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2025年的9月，我看完云城板块的咏舟府后，写下了《比旁边新房贵5千？滨江咏舟府测评，云城大饼太难啃…》一文
当时我的判断是
1. 云城发展进度低于预期
2. 咏舟府放风价过高，大概率实际定价3.9万/平左右
3. 非必要不买云城大户型，买入做好长持准备
半年时间过去了，咏舟府的现状如下
1. 首开定价4万/平，后续加推的楼王幢没有抬高价格，实际均价接近3.9万/平左右
2. 项目还有佣金4-6.4万/套，据说有段时间还有优惠政策
3. 最关键的，目前合计推出房源194套，目前还剩近100套（78+25=103，可能数错一点点）没有网签
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可以认为，我在去年9月对咏舟府的判断，基本全部应验，项目没有得到购房者的普遍认可
如今云杭里入市，区位上北北认为比咏舟府更优
那相对的，会有比咏舟府更优的表现和质价比吗？
先说结论，我个人很失望
具体为什么？一起看下！
以下判断基于固定的评分标准，从自住宜居角度出发，测评一个盘的好坏。
诺贝尔奖获得者丹尼尔卡尼曼在《噪声》里提到：
最简单的算法模型也优于多数人的主观判断。
每个人标准不一样，也可以根据自己的要求调整各项评分占比和增减项目。
（需要原表文末扫码领取）
本次评分选取【云城咏舟府】、【未科保利天奕】、【云谷悦海棠（售罄）】、【三墩北润启未来之城】与【云杭里】做5盘横向对比，对比结果可见每小节总结图
1. 项目距离西面运溪高架约500米，北面高铁线路约380米
噪音的传播距离约是300米，这个距离正常来说没有很大影响
2. 采光方面，南面1、2、3幢小高层与5、6、8幢高层相对一般，楼幢选择时注意做好规避
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3. 云城目前在售新房有咏舟府和本项目云杭里，合计1105户，同时板块内还有3块规划宅地
这个剩余地块说多不多，但是对于一个内需不足的新兴板块来说，供给端给到的压力还是太大了，后文详说
4. 项目进门没有无障碍通道，如推轮椅或婴儿车的话，只能借车库出行，或自行搬过台阶
并且项目为抬板项目，好处是垃圾房等功能点置于地下，低楼层视野更好
坏处是影响归家动线，想步行出门的话，要么爬楼梯，要么等电梯
如果车库和一楼联通，还会有人车不分离的可能
不知道为什么，自动扶梯的设计，在时舟里、望舟府传承好好的，到云杭里和咏舟府这却都『哑火』了
你说体量差异，望舟府也只有五百多户
你说去化难易程度差异，咏舟府在前，云杭里预期也不会很好卖，不应该更花心思吗？
所以为啥不安排，总不能说单纯为了省成本吧？
还是希望市场上的抬板项目，都能对归家动线这块多作重视
避免空有『花架子』，实际居住体验却不如未抬板的情况
合计不利因素-10分
在我看过并评分的96个盘中位列28位（前28.57%）
1. 关于云城的板块梯队论证，我在咏舟府那篇已经做过判断
如果未科属于准第一梯队水平，云城就是准第二梯队，具体越靠近核心规划、配套，价值越高
同时，云城的配套、商品房聚集普遍集中在区块西面
（即云门公园以西，云溪高架以东范围）
东面则以回迁房为主，配套相对也较弱，所以整体上东面区位价值要弱于西面
云杭里位于云城西面，因为更近云门公园和云门中心，整体地块价值略高于咏舟府，当下低于望云璟晨府、杭与城
未来如果云门公园三、四期投入使用，云门中心建设落地，区位层面可能略高于杭与城
2. 板块去化周期方面，2025年云城板块20个小区（含回迁）合计成交243套二手房。日均成交0.67套，去化周期25.18个月。
a. 全杭99个板块中，2025年排4位，2024年则因基本未交付，未排入前99位
b. 余杭区11个板块中，2025年排1位
但是需要专门说下
2025年的云城，成交基本全靠杭与城。
杭与城2941套的体量，全年合计成交量180套，换手率6.12%，占云城总成交量的74.07%
其中80.55%来自上半年成交，价格也一路下探，一度至3.35万/平。
可以说，云城板块在25年的账面数据表现良好，但走势令人担忧
并且除杭与城外，其余项目几乎都陷入流动性陷阱
详细的二手情况，到后文分析价格环节再展开分析
3. 通勤距离每个人不同，按我东站世纪城的话约75分钟（高德模拟周一早八时间）
4. 地铁方面，步行至地铁龙舟北路站约850米
5. 学区方面，预计是西南面的天元公学
余杭区整体学区表现一般，天元公学算是余杭区内相对不错的选择
再考虑生源内商品房占比较高，相对未来可期（学区价值讨论可见《26年还要买学区房吗？》）
6. 学区距离方面，步行约580米可至天元公学，项目自带幼儿园，孩子大一点的话可以实现接送自由
