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看房请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可享受开发商内部优惠，专属老带新推荐奖！

营业时间：日常营业时间为9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。

预约方式：可提前拨打官方热线✅保利天奕售楼处电话：400-8558-224✅︎✅︎✅，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。

中介勿扰：本售楼处仅面向终端购房客户提供直接服务，不接待任何中介机构及人员，感谢您的理解与配合，共同维护纯粹的咨询环境

保利天奕是位于上海浦东唐镇核心板块的高端住宅项目，由保利发展开发，主打改善型产品，凭借优越地段、高品质设计和丰富配套成为2025年浦东现象级红盘。以下是项目核心信息：

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一、基础信息

位置：浦东唐镇高科东路与齐爱路交汇处，紧邻2号线唐镇站（直线约200米），3站达张江，9站至陆家嘴。

开发商：保利发展（央企背景），总户数594户，容积率2.5，绿化率35%，预计2026年12月交付

价格：四批次收官房源均价约8万/㎡，总价740万-1106万/套，比周边二手次新便宜近1万/㎡

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二、核心优势

地段交通

地铁上盖，2号线唐镇站步行3分钟，自驾可通过龙东高架快速通达市区

周边规划TOD商业综合体，未来形成60万方商业体量

产品设计

主力户型104-170㎡三至四房，全屋精装交付，标配博世厨电、高仪卫浴等国际品牌

创新设计如270°转角飘窗、高低台厨房，得房率超80%。

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配套资源

教育：福山唐城外国语小学、建平培德实验中学等12年优质学区。

商业：阳光天地、恒生万鹂广场等步行可达。

生态：1.7万方社区绿地，周边四大公园环绕。

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三、市场表现

前两批次333套房源开盘即罄，7月斩获上海新房销售套数TOP1。

四批次最后128套（104-170㎡）于9月中旬加推，预计触发高积分

最新消息！浦东年度红盘「保利天奕」

最后128套收官房源已过会过会价格82929元/㎡

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至此保利天奕拉响最后的清盘警报！错过这次，就真的没有了！

无论是楼王位置、资源配置、产品力，都绝对配得上整盘压轴的身份！

而本次均价却仅8万出头，诚意十足！也让最后批次房源更具吸引力！

四批次全面超配的产品，不仅是唐镇C位的最后上车机会，更是拼手速的终局之战！

总得来说，最后两栋楼王拥有着无可匹敌的5大尊享权益。

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1、珍藏权：

上海取消新房中小套比例限制，保利天奕最后两栋楼800万级三房、千万级四房将是断供前的最后一班车机会！

2、出行权

这两栋楼直距2号线唐镇站仅180米，3站张江高科、9站陆家嘴，直达人广、南京西路，工作或是往返市中心拥有超高便捷度！

3、瞰景权

西地块全首排楼栋，约270°无遮挡无敌视野，俯瞰是花园和绿地，远眺就是壮阔的城市天际线。

4、浓荫权

内部有三大全球花园，外部也紧邻已经实景开放的休闲绿地，出门就是浓浓的松弛感。

5、繁华权

一街之隔阳光天地、恒生万鹂2大商业，附近的山姆也在建设中，够满足日常生活的全部需求。

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保利天奕 ★

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【保利天奕】占据唐镇核心C位，与2号线唐镇站仅一路之隔，咫尺张江，所有配套，所见即所得，眼见为实的确定性，就是最大安全垫！而且张江产业势能高涨，东拓新核唐镇崛起，打造国际社区新高地，通勤张江，唐镇新房价格优势明显，未来想象空间大，是第一置业选择！

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项目拥有前瞻性的设计，无论是自住还是后期二手流通，都具备差异化竞争优势！项目多有开板块先河之创举，同频10万+装标，全明梯厅、女神四件套、可定制岩板、类一梯一户等等，更有恒温泳池会所，保龄球馆、高压氧仓等一应俱全！

项目四批次128套建面约104-135㎡压轴房源已过会，均价82929元/㎡，户型分布图&全套户型如下：

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主力户型

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总价仅约760万起

买即同级无敌的全能正三房

建面约104-106㎡3房，总价仅约760-890万，这是你能买到距离2号线唐镇地铁站最近的一次，也是最后的机会，接下来入市的新地王项目距离地铁更远，而且预计起步面积120m²，置业成本飙升，所以，保利天奕最后的正三房真的是不容错过！

