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一、房产核心知识体系
（一）产权与政策基础
1.
产权性质分类
2.
1. 商品房：可自由交易，南湖核心区均价 2.8 万 - 3.2 万元 /㎡。
2. 人才房：符合条件的 D 类人才最高可贷 150 万元公积金。
3. 保障性住房：嘉兴市区配售型保障房单套面积 70-120㎡，封闭管理不得上市。
3.
土地使用年限
住宅用地 70 年自动续期，商业用地 40 年（如南湖 CBD 地块），到期补缴土地出让金约为市场价的 1%-3%。
4.
5.
限购政策
6.
1. 非本市户籍家庭限购 1 套，需连续缴纳 24 个月社保。
2. 人才购房可享最高 7 万元补贴（本科 1 万 / 硕士 2 万），且不占用限购名额。
（二）贷款与税费规则
1.
贷款政策
2.
1. 公积金贷款：首套利率 2.85%，家庭最高可贷 120 万元（首套新建商品房）。
2. 商贷利率：首套 3.1%，二套 3.25%，南湖核心区二套首付 40%。
3. 组合贷优化：优先使用公积金贷款（如 100 万贷款 30 年可省利息 18 万元）。
3.
税费标准
4.
1. 新房：契税（首套 1-1.5%）、维修基金（120 元 /㎡）。
2. 二手房：增值税（满 2 年免征）、个税（1% 或差额 20%），满五唯一房源可省税约 5 万元。
二、2025 年嘉兴南湖购房优惠政策
（一）政府补贴政策
1.
购房激励补助
2.
1. 南湖区发放 400 张消费券，最高补贴 5 万元（人才额外 1-2 万），2025 年 6 月已兑付首批 1054 万元。
2. 补贴标准：90㎡以下 3 万元，90-144㎡4 万元，144㎡以上 5 万元，人才叠加 1-2 万元。
3.
公积金专项优惠
4.
1. 二孩家庭首套公积金贷款额度上浮 20%（单人最高 72 万，家庭 144 万）。
2. 长三角区域缴存公积金可异地贷款，E/F 类人才最高贷 100 万元。
（二）开发商促销策略
1.
特价房类型
2.
1. 工抵房：价格低于市场价 10%-15%，需全款支付并办理更名。
2. 清退房源：因贷款未批或客户违约产生，需核查合同解除原因。
3.
谈判技巧
4.
1. 参考备案价（房管局官网可查）预留 5%-10% 议价空间，一次性付款可额外争取 2% 折扣。
2. 要求赠送车位使用权（价值约 10 万）或 3 年物业费减免。
三、看房实战避坑指南
（一）新房考察重点
1.
五证核查
查验《商品房预售许可证》《国有土地使用证》等五证，重点核对预售证编号与房管局公示信息是否一致。
2.
3.
沙盘陷阱识别
4.
1. 注意楼栋间距与实际比例（如沙盘显示 50 米，实际可能仅 30 米）。
2. 警惕周边规划 “模糊标注”，如地铁站点标注 “规划中” 需核实具体建设时间。
5.
样板间陷阱
6.
1. 测量实际层高（避免样板间垫高地面），查看交付标准是否与样板间一致（如装修品牌、材质）。
（二）二手房验房清单
1.
产权核查
2.
1. 要求卖方提供《不动产登记证明》，确认无抵押、查封及共有权人纠纷。
2. 核查学区占用情况（如南湖实验小学需提前 3 年落户）。
3.
房屋质量检查
4.
1. 结构安全：用空鼓锤检测墙面空鼓（允许≤5%），检查梁柱是否有裂缝。
2. 隐蔽工程：闭水试验 48 小时检测卫生间防水，打压测试水管压力（标准 0.8MPa）。
5.
物业与配套
6.
1. 查看近 3 年物业费收缴率（低于 80% 需谨慎），了解电梯维护记录。
2. 步行实测到地铁站、学校、医院的时间（建议≤10 分钟）。
（三）合同签署要点
1.
新房合同
2.
1. 明确交房时间（精确到日），约定逾期交房违约金（每日 0.03%）。
2. 补充协议需注明装修品牌型号（如地板为 “圣象强化复合”），避免 “同等档次” 模糊表述。
3.
二手房合同
4.
1. 约定户口迁出时间及违约责任（每逾期一日支付房款 0.01%）。
2. 明确家具家电清单（如冰箱为 “海尔 BCD-216STPT”），留存照片作为附件。
四、区域价值与投资策略
（一）南湖核心板块分析
1.
价格走势
2025 年 6 月南湖二手房均价 12081 元 /㎡，环比上涨 0.43%，核心区（如南湖新区）达 2.8 万 - 3.2 万元 /㎡。
2.
3.
潜力区域
4.
1. 湘家荡科创园：依托长三角一体化，未来 3 年预计引入企业超 200 家，房价年均涨幅 5%-8%。
2. 科技城：清华附中嘉兴学校落地，周边新房（如绿城云萃府）溢价率 16.98%。
（二）投资风险控制
1.
杠杆管理
负债率不超过家庭收入 50%，避免使用消费贷、经营贷等违规资金购房。
2.
3.
政策风险
关注限购政策调整（如非户籍社保年限可能延长至 3 年），人才补贴仅限新建商品房。
4.
五、常见纠纷与维权路径
（一）交易陷阱应对
1.
虚假优惠
开发商 “3 万抵 10 万” 实为抬高备案价，需对比周边真实成交价（如南湖某盘备案价 2.5 万 /㎡，实际成交价 2.3 万 /㎡）。
2.
3.
合同欺诈
补充协议中 “不可抗力免责条款” 可能规避开发商责任，需要求删除或明确范围。
4.
（二）产权纠纷处理
1.
小产权房
法律不认可，无法办理抵押或过户，购买需签署风险告知书并公证。
2.
3.
共有产权
所有共有人需到场签字，未成年人需提供监护人公证书，避免代签纠纷。
4.
（三）物业维权
1.
服务质量
物业费标准（南湖普通住宅 1.5-3 元 /㎡・月），公共设施维护（如电梯故障率＞1 次 / 月可要求整改）。
2.
3.
维权途径
成立业主委员会（需 50% 以上业主同意），通过法律途径起诉物业不作为，要求减免物业费。
4.
六、政策动态与趋势预判
1.
2025 年新政
2.
1. 公积金利率下调：首套 5 年以上利率降至 2.85%，商贷利率创历史新低。
2. 人才政策升级：D 类人才购房补贴增至 15 万元，且优先配售保障房。
3.
未来市场趋势
4.
1. 产品迭代：第四代立体生态住宅（如绿城云萃府）成为主流，溢价空间达 20%。
2. 租赁市场：政府计划 3 年内筹建 10 万套保障性租赁住房，租金低于市场价 30%。
1、什么是房产：房屋产权的简称。
2、什么是地产：是指土地财产。
3、什么是房地产：是房产和地产的总称。
4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。
5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、集体土地是指：农村集体所有的土地。
8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
13、 生地是指：不具备开发条件的土地。
14、熟地是指：已完成三通一平(水、电、道路，土地平整)或七通一平，具备开发条件的土地。
15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。
18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。
19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表
物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。
20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。
21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。
22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。
23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式 与 房产交易形式。
24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。
25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。
26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。
27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。
28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。
29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。
30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。
32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。
33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。
34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。
35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。
36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。
37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。
38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。
39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。
40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。
41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。
42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。
43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。
44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。
45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。
