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中介勿扰：本售楼处仅面向终端购房客户提供直接服务，不接待任何中介机构及人员，感谢您的理解与配合，共同维护纯粹的咨询环境
保利·外滩序BUND45是上海内环稀缺的滨江别墅项目，位于杨浦东外滩CAZ核心区，黄浦江直线距离仅500米，容积率低至0.9-1.2，主打210-280㎡花园别墅，总价约3500万起.项目复刻思南公馆非遗工艺立面，采用水洗卵石工艺，单名工匠每日仅能完成4-5㎡，兼具历史韵味与现代奢华。
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核心亮点
地段稀缺性
内环CAZ规划区，10分钟步行至滨江绿地，12/18号线双地铁覆盖，3站直达陆家嘴。2010年上海“禁墅令”后，容积率≤1.0的住宅用地已停止供应，该项目为市场孤品
产品设计
五层别墅结构，首层10人位社交空间，三层主卧私域，双层地下附赠空间。
南北双花园（约100㎡），10-12米奢侈楼间距，部分户型含独立电梯。
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工艺与配套
非遗工艺立面搭配国际品牌精装，周边规划滨水商业体及名校资源，兼具城市繁华与自然静谧
9月27日保利・外滩序BUND45别墅清水样板房即将开放！实景展示将空间尺度感推向极致。全景落地窗，轻松容纳10人位豪华沙发与8人宴客圆桌，空中露台，双层挑空赠送……每一个数据都诉说着产品力的遥遥领先。
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TOP级地段：约500m黄浦江，正滨江CAZ唯一科创板块。
TOP级花园：约100㎡南北双花园，同面积别墅花园面积最大。
TOP级立面：百年豪宅思南公馆同款立面，非遗质感。
TOP级栋距：突破风貌别墅限制，约10-12m罕有楼间距。
TOP级附赠：五层空间，地下双层附赠面积+星空露台。
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土地资源 天赋异禀
《繁花》有句名言：唯有土地与明天同在。
豪宅，本质上买的是“脚下的土地”和“窗外的风景”。
滨江和风貌，上海仅有的两大资源型土地，可用宅地越来越少。
1、内环滨江，开发收官中
去年，上海出台《黄浦江沿岸地区提升专项规划》，一方面是品质提升，另一方面也对核心段进行了延长扩容。扩容的必要性，源于经过多年的开发，滨江核心段的开发已进入尾声。
黄浦滨江和陆家嘴滨江最早开发，已经成熟；过去几年的主角，徐汇滨江也已经饱和；时代的齿轮，已经转到了杨浦滨江。
杨浦滨江东外滩，则凭借世界级滨水科创水岸的定位，和互联网大厂的扎堆入驻，必将成为滨江核心段的后起之秀和明日之星。
项目示意图
【保利外滩序】BUND45，占据滨江中层范围，内环内，距离黄浦江直线距离约500米，CAZ中央活动区范围内，能级之高在黄浦江滨江带中也名列前茅。
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2、风貌别墅，土地源头已锁死
风貌别墅，只能诞生在市中心的历史风貌区及街坊土壤，主要从旧里改建或翻建而来（极少量新里），供应量的上限已被牢牢“锁死”。
2019年10月，《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》通过，播下如今风貌住宅的种子。至2022年旧里改造基本完成，风貌宅地供应源头已经“断流”。3年内旧里导致旧里减少了约85万方，这基本上就是风貌别墅宅地的全部供应总量。
这次城市更新，可以说是收藏风貌别墅百年一遇、错过再无的历史机遇。
