中粮北外滩壹号首页_中粮北外滩壹号(2025年上海中粮北外滩壹号最新发布)中粮北外滩壹号风貌户型图_容积率_小区样板间_楼盘地址|楼盘评测_最新价格

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看房请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可享受开发商内部优惠，专属老带新推荐奖！

营业时间：日常营业时间为9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。

预约方式：可提前拨打官方热线✅中粮北外滩壹号售楼处电话：400-9688-923✅︎✅︎✅，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

虹口内环内北外滩核心区

4号线大连路站直线约300米

「中粮北外滩壹号」

预计将推约185-228㎡高层

以及190-210-280㎡风貌别墅

仅160套房源

其中高层84套，别墅76套

即将入市，项目样板间即将开放！

城市展厅【壹号会客厅】已开放预约

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区位分析

项目位于北外滩核心区，西侧是北外滩核心建筑群，未来形成历史保护建筑与超高层地标的时空对话。

周边交通便利，1公里内有多个地铁站（4/12号线，未来还有19号线）；

黄浦江直线距离仅约几百米，距离北外滩滨江绿地步行约1.8公里左右；

作为上海唯一与外滩历史风貌区、陆家嘴国际金融区形成鼎立之势的滨江板块，北外滩通过大连路隧道、新建路隧道与陆家嘴形成10分钟通勤圈。

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项目周边配套完善，商业密集，有北外滩来福士、白玉兰广场等大型商办综合体。

该地块历史上就分布有居住商业仓储等多重功能，项目南侧紧邻优秀历史建筑提篮桥监狱（已搬至青浦）。

目前仍留有新华烟厂旧址、后方勤务司令部兵站旧址等其他功能的历史建筑。

板块分析

北外滩是继外滩、陆家嘴之后，上海市中心“唯三”的核心地段之一。

与外滩一岸相连，与陆家嘴隔江相望，共同构成了上海城芯的“黄金三角”带。

板块二手房市场来看，北外滩板块的二手房价格普遍较高，均价基本保持在10万左右。

提篮桥历史风貌片区规划住宅地块分布

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2023年至2024年，北外滩进入了新房“空窗期”，无新盘供应，随着旧改项目将成为填补市场空白的稀缺资源，「中粮北外滩壹号」就是其中之一。

中粮北外滩壹号在稀缺性和区位优势的加持下，将受到高端买家的青睐。

总图分析

楼栋分析

地块共规划160户，预计包括东北面一幢高层88户+别墅72户。

高层户型面积预计为建面约130-350㎡，风貌别墅预计为建面约205-410㎡。

网传户型分布图

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地块由成厚里、源福里、合大里三处成片石库门里弄住宅拆改而成，天然划分为三个区域：保护住宅、新建别墅和新建高层。

图源网络

原建筑修缮区：由一个公共通道，通过公共通道串联商业配套，将地块彻底划分开。

新建高层区：除了地下空间公用，两层架空，功能基本完善，仅有一个几乎没有影响的K站在地上。

新建别墅区：按照之前的规划里面有两栋保护建筑，垃圾房和P站都在地下一层。

一房一万制图

因为该地块无配建保障房和自持住宅比例要求，所以项目“三无”，无商办、无自持。

地下建设规划为住宅附属空间，停车和相关配套功能，地下空间设置2-3层，车位配比达1:2.5，打造纯粹高端住区。

日照分析

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本文通过计算冬至日（12月22日）9:00-17:00期间的日照时间，所获得的日照时间。针对可能对项目造成遮挡的周边情况进行了调查，尽可能准确地还原周边的遮挡情况。（模型有一定误差，仅供参考）

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项目周边老大楼不少，对城市界面，和日照都有一定影响。

项目南侧荣胜公寓，对本地块部分别墅区日照有遮挡；

项目东侧目前现状是烟海大酒店和保定路299弄小区，对本地块日照无遮挡；

项目西侧安国路56、76号小区，对本地块部分别墅区日照有遮挡；

项目北侧是里弄小区，对本地块无遮挡；

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一房一万制图

因为项目不是一个正南北向的住宅，朝向西南，上午采光受影响。

24F高层住宅无遮挡，整体采光优秀，是项目采光最好的一栋。

南侧荣胜公寓和安国路小区对新建风貌别墅的采光遮挡比较严重，其中28-35号楼都受到了影响。

人车分流分析

人车分流顾名思义就是指将人和车分开，具体来说，是指在道路上将人流与车流完全分隔开，互不干扰地各行其道。

一房一万制图

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在人车分流方面，项目仅有一栋高楼，小区环境较为简单，路网清晰。