46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。
47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。
48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。
49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。
50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
52、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。
53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
54、占地面积指的是：地块的总面积。
55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡
56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。
57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。
58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。
59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。
60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。
61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。
62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。
64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。
65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员 共同使用权的绿化面积的总和。
66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。
67、人均总占地面积（㎡/人）的计算公式：人均总占地面积=建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。
68、人均住宅用地面积（㎡/人）的计算公式：人均住宅用地面积=小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。
69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。
70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算
71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。
72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。
73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积
74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。
76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。
77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。
78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。
79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不 同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。
80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。
81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。
82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。
83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。
84、地上层数用什么数表示：自然数。
85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。
86、地下层数用什么数表示：负数。
87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。
88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。
89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。
90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。
91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。
92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。
93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。
94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。
95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。
96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。
97、晒台又称什么：露台。
98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。
99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。
100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。
101、封闭阳台是指：在围护栏、墙上部用铝合金玻璃窗等围闭的阳台。
102、封闭阳台面积如何计算：全部计算建筑面积。
103、半封闭阳台是指：除围护栏、墙以外没有进行围闭的阳台。
104、半封闭阳台面积如何计算：计算一半建筑面积。
105、楼梯是指：是指房屋层之间供垂直交通用的通道，
106、室外楼梯是指：依靠房屋外墙体搭建的永久性楼梯。
107、屋顶楼梯间是指：突出房屋屋面有顶盖，四周有围护结构，层高在2.20米以上供上屋顶维修或安全出口用的用房。
108、屋顶楼梯间算不算总层高：不算。
109、屋顶电梯间：指突出房屋屋面，层高在2.20米以上，供停放、检修、升降电梯的用房。
110、屋顶电梯间算不算总层高：不算。
111、设备间是指：一幢大楼内放置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋。
112、功能区的意思是：根据各共有建筑部位的用途而划分的服务范围称为功能区。
113、连廊是指：连接两幢房屋的走廊。
114、连楼是指：连接两幢房屋的楼房。
115、过街楼是指：底层局部为通道的楼房。
116、架空通廊是指：指以两端房屋为支撑，有围护结构，有顶盖无支柱的架空通道。
117、围护结构是指：将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，起隔离作用。
118、墙和栏杆算不算围护结构：算。
119、基地面积是指：一个小区总的占地面积。
120、间距是指：建筑平面外轮廓线之间的距离。
121、国家间距标准的比例是：楼高：间距＝1：1.2。
122、国家日照标准是：2个以上居住空间大寒日底层满窗连续日照不低于1小时，全天满足2小时。
123、结构面积是指：房屋建筑中外墙、内墙、柱等结构构件所占面积的总和。
124、公用面积是指：住宅楼内为住户方便出入，正常交往而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和。
125、公用面积是如何分摊的：按栋或单元户数面积按比率分摊。
126、套内建筑面积是指：套门内范围的建筑面积。
127、套内建筑面积包括：套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。
128、套内使用面积是指：指套内住户独自使用的面积。
129、套内使用面积的计算包括：卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。
130、套内墙体面积是指：套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。
131、套内墙体面积的计算：全部。
132、各套之间的分隔墙按多少计入套内墙体面积：一半。
133、套与公共建筑空间的分割墙以多少计入套内墙体面积：一半。
134、外墙以多少计入套内墙体面积：一半。
135、套内自由墙体以多少计入套内墙体面积：全部。
136、套内阳台建筑面积是指：阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。
137、公用建筑面积是指：各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。
138、容积率是指：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
139、一个项目总建筑面积为64000㎡，占地面积为40亩，容积率是多少：2.4
140、建筑密度又称：建筑覆盖率。
141、建筑密度是指：项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
142、人口毛密度的计算公式：人口毛密度＝小区内总居住人数÷小区内占地面积。
143、平均每平方米造价（元）：平均每平方米造价＝建筑物总造价÷建筑面积。
