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未科“未科数港01+03姐妹地块”宅地，历经86轮惨烈厮杀，最终以31644元/㎡的综合楼面价成交，其中03地块以楼面价42387元/㎡，溢价39.67%一举刷新板块地价天花板。
这个数字是什么概念？板块内的超级红盘天奕在售差不多3.6万/㎡——“面粉”已经实打实地贵过了“面包”。
保利天奕和未科新地王距离 住浙网制图
信号再清晰不过：开发商在用数十亿真金白银宣告，未科作为杭州“第三中心”的价值坐标系，已经彻底被市场重绘。
然而，在土拍槌落之前，早已有人用行动写出了答案。保利天奕，这个在杭州持续霸榜TOP1的现象级红盘，早已成为那批最敏锐购买力的投票箱。当市场还在犹豫观望时，聪明钱已经在用脚投票，提前锁定了第三中心的入场券。
01
今年前四个月，杭州楼市整体呈现乍暖还寒的胶着态势，但天奕硬生生走出了一条逆势飙涨的独立行情——3月单月劲销超过300套，一举拿下杭州八区住宅成交面积、套数双冠王；前四个月累计网签429套，登顶住浙金榜，成为全杭州的套数销冠。
一个更具穿透力的数据是：3月份杭州每卖出10套新房，就有1套来自天奕。如此高的市场集中度，放在任何一座城市的任何一个板块，都足以称得上是现象级事件。这背后所折射的，绝非单一的性价比逻辑，而是一座城市顶层规划、稀缺生态禀赋与硬核产品力三者之间的深度共振。
如此高的市场集中度，放在任何一座城市的任何一个板块，都足以称得上是现象级事件。这背后所折射的，绝非单一的性价比逻辑，而是一座城市顶层规划、稀缺生态禀赋与硬核产品力三者之间的深度共振。
保利天奕售楼处现场
02
保利天奕的持续热销，本质上是一张关于“第三中心”价值兑现的成绩单。支撑这份成绩单的，是一系列正在从蓝图加速转化为现实的城市级利好。
未科世界级中轴线概念图 图源网络
余杭区一季度GDP突破千亿大关，继续蝉联“浙江经济第一区”——这是区域经济基本盘最硬核的背书。
国际体育中心建设进度（住浙网5月拍摄）
世界级城市中轴线从规划概念走向实质性开发，国际体育中心、杭州音乐厅、万象城等城市级文化地标以肉眼可见的速度拔地而起，一个集产业、文化、体育、居住于一体的城市新中心正在成型。
而将视线落回到天奕的坐标原点，资源的聚集密度更加令人艳羡：
保利天奕位置示意图
项目直线距离约40米，便是正在建设中的地铁12号线水乡南站，未来通勤的便利性几乎等同于“地铁上盖”；
一路之隔，是城市核心区极度稀缺的五常湿地生态资源，推窗见绿不再是修辞，而是日常；
步行可达的范围内，天元公学等优质教育配套已然落地，解决了改善家庭最核心的学区焦虑。
天元公学和睦校区（图源网络）
这套“地铁口、名校旁、湿地畔”的组合牌，放在任何一个板块都足以构成卖点，而当它们同时叠加在第三中心的规划主轴之上，保利天奕便成了这场城市价值跃迁中最直接的承载者和获益者。
03
土拍热度尚未完全退潮，保利天奕便乘势启动了16#楼的加推，标志着项目进入第九次开盘的节点，这也是天奕近3个月以来的第五次加推。
保利天奕加推楼幢分布示意图
要读懂16#的景观价值，需要回到天奕的景观设计原点。
项目由JTL加特林团队主笔，从杭州三大城市级自然名片中汲取灵感，构建了沉浸式的景观体系——取境西溪湿地的“西溪里的会所”、取境九溪十八涧的“九溪十八涧的花园”、取境青山湖的“青山湖的花厅”，三景各具风骨，统一于约6万㎡的园林体系之中。
保利天奕示范区实景图
16#恰好卡位在这幅山水长卷的关键取景位上——紧邻的正是“青山湖的花厅”。这一景观节点的设计母题源自青山湖标志性的水上森林意象：挺拔水杉沿水系列植，林下花径蜿蜒穿行，四季花木更迭色彩。
