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楼栋分布示意图

对比上千数量的来访客群来看，开盘房源极其稀缺，抢房一触即发！

作为年后第一个敢于开盘的项目，到底有什么底气？

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古城芯、市府旁！

断供3年后终于上新！

了解过苏州的人都知道姑苏区的城市首位度，有着天然高一等的禀赋。

➤ 古城，是苏州绝对核心

以城市发展的角度看，苏州的城市空间一直围绕古城作扩张，城建规划从“一体两翼”到今天的“一核四城”，都能看出，姑苏区的核心地位无可撼动。

它的政治、商业、人文、教育……都站在了城市的高地之上，生活价值更是毋庸置疑。

图片来源：苏州姑苏发布

说句人人所向，一点也不为过。

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➤ 土地稀缺，3年才出一地

但姑苏区是全国首个也是唯一一个国家历史文化名城保护区，因为这种“政策保护”，导致姑苏区“轻于建设”，出让宅地数量少之又少，就拿去年全年的土拍来说，88宗宅地，姑苏区仅占其9，强化了姑苏的矜贵。

古城区更是宅地稀少、新房短缺，更遑论市府旁，这样的核心站位。

所以该板块内一度断供达3年之久，激发出旺盛的改善需求。

作为区域内为数不多的两个次新房，姑苏金茂府的业主普遍惜售，同文华庭被捧到5万+/㎡。

保利姑苏瑧悦，成了市场急需的出口。它东靠石路、观前，西邻寒山寺，北倚西园寺、留园，南邻苏州市政府，几乎把古城的精华，都浓缩在了这里，是无数高净值人群改善置换、回归姑苏核心的第一选择。

区位示意图

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稀缺低密洋房！

重新定义姑苏人居顶流

也因为古城对建筑天际线及界面的限制要求，保利发展带来全新的定制化提案—保利姑苏瑧悦。

➤ 最低6F！容积率低至1.6！古城芯wei一洋房项目！

首先，保利姑苏瑧悦项目打造了最低6F、最高16F的低密社区，共计276户，容积率约1.6。

社区平面图

在苏州，洋房一直是稀缺的代名词，在新房市场里供不应求（2023年苏州市区洋房产品供求比仅为0.7），在二手房市场里有绝对议价权。

高楼常有，低密度大平层难得！最低6F真洋房，全城珍稀。

效果图

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➤ 还原苏式园林场景！打造美学品质社区！

其次，项目进行在地化的考量，从当中能看到他对于项目、对于城市、对于买房人表达出来的诚意。

比如，项目的园林景观从《姑苏繁华图》中汲取精神，以苏州名园——艺圃为蓝本，递次铺排了松石望府、山水隐园、琉璃水院、云影雅亭、雅苑归境的游憩动线。一亭一阁、一山一水、一步一景，逛着这样的景致，如同在画中游。

示范区实景图

在项目古典园林景观中，我们还可以感受到开发商的诚意和巧思：

松石望府中的黑石，是团队远赴河北挑选，成本昂贵的日本黑松，需要几十年培植才能育成；

示范区实景图

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风雨连廊上的镂空莽水锦纹图案，源自古代帝王将相蟒袍上的祥纹，寓意尊贵；

园区中的御窑金砖取用了在地文化遗产，它可是古代皇宫的御用品；

入户大堂也不吝投入，墙面采用石材+金属线条，顶部为铝板材质，搭配发光云母石，光彩逼人。

曲径、亭台、长廊……让人住进了江南园林中。

示范区实景图

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作为保利发展在苏州的首个「瑧悦系」产品，它将生活美学、产品品质，融到生活点滴中，展现的每一处都很打动人。