144、使用面积系数K1（%）：使用面积系数＝总使用面积（平方米）÷总建筑面积（平方米）×100%。
145、居住面积系数K2（%）：居住面积系数＝总居住面积（平方米）÷总建筑面积（平方米）×100%。
146、绿地率：指公共绿地、宅旁（宅间）绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地等四类绿地面积的总和占居住区用地总面积的比率。
147、公共绿地的介定：最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，
148、哪些绿化不能算入绿地面积：距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，地下车库、化粪池等地表覆土达不到3米深度的设施不能计入。
149、绿化覆盖率：所有绿化面积与建设用地面积之比。即绿化面积÷基地面积×100%
150、绿化覆盖面积：所有植被垂直投影面积的总和。
151、得房率：指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。
152、公共能耗：是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗。
153、公共能耗费：因公共能耗而产生的费用
154、公共能耗费由谁承担：由全体业主承担。
155、规划形态是指：项目的具体建筑构成。
156、单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式
157、居住单元：每个楼梯的控制面积称为一个居住单元。
158、一梯几户是指：一个单元里平层有几户的俗称。
159、房型（户型）：是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫等组成的总称。
160、面积配比：指的是各种房型面积在项目或单元中所占比例的多少。
161、房型配比：指的是各种房型在项目或单元中所占的比例的多少。
162、阁楼：是指位于房屋坡屋顶下部的房间。
163、普通住宅：是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅。
164、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
165、居住组团：指一般被小区道路分隔，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
166、公寓：是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。
167、纯办公楼：是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。
168、商场：是指规划为对外公开进行经营的建筑物。
169、综合楼：是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。
170、商住住宅：是住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。
171、别墅：是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。
172、联排别墅：三户或三户以上连体的别墅。
173、双拼别墅：二户连体的别墅。
174、独栋别墅：单楼独栋的别墅。
175、跃层式产品：住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通采用户内独用小楼梯联接。
176、跃层式产品的优点：跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
177、复式产品（LOFT）：在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。
178、错层式住宅：是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。
179、SHOPPING MALL：大型购物广场的英文名称。
180、共有房产：共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。
181、半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。
182、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
183、一地下室室内净高2.6米，2米低于室外地平面，属于半地下室还是地下室：属于地下室。
184、商品房验收合格指的是：单体（即单幢楼盘）验收合格。
185、商品房综合验收合格指的是：包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。
186、空鼓：局部面与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用。
187、地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。
188、基础：建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。
189、基础的作用：基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。
190、墙体是构件，也可以是构件：是维护分割构件，同时也可以是承重构件。
191、在一般砖混结构房屋中，墙体也是主要的：承重构件。
192、停车场：指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。
193、停车场小型机动车位面积计算：按每车位25平方米计算。
194、自行车位按每车位多少平方计算：1.2平方米计算。
195、商品房销售面积又称之为：套建筑面积
196、套建筑面积包括哪两部份：套内建筑面积和分摊的公用建筑面积。
197、商品房预售许可证是由什么单位向什么单位发放的一项证书：是房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书。
198、商品房预售许可证的作用是：用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。
199、契税是指：房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。
200、公共维修基金是指：住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。
201、公共维修基金的交纳人是：购房人。
202、公共维修基金何时交纳：在交房时交纳。
203、印花税是指：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。
204、居住用地使用年限：70年。
205、商业用地使用年限：40年。
206、工业用地使用年限：40年。
207、综合用地使用年限：50年。
208、土地使用年限届满后怎么办：业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。
209、申办产权需具备哪些资料：审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。
210、办理产权需交纳哪些费用：产权登记费、勘丈测绘费、工本费。
211、房地产产权初始登记是指：对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。
212、房地产登记是指：房地产产权登记。
213、房地产登记的种类：分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。
214、什么情形属于房地产变更登记：
（1）地产使用用途改变；
（2）权利人姓名或名称发生变化的；
（3） 房地产座落名称或房地产名称发生变化的；
（4）建筑物、附着物倒塌、拆除。
215、房地产登记是以什么单位进行登记的：是以一宗土地为单位进行登记的。
216、申请房地产登记可否委托他人代理：可以委托他人代理。
217、由代理人办理申请房地产登记的，应向登记机关提交什么材料：申请人的委托书。
218、通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为称之为：房地产转让。
219、房地产转让时其他公用设施是否一起转让：转让人对其他公用设施所拥有的权益同时转移。
220、在什么情况下房地产开发项目可以交付使用：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；
221、未经验收或者验收不合格的房地产开发项目可否交付使用：不得交付使用。
222、预售面积是指：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积。
223、预售面积只供什么情况下使用：只供房地产预售时使用。
224、竣工面积是指：竣工面积是指房地产竣工后实测的面积。
225、商品房预售须符合哪些条件？：
（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）有建设工程规划许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；、
（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
226、哪些情况下预售房购买者可以要求取消预售房合同：
（1）房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；
（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；
（3）建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。
227、五证是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房预售许可证》。
228、国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
229、建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
