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01| 杭州3月全区双冠王

写这篇除了整理过程中的感慨，还因为3月一过，不少项目都发了自己的战报

清一色的都说自己是『第一名』、『3月销冠』

仔细一看，各种前缀都有，比如：改善类、500万以下、1000万以上、低密类、3万级主城区…

只要定语加得够多，人人都是『首富』

那正经的第一名，3月销冠是谁呢？

保利天奕

整个3月成交金额13.7亿、网签套数307套

金额、套数双双登顶

令我惊讶的是，这个排名不是限于余杭区，而是『全杭范围』

尤其是网签套数，天奕是第二名建发元序的1.89倍，第三名望舟府的2.98倍

堪称断崖式领先

当然，这个成绩很大原因是有余杭区的购房补贴助推

但是，余杭区大部分新盘项目都有补贴，而成交量如此高的只有保利天奕一家

能有这个成绩，肯定不只是因为补贴这么简单

关于项目我之前做过详细分析，这里就热销原因，再展开分析下

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02| 城西国际宜居片，配套齐全

保利天奕坐落于未来科技城的『国际宜居生活片』

『片』如其名，板块配套均衡，宜居属性突出，没有明显短板

a. 地铁0距离

步行约50米直达在建12号线水乡南路站，预计2028年通车，入住后可快速通达全城

b.优质教育资源集聚

步行约600米可达天元公学和睦校区（新房不承诺学区）

学区的长期价值看生源（见文《杭州学区房开年爆火！生源锐减+AI时代，26年还要买学区房吗？》）

天元公学和睦校区在余杭区属于优质教育资源，相对也会更吸引对教育更重视的家长

▲项目航拍

板块内商品房占比也较高，后期的教育氛围较余杭区其他板块会更强，长期来看会有不错的成绩

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c. 生活配套齐全

周边10分钟车程，基本可覆盖西溪印象城、西溪欢乐城、亲橙里等成熟商圈

2公里内，也有绿汀路万象城、银泰中心在建

▲绿汀路万象城建设进度实拍（26年4月）

步行配套层面当下相对弱了点，但是根据规划，后期湿地开发也会有一定程度的配套支持

并且因为北面毗邻五常湿地，西面不远就是云湖公园，生态上还是很宜居的

医疗方面，车程10分钟内也有浙大附一余杭院区（三甲）在侧

未科作为杭州正经的第三中心，整体配套丰富度无需质疑

而保利天奕这个区位，加之地铁的通达性加持，恰好属于「班味」不重、配套又刚好能享受到的范畴，还是有其自住区位优势的

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03| 配置足够亮眼

当然，就未科来说，肯定有比保利天奕区位更好的项目

但是300-500万预算，能兼顾区位和产品力的，现阶段保利天奕仍属于相对优选

项目在品质打造上着实下本，产品层面可以说碾压同板块二手

只说公区配置，恒温泳池 + 室外双泳池、壁球馆、篮球场、健身房、瑜伽室、高端会所…

合计23个主题架空层

▲项目示范区实拍，具体以交付为准

不夸张地说，大部分豪宅都没有这么多配置

公区配置的丰富不仅能最大程度满足业主需求，在二手市场上也是不错的价值加成

参考申花的星瓒颂锦府，因为有恒温泳池、桑拿房，加上项目自身品质过硬，交付以来热度一直居高不下

并且，保利天奕除了公区，硬件配置也完全不差

四面铝板外立面+45至50米的阔绰楼间距，虽然是大体量高层，但是居住不会压抑

▲项目示范区实拍，具体以交付为准

室内日立中央空调、威能地暖、科勒智能洁具等高标精装，同级处于中上水平

比装标更有诚意的是户型，保利在这个项目的户型设计上是真的花了心思，基本每个户型都有自身亮点

以新加推的1幢为例，首先我们来看『103方A1户型』

仔细看这个户型，你会发现它的浪费空间非常少

通过减少走廊的占用，这个户型无论餐厅还是客厅都十分阔绰，在餐厅放条大长桌/岛台也轻而易举

而且通过S墙的设计，冰箱不用占用厨房空间，可用性也大大提升

再者，相对于普通三房，保利这个户型做到了电梯不对门，归家动线不过连廊，整体隐私性大大提升

再看『120方户型』

看似是经典的四房边厅户型，其实也做了迭代

常规做法是在进门处设置卫生间，和餐区距离接近

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保利的新做法是将客卫靠南设计，把进门位置留给了『800库』储物间

▲项目样板房实拍，具体以交付为准

动线上，业主通常会把南向房间作为卧室

卫生间靠南设置，对居住次卧的业主来说，步行动线会更短

而从生活习惯角度，日常出行前，在储物间取用物件后再出门，也更加合理

另外，这个户型把次卧也做了270度采光视野，可以说充分利用了楼幢的视野优势，也是不错的设计

▲项目样板房实拍，具体以交付为准

装标可能过时，公区可能会变旧，但是户型基本很难有大的改动

所以正如我之前常说的，像保利这样卷户型，还是很讨喜并值得认可的

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04| 城西稀缺小户型供应

这是非常关键的一点，城西、尤其是未科周边，新房小户型供应量并不算多

而作为杭州的产业新兴高地，未科又会有持续的新进人口流入

区划调整以来，余杭始终保持年均3至4万人的人口净流入

2025年初常住人口达142.2万人，其中20至40岁年轻人口占比超53%，新引进高校毕业生5.5万人，人才资源总量突破50万人

这样的背景下，整个未科潜藏着大量300-500万级刚需置业需求

而当下新房市场中:

a. 北面约2公里的建发元序，面积段139方起，总价基本600万起步

b. 北面约5公里的云城板块，虽然云杭里最新均价约3.7万/平，但是119方户型起步，总价也在450万级

c. 东面就是蒋村板块，新房常年断供，二手则普遍房龄较高

d. 云谷、三墩自然也能考虑，但是自云耀之城之后，悦海棠面积段已是125方起步

而三墩润启，高架、高铁自不必说，关于项目定价我也吐槽过多次，未来发展潜力也明显不如保利天奕

e. 继续往东，又面临着通勤距离增加的压力，对未科上班的刚需来说并不算友好

▲周边竞品分布及价格参考

当然，对购房者来说，现阶段也可以去选『未科三兄弟』樾府、印未来、未来悦等板块内二手房，确实能在可接受的价位买到更近核心的区位

但是作为一个在发展中的板块，未科仍然需要一定时间去完成中轴线的建设

等中轴线建设完全完成，以三兄弟为代表的二手房，已有接近10多年的房龄

更好位置的老房子，和近中心品质明显更好的新房子

从结果看，正是买家对后者的认可，填补了天奕热销的最后一块拼图

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05| 短板

虽然是讨论为何热销，按我的风格，该提醒的短板还是要提醒

项目在这个预算，也不能说完全没有问题

其一就是保利的口碑

保利在杭州市场来说，过往表现不算突出，不限价后尚无产品交付

虽然表现上是颇具洗心革面姿态，但是难免会受市场质疑

北北个人认为，在当下这个阶段，房企普遍内卷化，产品落地层面不用过分担心

一是不限价后，房地差相对更充足，就杭州市场来说，产品普遍能保证利润空间

二是现阶段，产品力本身也是能实现溢价的，开发商往往会用更高的产品力来为自己的定价托举

三是市场较前两年已回归理性，目前站在场上的玩家多是寻求长期发展的，保利这样的全国巨头尤其如此

▲图自网络

等市场再度『疯狂』之时（如果有），大家可以再度来警惕这个风险

其二就是未科的供应大手

前两天余杭区读地手册发布，共推介了23块涉宅用地，其中大部分在第三中心（未科、云城及其周边区域）

4月14日，未科数港新挂两块宅地，同样引起一番讨论

中短期来说，未科的供地是会持续的

▲余杭区读地手册截图

不过对天奕来说，好消息是现阶段推介的地块

要么区位相对不及天奕，要么是低容积率，明显卖的不会比天奕便宜

至于购房者怎么取舍，还是得基于自身需求和预算来综合判断

当前国内常见的房产交易形式共有9种，可分为5大类覆盖不同房源类型与流转场景的房屋交易需求。

一、新建商品房交易

1. 商品房预售：开发商将已取得预售许可的在建商品房预先出售给购房者，购房者支付定金或部分房款，待房屋竣工交付后完成正式产权过户。

2. 商品房现售：开发商将已竣工验收合格的现房直接对外出售，购房者可现场核验房屋后完成资金交割与产权登记。

二、存量房交易

1. 常规二手房买卖：个人或单位将已取得不动产权证的存量房屋出售给第三方，完成资金交割与产权转移登记，是最常见的二手房交易形式。

2. 房屋置换交易：买卖双方互相购买对方的存量房屋，通过抵扣房屋差价完成交易，多用于改善型购房群体。

三、无偿房产流转交易

1. 房产赠与：房屋所有权人将房屋无偿赠与他人，双方完成赠与公证后办理产权变更登记，常见于亲属间财产转移或公益捐赠场景。

2. 房产继承：被继承人死亡后，继承人依据法定继承或遗嘱继承取得房屋产权，完成继承过户手续，属于无偿的产权流转形式。

四、特殊处置类交易

1. 司法拍卖房产：法院通过公开拍卖程序处置涉案房屋，竞拍人竞拍成功后支付全款即可办理产权过户，此类房屋起拍价通常低于市场价，但需提前核实房屋权属与租赁情况。

2. 以房抵债：债务人将自有房屋抵偿到期债务，双方签订抵债协议并完成产权过户，属于债务清偿背景下的产权转移形式。

五、房屋租赁交易

房屋所有权人将房屋使用权出租给承租人，承租人按约定支付租金，获得一定期限内的房屋使用权，是国内规模最大的房产流转形式之一。

06| 小户型收官期

写到这里，我忽然发现一个关键情况

如果你意向保利天奕的103户型

除了本期加推的1幢，后续只有18幢一幢待售了

▲项目楼幢分布图

而就区位来说，1幢南向视野更好，同时也是最后的近地铁口楼幢，相对来说还是不错的选择

后续加推的18幢，因为有湿地景观，按项目的逻辑，预计要定出更高单价

同时如前所说，保利天奕的小户型，在整个城西新房中，相对属于稀缺供应

120边套户型，或许还可考虑项目的119中间套做平替

但是103户型是真的进入了『售罄倒计时』

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07| 置业建议，仅供参考

目前1号楼刚加推，均价约35656元/平，好楼层还能挑选

就定价来说，对比首开的3幢约34960元/平，二开的2幢约35126元/平

价格整体是逐步抬升的

就开盘策略来说，北北认为这是合理且正确的，因为老业主不用担心背刺

把最好的价格给到首开意向最高的客户，只要后续价格升幅不过分，也是值得肯定的决策

具体看价格，103方好楼层基本在3.58万/平上下

5楼及以上，其实价差分布不大，北北建议可以往高选，视野更好，后期议价性更强

▲1幢一房一价，截自小鸡选房

以上供参考

总结一下

a. 天奕的热销，主要因为未科小户型稀缺+优秀的产品+不错的配套+政策助力

b. 项目短板主要是开发商口碑与余杭区供应压力，现阶段看相对可控

c. 项目小户型即将进入收官期，及本期选房建议

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