➤ 古城顶流圈层，拉升项目价值想象力

极致地段+极致产品，无形之中塑造了社区的圈层氛围。

一方面，项目周边企事业单位、政务机关单位扎堆，人群素质撑起整个姑苏头部，另一方面，洋房产品，本身就圈定了业主的出价能力。

现在就能预见，这里未来的业主：

可能是市府周边、老姑苏的置换升级；

可能是全苏州想同时满足地段、教育、景观等多元需求的高端改善；

格局再开放点，来自上海等地有姑苏情怀的高端客群，也会聚焦于它。

这样的保利姑苏瑧悦，未来势必会稳居古城核心单价第一档。

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超高得房率！用高级的空间

定义真高端、真改善

为了延续高级的生活质感，项目仅规划276余席，做约143-180㎡纯大户产品，这就是坚持高端的魄力，也是产品的自信。

➤改善的关键不止在于尺度感，也要有享受感！

如今约160㎡和143㎡两个大平层实体样板间已公开，它给人的尺度感和功能性，对于区域内改善置换来说，不亚于是平地升舱。

洋房建面约160㎡，四室两厅三卫，宽面逼人。

「户型亮点」保利姑苏瑧悦售楼处电话：400-838-5958

●拥有约14.4米的南向面宽，配合大开间宽景阳台，推窗就是满园盛景。

●约6.95米超大横厅，和阳台等宽，带来超越数字限制的空间感，更是家人们其乐融融的共享空间。

样板间实景图

●再配上LDKB的活动公区，动线不再禁锢而单一，充满了自由活跃的气氛。

样板间实景图

●并且，还非常奢适的做了双套房设计，特别是每个房间开间都超过3.45米，诠释什么是真正的大尺度。

样板间实景图

●这个户型还有一大高超之处，就是几乎每一个功能间都带有飘窗，超大附送，得房率超出寻常，实际居住感受，堪比180㎡，激发生活品质的质变。

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小高层建面约143㎡，四室两厅两卫，同样有大气度。

超大开间朝南、约8.2米观景阳台，约5米客厅，实现景观采光的更大化，而且对比市面上同面积段产品，能够拥有如此大尺度采光的真的是凤毛麟角！

LDKB一体设计，形成一个方正的家庭社交场域，增加公共空间的交互性，承载美好日常的同时，彰显生活品质。

样板间实景图

洋房建面约180㎡，四室两厅三卫，纯粹大平层。

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●超大四开间朝南、约9米双开间阳台、约6米大宽厅，不论是空间还是尺度上都是气场全开；

●客厅与3个房间充分享受阳光；

●南向宽景阳台负责舒适休闲，北侧家政间负责生活功能，分工明确；

●开放式宽厅设计，为家庭增加更多活动空间；

●它还带独立家政间，多飘窗设计，居住体验豪横。

➤高定精装标准！给予生活日常应有的奢享高级感！

另外，品质呈现最为直观的装标方面，保利姑苏瑧悦也很出彩。

大金的中央空调、德国菲斯曼地暖、兰舍新风系统、卫浴配置了唯宝的马桶、高仪的花洒。厨房除油烟机、燃气灶基本配置外，还添置了洗碗机、蒸烤一体箱等家电，还有博洛尼整体橱柜直接交付、小区直饮水入户……档次、细节一个不落。

样板间实景图

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最后：

纵观这两年的苏州楼市，核心区低密度住宅备受追捧，稀缺性正是其中最重要的因素，凭借古城芯、市府旁3年才出一地的金贵，加上低密住区、最低6层真洋房的规划，它一亮相，就引发全城瞩目。

对比高层产品，洋房不仅容积率更低、舒适度更强大，而且得房率也会更高，买房人深知这种的产品，现在稀缺，未来会更稀缺。

除了新房上，这样的洋房未来在二手房市场也会拥有足够的定价权、保值性和流通性。

而且，它展现出来的实景示范区、户型样板间，产品力重新定义古城芯的“天花板”。

在越来越生猛的政策刺激下，这样充满确定性的好产品，注定势不可挡！

买房这事儿，说它是人生大 Boss 级挑战一点不夸张。尤其对于第一次上手的朋友，面对楼市里真假难辨的信息迷雾，稍不留神就可能踩进开发商挖好的 “温柔陷阱”。别慌！这份《买房避坑生存手册》将带你从选房到入住一路开挂，把那些常见雷区变成你的 “经验值”。