230、建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
231、二书是指：《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。
232、房地产抵押是指：指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（或押权人）提供债务履行担保的行为。
233、房地产按揭是否属于房地产抵押的一种形式：是。
234、申请抵押登记应提交什么资料：
（1）《房地产抵押登记申请书》；
（2）委托书；
（3）房地产证；
（4）夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明；
（5）商品房买卖合同和个人住房借款合同。
235、贷款期限在1年内的如遇利息调整如何处理：不做调整。
236、贷款期限在1年以上的如遇利息调整如何处理：于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。
237、贷款人提前偿还贷款时本息如何计算：提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。
238、银行按揭是指：购房抵押贷款，是购房者以所购房屋的产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。
239、个人住房按揭需提交哪些资料：购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（未婚证明原件）、 收入证明（个体户则提供营业执照及税票）、已首付购房款收据原件及复印件、购房合同、贷款行的活期存折、贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。
240、住房公积金是指：单位为其在职职工缴存的长期住房储金。
241、公积金贷款是指：由城市住房资金管理中心委托银行向购买自住住房的公积金交存人发放的贷款。
242、公积金贷款担保费用计算公式：贷款金额×贷款年限×千分之0.75。
243、什么情况下公积金贷款担保服务费可有优惠：首次购买普通自住房和改善型住房的客户在申请公积金（组合）贷款时。
244、公积金贷款担保服务费优惠幅度是：减免40%。
245、申请住房公积金贷款的条件：凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上， 并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。
246、办理公积金贷款应提供哪些资料：身份证、户口簿、结婚证、收入证明、公积金卡、审核后购房合同一份，首付款票据。
247、组合贷款是指：公积金贷款与商业贷款的合称。
248、北京市限购政策：连续满五年的社保或五年的纳税申报记录。
249、目前住房公积金贷款最高额度为：80万元。
250、存量成套住房公积金贷款首付款比例为：30%。
251、90平方米以内（含）商品住房公积金贷款首付比例为：30%。
253、什么情况下可再次申请办理住房公积金贷款：借款申请人还清住房公积金贷款后。
254、契税是以什么价格为基数收取的：总房价。
255、契税税率为：90㎡以下的1%；90~140㎡为1.5%；140㎡以上为3%。
259、纯企划是指：由发展商出广告费，代理公司根据项目的特点，来为这个项目进行一系列的广告策划，不包括现场业务。
260、企划代销是指：由发展商提供广告费用，我们公司根据这个项目的特点给这个项目重新定位，从前期的案前准备、广告策划以及现场的销售进行一系列正题的运行。
261、包柜是指：代理销售者或公司仅负责销售，而企划则由其它的广告公司负责。
262、包销是指：由代理公司来承担广告费用的一种代理形式。
263、个案是指：房地产项目。
264、开盘：一个项目正式公开发售。
265、销售率：指售出的户数占可销的总户数的比例。
266、起价：是指商品房在销售时各单元或整个项目销售价格中的最低价格。
267、均价：单元或整个项目总销售额除以可销售面积得出的价格。
268、基价：经过核算而确定的每平方米的基本价格。
269、销售价：以基价增减楼层和朝向差价后得出的价格。
270、总价：总价是指每套房子的单价乘以面积所得出的价格，是购房者购买该套房子所要付出的全款。
271、定金：只是预付款的一部分，起到担保债权的作用。
274、SP的中文解释：销售促进。
275、SP是指：一种个人或团体用以促进成交或营造现场热烈气氛的炒作行为。
276、DSP:有一定针对性的网路弹窗广告。
277、PR：用以提升企业和产品形象的公关活动。
278、CF：电视广告。
279、DM：一种对于目标客源进行专门邮寄的邮政专递广告。
280、POP：指树立在户外的，大型的平面看板广告。
281、NP：报纸广告。
282、VI：平面广告表现的总称。
283、CI：企业形象表现的总称。
284、SOWT：个案的优势、劣势、市场威胁和市场机会的英文简写。
285、销海：用以促进销售的单张平面印刷海报。
286、夹报：一种跟销售海报类似的平面印刷品，用以夹在各类报纸中做宣传。
287、KT板：售楼处现场内布置的一种表现企业和产品形象的看板。
288、LOGO：展现产品形象和特色的标志。
289、鸟瞰图：从空中俯视的整个区域的效果表现图。
290、墨线图：单个产品或楼层的平面表现图，一般会标明比例及尺寸。
291、家配图：在墨线图的基础上配置上家具的平面效果表现图。
292、效果图：一种表现建筑外立面、小区景观等的平面图片。
293、地理位置图：一种表明个案所处位置的平面表现图。
294、交通表现图：一种表明个案周边交通情况的平面表现图。
295、生活机能图：一种表明个案周边生活、休闲、娱乐场所、学校、金融设施等的平面表现图
296、房型单片：印有单个房型或家配图的单片印刷图纸。
297、楼书：对小区的基本情况、发展商、产品、配套设施、智能化等做全面介绍的印刷文本。
298、道旗：沿马路设置在灯杆或其它立杆上的宣传旗帜。
299、灯箱：一种有内部灯光设置的，用以宣传企业和产品形象的广告表现物，一般为箱体结构。
300、高炮：一种不依附建筑物，用钢管或钢架等直接在空地上树立起来的巨大的广告物。
301、软文：直接以文字表达，着重企业形象推广和个案报导的广告形式。
302、硬广告：以直觉的平面表达形式（如效果图、房型图），配以少量的文字，直接述说企业或产品形象的广告手法。
303、控台：销售现场用以行政作业或控制销售速度、现场气氛、SP活动等的操作台。
304、BY位表：业务人员轮流接待客户的顺序表。
305、来访登记表：记录每组来访客户基本信息及购房需求的表格。
306、来电登记表：记录客户来电询问重点及需求的表格。
307、日报表：记录销售现场当天销售情况及人员出勤、资金流量情况和突发事件的综合表格。
308、周报表：记录销售现场一周销售情况及人员出勤、资金流量情况和突发事件的综合表格。
309、月报表：记录销售现场每月销售情况及人员出勤、资金流量情况和突发事件的综合表格。
310、销控表：综合记录现场销售情况及所剩房源的表格。
311、底价：一般为开发商开发成本和期望收益合成的销售价格。也指代理公司与开发商约定的合作最低销售价格。
312、表价：现场或对外的公开报价（一般会在底价上加上一定的百分比）。
313、佣金：业务人员根据销售业绩及提成比例所得的收入。
314、主力户型：个案中最为主要或最多的户型。
315、主力面积：主力户型的面积。
316、去化：指个案的销售情况。
317、利多：指个案的优点或主要卖点。
318、利空：指个案的缺点或明显不足点，也是个案的弱点。
319、市场调研：对相关项目的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析的过程。
320、市场调查包括哪几项：环境分析、产品分析、价格分析、去化分析、客源分析、业务分析、媒体分析、综合分析。
321、环境分析：包括区位情况、交通情况、配套设施等。
322、产品分析：包括基地情况、经济指标、房型配比、面积配比等。
323、价格分析：包括单价范围、总价范围、付款方式、折扣情况等。
324、去化分析：包括去化顺序、去化特征、去化抗性等。
325、客源分析：包括区域划分、客源层次、消费意图等。
326、业务分析：包括业务配备、业务能力、业务执行等。
327、媒体分析：包括媒体选择、宣传模式、主要述求等。
328、综合分析：包括优势分析、劣势分析、综合结论等。
329、计算全部建筑面积有哪些，例出5种：
房屋、夹层、插层、技术层、楼梯、电梯间、通道、门厅、回廊、楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井、电梯机房、斜面构屋顶2.20米以上的部位、挑楼、全封闭的阳台、室外楼梯、通廊、地下室、半地下室、门廊、门斗、、车棚、货棚等。
330、计算一半的建筑面积有哪些，例出5种：
有盖无柱的外走廊、檐廊、单排柱的车棚、货棚、站台、未封闭的阳台、建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊、建筑物间有顶盖的架空通廊等。
331、不计算建筑面积的有那些，例出5种?：
柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台、室外爬梯、屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池、独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。
332、分摊公用建筑面积的计算方法：分摊公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
333、公用建筑面积分摊系数计算方法：公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和
334、公用建筑面积计算方法：公用建筑面积＝整幢建筑的面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积
335、哪些公用面积应分摊，例出5种：室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
336、哪些公用面积不能分摊，例出5种：不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。
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《千字文》——第一部分