7. 最后汇总一下规划，云城过往提到过的规划有
世界级城市公园、杭州第一高楼集群、T1级天街旗舰版、市一云城院区、市级科技馆、图书馆、展览馆美术馆…
但如果抛开仅提过一两次，没有落地动作部分的话，目前实际有进度的只有
a. 云门中心站南综合体，已全部结顶，逐步铺设外立面中
b. 人才大厦，已完成结顶，外立面完成度90%
c. 云门公园，一期建成，二期打桩完成，正在地下结构施工
d. 云城天街，摆烂许久，开年居然开始复工了，也算好消息了
前段时间还有关于西站北广场的规划，这个就更遥不可及了，暂且当个美好愿景吧
整体对比一直有新利好传出的未科来说，目前云城推进的还是太慢了，PPT也和三年前基本没差别
而且抛开进度不谈，云城的天花板真的很高吗？
就站城融合这个叙事模式来说，杭州西站已经算是全国层面的头部案例了，前面的道路几乎没有可参考的对象
云城能不能做出全国尚无人做出的顶级答卷？
可能确实有机会，但个人更看好被赋予杭州『新中心核心区（中轴线）』规划的未科目前
目前我对第三中心的看法，未科属于杭州的卫星城，云城属于卫星城配套的高铁站，有一定产业辐射，仅此而已
（关于站城融合的讨论，可参考《钱江世纪城 “吞并” 杭州南站,“小透明”能翻身吗？深度拆解》）
合计区位43分
在我看过并评分的98个盘中位列54位（前55.1%）
区位得分接近【市北松川境】43分
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1. 民以食为天，项目周边500米内，几乎可以认为没有餐饮配套
现阶段要想出门吃个饭，至少要到杭与城周边才能有所选择
2. 大商业方面，现阶段最近的是未科的科技城宝龙，步行约1.8公里，车行约8分钟
如未来云城天街建成，步行约880米可达，步行约15分钟
3. 生活购物方面，西南角自带一个商业，预计能满足基础的采买需求
4. 景观方面，现阶段周边界面及云门公园的建设，暂时还不能称之为景观
预计云门公园建设到三期、云门中心立面全部完成，情况才会有大的改善
5. 医疗方面，目前最近的三甲医院是未科的浙大附一余杭院区，车行约3.6公里，大约需要10分钟，院区内有儿科
6. 整体周边步行配套还是比较弱的，现阶段更多需求还是要去未科方向才能处理
7. 来到小区内部，项目的大门做的还是比较大气的
但是公区的打造实在不能说走心，具体来说，可能是我去过的项目中，公区人造皮革使用率最高的一个
就我现场看到的，项目的过道墙面、私宴厅/棋牌室的墙面、楼梯扶手、电梯墙面，都用的人造皮革包边
从长期来说，公区大量的人造皮革材料使用，很可能在3-5年时间就会面临大量脱离、开裂的情况，维护上也不算便利，甚至还不环保
真的求求，别再用了
8. 公区配置方面，健身房、恒温泳池、儿童区、私宴厅、瑜伽室都有配齐，还有个半场的室内篮球场
儿童区少有的做了内外联动，孩子在室内能坐滑梯直接到室外，也算是个创新
合计配套17分
在我看过并评分的98个盘中位列37位（前37.75%）
周边配套部分，接近【云涌之江】8分54位（前55.1%）
小区公区配套部分，接近【桃源云栖上宸】9分13位（前13.26%）
1. 外立面四面铝板，颜色是铜黄色，我觉得整体落地后会有点老气
2. 装标方面，墙面是墙纸，厨房是石膏板吊顶
地面基本是瓷砖，标注有石材，不过我现场没有发现
配置有方太洗碗机、蒸烤一体机，博世冰箱（嵌入式），怡口净水器，欧瑞博智能家居，松下智能马桶，汉斯格雅的花洒、龙头
所有户型的大门都是普通门，大户型也没舍得用子母门
三大件方面，东芝中央空调，迈迪龙单向流新风
地暖品牌是港华紫荆，问了AI，回复属于国产第二梯队，仅供参考
另外室内的柜子、墙面，也用了大量的皮革材质
这对有娃和养宠家庭，意味着可能半年不到，墙面就破烂不堪，柜面千疮百孔…
整体来说装标一般，高于限价时代项目，但在不限价时代低于中位水平
3. 户型方面，起步119四房边厅，很难得的几个户型都有了玄关
得房率基本在90%上下，其他无功无过
4. 梯户比方面，整盘包括159方户型都是两梯三户
所以为什么有玄关，原因就在这了
看到这里，大家应该也发现了，云杭里虽然拥有相对更优的区位
但是在配置、产品打造和定位上，却明显逊色于旁边的咏舟府，更不用说勾庄的望舟府了（咏舟府没用这么多皮革、户型更大、有类一梯一户）
那么这是什么原因？我大胆猜一下
a. 前车之鉴
咏舟府的去化情况并不理想，并且相对小户型，大户型去化更加艰难（二手房可以佐证）
那么参考咏舟府的失败经验，做小户型、拉低总价，相对更可能受市场欢迎
b. 护盘考虑
如果云杭里的综合表现比咏舟府明显更好，咏舟府只会更难去化
c. 留出降价空间
产品低配化可以有更高的利润空间，也就有更高的抗风险能力
首开可能有枣没枣先打一杆子，后期卖不好了，成本也允许再降价，怎么玩都不亏~
可能是因为这些原因，所以项目在设计上更加刚需化，品质也相对做到基本线