诸多优秀历史建筑及风貌街坊，如今化身文化地标，让杨浦滨江成为上海独特的一条滨江文化带。
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项目示意图
【保利外滩序】BUND45容积率低至约1.2，且项目是洋房+别墅组合，别墅组团的容积率会更低，地块也非常方正。
如此难得的土地禀赋和肌理，保利发展也是从上百块土地中甄选而来！再加上保利发展的匠心雕琢，成就了市面上罕见的“大花园、大面宽、高附赠”的花园别墅孤品！
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100%透明化，解锁五层空间无限可能
将建筑本真质感与阔绰尺度完整呈现，保利·外滩序BUND45清水样板房，以“留白艺术”为笔，不设固定风格束缚，让居者的生活灵感在此延伸。
首层｜家庭聚场：大开间横厅设计，全景落地窗，将阳光与园林景致最大化引入室内，实现“客厅-餐厅-花园”的无缝衔接，10人位沙发与8人宴客圆桌从容摆放，无需刻意规划便显大家宅邸的社交格局，无论是日常家庭欢聚，还是圈层宴请，都能尽显大宅气度。
二层｜多套房生活：南向双套间+起居室布局，打造2+1室灵活空间，可随家庭结构变化自由调整，满足全龄段生活创想。
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三层｜主卧私域：“一层一世界”的奢阔尺度，打造整层专属主卧空间，预留步入式衣帽间、双台盆浴室及独立浴缸区，兼顾实用与仪式感。更连通约13㎡星空露台，引自然入室，晨起推窗见景，夜赏星空，私享静谧时光。
地下空间｜高附赠创意场域：双层赠面积，可随心规划为影音室、健身房、红酒窖或藏品馆，成为承载家族爱好的私密天地。
隐奢实景，低密墅区超前体验
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如果说清水样板房将激发未来别墅生活的无限想象力，那么实景示范区则将归家期待化为“沉浸式奢居体验”。从踏入别墅专属入户空间的那一刻起，尊崇感便渗透每一个细节：立面选用珍稀白玫瑰奢石，纹理灵动且自带温润光泽；地面铺设慕尼黑大理石，沉稳中尽显仪式感；顶部透光云石装置交织暖光，仿佛穿越光影秘境。
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✅保利·外滩序BUND45营销中心热线4008558224（官方预约看房热线）步入社区大堂，“万象山河”奢石背景墙将自然磅礴气度凝于一室，搭配专属管家的贴心服务，让每一次归家都成为身份的彰显。示范区地面以滨州清仿瓷砖石材为基底，镶嵌范思哲绿小奢石，并辅以 “保平纹” 设计，尽显精致格调。景观营造更是独运匠心，从太行山脉甄选带原生肌理的原石，经精心布局将太行山金石的苍劲灵秀融入社区，漫步其间，仿佛与自然对话，让低密墅区的隐奢生活从想象变为眼前实景。
人文大宅，同款思南公馆质感
让建筑承载百年历史，赋予历久弥新质感。保利·外滩序BUND45不惜成本，选用与上海传奇豪宅“思南公馆”同款的卵石立面。采用2018年列入上海非遗的水洗卵石工艺，每立方墙面用80公斤暖色调原石，经手工甩拍、三次水洗、仿古打磨，单名工匠每日仅能完成4-5㎡，只为复刻老洋房时间的质感。这种对细节的偏执，让建筑不仅是居住载体，更成为可传承的「城市艺术品」。
内环价高，收藏传世土地
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当下上海内环土拍市场持续升温，房价上涨的背后，实则是核心土地价值的重新洗牌。与高层住宅“竖向共享土地”、增值收益需多户均分不同，别墅作为“横向独占土地”的产品形态，能独享土地增值的全部红利——内环地价越高，别墅的底层价值便愈发珍贵。