《千字文》三个字是本文的篇名，说明这篇文章是由一千个汉字编排而成的。中国汉字发展到今天共有二万余个方块字。记载殷商和商以前文化的甲骨文，经过考古学家、文字学家多年的整理，发现共有三千字。其中二千个是占卜专用字，日常应用的文字仅有一千个。商朝有600年的历史，常用字只有一千个。当然，那时字少是一方面，但从另一方面告诉我们，如果你真正能够驾驭一千个汉字，已经是很了不起了。
中国自古就把语言和文字分开来，语言是语言，文字是文字，不用口语化的文字。因为古人发现语言受时间和空间的限制，地域不同，时间不同，交流用的语言也不同，大概的规律是每30年一变。但是文字可以穿越时间和空间，永远流传下去。今天我们读到这篇《千字文》，感觉就像又回到南北朝时代一样，与作者周兴嗣对面而坐，听他侃侃而谈。一切都是那样鲜活，栩栩如生。
周兴嗣，字思纂，生活在南朝宋、齐、梁、陈之中的萧梁时期，是一个很有学问的人。梁武帝时官拜员外散骑侍郎，武帝常命他作文章。六朝历史上著名的《铜表铭》、《檄魏文》等文章，都是出自他的手笔。
本文作于梁武帝大同年间，即公元535~543年之间，距离现在有1400多年了。三国时期的书法家钟繇曾写过一篇《千字文》，但毁于西晋的动乱之中。王羲之又重新编缀过一篇，但文理音韵皆不佳。梁武帝为教育子侄，令周兴嗣再次编撰。相传武帝从王羲之所书的碑文中拓下一千个不同的字，然后把这一千张没有秩序的纸片交给周兴嗣，说：“卿家才思敏捷，为朕作一韵文可也。”周兴嗣绞尽脑汁，只用了一夜的时间就编好了，但当他交文的时候，已经鬓发霜白了。（故事见于《梁史》）
他只能用武帝给出的一千个字编排文章，像小孩子玩拼图，而且还要押韵，所以说“周兴嗣次韵”。次是编排次序，韵是按照韵部、韵脚，把它编排起来。因为是奉皇帝的旨意承办的，因此前面加一个敕字，敕就是皇帝的昭命。
员外散骑侍郎是他的官阶，这是汉朝设的官职。南北朝时期距两汉并不太久，仍然沿用汉的制度。散骑的原意是没有很具体的事情做，只是散跟在皇帝身边的顾问侍从。
侍郎是当时政府部门“省”（以后称“部”、“院”）的最高领导，但明清两代的侍郎为副职，部门的正职叫尚书。员外是正常编员以外加设的职位，因为皇帝有旨，特别在正常编制之外，再加一职。所以周兴嗣这个侍郎就叫敕员外散骑侍郎。
《千字文》全文共分为四个部分，第一部分从宇宙的诞生、开天辟地开始讲起，讲到日月星辰、气象物候、地球上的自然资源，一直讲到人类出现以后，中国太古和上古时期的历史。最后以人类社会组织的出现和王道政治制度作为结尾。这部分内容既自成体系，又是下面三部分的奠基，非常重要。
下面看第一部分。
【原文】
天地玄黄，宇宙洪荒。
【译文】
苍天是黑色的，大地是黄色的；茫茫宇宙辽阔无边。
【释义】
这两句话说的是开天辟地和宇宙的诞生。天地是怎样形成的？宇宙形成以后的初期又是什么样子？都在这两句话里，不要小看这八个字。这两句话都是引经，都语出有典。
天地玄黄
“天地玄黄”一句出自于《易经》。《易经》里说“天玄地黄”，这里为了押韵改作“天地玄黄”，这种不改动古人文字的引经，为明引。“宇宙洪荒”出自于《淮南子》与《太玄经》。《淮南子》里说“上下四方叫做宇，古往今来叫做宙”。作《太玄经》的是西汉的杨雄，
他在《太玄经》里说过“洪荒之世”的话。两部经的话合起来就是“宇宙洪荒”，这种引经的方式叫暗引，所以这两句话都是经典。
如果仅仅从字面上看，这两句话的意思就是：天的颜色是黑的，地的颜色是黄的。这不是无病呻吟吗？能作为经典流传几千年吗？那么这两句话的深层含义在哪里呢？我只能试着解，大家来随文入观，看看能体会到哪里。
天地这两个字在古汉语里有多重意思，包括的概念非常之多，我们熟悉的太空之天与地球之地只是其中之一。要想弄明白天地二字的含义，必须要读《易经》。《易经》是五经之首，讲的就是天地之道和阴阳之变的道理，中国的传统文化，什么《四书》、诸子百家，统统都是从《易经》这个根上发展出来的，学中国文化不读《易经》是本末倒置。
《易经》上说：“形而上谓之道，形而下谓之器。”天地宇宙未生之前，是混沌状态的，现代物理学称为大爆炸以前的那个超密度无限塌缩的粒子，中国文化叫太极。150亿年以前，这个超密度的粒子瞬间发生大爆炸，形成了现在的物质宇宙，其中有形的物质凝集成星体，就是地；无形的空间扩展开来形成了太空，就是天。《易经》说：“轻清者上升为天，阴浊者下降为地。”不是既形象又具体吗？但这是物理的天地，物质世界的天地。在《易经》文化里面属于形而下的“器世间”，也就是物质世界。形而上是非物质的道的世间，那不是我们现有的智力能够讨论的，所以孔子说：“六合之外存而不论。”“存”是承认它确实存在，“不论”是暂且不讨论，因为我们的智慧不够，一说就吵架，何苦呢！
对智慧高的人讲真话，形而上是天，形而下是地。对智慧不够的人只能说浅话：太空是天，地球是地。同样都是天地两个字，深人有深解，浅人有浅说，各得其所。
玄，在颜色上指的是深蓝近于黑的颜色，叫玄。在意义上来说，指的是高远、高深莫测，叫玄。肉眼可见的天的颜色是蓝色的，怎么说是黑色呢？蓝色是水的颜色，是海洋的颜色，日光照到海洋表面，光线反上去，我们看到的天空就是蓝色。但是现在的宇航员到了太空中一看，黑漆漆的一片，只有恒星放射出点点微光，确实是黑色的，所以从颜色上说天玄是对的。此外天道高远，像老子说的，形而上的天道的理体，玄之又玄，深不可测，是我们现有的智慧不能理解的。这是形而上的天道高深莫测，所以叫天玄。
地黄也有两重意思。我们中国的文化特别是传统文化，确切地说，指的是先秦以前的文化，即夏商周三代，特别是周代的文化。上古时期，夏商周都在黄河流域立国、建都，中国的传统文化，如果再缩小范围，应该说是黄河流域的文化。黄河是母亲河，从昆仑山（约古宗列盆地）发源，汇集于星宿海，过矶石山，经九曲十八弯，从西北高原流下来，同时带下来黄土形成了冲击性平原。那水的颜色是黄的、土的颜色也是黄的，农作物黍、稷都是黄的，所以说地黄。
另一重的含义，宇宙中的天体，包括地球在内，都是大爆炸的产物，在初始状态都是炽热的物质。地球就将其温度凝聚在地核的岩浆之内，并借助太阳不断地补充。有温度才可能有生命现象，在色谱分析上，玄色是冷色，黄色是暖色。地黄也是赞叹温暖的大地有长养和哺育作用，所以中国人又把大地尊称为“母亲”。
天道高远，地道深邃，黄也代表地道的深邃。迷信的人说：“人死了以后归于黄泉，过了奈何桥就是黄泉道了。”话虽不可信，其意无非是指那个不为活人所知的另一个深邃的世界。
可见，要弄明白“天地玄黄”四个字，可不是容易的事情。
宇宙洪荒
《淮南子》上说，上下四方叫做宇。上下四方又叫六合，所以宇是空间的概念。古往今来叫做宙，是历史的承续，是时间的概念。宇宙一个说的是空间，一个说的是时间，代表了现代科学里“时空”的观念。我们今天所用的宇宙一词，只是言物理的太空，只相当于古人所说的“宇”，没有宙的概念。为什么呢？因为时间不是客观存在，是人的主观感觉。空间状态的延续是时间，脱离开空间就没有时间，空间不一样，时间也不一样。空间拓展了时间就随着延长了，反过来，空间缩小了时间也就随着缩短了。古人有“王质观棋”的故事。晋朝的王质进山砍柴，看见松下有两个童子在下棋，他就驻足观了一盘棋。棋罢，斧子把儿已经烂了。回到家里，同时代的人都过世了。可见空间不一样，时间也不一样。今天我们觉得时间不够用，一天的时间比起我们小时候的一天，显得很短。这很自然，因为空间缩短了。唐朝的玄奘去印度取经要走三年，现在坐飞机几个小就到了，交通的便利缩小了空间，自然我们在时间的感觉上就缩短了。
此外，时间与物体的运动速度有直接关系。根据爱因斯坦的理论：宇宙中的质量、能量和速度可以互相转化。宇宙的速度极限是光速，即30万公里/秒，当运动速度到达光速，时间就趋近于零。超过光速运动，时间就倒转了，就是科幻片里描绘的“时光隧道”。到达这一步，人类才能说“进化”了，否则总是研究猴变人、人变猴的，一点新意都没有。但问题是，零也是存在的一种形式，不是不存在。我们即使进入了时光隧道，也只是倒计时，还是没有超越时空的束缚。《金刚经》和《老子》是东西方两大圣人教给我们破时空的经典，早已超越了宗教的界限，所谓“东方有圣人，西方有圣人，此心同，此理同”。古代的读书人没有不读这两部经的，今天我们把它当作宗教著作拒绝接受，这是我们现代人的福薄，享受不了。
洪荒是指地球形成以后的早期状态，是50亿年以前（太阳系形成），那时地球的地壳很薄，温度极高。造山运动引发了洪水，洪字的本义就是大水，指地球上的早期洪水说的。地球上的洪水至少闹了三次，大禹治水的一次是最近的一次，大约在4000年以前。大禹平水患，定九州，这是人类史上出现的改造自然的最早的范例。
荒的本义是草木的蒙昧，指代的是远古时期，人类还没有出现以前，离现在至少是500万年，那时的地球上还处在混沌蒙昧的状态中。中国自古就有盘古开天地的故事，说的是盘古氏开天地。在久远前天地还未分开的时候，有一个人，他像胎儿一样盘缩在像鸡蛋壳一样的天地里面睡觉，一睡就是一万八千年。谁也不知道他有多少岁了，所以叫他盘古。他睡醒了以后觉得又黑又闷，就把这个鸡蛋壳一斧子劈成了两半。轻者上升为天，浊者下降为地，为了固定住天地，他每天身高长一丈，过了一万八千年，天地终于被固定住了，盘古也化作了天地的一部分。这虽是个神话故事，但与宇宙大爆炸说有一点神似。
【原文】
日月盈昃，辰宿列张。
【译文】
太阳有正有斜，月亮有缺有圆；星辰布满在无边的太空中。
【释义】
日月盈昃
谈到日月星象就进入了中国传统天文学的领域。中国的天文学不同于西方天文学，有自己独特的一套，是中国传统科技的一部分。日月是最容易观察的，同时也是与地球关系最密切的两个星体。因为，其一日月离我们距离近。月亮距地球38万公里，太阳距地球15亿公里；其二我们在地球上看月亮和太阳表面直径一样大。中国人将日叫做太阳，把月叫做太阴，再加上金木水火土五个行星，就叫做七曜，或七政。
七曜，就是七颗光明闪耀的星球。日语里面从星期一数到星期天，他们还再称为日曜日、月曜日、火曜日、水曜日、金曜日等等，指的就是这七星。
盈指的是盈满，这是针对月亮来说的；仄的意思是倾斜，是针对太阳说的。月亮十五是满月叫盈，又叫望，望者日月相望也。每个月的阴历十五，夕阳还没落山，满月已经升起来了。一日一月、一白一黄相对而望，蔚为瑰丽。每个月的初一，没有月光的月体叫朔，每个月的最后一天也没有月光，那叫晦。初三到初七，慢慢有月牙出来了，开始是C形，像镰刀一样，叫新月。到了初八，是反着的D形，这叫上弦。十五是满月，再到Ｄ形，是下弦，最后到一线残月，然后就是晦。这是当月球与太阳处于同一直线的时候，二者的视表面积重合，月体完全遮住了太阳，看不见月光了。
仄指的是日西斜，太阳每天都东升西落，正午的时候位置最高，一过午时就叫仄。中国自己的天文学里面讲究黄道、白道和赤道，这是最基本的天体运行的轨道。