目的是让成本更低，侧面再托举一下咏舟府
5. 楼间距方面楼幢前后距离基本在50米，4、5幢为40米，2、3幢距离云诵桂月约是80米
6. 楼层方面，北面6幢25层，2、3两幢为17层，1幢为16层
抛开不太直接做事的几位，可以简单认为销售端是建杭，施工仍然是滨江
建杭操盘，那就更能理解，项目成本为什么和产品区位不匹配了~
物业自然是滨江物业，交付时间预计28年2月前，物业费5元/平/月
合计品质36分
在我看过并评分的98个盘中位列32位（前32.65%）
小区品质得分接近【下沙兴耀青森】36分
合计得分86分
在我看过并评分的98个盘中位列44位（前44.89%）
接近【星宜嘉映府】89分
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所以整体项目区位好不好？不错，5个项目中甚至算是最优秀的（前提看好云城定位与发展）
产品配置怎么样？虽然不算优秀，但是相对周边的限价盘，仍有一定程度的提升
但为什么我仍然会说失望？
因为整体来说，云杭里有点浪费了这个“好位置”，表现不够有诚意
放风价3.7万/平，据说已经按这个价格落位了，所以应该大差不差
按此计算持有成本：
a. 二手保本价为3.97万/平=交付时以3.85万/平购入
（即如果你认为二手售价会低于3.85万/平不含大税，不如等二手交付再买，下同）
b. 只算租房成本的价格为3.81万/平=交付时以3.69万/平购入（不含大税）
（假设不买房前在租房，杭与城127平四房房租5500元/月）
对了，项目虽然还没正式开盘，但是已经启动分销了，佣金6万
所以会有不少中介推荐，注意别自己去看项目
对比周边二手来看（来自贝壳中介）：
a. 【杭与城】24年12月交付，户型105方起，25年1月大户型成交价约3.4万/平，三房小户型成交量明显更多，均价甚至能到3.5万/平，近30天成交2套
b. 【枫翠云轩】24年12月交付，户型139方起，26年1月成交价约3.2万/平，近30天无成交
25年全年成交27套，目前在售70套，挂牌率10.77%
c. 【枫岭云湾】24年12月交付，户型121方起，25年9月成交价约3.2万/平，之后至今无成交
25年全年成交8套，目前在售19套，挂牌率8.6%
d. 【枫秀云庭】25年9月交付，户型121方起，25年12月194方大户型成交价约2.78万/平（高楼层），之后至今无成交
25年全年成交8套，目前在售31套，挂牌率7.21%
e. 【云诵桂月】25年12月交付，户型122方起，首套成交价约3.38万/平，近30天成交1套，目前挂牌43套，挂牌率6.04%
云诵桂月的产品表现，算是这几个项目当中最好的一个，甚至已经无限接近不限价项目了
但从成交表现上，实在不能说让人满意。现阶段的市场倾向，更多还是杭与城的低总价小户型
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目前项目周边新房竞对：
a. 【咏舟府】面积123方起，单价4万/平不到，佣金4-6.4万/套
b. 【保利天奕】面积103方起，单价3.5万/平，佣金3.3万/套
c. 【时舟里】尾盘去化中，单价3.5万/平左右，目前优惠15万送车位，佣金4万/套
但是剩余库存薛定谔，根据我最近下单的朋友反馈，网签房源可能还会继续“退出”
d. 【建发元序】面积139方起，单价4.8万/平，没有佣金，二开去化中，人群定位完全不同，也不太能做锚点参考，找时间我再来写这个项目
e. 【华润润启】面积110方起，单价放风3.6-3.8万/平，我个人预估的合理价格是3-3.3万/平
所以总结一下，区位不错，配套依赖天街、云门公园落地，产品品质作为不限价产品来说不太够看
产业发展上限有限，站城融合的故事，全国的标杆已经是咱们杭州云城了，在我们前面可以说算是空无一人
那么能不能考虑？
对于周边通勤的人群，北北认为未科和云谷，相对确定性会更高一些
单纯求保值不考虑地段、想搏一搏未来的话，目前看未科也是更好的选择
如果确实喜欢，非云城/云杭里不买
目前3.7万/平的价格，对比周边3.3万/平的二手成交价，相当于正挂4千
这4千的差价，并不能从产品层面体现出来
再考虑整体云城的流通情况，周边板块的竞争情况，我认为现阶段价格还有下降的空间，有机会到3.5万/平左右
并且不推荐入手大户型，云城目前的配套和发展预期撑不起高总价，更多还是刚需低总价人群入场
从购房者的选择上看，目前的云城，可能只能算未科的“备胎”吧
洋洋洒洒又是5000多字，估计完读率又不高了
最后给大家讲个乐子吧
西站枢纽的官方公众号——在西站，不知道是不是“没活”可发了，硬是发了一篇西站直达亚运村绿化带的文章……
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