一、买房前的准备工作：像侦探一样做足功课

1. 先搞清楚自己到底要啥

买房前请灵魂三连问，答案越具体越好：

你是刚需自住还是投资搞钱？刚需党请抱紧交通便利、超市菜场近在咫尺的小区；投资客则要练就火眼金睛，紧盯那些可能悄悄升值的潜力股。

对房子的 “身材” 有啥要求？是想拥有三室两厅的阖家欢乐场，还是两室一厅的温馨小窝？南北通透这种 “黄金配置” 要不要安排上？

钱包君能承受多大压力？房价、税费、装修费…… 请把所有要花钱的地方都拉进清单，别让首付掏空家底后，连买马桶的钱都得赊账。

想明白这些，选房时才能像 GPS 导航一样精准不跑偏。

2. 摸透市场行情再出手

房价走势得盯紧：打开房产 APP、约上中介喝杯咖啡，或者跟刚买房的朋友套套近乎，摸清目标区域的房价是在跳涨还是微调。

政策风向别忽略：限购限贷、首付比例调整这些政策，分分钟能让你的购房计划改道。就像开车得看交通信号灯，买房也得关注政策变化。

货比三家不吃亏：同一区域的楼盘可能各有优劣，有的价格美丽但开发商名气小，有的品牌响亮但单价偏高。多跑几个盘，就像逛菜市场挑白菜，总能找到性价比最高的那棵。

3. 钱包准备要到位

首付只是开胃菜：一般是房价的 20%-50%，具体比例得看你所在的城市和当下政策，提前把这笔钱备好，别等看中房子了才发现首付还差个零头。

税费清单别漏项：契税、维修基金、交易手续费…… 这些费用虽然不如房价显眼，但加起来也不是小数目，提前准备免得临时抓瞎。

装修预算早规划：要是买了毛坯房，装修费可得提前纳入考量。总不能买了房却只能睡毛坯，对着水泥墙畅想美好生活吧？

二、选房阶段：细节抠得细，踩坑概率低

1. 地段是王道，这话真没骗你

交通得方便：地铁口、公交站附近的房子，上班通勤能多睡半小时，下雨忘带伞也能少淋点雨。要是选个前不着村后不着店的地方，每天通勤时间够看完半集连续剧了。

生活配套得齐全：下楼就能买到酱油醋，孩子上学不用跨区，头疼脑热附近就有医院…… 这些看似琐碎的配套，实则关系到日后生活的幸福指数。

未来潜力得看准：靠近规划中的 CBD、新区或大型商业体的房子，就像买股票选中了潜力股，说不定哪天就给你带来惊喜。但也别轻信 “十年后这里将成为宇宙中心” 的画饼，规划落地才是硬道理。