业主推窗所见，将是水岸花径铺展、孩童草坪嬉戏、傍晚灯光沿水系次第亮起的日常画面——园林不再是被观赏的对象，而是真正嵌入生活的自然背景。
04
在这一轮加推的房源矩阵中，建面约137㎡四房户型被市场公认为杭州的“质价比之王”，其产品力的打磨几乎在每个维度上都触碰到了同面积段的天花板。
建面约137㎡户型图
入户环节，类一梯一户的设计营造出约6-8㎡的独立前厅，这处半私密空间既可以作为入户收纳系统，也能承载归家仪式感的第一重缓冲，从电梯门打开的那一刻起，仪式感便已就位。
软装样板间
采光环节，约14米的南向面宽支撑起四开间朝南的极致格局，在同面积段产品中，这样的南向面宽尺度极为稀缺，它意味着家庭中不再有被牺牲阳光死角，每一位成员都能平等地享有阳光的权利。
软装样板间
公区环节，LDKB一体化设计将客厅、餐厅、厨房、阳台无界融合，形成一个完整、流动的家庭核心区。
特别值得称道的是U型厨房中“水槽向外”的布局巧思——掌厨的人不再是面壁操作的背影，而是可以随时抬头与客厅里的家人视线交流、参与对话，烹饪的烟火气与家庭的亲密感在此刻得以同时在场。
软装样板间
主卧环节，270°L型转角飘窗将采光面从睡眠区一路延伸至主卫，形成一条通透的私人视野长廊。泡一壶茶、翻几页书，晨光与夜色都在这里找到最妥帖的安放方式。
软装样板间
空间获得感上，高得房率让这套建面137㎡的户型实际使用面积逼近市面150㎡，尺度的越级感渗透进每一个功能空间。
精装配置同样毫不含糊，全屋标配中央空调、地暖、新风系统三大舒适组件，厨电选用老板C端高端款，卫浴采用高仪、科勒等一线品牌，真正兑现了“好房子”的产品承诺。
保利天奕以断档级的热销之势，硬生生在杭州楼市的26年热词榜上刻下了自己的名字——九开在即，全盘累计销售即将冲破1000套大关。这不是普通的加推，而是冲刺的发令枪已经举起。
保利天奕实景图
建面约119-137㎡湿地精工宅，16#楼东揽青山湖花厅盛景，地铁口、名校旁、湿地畔，均价仅36355元/㎡——这个与地价倒挂的“面包价”，正以肉眼可见的速度成为绝版。
那些还在观望的人，最大的风险从来不是选错，而是在窗口彻底关闭之后，不得不以更高的代价，为别人的远见买单。保利天奕最后的冲刺阶段已经到来，留给你的机会，每一次犹豫都在减少。
【保利天奕｜🔥在杭州新中心，超越此前所有🔥】
▍项目基本信息
【项目规模】占地8.27万㎡，总建约28.35万㎡
【项目户数】1491户
【产品信息】 建面约103-175㎡高定人居新著（均有房源在售）
【容积率】2.4
【梯户配比】约80%类一梯一户
【物业服务】 保利物业（东方礼遇）
【项目均价】3.2-4万（具体价格现场详询置业顾问）
【项目地址】 余杭区高教路与绿汀路交汇处
◎占位浙江经济第一区澎湃中轴，国家盖章认定的杭州未来30年新中心
余杭区长期作为浙江省经济总量第一区，经济体量、创新动能与发展能级与上海浦东、深圳南山同频。所处未来科技城板块，阿里总部、vivo、字节跳动、杭州六小龙等头部名企扎堆，吸引数十万高净值、高学历科创精英于此安居，是杭州乃至全省的“创新引擎”与“人才磁极”。
◎总投资超千亿的约2.5公里未科澎湃中轴线
杭州市政府举全市之力打造⎡封面级中轴空间形象⎦和⎡中国式现代化城市范例⎦，擘画五大城市功能板块。
◎轨交无界纵横 瞬息内心向往
一核双轨：12号线水乡南站（在建，预计2026年底投入使用）（直距约40米）；3号线全丰路站（直距约1KM），12站到黄龙体育中心；地铁五站达杭州西站，以西站为核心构成了杭州长三角一小时交通圈的雄心
四纵四横：高教路/良睦路/绿汀路/创明路，贯穿未科各域；绿汀路隧道、创明路隧道（在建）直达中轴核心；文一西路（隧道）/文二西路/余杭塘路/天目山路（隧道），串联杭州两大中心。