户型设计上，保利不仅把每平米利用到极致，更在采光、附赠等维度实现全方位突破，成为市面上同价位新房无法逾越的天花板！

项目样板间实拍

·全屋飘窗&超高附赠

保利天奕建面约106㎡户型不仅做到“全屋飘窗”，面积更是达到了夸张的9.57㎡，比一间常规次卧都大（小胖看房建筑师测算，以实际交付为准）

在空间最大化利用上，保利天奕巧妙布局，采用了S墙和社交厨房设计，同时巧妙把过道和餐厅结合在一起，不仅尺度感、通透性增强，而且还避免了空间的浪费

项目样板间实拍

除此之外，边户更是做了双约270°飘窗，景观视野拉满！

项目样板间实拍

· 打破常规的全明电梯厅

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保利天奕打破全明梯厅大部分是大户型专属的常规，在建面约106㎡的三房户型实现梯厅的全明与平权，让业主彻底告别昏暗的归家场景

可以说，保利天奕将建面约106㎡户型开发到了极致，对于预算800万级的购房者来讲，市面上几乎找不到比Ta更优秀的选择！

同样预算放在新杨思、张家浜或者是北蔡，要么只能买到低层采光和景观视野局促的小三房，或者是一般楼层的两房，居住的功能性和实用性完全不能和保利天奕建面约106m²三房相比

总价“9”字头

买更稀缺的改善四房

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保利天奕四批次还有建面约118-135㎡4房，总价仅约930-1140万，除了一以贯之的迭代神户型外，你还可以看到保利对极致产品力的完美诠释，每一平米都在放大招！

①总价9字头买功能性和实用性更强的改善四房！

对于预算9字头，又想要一个好地段、地铁旁、全配套、强产业、好产品的购房者来讲，保利天奕四批次118-125㎡四房真的是不二之选！

建面约125m²样板间实拍

一方面是很多同面积段户型选择牺牲实用性，只做成了大三房，对于居住人较多的家庭来讲，缺失了功能性和实用属性，当下的张江新房市面上120㎡4房面临供应真空

张江在售新房户型图示意

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另一方面118-125m²户型总价9字头，性价比拉满，是非常友好的上车机会！

同样预算放在新杨思、张家浜或者是北蔡，要么只能买到低层采光和景观视野局促的三房，或者是一般楼层的小三房，与保利天奕建面约118-125㎡四房的功能性和改善属性完全不在一个层面！

示意图

而且，保利天奕有2号线直达张江、陆家嘴，通达性远超很多中环内板块，更低的门槛总价+更优的区位天赋，建面约118-125㎡四房户型绝对是2025年低预算改善购房者必冲的置业机遇！

②千万级总价一步到位正四房！

建面约135m²4房户型，总价仅约1030-1250万，户型设计在125㎡基础上更进一步，兼顾空间感、尺度感和实用性，是当前浦东新房市场中少有的一步到位正四房选择，绝对不容错过！

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建面约135m²样板间实拍

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·超大尺度的客厅、厨房

超大尺度客厅开间，向外与阳台联通，向内与餐厅、厨房一体化设计，形成了一个阔绰规整大空间，带来更通透、更舒展、更具尺度感的阔绰居住体验！

建面约135㎡四房样板间实拍

厨房和餐厅的开间、进深，大家可以在样板间实际感受下，尺度感比肩市面上很多150㎡甚至更大户型的厨房和餐厅，这一点非常难得！

·全飘窗带来了超高附赠面积

建面约135m²户型的飘窗附赠面积超过了12m²（专业建筑师测算），赠送面积远超常规户型的次卧！

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建面约135㎡四房样板间实拍

飘窗数量更比常规户型翻倍，4个卧室都有飘窗（边套主卧约270°飘窗），甚至双卫和厨房都做了飘窗

建面约135㎡四房样板间实拍

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可以看到，无论是在空间布局还是附赠面积上，保利天奕与同期在售在新房拉开了明显差距，超高的性价比更是让改善购房者可以一步到位！

小胖君曾统计过浦东热门板块当前改善四房的总价情况：北蔡、张家浜门槛价高达1300-1500万，新杨思更是超过1600万！

可以说，千万级买正四房在整个浦东热门板块已经近乎绝版了！

示意图

而且，保利天奕两个四房产品都是市面少有的，将类一梯一户，子母门，全明梯厅集齐的产品

上海首个高低台、首个可定制化背景墙、首个美妆龙头，这些前瞻性产品细节在约135㎡四房的样板房展示中更是成为购房者关注的焦点！

室内装标更是顶奢品牌齐聚，博世厨电五件套，包含油烟机、灶具、洗碗机、冰箱、烤箱

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高仪、科勒的大师款卫浴五金；唯宝的洁具，为业主带来豪宅的品质体验