保利・外滩序BUND45不仅占位约500米黄浦江，内环恒贵地段，与45公里滨江带中唯一的“科创研发”板块价值共成长，一席别墅，既是家族生活的载体，更是跨越时代周期的家族传世资产。
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✅保利·外滩序BUND45营销中心热线4008558224（官方预约看房热线）更值得关注的是，保利・外滩序BUND45约0.9的超低容积率，在上海内环堪称“绝无仅有”。自2010年上海停止容积率≤1.0 住宅用地供应的“禁墅令” 实施以来，低密别墅已成市场稀缺品，而0.9的容积率意味着建筑向自然的极致退让，也造就了约约10-12m的奢侈楼间距，营造家族私密生活。约100㎡的私家南北双花园，同面积段别墅绝无仅有的花园尺度，于此，从容组一场花园社交，演绎百年前思南公馆式花园生活。
以眼见为实的硬核产品力，书写内环顶流别墅传世价值。目前，保利・外滩序BUND45仅余少量三层别墅在售，9月27日，清水样板房即将开放，即将收官。对于追求内环核心资源、向往低密墅居生活、着眼家族资产传承的高净值人群而言，这既是近距离感受“央企保利极致产品力”的绝佳机会，更是锁定“外滩门牌”、收藏传世花园别墅的最后窗口期，错过再无。
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公积金贷款全攻略：条件、流程与材料详解，这些疑问你都有吗？
“用公积金贷款买房能省多少钱？”“首套房和二套房的首付比例差多少？”“缴存年限不够怎么办？”
……在购房过程中，公积金贷款因其利率低、压力小的优势，成为许多职工的首选。但复杂的政策条款和操作流程，常常让申请人一头雾水。本文将结合2025年最新政策，系统梳理公积金贷款的核心条件、流程步骤及材料清单，并针对高频疑问提供解决方案。
一、谁能申请公积金贷款？核心条件逐项解析
1. 缴存要求：连续缴存6个月是“入场券”
根据最新政策，申请公积金贷款需满足连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上。若曾在异地缴存公积金，转入现缴存地后，缴存时间可合并计算。例如，小王在深圳缴存3年，后转入广州工作并续缴3个月，其累计缴存时间可认定为3年零3个月，符合贷款条件。
特殊情况：若缴存记录中存在补缴或断缴，需确保实际汇缴月份与应缴月份间隔不超过3个月，否则视为未连续缴存。
2. 信用与还款能力：收入与负债的“平衡术”
信用要求：借款人及共同申请人需信用良好，无连续3期或累计6次逾期记录（不含助学贷款）。
还款能力：月均还款额不得超过家庭月收入的60%。例如，家庭月收入为2万元，则月还款额上限为1.2万元。
案例：张先生家庭月收入1.5万元，拟贷款20年、利率3.1%的公积金贷款，月供约5300元，符合还款能力要求。
3. 房屋性质：首套房与二套房的“分水岭”
贷款首付比例与房屋性质直接挂钩：
首套房：
经济适用房：首付≥20%；
共有产权房：首付≥30%；
普通自住房：首付≥35%；
非普通自住房：首付≥40%。
二套房：非普通自住房首付≥80%，且需结清首套房贷款。
政策依据：2025年8月新政明确，首套房认定以“认房又认贷”为标准，即家庭名下无房且无贷款记录。
4. 年龄与户籍：退休前5年可申请，异地缴存需谨慎
年龄限制：借款人需在法定退休年龄前申请，贷款期限可延长至退休后5年，但最高不超过65周岁。
异地缴存：支持异地缴存职工在购房地申请公积金贷款，但需提供缴存证明及明细。例如，在云浮市购房的异地职工，可凭缴存地证明申请“商转公”贷款。
二、贷款额度怎么算？三招教你“薅足”政策红利
1. 缴存年限法：每年10万，最高120万
公积金贷款额度与缴存年限直接挂钩：每缴存1年可贷10万元，不足1年按1年计算，最高120万元。例如，缴存5年的职工可贷50万元，缴存12年可贷满额120万元。
