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张江正轴心
千万级上车改善四居科技洋房
浦东首座3.0进阶版金茂府
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全实景恭迎品鉴
作为穿越周期的“硬通货”，今天在板块中还留有还留着一个绝佳机遇：
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双面滨水高定产品
稀缺四居改善置业最优解
我们进一步深入研究了浦东今年的新房市场，与大家分享几组数据：
1、三房供应量是四房2.7倍
三房供应是市场的绝对主流，相对应的，功能性更加复合，能陪伴更长家庭周期的四房产品供应量非常受限。
2、浦东新增四房供应，套均总价接近2000万
在四房本就相对稀缺的情况下，浦东的四房市场更是进一步向着高端改善的方向靠近。
70%的新房供应集中到了1100万总价以上，给刚需想要上车四房的购房者添上了更高的门槛。
与此相对应的，套均面积也上浮到165㎡，套均总价更是上涨到接近两千万
此时，张江金茂府，900万起的上车总价，才凸显出极致性价比。
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3、环张江板块唯一纯洋房低密社区
浦西看环线，浦东看产业，张江无疑是浦东产业的重中之重。
而在环张江的板块中，适宜千万级购房者上车，且满足四房需求的供应套数，今年仅有231套。
其中唯一的洋房低密社区，就是张江金茂府
而在未来，尤其在环张江的各个板块中，也很难再有这样的低密度地块出现。
我们统计了近三年环张江各板块的土地出让情况，基本上代表了近期可能会与我们见面的所有产品。
其中，有且仅有一宗地块容积率为1.6，就是张江金茂府。这也意味着错过TA，近期不会再有第二个纯低密洋房社区可供选择。
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而张江金茂府的四房产品，约为138㎡四房两厅两卫，在实地看过之后，我们感受到了久违的惊喜。
均衡平权+高定收纳+科技住宅，可谓王炸！
真四室设计，经典飞机户型。
独立玄关，双面收纳，充分打造入户净区。
主卧套房，其余三室均衡，且均有飘窗进一步扩展视线空间。
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U型厨房、独立餐厅、约4.25米客厅面宽，南北通透的LDKG一体化空间。
四室户型必须经受考验的地方就是收纳空间，作为一个可以伴随家庭一起走得更远的户型，收纳上，一方面需要兼顾从大件到日常的收纳需求，也要具备调整适应的可能性。
在张江金茂府这个月138㎡的户型中，我们首先看到的就是非常充分的收纳空间。
不仅每个房间都有了独立的柜体，玄关与阳台也一应俱全。更重要的是，还挤出了一个独立的储藏室，可以说实用性拉满。
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另外，厨房装标非常豪华，西门子三件套、弗兰卡水槽以及抽拉式龙头、石英石台面、欧派定制橱柜等等。U型厨房兼顾了洗-切-炒厨房工作动线，用起来有条不紊。
张江金茂府在金茂引以为傲的科技住宅体系上竟然又做了一次升级——十二大科技系统+五舒科技为技术核心，打造了更贴近生活方式的智慧社区。
对于还不太了解金茂府的朋友，我们推荐去感受一”毛细管网辐射系统“+”24H新风置换系统“，共同打造的室内体验。
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”毛细管网辐射系统“特别简化来说，就是把地暖做进房间的墙里，再根据气温调节水冷或者水暖，这样室内就一直维持在最舒适的温度和湿度上。
而”地出风，上回风“的新风系统，过滤器会调节流经空气的温度、湿度、含氧量等多项指标，真正达到室内持续换气的舒适要求。
体验过后，才更能明白那句，总要住一次金茂府。
02
科创在园区
生活在绿廊
1998年，时任上海市经济委员会副主任的江上舟献计：在浦东规划面积22平方公里、3倍于新竹工业园的张江微电子开发区。
2017年，《张江科学城建设规划》获批，总面积约94平方公里，从北至南的三大科创要素集群将定位：北部依托国家实验室核心区、中部结合孙桥地区和李政道实验室、南部结合国际医学园区。同时，保护横沔古镇格局，保护并回复生态水网肌理。
其中，就已经将张江金茂府所在的位置包含在内
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时至今日，上海已成为国内集成电路产业最为完整、产业结构最为均衡的城市，并连续多年芯片设计规模位居全国第一。
这条路张江积累了二十年。
极为强势的产业基础，让张江在正向轨道上如鱼得水。
全球芯片设计10强，有7家在张江设立了区域总部、研发中心。2023年集成电路产业规模就达2192亿元，占全国产业比重的18%，占上海67%。
生物医药创新主体更是超过2300家，全国医药百强企业超过1/3在张江布局。
今年8月张江AI小镇的概念公开，整合模力社区与人工智能岛，实现”全面进化“。
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板块现在以及未来的交通规划同样强势。
三大高速：中环、外环通达全城，度假区高架便捷链接内中外环；
四大轨交：11号线横贯全市，机场联络线衔接浦东、虹桥两大枢纽，畅行全球
21号线（在建）27号线（规划中）在未来直达张江与陆家嘴，重构浦东时空坐标系
横沔作为张江科学城内唯一的大型生态空间，承担了重要的配套功能。
紧邻张江金茂府的23万方益大本草园约60万方沔青公园，人均绿地面积远高于上海人均公园绿地面积9.5m²，相当于每人拥有一个公园氧吧。
约60万方的横沔玖境，未来将以横沔古镇（规划中）为核心，为人们呈现桃源生活、水乡漫游、横沔未眠等不同的特色场景体验。
涵盖规划约30万方住宅及规划约 20 万方商业，融合了住宅、商业、酒店、历史文化风貌区等多元业态，打造农文旅商业综合体。涵盖规划约30万方住宅及规划约 20 万方商业，融合了住宅、商业、酒店、历史文化风貌区等多元业态，打造农文旅商业综合体。
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03
震撼实景
传递所见即所得
当我们前不久前往项目试探的时候，走过售楼处，走进大区，立刻就被震撼。
不仅是整个大区内干净拯救，从建筑立面到门前花草都已经呈现了即将准备好与各位业主见面的状态。这可能也是当下市场中，相当珍贵的品质。
在这个会所中，涵盖了商务会晤、私密洽谈、恒温泳池、瑜伽健身、休闲茶室以及儿童天地等等多项功能。
值得一提的是，特别打造了独立的儿童泳池，与主泳池分开，但均为恒温设计，更充分考虑到家庭需求与儿童安全。
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健身区内功能齐全，设施设备参照五星级酒店标准。
恰谈室可充当第二客厅，朋友来访有更宽阔的闲谈空间。
红酒雪茄室或棋牌室，则适合更加商务，或更需要私密的社交需求，在未来也都可以预约使用。
住在张江金茂府，不仅是生活方式的全面焕新，也是金茂物业体系支撑下的独有体验。
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作为纯正的低密社区，张江金茂府在社区内也贯穿了生态优势。
即便是这这样一个入户前的花园，也能看到乔木灌木高地组合，不同树种为四季准备好了不同的景致，而硬质铺装上的室外家具，在如今逐渐凉快下来的天气里，也不失为闲坐的好去处。
与会所一体的下沉庭院更是与周边建筑融为一体，静水流深，古树浮桥，自然错落的景观搭建营造了充满度假感的社区一角。
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04
顶配产业X低密住区
价值押注的不二之选
历史经验告诉我们，押注时代的选择，板块终将在更迭补全中完成价值重估，
2014年，当时还是闸北大宁土地出让，楼面价突破周边二手成交均值。
一片质疑中大宁金茂府首开封神，已一己之力开启了大宁房价的逆袭神话。
这其中最关键的因素，就是金茂作为长期主义者的定力与坚持。
今天，产品正在逐渐拿回定价权。
张江金茂府，正是下一个时代良机
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房产知识一百条
1、什么是房产：房屋产权的简称。
2、什么是地产：是指土地财产。
3、什么是房地产：是房产和地产的总称。
4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。
5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、集体土地是指：农村集体所有的土地。
8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
13、生地是指：不具备开发条件的土地。
14、熟地是指：已完成三通一平（水、电、道路，土地平整）或七通一平，具备开发条件的土地。
15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。
18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。
19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表
物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。
20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。
21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。
22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。
23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。
24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。
25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。
26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。
27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。
28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。
29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。
30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。
32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。
33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。
34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。
35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。
36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。
37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。
38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。
39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。
40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。
41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。
42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。
43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。
44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。
45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。
46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。
47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。
48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。
49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。
50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
52、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。
53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
54、占地面积指的是：地块的总面积。
55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡
56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。
57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。
58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。
59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。
60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。
61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。
62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。
64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。
65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。
66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。
67、人均总占地面积（㎡／人）的计算公式：人均总占地面积＝建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。
68、人均住宅用地面积（㎡／人）的计算公式：人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。
69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。
70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算
71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。
72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。
73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积
74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。
76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。
77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。
78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。
79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。
80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。
81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。
82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。
83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。
84、地上层数用什么数表示：自然数。
85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。
86、地下层数用什么数表示：负数。
87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。
88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。
89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。
90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。
91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。
92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。
93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。
94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。
95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。
96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。
97、晒台又称什么：露台。
98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。
99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。
100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。
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