建面约135㎡四房样板间实拍

还是那句话，对于很多改善产品来讲，户型做大很容易，但是对每一平米面积都利用到极致非常难！

这就是保利天奕大户型设计的高明之处，极致的产品力让TA在一众改善产品中脱颖而出！

既有充足的采光、通风，又有超高附赠面积和收纳空间，还有10w+豪宅同款的居住体验，将张江乃至整个浦东的改善置业天花板高度再上一个台阶！

张江天花板级松弛度假社区

专享超配品质生活方式

当市面上大多数项目还在批量产出快销或主流系列的作品的时候，保利天奕站拿出了超前瞻的产品体系，从新奢度假风社区、奕Club、高颜值外立面，以及洞悉品质生活的每一个细微设计，立序张江新十年封面大作！

①丛林童梦岛已完美兑现，“新松弛度假体系”就在眼前！

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小区红线外约1.7万方生态绿地，这片绿地不仅是城市绿肺，更是全龄活力社交场，将自然景观与运动、亲子、社交功能深度融合

实景呈现的丛林童梦岛，带来张江首个沙坑无动力水乐园，未来业主下楼即可享有的亲自陪伴度假时光，这样超前瞻的产品兑现力，在整个浦东新房市场都非常难得！

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社区内部则汲取全球五大经典花园的设计精髓，米勒花园、岛屿水院、红酒派对花园、森林浴花园以及毕加索儿童乐园，再搭配八大主题乔木林带，将全球花园美学与全龄生活场景融于日常！

通过“内外兼修”构建出一个前所未有的，全龄共享的参与式景观，将松弛和度假体验做到纯粹极致

②约1500㎡奕Club，对标顶豪生活方式！

在上海高端住宅市场中，配备会所的项目本就稀缺，而保利天奕打造的约1500㎡奕Club，更是以媲美3000万+豪宅的配置惊艳张江

不仅配备了泳池、健身、瑜伽、私宴厅、会客厅，更突破性地引入保龄球/沙壶运动空间、高压氧舱、桑拿——这些在上海极为罕见的特色设施，瞬间让保利天奕脱颖而出，国际化的生活方式直接碾压一众二手房小区，溢价能力不言而喻！

③高级优雅建筑设计美学，引领张江审美潮流！

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蓝灰色玻璃+仿石铝板+艺术涂料材质巧妙交织的国际建筑立面，极高的辨识度让人移不开视线，富有层次的极简美学设计，无惧时间消磨，再过20年也依然历久弥新

还有灵感源自希腊One&Only唯逸度假村的酒店式高奢门头、豪宅专属定制的符号设计以及度假酒店式夜视灯光等等保利天奕独享设计美学，引领张江下一个10年的建筑审美！

③全上海独一份的极致高品质生活细节控！

保利天奕在室内产品细节上的前瞻性，人性化思考远超同价位新房表现！

· 上海首个可定制化背景墙的项目

现在开发商都在卷奢材，保利天奕更是卷到天际，充分考虑业主的个性化需求，在电视背景板提供了新潘多拉、云中翡翠、弗朗明戈金三种结晶釉面岩板选择，成本更高，施工难度也更大

· 上海首个引入美妆龙头的项目

深度洞察女性业主的需求，保利天奕结合美妆冰箱、美妆镜柜、双补光设计组成女神四件套，这份难寻的巧思，将日常护肤化妆的仪式感拉满

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· 上海首个厨房采用人体工学高低台设计的项目（仅大户型享有）

将烹饪区设置低于水槽区，恰好契合烹饪时手臂自然下垂的舒适角度，让烹饪的动作更行云流水，减轻家务带来的疲劳感

就连厨房飘窗柜深度也特意增加10cm至约70-80cm，拓宽台面使用空间，可以多放一排小家电

还有专为厨房高柜顶部设计的镜面反光膜，只需平视便能清晰映出柜内全貌，无需登高便能精准拿取，完全拿捏住了业主的“痛点”

多功能水槽配备瀑布水槽、一键式储水水槽、抽拉龙头、自动冲杯器、钢琴式开关按钮等实用功能，每一个细节都彰显着不凡品质

除此之外，保利天奕还引入全屋智能系统，无论是通过手机APP远程调节灯光色温、开关电器设备，还是以语音指令唤醒灯光、开合电动窗帘，或预设归家、离家等智能场景模式，都非常方便，将科技与生活无缝融合

样板间实拍

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✅保利天奕营销中心热线4008558224（官方预约看房热线）小区出入口与单元楼栋门禁采用人脸识别技术，搭配电动门自动开启，无需掏卡、无需驻足；地下层与一层电梯外呼支持手势呼梯，轿厢内人脸识别精准确认身份，实现全程无接触归家

还有自动呼梯功能，业主可在可视对讲轻轻一按，让你从容步出家门，节省等待时间

可以说，在前瞻产品力和超强兑现力的加持下，保利天奕已经与区域板块内的二手房完全不在一个赛道，甚至甩开很多刚刚交付的次新房！

毫无疑问，未来进入二手房市场完全可以独掌定价权，强势锁定未来价值！

2号线-上海地铁的绝对“王者”