中国人出门做事，喜欢挑个黄道吉日。那什么是黄道呢?黄道是太阳围绕地球运转一圈所形成的轨迹。有人一听就跳起来了，胡说！不科学。太阳怎么会围绕地球转呢？是地球围绕太阳转。我们说这要看基点在哪里，如果以地球为基点，以太阳为参照物，在地球上观察太阳的运动，确实是太阳围绕地球转。早晨太阳从东方升起来，晚上从西方落下去，我们看到的现象就是日升日落。我们换一种说法，说成：在地球上观察太阳运动所形成的视运动的轨道就叫黄道。随你怎么说都是一回事。
黄道一个周天360度，分成十二个等份，叫做黄道12次或12宫。从子到亥，一宫30度，每月走一宫，十二宫走完，太阳转了一个周天。
什么叫白道呢？白道是在地球上观察月亮围绕地球转一圈所形成的轨道，叫白道。地球赤道是在南北极之间，画一条假想的平行线，把地球分成南半球北半球两部分。天文赤道是地球赤道在天球上的投影，以此为标记，天球上才有对应的九州分野。
月亮盈亏变化的一个周期，就是中国最早使用的太阴历，太阴指的月亮。根据月光的盈亏变化来记载时间的长短，就是太阴历，简称阴历。夏商周三代各自有各自的历法，我们现在用的是夏历，也就是夏朝的太阴历。
辰宿列张
这一句话，语出《淮南子》。《淮南子》一书是西汉初年，淮南王刘安及门客共同著作的。刘安是汉高祖刘邦的曾孙，汉厉王刘长之子。《淮南子》中有一句：“天设日月，列星辰，调阴阳，张四时。”可见《千字文》的作者周兴嗣，对五经和诸子百家读得烂熟，可以信手拈来。
广义的辰是星体的总称，俗称星辰。狭义的辰是北辰，指的是北斗七星。北斗七星属于现代天文学的大熊星座，可以用来辨方向、定季节。辰又指太阳所行黄道十二宫（子丑寅卯辰巳午未申酉戌亥）的辰宫。
广义的宿指的是星宿。星和宿有什么区别呢？单颗的称星，一颗以上的一团星、一组星，就叫宿。我们看看天上的星，基本上都是星座、星团，一疙瘩一块的，根本数不出有多少个，只能叫一宿，一个星宿。中国天文学最鼎盛的时代是隋唐时期，那时的星域分区，把视天球分成三大圈，又叫三垣：太微垣、紫微垣、天市垣，垣是院墙，就是把星域分成三进的大院套。然后再按东西南北，像切西瓜一样把星域分成四块，每一块选择七组星辰，每组都是恒星。所谓恒星就是不动的星，像太阳一样，今天是这样，明天是这样，一万年还是这样，永远不变，便于观察，便于比较。每一方有七组星宿，四七二十八，加起来是二十八组，就是二十八宿。
西方人不叫星宿，叫星座。星座是一个星群，如有大熊座、仙女座、双鱼座等等。西方天文学本有48个星座，以后希腊人又加上40个，总共88星座，都是根据西方神话传说的人物、动物、器皿等命名的，例如射手座、水瓶座、金牛座等等，和我们中国的不一样。
按中国古人的说法：东方苍龙、西方白虎、南方朱雀、北方玄武。实际上，是把28宿连起来以后，看它的形状像这四种动物。比如东方苍龙，一共有七组星，“角亢氐房心尾箕”，把它们用线连起来，活像一只回首收翘、奔腾不已的龙。龙宿居东，在季为春，升发温和，我们是东方龙的传人，龙的子孙，永远不要忘记我们中国人的发祥地。
南方朱雀七组星宿，“井鬼柳星张翼轸”，好像一只展翅的孔雀。西方白虎，“奎娄胃昴毕觜参”，连起来的形状像只张口的老虎。北方玄武，“斗牛女虚危室壁”分成两组，一组像条蛇，另一组像只龟。
古人从小就对星宿非常熟悉，行文写诗，信手拈来。如苏轼的《前赤壁赋》“少焉，月出于东山之上，徘徊于斗牛之间”。斗牛是北方玄武的两宿，月亮运行到斗牛之间，表示时值中夜了。现代科技发展了，我们对天文反而一窍不通了，中国的孩子参加国际组织的夏令营，居然不会在夜晚用星辰辨别方向，外国人很觉奇怪。
列是排列，陈摆开来的意思；张是张布，展开挂起来的意思。两句话联起来，字面意思就是：
太阳升起来，又落下去。月亮满了又缺，缺了又满。
星辰闪烁张布，列满了星空。
【原文】
寒来暑往，秋收冬藏。
【译文】
寒暑循环变换，来了又去，去了又来；秋季里忙着收割，冬天里忙着储藏。
【释义】
这两句话的字面意思，很好理解，寒暑说的是气候的变化，秋冬是四季的推移。前一句是引经，虽然简简单单四个字，但出自《易经》。《易经》里说：“寒来则暑往，暑往则寒来，寒暑相推，而成岁焉。”“秋收冬藏”是省略句，全称是“春生夏长，秋收冬藏”。气候与物候历来就是农本国家的大事，游牧民族就无所谓了，不太重视。气候注重的是地球上的温度、湿度和光照时间；物候则关心生物生长的节律性，偏重在生物与自然的关系。
地球绕太阳公转的轨道是椭圆的，一年之中有距太阳最近的近日点（1.4亿公里），距离最远的远日点（1.6亿公里），造成四季日照时间的长短不一样；地球的地轴又是歪的，自转起来造成各地区日照强度不均衡，这就产生了寒暑的变化。
天文学中所以引出28宿的概念，就是要以黄道内的28宿为坐标，研究五大行星再加上日月地球，八个天体之间的关系。28宿虽然都是恒星，但离我们至少都有40万亿公里（43光年），正因为它们光色暗淡，又恒定不动，所以便于作为背景和坐标，来观察五星和日月的运动。
如果七曜中的两个或三个星体出现冲、留、合的变化，即运转角度、排列、与距离的不同，会对地球产生引力上的改变，形成不同的气象。月球质量轻、自转速度快，引力小，不能单独靠引力调集雨云。其他几个星体，可以利用其引力调集雨云，造成地球上的暴雨。通常两星或多星夹角的合力矢线所指的地球方向会有暴雨，夹角内地区的云被吸走了，会出现干旱。因此古代的天官，多用五星、七曜的变化来预报气象的变化。
如何确定旱涝发生的地区呢？这就要提到天文学上九州分野的概念了。中国自古以来就有九州的说法。帝喾高辛氏始建九州，舜帝时增至十二州，大禹治水以后又确定为九州，并铸了九鼎，以永定九州。九州就是兖冀青徐，杨荆豫梁雍。每一州对应着天上星域的一个分区，叫做九州分野。多星夹角的矢力线所指的分野，地球上对应的九州就会有旱涝冰雹等灾害，或火山地震等灾变。后世由此分支发展出占星术，那是另外一回事，与传统科技不相干。
水星用来定四季，因为水星的公转周期为88天，接近一个季度的天数，水星在天上转一圈的时间刚好是一个季度。因为它是太阳系的内行星，永远在太阳的左右摆动，所以很好观察。北斗星也是用来定四季的，这到本文的最后一部分，“璇玑旋斡”一句时再详谈。
金星是用来定时的，确定时间用的。金星又叫太白星，黄昏以后在西方看到它时叫长庚星，黎明之前在东方看到它时叫启明星，表示天就要亮了。
【原文】
闰余成岁，律吕调阳。
云腾致雨，露结为霜。
【译文】
积累数年的闰余并成一个月，放在闰年里；古人用六律六吕来调节阴阳。
云气升到天空，遇冷就形成雨；露水碰上寒夜，很快凝结为霜。
【释义】
闰余成岁
“闰余成岁”这句话，语出《尚书·尧典》，有曰：“以闰月定四时成岁。”
中国文化里面发达最早、最系统的就是天文学，中国天文学在明朝以前，一直是领先于世界的，是我国传统科技的一部分。为什么中国天文学发达呢？因为中国是以农业立本、以农为主的国家，务农的根本是不误农时。“春生夏长，秋收冬藏”，一定要按天时，不能胡来。所以中国历代都有司天监，有“天官”，专门观测天文气象的变化，以此作为行政施治的根据，所以把日月五星合称为“七政”。
国家、朝廷（政府）就要负责制定律历，计算出二十四节气的准确时间，来指导人们务农。中国的天文历立法，历来是太阴和太阳合参，以太阴记月，太阳记年。我们现在使用的公历是以公元记年的太阳历，是根据太阳周天360度，运行365天制定的历法，简称阳历。中国很早就有太阳历，宋朝的科技著作，沈括的《梦溪笔谈》里就有详细论述，但没有正式颁布使用，因为太阳历与月律（月亮的节奏、节律）不符。月球质量轻、自转速度快，绕地轨道是椭圆。月亮盈亏朔晦，一个周期近地点时是30天，远地点时是29
天，平均是29天多一点。这样，一年加起来是354天，按照太阳历算是365天，中间差了11天，这就叫闰余。闰的意思是多余，门里王为闰，家里养个王肥吃肥喝的，不是多余是什么？所以庄子说：“帝王者，圣人之余事也。”
一年相差11天，三年加起来就差了33天，多出一个月。这样历法与物候节律就不符了，十七年以后，六月份就要下大雪了。怎么办呢？只能每三年，加多一个月出来，这样加出的这个月叫闰月，加闰月那年就叫闰年。平年是十二个月，闰年就是十三个月。多出的这个月加在哪呢？加在有节没气的那个月。24节气中有12节、12气，平分到每个月是一节、一气。如立春是正月节，雨水是正月气。阴历的月律与年律有日差，转三年以后就有一个月有节没气，因此设闰就加在这个月。所以读历史，有时侯闰八月，有时候闰十二月，不一样。三年一闰只消化了30天，还多三天呢。五年闰两回，天数又不够，后来发现十九年闰七次最合适。
阳历也同样设闰，阳历365天为一个自然年，但一个回归年（岁）是365天又5小时48分46秒，多出的5个多小时，四年就累计到24小时了，多出一天，必须设闰将其消化掉。因此，阳历每四年一闰，将多出的一天放入二月份，这样平年的二月28天，闰年的二月29天。
“闰余成岁”的“岁”与“年”是两个概念。年表示从今年的正月初一到来年正月初一的这一段时间，为自然年。岁表示从今年的某一节气到明年的同一节气的一段时间，为回归年。
岁的本义是岁星，岁星就是木星，木星运行的轨迹叫太岁。用岁星纪年是我国天文历法的另外一种。木星（岁星）12年绕天一周，每年行30度，为一个岁次。用之记载历史事件，就记为：岁在某某。太阳历纪年，岁星历记岁，这样年岁相符，就是“闰余成岁”。
律吕调阳
闰的问题解决了，历法和四季在理论上总算能对上了，但是历与四季气候、与实际的物候，也就是二十四个节气，是不是能够配在一起呢？这就要用律吕来校正、调整了。什么叫律吕呢？律吕是用来协调阴阳、校定音律的一种设备，现代音乐上叫定音管。
中国古代在音乐上有五音，宫商角徵羽，这是五个全音，再加上两个半音，一个是4，一个是7，一共七个音。这七音是一个八度的自然音阶，没有音高，也就是没有定调。怎么办？就要用律吕来给它定调，律吕就是定调用的律管和吕管。
黄帝时代的伶伦，用十二根竹管，其中最长的九寸，最短的四寸六分，因为九是阳的极数。然后按长短次序将竹管排列好，上面的管口一边齐，下边长短不一，像切大葱一样，留斜茬，然后插到土里面。竹管是空的，里面灌满用苇子膜烧成的灰。这种飞灰最轻，叫暇莩。把这些管埋在西北的阴山，拿布幔子遮蔽起来，外面筑室，绝对吹不到一点风，用它来候地气，因为地下的阴阳二气随时都在变化。
到了冬至的时候，一阳生。阳气一生，第一根九寸长、叫黄钟的管子里面的灰，自己就飞出来了，同时发出一种“嗡”的声音。这种声音就叫黄钟，这个时间就是子，节气就是冬至。用这种声音来定调相当于现代音乐的C调；同时可以定时间，来调物候的变化，所以叫做“律吕调阳”。
十二根管分成六阴、六阳两组。六根单数的属阳，叫六律；六根偶数的属阴，叫六吕。六律的第一个是黄钟，六吕的第一个叫大吕，所以音乐里有黄钟、大吕之说。
如果再往下说，律吕之数用三分损益法，就是“先三分减一，后三分加一”。比如：黄钟的管长九寸，其数为九。先进三，就是九的三倍（三次方）得数为729，再减一倍，得数是3645（729÷2=3645）。这就是阴历年加闰以后的天数，用律历对应节气勘定出来的调整数，与太阳历的365只差半天。对务农来讲，半天的误差马马虎虎地可以接受。再深入下去讨论就要看《汉书·律历制》，就不是我们在这里三言五语能说明白的了。
云腾致雨，露结为霜。
