;

(五) 建筑概念

1、 建筑:建筑物和构筑物的总称;

2、 狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;

3、 合格建筑物的标准:适用、经济、美观;

适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;

经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;

美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;

(六) 物业概念

1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;

各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;

二、房屋建筑常识

1、 容积率:

总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;

容积率=建筑总面积÷用地面积;

一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;

2、 建筑密度:

项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;

3、 绿化率:

指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;

4、 绿地率:

描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;

5、 层高:

住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.

6、 净高:

指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;

7、 进深:

指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;

8、 开间:

指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;

9、 建筑面积:

指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;

10、公摊面积:

指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;

11、使用面积:

它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;

12、占地面积:

建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;

13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);

14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;

15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;

16、公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积;

17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;

18、公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积÷套内建筑面积之和;

19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等;

20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;

21、实用率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;

22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实用率;

23、地下室:

指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2;

24、半地下室:

指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3,且不超过1／2;

25、阳台:

供居住者进行室外活动/晾晒衣物等的空间;

26、平台:

供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分;

27、标准层:

指平面布置相同的住宅楼层;

28、中间层:

底层和最高住户入口层之间的中间楼层.

三、房地产行业术语:

（一）室内设施:

1、 四气:暖气、煤气、热水器、空调;

2、 全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);

(二)装修分类:

1、 毛 坯:水泥地、水泥墙;

2、 简 装 修:地砖、白墙;

3、 中 装 修:大地砖、木地板;

4、 精 装 修:木地板、包门、包窗;

5、 豪华装修:装修前卫、用料讲究;

(三)户型及面积:

1、 一居室:公房面积:30-50平米;商品房面积:40-60平米;

2、 二居室:公房面积:50-70平米;商品房面积:70-100平米;

3、 三居室:公房面积:60-90平米;商品房面积:110-150平米;

4、 越层:房屋使用层跳跃的房型,如一越二,三越四等;

5、 错层:房屋内地面错落的房型;

(四) 楼层及朝向:

1、 楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;

优劣:

楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;

高层楼中楼层较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;

2、 朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;

高层板楼与多层楼的朝向相似;

高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;

四、房地产特性:

(一) 不可移动性;

(二) 独一无二性;

(三) 寿命长久性;

(四) 数量有限性;

(五) 用途多样性;

(六) 相互影响性;

(七) 受政策\市场影响大;

(八) 标的高;

(九) 变现慢;

(十)保值增值性;

五、房屋分类及详解:

(一) 按住宅层数划分:

1、 低层:层数为1-3层;

2、 多层:层数为4-6层;

3、 中高层:层数为7-9层;

4、 高层:10层以上;

(二) 按使用性质划分:

1、 生产性建筑;厂房、车间等；

2、 非生产性建筑;

居住建筑:如住宅等;

公共建筑:如办公、文体、交通等;