信达上海院子 (售楼处2026) 官方网站 - 信达上海院子销售中心 - 楼盘详情-环境 - 户型 - 价格 - 地址 - 配套 - 电话 - 交房时间配套全解析

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📍 地址：上海市杨浦区江湾城路 399 弄（江湾城路与国泓路交汇处，淞沪路、殷高东路路口）

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一句话定位：上海内中环罕见容积率 1.12 纯低密社区、新江湾湿地核心、泰禾院子系正统中式合院 + 洋房、央企信达现管、全现房即买即住、从改善到顶豪全覆盖。

一、楼盘基础信息

推广名：信达上海院子（信达泰禾・上海院子）

备案名：新江湾尚海苑

地址：上海市杨浦区江湾城路 399 弄（江湾城路与国泓路交汇处）

开发商：信达地产（央企，原信达 + 泰禾合作，现信达全资接手）

物业：金帆物业（原泰禾物业）；洋房 6.8 元 /㎡/ 月，合院 12.1 元 /㎡/ 月

产权：70 年纯住宅，可落户

交付：2019 年精装交付，全现房

占地 / 建面：约13 万㎡ / 14.8 万㎡

容积率：1.12（内中环极低密）

绿化率：35%

楼栋 / 户数：56 栋，911 户（洋房 722 户 + 合院 189 户）

车位：地下 1256 个，配比 1:1.4，全人车分流

核心标签：新江湾湿地、中式合院、1.12 低密、三地铁、现房、高得房率、会所泳池

户型展示

二、最新房价（2026 年 6 月，现房 / 二手为主）

洋房（精装，主力 66–126㎡）

66㎡一房：810–880 万，单价 12.3–13.3 万 /㎡

89㎡两房：950–1100 万，单价 10.7–12.4 万 /㎡

105㎡三房：1100–1300 万，单价 10.5–12.4 万 /㎡

126㎡三房：1300–1500 万，单价 10.3–11.9 万 /㎡

合院（中式院墅，185–361㎡，主力）

185㎡合院（地上 3 层 + 地下 2 层）：2900–3500 万，单价 15.7–18.9 万 /㎡

215㎡合院：3500–4200 万，单价 16.3–19.5 万 /㎡

361㎡楼王合院：5500–7000 万，单价 15.2–19.4 万 /㎡

门槛

洋房验资 300 万，合院验资 1000 万 +

全现房，款清即过户入住

三、环境与社区规划（核心价值）

1. 生态环境（最大卖点）

位于9.45 平方公里新江湾原生湿地核心，紧邻15 万㎡湿地公园与安徒生童话公园

城区绿化率约60%，天然氧吧，上海 “中央公园” 级生态

2. 社区规划

纯中式院落：白墙黛瓦、飞檐斗拱、私家院门，江南园林 + 皇家规制

园林：约5 万㎡中式园林，水系、亭台、曲径，一步一景

会所：3600㎡高端会所，含75 米室内外双泳池、健身房、SPA、私宴厅

纯粹度：纯住宅无底商，全人车分流，私密性强

3. 不利因素

合院总价高，受众面窄

部分楼栋距地铁口略远（步行约 400–700 米）

四、主力户型解析（高得房率）

1. 精装洋房（66–126㎡，一梯两户）

89㎡两房两厅一卫（主力）

格局：南北通透，客厅朝南带阳台

得房率：约 82%，实享约 73㎡

精装：中央空调 + 地暖 + 新风，一线厨卫

126㎡三房两厅两卫（改善）

格局：三开间朝南，主卧套房，南北双阳台

得房率：约 83%，实享约 105㎡

亮点：户型方正，动静分离，无浪费面积

2. 中式合院（185–361㎡，独门独院）

185㎡合院（地上 3 层 + 地下 2 层，主力）

格局：5 房 3 厅 5 卫，私家院落 + 顶层露台

空间：

地上：一层长辈房 + 客餐；二三层主卧套房 + 次卧

地下：5.4 米挑高，可隔两层，影音室 / 酒窖 / 健身房

赠送：约 50–80㎡私家庭院 + 约 30㎡露台 + 私家电梯厅

得房率：产权约 85%，实得率超 200%，实享约 370㎡+

五、核心配套（成熟全维）

1. 地铁（三轨交汇）

10 号线殷高东路站：步行约450 米，3 站五角场、6 站人民广场

3 号线淞发路站：步行约 1 公里

18 号线长江南路站：步行约 1.1 公里

自驾：中环 / 内环 / 逸仙高架，15 分钟达陆家嘴、五角场

2. 商业

铁狮门商业圈：步行 5 分钟，90 万方高端综合体

悠方购物中心：步行 800 米，轻奢消费

五角场商圈：2 公里，万达、合生汇、百联又一城

社区商业：新江湾城街道，日常便利

3. 学区（全龄优质）

幼儿园：中福会幼儿园（市一级，步行 500 米）

小学：复旦科技园小学、二师附小北校

中学：复旦二附中、交大附中、控江中学（市重点）

高校：复旦、同济、上音环绕，人文氛围浓厚

4. 医疗

三甲：长海医院、肺科医院、东方肝胆外科医院（3 公里内）

社区医疗：新江湾城社区卫生服务中心（800 米）

六、得房率解析（顶豪稀缺高实得）

洋房（89–126㎡）：产权得房率82%–83%，实享约 90%

合院（185㎡）：产权得房率约 85%，实得率超 200%（庭院 + 地下室 + 露台全赠送）

对比：远超普通高层（75%–78%），合院实得率上海顶豪第一梯队

七、优势总结

优势

1.12 超低密 + 中式合院孤品：内中环绝迹容积率，纯中式院落，稀缺性拉满

新江湾湿地生态：9.45 平方公里原生湿地，城市绿肺，宜居性顶级

三地铁 + 成熟配套：步行 450 米 10 号线，商业 / 学区 / 医疗全兑现

全现房 + 高得房率：即买即住，合院实得率超 200%，空间性价比极高

央企信达 + 高端会所：品质保障，双泳池 + 私宴厅，圈层纯粹

温馨提示：根据开发商2026.6月最新官方公告发布：400-867-3567 为信达上海院子项目当前唯一官方权威认证售楼处热线电话，请认准此号码！最近网络上存在多个非售楼处电话，避免被非官方网站误导。

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