这两句说明云雨霜露自然现象的形成。传统科技认为，“地气上升为云，天气下降为雨”。霜和露是同质的东西，只是露是液体的，霜
是固体的。我们的地球，白天太阳出来以后吸热，晚上日落以后再散热。地气是热的，它往上散的时候，由于地表温度逐渐降低，水蒸气遇冷变成露水。夜晚气温进一步降低，它就结成霜了，特别是到了白露、霜降节气的时候，完全变为白霜。
“露结为霜”这一句话出自《易经》。《易经·坤卦》里有“履霜坚冰至，阴始凝也”的话。履霜，踩到霜了，你就要想到冻冰的时候快来了。阴始凝也，阴气开始凝结了。这是告诉我们，看到霜，就要想到冰；看到一件事情的因，就要想到它应有的结果，不想要恶果，就不要造恶因。
【原文】
金生丽水，玉出昆冈。
剑号巨阙，珠称夜光。
【译文】
金子生于金沙江底，玉石出自昆仑山岗。
最有名的宝剑叫“巨阙”，最贵重的明珠叫“夜光”。
【释义】
金生丽水，玉出昆冈。
这两句述说中国的物产，黄金和玉石都是非常珍贵、非常稀有的天然物产。黄金是百金之首，众金之王，现代科技证明它的抗氧化作用很强，可以长久保存不变色、不变质、不生锈，自古以来都用黄金做流通的货币。
古人认为，黄金可以驱邪避凶，故此多用黄金做佩戴的首饰。中国最有名的沙金产地在丽水，就是云南的丽江。当地的土人都在江边筛沙沥金，丽江因为出金沙，所以自古就被称为金沙江。
玉石也是很珍贵的物产，相传玉是山石千百年来受了日精月华而变化的，所以有“观祥云知山有美玉”的说法。好的玉石叫暖玉，拿在手里感觉很温暖，不像普通的石头，冰凉邦硬。古人非常珍视玉，《礼记·玉藻篇》说：“古之君子必佩玉。”据说玉可以代主受过、保身平安，一旦有什么意外事故发生，身上所佩戴的玉先破碎，所以“君子无故，玉不去身”。
昆冈是西北的昆仑山，在中国的西北边陲，今天的甘肃一带，是中国的第一大山。昆仑山分为三面八支，其中的一面在上古时代的中国境内，也是黄河的发源之地。昆仑山以出产美玉而闻名，是古代中国采玉的主要矿脉，同时它又是传说中神仙所居之地，王母娘娘的洞府据传就在西昆仑之上。
剑号巨阙，珠称夜光。
这两句赞叹世间的两样珍宝：宝剑和珍珠。
宝剑里面最有名的是巨阙剑。战国时期，越国有一位著名的铸剑大师叫欧冶子，他平生铸了五把最有名的宝剑，其中三把是长剑，两把是短剑。长剑的头一把就是巨阙剑，第二把叫纯钩剑、第三把叫湛卢剑。两把短剑就是莫邪剑和鱼藏剑，三长两短五把剑全都锋利无比。历史上有专诸刺王僚的故事，说的是剑客专诸，受吴公子光收买，要刺杀吴王僚。僚王爱吃烤鱼，专诸就假扮厨师，手托鱼盘，鱼肚子里就暗藏利刃，趁机刺杀了王僚。那把锋利的短剑就被后人称作鱼藏剑，三长两短则成了意外灾祸的代名词。
珍珠里面最著名的是夜光珠，但也只是传说，没有人亲眼见过。真正的夜光珠据说能将十步左右的暗室，照得如同白昼一般，相当于现在的电灯泡，没有100瓦也差不太多。历史上有个大军阀孙殿英盗墓，在慈禧太后的墓里挖出一颗夜光珠，怕被治罪杀头，就托人送给蒋介石了。这种夜光珠，属于宝石一类的棱面晶体矿物，可以反光但不能发光。真正的夜光珠不是矿物质，而是传说中鳞甲类动物多年修炼而成的宝物，是它们的命根子。
中国古代，有一本专门讲神神怪怪故事的书，叫《搜神记》，里面有一个隋侯珠的故事。汉朝有一个在隋地被封为侯的贵族，代表国家出使他邦。隋侯在路上看到一条受伤的蛇，在沙地里翻滚，马上要死了。他赶快用水把蛇救活，并将蛇带到有水草的地方放生了。一年以后的一个晚上，隋侯做梦见到蛇来报答他，送他一颗夜明珠。梦醒一看，枕边果然有一颗明珠，照得满室通明。
龙天生就有一颗小珠，慢慢地越养越大，所以有狮滚球、龙戏珠的故事。蛇修炼成了有珠，蟹修炼好了有珠，大鱼精也有珠，不是有成语“鱼目混珠”吗？龙，我们没见过。
蛇、螃蟹、鱼，等不到成精就都让我们这些人精吃得差不多绝了。现在能看见的只有蛤蚌含藏的珍珠。蛤蚌的珠含有荧光物质，经灯光照射后才有荧光，持续时间很短，不能自动发光。
《淮南子》上有“蛤蟹含珠，与月盛衰”的故事。“蛤蚌育珠”，要在月圆之夜，皓月高悬，海面上风平浪静。这时，蛤蚌的贝壳打开了，对着月亮，开合收放，吸收月华之光，那颗珠，慢慢地越养越大。“犀牛望星”的故事也是一样的。犀牛到了月朗星稀的晚上，把它的独角对着北极星，来吸收星精月华。所以，犀角与珍珠都是中药里面最寒凉的，因为它们吸收的是北极星和月亮的精华。
【原文】
果珍李柰，菜重芥姜。
海咸河淡，鳞潜羽翔。
【译文】
果子中最珍贵的是李和柰，蔬菜中最看重的是芥和姜。
海水咸，河水淡；鱼儿在水中潜游，鸟儿在空中飞翔。
【释义】
果珍李柰，菜重芥姜。
上面说到了自然的矿产和物产，下面又说到植物了。水果里面的珍品是李子和柰子；蔬菜里面最重要的是芥菜和姜。李子和柰子属于同科植物，都能够“和脾胃，补中焦”，不过柰子比李子的品种还要好，价钱也还要贵。柰子比李子个儿大一点，也是紫颜色，样子有点像桃，俗称“桃李”，但不是桃树和李树嫁接的品种。
芥菜和姜都是味辛，能开窍、解毒，都能排除人体的邪气。《神农本草经》说：“芥味辛，除肾邪，利九窍，明耳目”；“姜味辛，通神明，去臭气。”二者都是蔬菜中解毒调味的珍品，所以说“菜重芥姜”。
海咸河淡，鳞潜羽翔。
这两句很好理解，海水是咸的，河水是淡的。长鳞的动物在水里潜行，长羽毛的动物在天上飞翔。我们不说“长鳞的鱼在水里游，长羽毛的鸟在天上飞”。因为“潜”是水下行的意思，长鳞甲在水中潜行的动物种类太多了，且不说龙，海龟、玳瑁一类的鳞甲动物也属于鳞潜，只理解成鱼就太狭隘了。同样，长羽毛能在天上飞的，也不仅仅是鸟。野鸭子、天鹅、白鹤都能飞，有一天我们能长了翅膀像天使一样，我们也属于“羽翔”一类的了。学佛的最高境界叫“圆寂”，修道的最高境界叫“羽化”，现代生物学叫“返祖”现象，又长毛了嘛，总之是返璞归真，回归生命的起点了。（山人按:“羽化登仙”指人修道成仙后能飞升，“羽化”比喻人像鸟一样能飞。飞禽长“羽”，走兽长“毛”。现代有的人长毛，称之为“返祖现象”，与古代所称的“羽化”有所不同。）
截止到此的这一部分文字，把开天辟地，日月星辰、气象物候，天文历法、自然物产，包括矿物、植物、动物，统统说尽了。然后开始将人类的远古史和中国的太古史、上古史侃侃道来。
【原文】
龙师火帝，鸟官人皇。
【译文】
龙师、火帝、鸟官、人皇：这都是上古时代的帝皇官员。
【释义】
龙师火帝
龙师是伏羲氏，他是中国太古时代的三皇之首，他一出场就代表了三皇：伏羲氏、神农氏和黄帝。火帝是发明钻木取火的燧人氏，他是人类文明的奠基人。有了火，人类才告别了黑暗，进入了光明的文明时代，所以他是中国历史上最早的火帝。
鸟官是中国太古五帝的头一位，少昊氏，代表了少昊、颛顼、帝喾、唐尧、虞舜五帝。人皇是人皇氏，代表了远古史上的三皇：天皇、地皇、人皇。
讲中国古代史，先要明白几个时间段：宋元明清时期属于近古，魏晋南北朝隋唐时期是中古，夏商周秦汉时期是上古，三皇五帝时期是太古，伏羲氏以前就属于远古了。中国远古史的奠基就是盘古开天地。现代科学证明：地球是在50亿年以前形成的，生物是在40亿年以前出现的，人类是500万年以前出现的，所以我们的老祖先盘古氏距今至少有500万年的历史了。
盘古氏下来就是天地人三皇，这个时期太久远太古老了，没有文字只有传说，所以太古史不可考证。《鉴略妥注》是儿童读的历史课本，里面唱道：“乾坤初开张，天地人三皇，天皇十二子，地皇十一郎。人皇九兄弟，万八寿最长。”人皇时代人的寿命最长，有一万八千岁。那时的人是穴居，住地窖、山洞，既潮湿又不安全，经常遭到野兽的袭击，于是在树上搭窝盖屋，吃水果、戴树叶，就进入有巢氏时代。接着学会了钻木取火，进入燧人氏，也就是“火帝”的时代了。
火帝下来是龙师伏羲氏，伏羲也写作“伏牺”，就是制伏野兽的意思，这个时期就是历史学家说的“狩猎阶段”。伏羲氏姓风，号太昊，这个时候黄河里面出来了一个长着马头、龙身的怪兽。它身上的毛卷卷的，有斑点和花纹，伏羲氏见到以后受到了启发，划出八卦的符号，又根据龙马身上的花纹发明了渔网，人类文明进入了渔猎时代。因为伏羲氏见到了龙马，于是用龙来给百官命名，如有青龙官、赤龙官、黄龙官等等，因此把伏羲氏叫做龙师，在位115年。
人类学会使用火以后，文明阶段就开始了。这个时期的冠军就是神农氏，神农氏姓姜，号炎帝，他自称是太阳神、火德王，两个火字为炎，所以神农氏也是“火帝”。神农氏选五谷、尝百草，教民稼穑，在位140年。他是农业的始祖、又是医药之王，药王庙供奉的药王就是神农氏。也有供药王孙思邈的，但孙思邈是唐朝的大医药学家，比神农氏晚得太多了。
鸟官人皇
五帝的第一个是少昊氏，又叫金天氏，他是黄帝的儿子，因为学会了太昊伏羲氏的学问，所以人称少昊氏。那个时候是太平盛世，有凤凰飞来，因此他手下的文武百官都用鸟来命名。比如有凤鸟官、玄鸟官、青鸟官等等，所以称他为“鸟官”。
人皇指的远古时代的天皇、地皇、人皇，因为年代太久远了，讲起来都好像科幻故事一样。比如《史记·补三皇本纪》中说：人皇有九个头，乘着云车，驾着六只大鸟，兄弟九人，分掌九州，各立城邑，一共传了150代，合计45600年。人皇长着九个脑袋，说起来谁信呢！只能当故事听。所以历史上把三皇定为太古时代的伏羲氏、神农氏、还有黄帝，这是见之于史的“三皇”，在殷商的历史文献上有文字可考。
远古的天地人三皇，就演义为天上的玉皇大帝是天皇爷，掌管人的性，人要是做事亏良心、不讲天理，天皇就降灾给你，就收你的性。地府的阎王爷是地皇爷，主管人的命，人要是不孝父母、不讲情理，地皇就降病给你，就收你的命。人间的皇帝是皇王爷，掌管人的身，人要是为非作歹、犯上作乱，皇帝就治你的罪，让你失去人身自由。让你相信有天地人三皇，无非是让人学好，不要任着性子胡作非为，一旦积重难返，就悔之晚矣了。
【原文】
始制文字，乃服衣裳。
推位让国，有虞陶唐。
【译文】
有了仓颉，开始创造了文字，有了嫘祖，人们才穿起了遮身盖体的衣裳。
唐尧、虞舜英明无私，主动把君位禅让给功臣贤人。
始制文字，乃服衣裳。
这两句话说的是黄帝时代。黄帝被尊为“人文初祖”，从黄帝开始，人类的人文文明进程才正式开始了。黄帝姓姬，名轩辕，号有熊氏，在位100年。从黄帝开始中国历史开始记年，从甲子年开始记起，至今有5000年，所以说中国有五千年的文明史。黄帝手下有六个大臣，各有贡献。创造文字的是仓颉，仓颉造字；制作音乐的是伶伦，伶伦造乐；隶首做算数，大挠造甲子，岐伯做医学，发明衣裳的是胡曹。在此之前的原始文明阶段，人只是拿树叶、兽皮往下身一围就算了。胡曹发明了衣裳，上身穿的叫衣，下身穿的裙子叫裳，裤子是很晚才出现的。这里用仓颉造字、胡曹造衣裳代表黄帝时代完成的包括指南车、历法、舟车在内的传统科技成果和发明创造，称颂了中国人对人类物质文明的贡献。
推位让国，有虞陶唐。
“有虞”、“陶唐”说的是五帝里面的最后两位，有虞是舜帝，姓姚，名重华，号有虞氏，故人们称他为虞舜。陶唐指尧帝，他姓伊祁，号放勋，因为他的封地在陶和唐（今天的山东一带），所以叫他唐尧。
尧是帝喾之子，黄帝的玄孙，由于他德高望重，人民倾心于帝尧。他严肃恭谨，光照四方，能团结族人，使邦族之间和睦相处。尧为人简朴，住的是茅草屋，门前是土垫的台阶，吃粗米饭，穿麻布衣，喝野菜汤，得到人民的拥戴。