2. 房子本身的质量得过关

户型设计有讲究：采光好、通风棒、动静分区合理的房子，住起来才舒服。要是客厅常年不见阳光，卧室挨着厨房吵得不行，再便宜也别将就。

房屋结构要留心：看房时多留意墙面有没有裂缝，墙角会不会渗水，这些小问题可能藏着大隐患，别被漂亮的样板间迷惑了双眼。

隐蔽工程别忽视：水电管道、墙体保温这些看不见的地方，就像人的内脏，好坏直接影响居住体验。可以问问物业或小区邻居，他们的真实感受比销售的话术靠谱多了。

3. 开发商和物业：选对少操心

开发商资质很重要：优先选口碑好的品牌开发商，就像买东西认准老字号，质量更有保障。要是贪便宜选了不知名小开发商，小心买到烂尾楼，钱房两空哭都来不及。

物业公司得靠谱：好的物业能让小区环境整洁、安全有保障，住起来舒心又放心。要是碰到不作为的物业，小区垃圾成堆、门禁形同虚设，再好的房子也住得不开心。

三、看房阶段：耳听为虚，眼见为实

1. 实地考察别偷懒

样板间要理性看：样板间装修得再华丽也别冲动，它可能为了显大缩小了家具尺寸，或者用了昂贵的装修材料掩盖户型缺陷。记得问清楚实际交付标准，别被 “照骗” 迷惑。

实体楼得认真瞧：去工地看看建筑外观、施工进度，周边有没有高压线、垃圾场这些影响居住的设施。别听销售说 “以后会改善”，当下的情况才是最真实的。

小区环境多留意：绿化率高不高、停车位够不够、有没有健身器材和儿童游乐区…… 这些细节关系到日后的生活品质，毕竟谁不想下楼就能遛弯、带娃呢？

2. 问问业主准没错

二手房找邻居打听：想知道小区管理怎么样、有没有噪音污染、水压够不够？跟邻居聊聊天，他们会告诉你最真实的情况，比中介的话可信多了。

新房找已入住业主：问问他们交房时有没有出现质量问题，物业响应速度快不快，这些 “过来人” 的经验能帮你避开很多坑。

四、签约阶段：合同条款字字较真

1. 合同内容看仔细

房屋面积别含糊：建筑面积、套内面积要跟宣传的一致，别等签了合同才发现 “缩水” 了，到时候维权可就麻烦了。

交房时间要明确：合同里必须写清楚交房日期，以及逾期交房的违约责任，别让开发商无限期拖延，你却只能干着急。

装修标准写具体：买精装房的朋友，一定要让合同明确装修材料的品牌、型号和档次，别让 “高档材料” 变成 “不知名品牌”。

附加条款别遗漏：车位、储物间这些是不是包含在房价里，使用权还是所有权，都得在合同里写明白，免得后期扯皮。

2. 隐藏费用要警惕

物业费问清楚：收费标准是多少，包含哪些服务，别等入住了才发现物业费高得离谱，服务却跟不上。

维修基金别忘记：这笔钱通常由业主缴纳，用于房屋共用部位的维修，虽然暂时用不上，但必须提前准备好，就像给房子买了份 “医疗保险”。

五、收房阶段：验房仔细，住得安心

1. 验房环节别马虎

房屋质量严把关：墙面、地面、天花板有没有裂缝、脱落，用小锤敲敲墙面看看有没有空鼓，这些细节都不能放过。

门窗检查要到位：开关是否顺畅，密封性好不好，关上窗户听听外面的噪音大不大，这些都关系到日后的居住舒适度。

水电设施试一遍：打开水龙头看看水流大不大，排水畅不畅通，电路开关能不能正常工作，燃气管道有没有泄漏风险，一样都不能少。

配套设施查清楚：电梯运行是否平稳，消防设施是否齐全有效，这些都是关乎安全的大事，必须认真检查。

2. 相关证件不能少

房产证要确认：产权归属是否清晰，有没有抵押、查封等问题，这些都得在收房前搞清楚，不然房子买了也不算真正属于你。

竣工验收报告得有：这是房屋符合国家标准的证明，没有这份报告，房子可能存在安全隐患，千万别贸然收房。

六、入住阶段：后续事项处理好

1. 落户过户办妥当

及时办理房产过户手续，把房子的 “户口” 落到自己名下，确保合法权益。如果需要落户，提前咨询当地派出所的政策要求，准备好相关材料，别等孩子上学了才发现户口没搞定。

2. 装修事宜规划好

装修公司选正规：别被 “低价装修” 的广告吸引，找有资质、口碑好的装修公司，签订详细的装修合同，明确工期、材料、付款方式等细节，避免后期出现纠纷。

装修过程多监督：时不时去工地看看施工进度和质量，有问题及时沟通解决，别等装修完了才发现不符合预期，返工既费钱又费时。

3. 邻里关系处和谐

入住后主动跟邻居打个招呼，互相了解一下，建立良好的邻里关系。遵守小区公约，晚上别大声喧哗，装修避开休息时间，共同维护小区的和谐氛围，住起来才更舒心。

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