◎头部名校同框 起步即为高点
天元公学和睦校区（直距约600米），杭州首个15年一贯制公办旗舰校区，2024年取得浙江省高考状元、清北录取6人、中考高分段余杭区第一的战绩。
（学校信息仅作为信息告知，具体学区以有关部门公示为准。）
◎百万顶配商业 世界触手可及
约18万方绿汀路M1级别万象城（在建）（直距约2KM）；约60万方世界级TOD杭州银泰中心（在建）（直距约2KM）；约20万方杭州大厦501（规划）；西溪印象城（直距约2KM）；一街之隔南岸艺术慢生活（规划）；约6000㎡社区服务用房，未来将打造业主食堂、药店、便利店等多种业态。
◎三甲医疗护航 优享健康生活
国家级医疗中心，浙大一院总部院区（直距约3KM）；浙大妇产科余杭院区。
◎都会湿地绿境 中心宜居高地
一路之隔五常湿地；西溪湿地（直距约2KM）；云湖湿地公园（规划）（直距约2KM），享约10KM城市湿地带。
◎世界文体盛宴 悦然潮流前沿
国际体育中心（直距约2.1KM）；国际演艺中心（在建）；市民中心（直距约3KM）；余杭文化艺术中心。
◎超级底盘 澎湃中轴上的松弛岛
基于建面30万方稀缺土地质素，以“Luxury Habitat + Super Base”为顶设，松弛共同体融入「新审美」「新度假」「新功能」「新体验」「新服务」五新主义，垂直聚合商业、生态、居住、社交场景，通过绿境网络+复合动线外接湿地公园，内嵌生活底盘。
◎潮涌桂语 建筑与文化双重赋形
主入口序列柱式取意“良渚玉琮”庄重，门楣凝刻非遗油纸伞骨架纹理，整体融汇奢石、玉石及铝板等奢材；外立面以钱塘潮涌为型、取桂花意境为色，采用暖色铝板+玻璃幕墙，刷新杭州建筑美学高度，完成一场新奢生活审美的进化。
◎新奢杭州 城市度假CHILL的生活真意
「一环三景六园」立体生态景观系统，以西溪湿地、九溪十八涧及青山湖精髓为母本，以一条超级「天奕之环」串联10大四季绿林带，将城市的精神花园搬到窗前。
◎大师天团联袂 匠著杭州新中心想象
超越常规开发逻辑，启序未科豪宅时代，不惜成本邀请JTL、致逸、牧笛等著名豪宅设计团队，融汇国际潮流重译在地文化，以革新者姿态打破产品力天花板，迭新杭州新中心的豪宅想象力。
◎先锋国际审美 绘写暖调奢居样本
以当代暖系美学为基底，重构理想人居的温度想象，嵌入全球甄选整版奢石背景墙。
约3000方会所包含标准恒温泳池、国际标准壁球馆、赛事级标准篮球馆、瑜伽室、健身房、无界泳池等，打造全维生活场景好生活。
◎建筑面积约103㎡ 三室两厅两卫
◎建筑面积约120㎡ 四室两厅两卫
◎建筑面积约119㎡ 四室两厅两卫
◎建筑面积约137㎡四室两厅两卫
◎建筑面积约138㎡ 四室两厅两卫
◎建筑面积约139㎡ 四室两厅两卫
◎建筑面积约175㎡ 四室两厅三卫
保利天奕【西溪里的会所】实景示范区恭迎品鉴
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上海全方面购房政策：
【新房 二手房 限购 贷款 摇号】
01 上海最新限购政策
02 上海最新购房贷款政策
03 上海一手/二手房交易流程
04 上海买房各税费明细
05 上海新房摇号积分制政策
06 上海新房摇号积分制常见问题
07 上海直系更名/赠予/继承政策
08 公司名义购房相关政策及交易税费
09.上海以旧换新购房补贴
2024.5.27-2026.5.01
上海楼市新政回顾一览：
2024.5.27上海发布近8年来最有力度的房产新政，买房之前，先要看一下是否有“买房资格”，那么上海的限购政策是怎么样的呢？
2024.06.21日起，上海新房不再以集中公示在网上房地产网站。
2024.7.22日起，上海新购新房与二手房，首套与二套利率均有调整.