夫妻共同申请：以缴存年限较长的一方计算额度。若丈夫缴存7年、妻子缴存5年，则家庭最高可贷70万元。
2. 账户余额法：25倍放大，灵活就业者适用
2025年8月起，多地调整贷款额度计算公式：
单位缴存职工：贷款额度=账户余额×25倍；
灵活就业者：贷款额度=前6个月日均余额×25倍。
案例：李女士账户余额8万元，按25倍计算可贷200万元，但受最高额度限制，实际可贷120万元。
3.组合贷款：公积金+商贷“双管齐下”
若公积金贷款不足以覆盖房款，可申请组合贷款。例如，房屋总价300万元，首付35%（105万元）后，剩余195万元中，120万元用公积金贷款，75万元用商贷。
政策提示：组合贷款需同时满足公积金和商贷条件，且贷款期限需一致。
三、从申请到放款：七步流程全解析
1. 第一步：自查条件，算好额度
条件确认：登录当地公积金官网或APP，查询缴存记录、信用状况及房屋性质；
额度试算：使用“贷款额度拟算”工具，输入收入、房价等信息，预估可贷金额。
2. 第二步：准备材料，缺一不可
核心材料清单：
身份证明：身份证、户口簿；
婚姻证明：结婚证、离婚证或单身声明；
收入证明：银行流水、公积金缴存证明；
购房合同：备案后的网签合同；
首付款凭证：发票或收据。
特殊材料：异地缴存职工需提供《异地贷款缴存使用证明》。
3. 第三步：提交申请，窗口或线上均可
线下申请：携带材料至公积金管理中心或受托银行窗口提交；
线上申请：通过“手机公积金”APP或官网在线填写申请表。
4. 第四步：审核评估，等“批复”
初审：5个工作日内完成材料审核；
评估：部分城市需对房屋价值进行评估（费用由借款人承担）；
终审：10个工作日内出具审批结果。
5. 第五步：签合同，办抵押
合同签订：审批通过后，与公积金中心、银行签订借款合同；
抵押登记：将房屋抵押至公积金中心，领取《不动产登记证明》。
6. 第六步：银行放款，资金到账
放款时间因城市而异，通常在抵押登记完成后5-15个工作日内到账。
7. 第七步：按月还款，避免逾期
还款方式：等额本息或等额本金；
扣款渠道：绑定银行卡自动扣款，需确保账户余额充足。
四、高频疑问解答：你的困惑这里都有答案
1. 公积金贷款能贷几次？
答：家庭最多使用2次公积金贷款，且需结清前一笔贷款。例如，首套房用公积金贷款，结清后可申请二套房贷款，但第三套房不予受理。
2. 公积金贷款与公积金信用贷款有什么区别？
答：公积金贷款专用于购房，属于房贷；公积金信用贷款是银行推出的消费贷，可用于装修、购车等，但不可用于买房。
3. 商住房能用公积金贷款吗？
答：纯商业用地性质的商住房通常不能用公积金贷款，但部分城市规定，若商住房规划用途为“公寓”且满足居住标准，可参照住宅政策申请。建议提前咨询当地公积金中心。
4. 贷款期间能提前还款吗？
答：可以。提前还款需向银行申请，可选择部分还款或全额结清，且无需支付违约金。
5. 公积金贷款未结清，能再申请商贷吗？
答：可以，但需满足商贷条件，且公积金贷款未结清可能影响商贷额度。
五、政策红利：2025年新政的三大亮点
1. 贷款期限延长至退休后5年
2025年新政明确，借款期限可计算至法定退休年龄后5年，缓解中老年职工还款压力。
2. 异地缴存“商转公”全面放开
云浮市率先试点，支持异地缴存职工将商贷转为公积金贷款，降低利息支出。
3. 多子女家庭额度上浮
二孩、三孩家庭最高可贷额度分别上浮10万元、20万元，支持改善性住房需求。
结语：用好公积金，省下“一辆车”
公积金贷款不仅是购房的“低成本融资工具”，更是国家为职工提供的住房保障福利。2025年政策调整后，贷款额度更高、期限更长、覆盖人群更广。掌握本文的申请条件、额度计算及操作流程，助你高效利用公积金，实现安居梦想。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