尧在位七十几年，到年老时，由四岳十二牧推举继承人，大家一致推荐了舜。尧帝把自己两个女儿嫁给了舜，又对他进行了长期的考察，最后才放心地把君位禅让给了舜，死时118岁。
舜是颛顼一脉的子孙，他宽厚待人，孝顺父母，慈爱兄弟，为政仁和。古代24孝故事里挂头牌的就是舜。舜帝在位六十一年，把君位禅让给禹，自己死于巡视的路上，终年110岁。舜的两位夫人娥皇、女瑛闻讯，泪洒君山斑竹，双双投江而亡，化为传说中的湘水之神。
尧帝和舜帝，他们都能使九族和睦，民风质朴。在位时克勤克俭地为百姓做事，年老了，干不动了，就把自己的位子和管辖的国土推让给贤能的人。
推的意思是辞让，推位是把自己的位子委与贤人。让的意思是禅让，禅让是把统治权让与能者。“推位让国”是连位子带权力一齐交出来，统统交出，毫无保留。后世的帝王但有一线生机就只让位子，不交权力，更有甚者连位子也不让，死了以后再说。所以历史上能够真正推位让国的，只有尧和舜。
【原文】
吊民伐罪，周发殷汤。
坐朝问道，垂拱平章。
【译文】
安抚百姓，讨伐暴君，有周武王姬发和商君成汤。
贤君身坐朝廷，探讨治国之道，垂衣拱手，和大臣共商国事。
【释义】
吊民伐罪，周发殷汤。
这两句话引出了中国上古的“三王”，也就是禹王、汤王和武王，他们是夏商周三代之王，也是三个时代的代表。禹王的事迹将在第三部分谈，此处只讲汤武二王。
周武王姓姬，名字叫发，所以称周发。他讨伐暴君商纣，建立了周朝，是周朝的第一位君主。他的父亲姬昌是商朝的西伯侯，曾被商纣囚禁七年，并没有对商朝采取军事报复行动。姬昌著易经，揽人才，使他的属地周，国富兵强，为武王伐纣积累了本钱。周朝建立以后才被尊封为周文王。
殷汤说的是成汤，成汤姓子，名履，他讨伐夏朝暴君桀，建立了商朝。因为他是商朝的第一个君主，年号成汤，故此又被称作商汤。商汤建都亳（今河南商丘），在位13年。十代以后的商王盘庚迁都殷（今河南安阳），因此商朝的后期也称为殷商。这里不称商汤而称殷汤，有指整个商朝600年历史的意思。
“汤武革命”，以暴力手段推翻暴君的统治，打的旗号都是“吊民伐罪”。吊的意思是慰问，“吊民”就是安抚、慰问无辜的苦难百姓。伐是讨伐，是上对下、有道对无道的一种暴力行为。讨伐罪恶的统治者，就是“伐罪”。
两句话的完整意思是：安慰无辜的百姓，讨伐有罪的统治者，领头的是周武王发和殷成王汤。
中国文化历来讲究以培养道德来“渐变”，以暴力相加的“突变”必引起一段时间的天下大乱，到时候受害最深的还是老百姓。所以孔子推崇文王的品德，对武王只是承认他划时代的革命作用。
注意这里“吊”一字，吊的本义是悼念死者，引申义是安抚活着的人。这个字的甲骨文形义是弓箭。因为远古人死而不葬，只是放在野地里用柴薪一盖，因怕禽兽来吃，所以送丧的亲友就要带弓箭，也是对死者家属的安慰。
坐朝问道，垂拱平章。
这两句是对历史上贤德君主，以王道治国莅民的描述和写照。
“坐朝问道”是秦始皇开始的规矩，在此之前称立朝，后写为“莅朝”。君臣上朝都是站着，没座位，更没有椅子。椅子在古代叫“胡凳”，汉朝的古人还是席地而坐，以后带靠背的椅子才从西域传进来。所以立朝，一是君臣之间的关系平等，君主不过是会议的召集人而已。二是古代生活和政事都很简单，站着说几句话就解决问题了。哪里像今天，政务会议一开就好几天，不但坐着，还得住在星级宾馆里，肥吃肥喝。
从秦始皇开始坐朝问道，君臣都是坐着，共商国事。君坐臣立的规矩，由宋太祖赵匡胤开始。据传有一天赵匡胤临朝，文武群臣起立致敬，要坐下时才发现椅子没了，让太监撤走了。《千字文》的时代是南北朝时期，君臣上殿临朝之礼还是沿用秦汉之制，所以这里称为“坐朝问道”。
“垂拱平章”的意思是垂依拱手，天下太平。这句话语出《书经·武成书》里有一句话“纯信明义，崇德报功，垂拱而天下治”。垂是垂挂，把上衣挂起来就叫垂衣。拱手是行个拱手礼，表示不做什么事、不用花什么气力就天下太平，无为而治了。
平章是平正彰明。《尚书·尧典》里有“平章百姓”的话。平的意思是公平正直，章通“彰”，有彰明、显著、鲜明的意思。
两句话的意思合起来，就是：
君主坐朝临政，与群臣共商国事，垂衣拱手，无为而治，天下太平，政绩彰明。
这里要注意的是，“无为之治”不是什么都不管、听之任之，那是不负责任、是失职。无为之治是指，一项政令在还没有实施之前，就要把执行过程中可能出现的一切问题和反应都想到，解决方案和防范措施都预先准备好了，出现什么问题就用对应的解决方案。君主不要没事找事，政策才不会朝令夕改，民心才能安定。诸葛亮治军、治蜀都能垂拱平章，不就是因为他事先早已准备好锦囊妙计了吗？
【原文】
爱育黎首，臣伏戎羌。
遐迩一体，率宾归王。
【译文】
他们爱抚、体恤老百姓，四方各族人都归附向往。
远远近近都统一在一起，全都心甘情愿屈服贤君。
【释义】
爱育黎首，臣伏戎羌。
黎首代表黎民百姓。黎是形声字，文义从黍，有众多、数目很多的意思。爱是爱护、珍惜；育是抚育、养育。臣是臣服、接受的意思。伏是低头、顺从。
戎羌代表了四方的少数民族，是“南蛮北狄，西戎东夷”的简称。西戎在今天的甘肃、青海、四川一带，以游牧生活为主。周朝中叶，西戎入侵中原，当时的西戎被称作犬戎，曾迫使周平王向东迁都洛阳，由此开始了东周的历史。羌族也是西部的少数民族之一，后来与汉族融合，定居务农，属于中国56个民族中的一员。
这两句话的意思合起来，就是：
他们都能够爱护、体恤百姓，
四方的少数民族都心悦诚服地归附。
遐迩一体，率宾归王。
遐是远，迩是近。天下一统，万民同心就是“遐迩一体”的意思。“率宾”等同于“率滨”，是四海之内的意思。整句话的意思是：普天之下，远近统一，四海的百姓都拥护、归附于王道的统治。“率宾归王”一句的语义，出自《诗经·小雅·北山》，上有“普天之下，莫非王土；率土之滨，莫非王臣”的诗句。
这里的“王”字，不是指哪一个具体的帝王，而是特指“王道”。中国传统的政治制度，历来就有“王道”与“霸道”之别。王道指的是先王之道，即夏商周三王的统治方法。三王的统治用的是仁义道德，其结果就是无为而治，天下太平，这种政治体制是王道。历史上
描绘这个时期，是五日一风，十日一雨，万民乐业，天下太平。但是到了东周时期就不行了，首先登场的是“春秋五霸”：齐桓公、晋文公、宋襄公、秦穆公和楚庄王。他们推崇和实行的是霸道，以实力说话，比拳头。比如当时的齐桓公任用贤相管仲，充分利用齐国的自然资源，晒盐炼铁、渔农贸易一起来，在很短的时间内实现了富国强兵。齐桓公曾九次主持召开诸侯大会，成为春秋时代的第一位霸主，地位相当于今日的美国，实力强说了算，你不买账不行。
历史上的正统观念，一种政治制度或者实行王道，以仁义礼智信来治国，当然最理想。等而下之者实行霸道，靠实力形成威慑力量，令他人不得不服，也无可厚非。最令人所不齿的是靠阴谋诡计，篡权窃国。这些人不但仁义礼智信没有，连真正的实力也没有，有的只是野心，加上苏秦、张仪等人的诡诈之术。庄子对这些“国君”嗤之以鼻，称他们为大盗，所谓“窃钩者盗，窃国者侯”。
接下来四句话所描绘的，是对当时太平盛世和王道政治的赞美。
【原文】
鸣凤在竹，白驹食场。
化被草木，赖及万方。
【译文】
凤凰在竹林中欢鸣，白马在草场上觅食，国泰民安，处处吉祥。
贤君的教化覆盖大自然的一草一木，恩泽遍及天下百姓。
【释义】
凤凰在竹林中欢乐地鸣唱，
小白马在草场上悠然地食草。
圣君的教化啊，覆盖了大自然的一草一木，
王道的恩泽啊，遍及万方的众生百姓。
凤凰、麒麟和龙是历史上记载的珍禽善兽，只有在仁义道德的太平盛世才会出现。历史上的太平盛世时期，不少朝代都出现过，但从没有见过这些善兽。后人说它们是传说中的动物，自然界根本就没有。实际上不是没有，而是我们福薄，见不到。史书上记载，孔子诞生之时出现了麒麟，孔子69岁作《春秋》的时候，有人打猎捕获了一只怪兽，因不识是何物，送来给孔子看。孔子看了，流泪叹气说：“这是麒麟啊！麟啊，你生不逢时啊！”所以五经里面称《春秋》为《麟经》。
凤凰非竹实不食、非梧桐不栖，有点像大熊猫，要吃竹笋。凤凰中雄性的叫凤，雌性的叫凰，古有三凤求凰的典故。白驹是小白马，古代用白驹为典的很多，庄子也有白驹过隙的典故。为什么用白驹，用黑驹不行吗？白驹在此代表龙。龙是水陆空三栖动物，空中是飞龙，水中是游龙，在陆地上就不是龙的形象。传说中的龙上岸以后，就地一滚变成白龙马。《三国》里赵子龙骑的是闪电白龙驹，《西游记》里唐僧骑的白龙马不也是东海小龙王变的吗？
“白驹食场”一句也是引经，《诗经·小雅·白驹》里有“皎皎白驹，食我场苗，执之维之，以永今朝”的诗句。
这里的鸣凤与白驹，代表了那个以道德仁义为教化的太平盛世，它具体表现在，有德君主的教化覆盖了大自然的一草一木。化是教化，被是施加、覆盖的意思。
化字在六书中属于会意，甲骨文字形是二个人相靠背之形，本义是变化、改变的意思。人都有医学常识，吃多吃少并不重要，要紧的吃了能消化、能吸收。否则完谷不化，吸收不良，人就不会健康。同理，人读书学习不在多，而在于化。有文有化才是有文化，有文没化，充其量是个文人，而非文化人。古人说“读书养气变化气质”，才是读书的目的，否则读书越多越傲慢，越心浮气躁，就“输”了。
“赖及万方”的赖字，是幸蒙、依赖的意思。万方不仅仅指人，泛指一切众生。例如历史上有商汤“解网更祝”的故事。成汤有一天出游，看见郊外的猎人四面布网，还向天祈祷说：“天上地下、四面八方来的禽兽，都投入我的网中。”
成汤见此，感叹人心贪婪、手段残酷。特命解除三面猎网，只留一面，并改祈祷词说：“愿向左的往左逃，愿向右的往右逃，愿向上的往上飞，不愿逃的向下跳。只有命该绝的，才入我的网。”所以这里才说“赖及万方”，连禽兽也享受到王道统治的恩泽。
以上是《千字文》的第一部分。从宇宙的诞生、开天辟地讲起，一直讲到上古、太古和远古的历史。说到中国的历史，不免又要多说几句。现在的孩子对自己国家的历史，真正认可的没有几个。教科书上讲的中国历史也是改来改去，自己对自己根本就没有信心。由一万二千年变成五千年、三千年、两千五百年、二千年，越来越短。还认为：美国才两百年的历史，我们说两千年，不少了。
中国传统文化里历来是文史不分家，不懂史就无法理解文，就会歪曲文义，张冠李戴。中国的历史从伏羲氏算起，理直气壮地回答一万两千年是不错的。从黄帝开始算起是五千年的人文文明史，文字、历法、衣冠、音乐、医学都出现了，所以黄帝是人文初祖。从周公开始整理周以前的中国文化至今是三千年有文献可以考证的历史。孔子第二次整理周以前的文化，集中国文化的大成，删诗书定礼仪，作《春秋》。孔子根据当时能看到的、确切可信的史料，著了中国第一部编年史，就是《春秋》。从孔子著《春秋》至今是二千五百年，童叟无欺，绝不掺假。黄帝至今是五千年，神农氏至今有九千年，伏羲氏至今至少是一万两千年。再往前推是钻木取火的燧人氏，母系氏族的女娲氏，树上搭窝的有巢氏，再到远古时期的三皇氏，再往前就是开天辟地的盘古氏了。
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