2024.8.21日起，临港放松落户政策调整亮点：居转户年限由7年缩短为3年的，新片区工作时间由不低于2年，减少为不低于1年。居住证专项加分：在新片区工作并居住的，满一年积2分，最高积20分。
2024.08.27起，上海执行18年的“70、90”政策正式退出，70.90平小户型新房退出历史舞台，执行标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。
2024.9.29上海楼市新政再落地！
（一）对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
（二）对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
（三）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
（四）调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
（五）按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。
2024.10.21起中国人民银行下调房屋贷款LPR25个基点，最新利率LPR3.6%。
五年期以上首套房贷执行利率：LPR(3.6%)-45bp =3.15%，五年期以上二套房贷执行利率：LPR(3.6%)-5bp=3.55%，
商用房LPR(3.6%)+60BP=4.2%，公积金首套2.85%，二套3.325%
（五年期以上二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25BP=3.35%）
2024.11.13日起：契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
增值税方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。
2025.4.28日：上海市住房公积金管理中心发布，在上海年满16岁且未达到退休年龄的市民，不论户籍，工作单位，有无职业均可自己缴纳住房公积金，缴纳基数为最低270，最高8860元。自2025.6.1日起施行。
2025.5.7日起：降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，二套房贷利率由3.325%降至3.075%。五年内1-5年首套2.10%，二套2.525%。
2025.5.20日：五年期以上首套房贷执行利率（上海纯商贷）：LPR3.5%(3.5%)-45bp =3.05%，五年期以上二套房贷执行利率：LPR(3.5%)-5bp=3.45%，
（五年期以上二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25BP=3.25%）
2025.08.25：上海楼市新政五大重点如下：
2025.12.30日： 个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。（2026.01.01正式执行）
2026.01.14日：上海最新退个税新政：
自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
2026.02.25日：上海楼市发布“沪七条：
01.2026.05月 上海最新限购政策：
（注：1.外地户口在上海唯一住房在2024年5月28日后出售并网签，再购房不管是新房还是二手房不受社保与个税的限制，（不受环线限制）全上海房产都可以买。）
什么是限购政策中的“多子女家庭”？
答：对本市或外地户籍居民家庭成员中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年，认定为多子女家庭（例如一对夫妻，有一个子女已成年，另一个子女未成年，该夫妻及其未成年子女即为限购政策中的“多子女家庭”）。
多子女家庭可按该家庭在本市住房限购套数基础上再购买1套本市住房（例如该多子女家庭为本市户籍居民家庭，家庭名下已有2套本市住房，按多子女购房条件，该家庭可再购买1套本市住房）。（多子女家庭外环内可以多买1套）外环外不限套数
2026.05月上海户籍与非上海户籍（单身或已婚）可以在外环外购买不限套数
（注：非上海户籍需要一年社保或税单即可）
（外环内3年社保买2套，1年社保买1套,)
(新增5年上海居住证全上海可购一套）
02.2026.05月 上海最新购房贷款政策
1.商业贷款如下：
商业贷款利率：
2.纯公积金贷款最新执行如下：
03.上海一手/二手房交易流程：
04.2026.05月上海买房各税费明细：
2026.05月上海最新房产税标准：
01.本市户籍纳房产税政策：
免税条件：
计算方法：
* 新购房单价≤92536元，税率为0.4%
* 新购房单价＞92536元，税率为0.6%
02.非上海户籍：
首套免征。购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60㎡的免税面积扣除。
03.外籍人士纳税政策
每年全额（不以人均面积计算按产证面积全部缴纳）缴纳房产税直到卖掉为止。
（以上信息整理自国税总局上海税务局官网，仅供参考，具体政策以官方最新发布为准）
房产税缴纳举例说明：
05.上海新房摇号积分制政策
06.上海新房摇号积分制常见问题:
07.上海直系更名/赠予/继承政策:
2024.5.27起：调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
08.公司名义购房相关政策及交易税费:
除上述情况外公司购房政策不变:
09.上海以旧换新购房补贴
为了方便居民升级住房，改善居住条件，上海还推出了旧换新政策，内容如下：
在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平及以下的唯一住房，并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴。
建筑面积30平以下，每套补贴标准2万元；
住房建筑面积30～50平，每套补贴标准2.5万元；
住房建筑面积50～70平，每套补贴标准3万元。
在办理新购一手住房不动产权证后领取补贴。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