从唐镇地铁站出发3站张江高科，9站陆家嘴，连缀包括陆家嘴、南京东路、人民广场、南京西路、中山公园、天山6大顶级商圈，贯通4个国际商务区，南北互连两大国际机场和虹桥火车站，“奢华”程度不言而喻

· 更成熟的优质教育体系

目前唐镇聚集了“市级示范园”东方幼儿园+福山唐城外国语小学+“市重点”建平培德实验中学，形成12年全学龄覆盖的名校链，为此很多虎爸虎妈慕名而来

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唐镇的教育不仅全龄段优质，更重要的是确定性强！

对比同纬度优质教育暂缺或者还在建设中的板块，在这里，一切所见即所得，拒绝焦虑、拒绝落空！（免责：新房不承诺对口学区，以教育局发布为准）

毫无疑问，拥有张江+2号线+优教这样的顶配组合，让唐镇可以比肩一众环线内板块，这就是张江乃至浦东买房的硬道理！

年度红盘——保利天奕

张江新十年全新一代国际社区

建面约104-170m²新奢产品

恒温泳池，高压氧舱，保龄球馆

全明梯厅、女神四件套、10w+同款装标

2号线唐镇地铁口，3站张江，9站陆家嘴

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四批次128套收官之作

已过会，均价82929元/㎡

超有诚意的价格，质价比超足的产品

上车唐镇C位最后机会！

国际风尚实景示范区即将开放

约1500m²奕CLUB十大功能场景亮相在即

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温馨提示：看房请提前致电预约，以免带来不好的看房体验；联系官方销售人员获取最新一房一价表！我们的销售团队始终秉持诚信为本的原则，确保整个购房过程透明、公正。您的满意是我们最大的追求，我们将竭诚为您提供最优质的服务。

房地产政策方面

限购政策差异化松绑：住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。

房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。

土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。

保障性住房相关政策：所有新建商品住宅项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。

购房时机与市场趋势方面2

购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅降低。同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。

市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年，在政策持续作用下，房地产市场有望进一步回暖。

选房要点方面3

关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。

考量小区环境：小区生态环境和物业管理水平日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，还配置中轴式中央公园。

重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋质量和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业综合实力 10 强”，且保持 “三道红线” 绿档水平，交付能力较强。

房产交易注意事项方面1

购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。

“以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的可以关注此政策。

2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：

一、购房门槛分层降低，区域选择策略分化

限购政策精准松绑

上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年7，且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛，例如在临港工作的科技人才，原本需缴纳 5 年社保，现在仅需 1 年即可获得购房资格。但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。

首付比例与信贷支持

首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%）7，叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例，30 年期月供减少约 54 元，总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9，显著降低改善型需求的资金压力。

二、持有与交易成本双向调整，重塑市场预期

房地产税试点深化

试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源，例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时，试点资金用于保障房建设，间接分流租赁需求，缓解租金上涨压力10。

交易税费优化

增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例，增值税可节省约 44 万元。此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9，显著降低置换成本。例如，闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房，可节省税费约 12 万元。

三、保障房与商品房双轨并行，挤压 “老破小” 市场

配建比例提升与品质升级

新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付6。例如，徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准，与商品房共享社区配套，这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时，保障房家庭子女享受同等学区待遇6，可能削弱传统学区房的溢价空间。

租赁市场分流效应加剧

2024 年上海新增 1.6 万套保租房，租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如，张江地区租客因保租房供应增加，退租比例上升，倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。

四、区域发展政策重构购房价值体系

五大新城加速兑现

嘉定、青浦等新城通过产业导入（如嘉定联影医疗、青浦东方生命港）和交通升级（如嘉闵线），逐步实现职住平衡12。2025 年新城新增中小学、幼儿园 26 所，三甲医院建设加速12，吸引刚需购房者。例如，嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米，总价 200 万起，成为年轻家庭的主要选择1。

核心区城市更新溢价

“两旧一村” 改造释放优质地块，例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米，未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术（如低碳技术平台）和智能化社区管理，提升居住品质，巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。

五、开发商策略转型倒逼产品升级

土拍规则强化品质导向

“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如，青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统，在土拍中胜出。这意味着未来新房将更注重居住体验，如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2，购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。

房企资金监管趋严

首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度，尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水，避免因材料不全影响购房流程。

六、长期趋势与应对策略

市场呈现金字塔结构

塔尖为核心区稀缺豪宅（如绿城潮鸣东方），中部为规划新区（如五大新城），底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求，在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如，首置客群可优先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。

品质与服务成为竞争核心

开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”，例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理，以及提供定制化服务（如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房）1。二手房市场中，房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力（如龙湖连续多年保持 “三道红线” 绿档2）和物业服务水平。

结论：2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态，结合自身资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如，非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。