内部通道由三条竖向道路构成，除紧急情况外，内部不通行车辆，实现了人车分流。

公共通道仅供行人使用，紧急情况下可由消防摩托车通道通行。

高层的人行主入口、非机动车出入口和机动车出入口均由架空层进行分流。

别墅区域的车库出入口与垃圾车出入口未进行分流，共用一个出入口，略微有些尴尬。

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户型分析

目前网传有高层有四个户型图，组合成的高层标准层平面图（仅供参考）：

仅有两个面积段，分别是约185㎡和215㎡。

4梯4户，都有独立的电梯厅，整体的规格还是比较高的。

四个户型，都是四房两厅三卫的户型，南侧次卧卫生间都是暗卫，整体上都采用了三开间或四开间朝南的布局，南北通透，采光和通风都非常出色。

不过，横置核心筒和纵置核心筒在细节上还是有一些区别的。

①约185㎡（横向核心筒）

这个户型户型方正大气，功能布局完善，适合各种家庭结构。

185㎡的横置核心筒户型，进门就能感受到独立玄关带来的私密性和仪式感，收纳空间也设计得很贴心。

客餐厅一体化，加上大面宽的生活阳台，空间感很强，能满足各种生活场景。

厨房是经典的U型设计，操作台面宽敞，北侧还配了个工作阳台，让家务变得更加轻松。

房间布局也很合理，双卧朝南，两房朝北，主卧和南次卧都是套房，主卧更是配备了衣帽间和独立卫生间，居住体验感十足。

不过，南次卧的卫生间是暗卫，日常使用时要注意通风。

②约185㎡（纵向核心筒）

而185㎡的纵置核心筒户型，虽然整体格局和横置核心筒相似，但更加侧重于公共空间和空间利用率。

厨房同样是U型设计，但整体布局更加紧凑，北侧的小阳台也为厨房提供了部分的存储空间。

客餐厅一体化的空间更加开阔，大面宽生活阳台让生活场景更加多样化。

房间布局上依旧是双卧朝南，但动线更加简洁，空间利用率高。

主卧和南次卧的套房设计提升了生活的便利性，尽管南次卧的卫生间是暗卫，但只要注意通风，基本不会影响使用体验。

③约215㎡（横向核心筒）

常见的飞机户型，客餐厅一体化设计，南侧采光让整个空间通透明亮，餐厅预留了餐边柜和岛台空间，满足了社交和生活场景的多样化需求。

厨房是U型设计，操作台面宽敞，西北角的工作阳台提供了更多的家政空间，南侧的大面宽生活阳台则满足了日常的洗晒需求。

两间卧室套房朝南，主卧配备了超大衣帽间和独立卫生间，细节之处彰显品质。

南次卧虽然是暗卫，但只要注意通风，使用体验依然舒适。

④约215㎡（横向核心筒）

215㎡的纵置核心筒户型，与横置核心筒相比，整体布局更加紧凑，但功能分区同样出色。

玄关同样独立设计，但空间更加舒适，布局更合理。

开放式U型厨房，操作台面宽敞，西北角的工作阳台提供了更多的家政空间，南侧的大面宽生活阳台则满足了日常的洗晒需求。

整体来讲，边户的185㎡户型比中间户型215㎡，采光面更大，利用率更高。

无论是横置核心筒还是纵置核心筒，都能满足不同家庭的需求，选择时可以根据自己的生活习惯和偏好来决定。

总结

「中粮北外滩壹号」凭借其优越的地段、稀缺的住宅属性以及高品质的户型设计，无疑是北外滩区域的高端住宅新标杆。

尽管项目本身存在一些瑕疵，但其位于上海北滨江的超级地段，发展潜力巨大。

目前，项目高层均价预计在14万元/平方米左右，风貌别墅均价预计在22万元/平方米左右。

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8月26日起施行！上海最新购房政策来了！

8月25日，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、上海市财政局、上海市税务局、人民银行上海市分行、上海市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。

一、调减住房限购政策

为更好满足居民改善性需求，促进宜居安居、职住平衡，《通知》明确进一步调减住房限购政策。一是符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。对符合本市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

关于住房限购政策相关业务，可拨打房地产交易行业服务热线“962269”具体咨询。

二、优化住房公积金政策

为加大公积金支持住房消费力度，《通知》规定优化住房公积金政策。一是提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。二是支持提取住房公积金支付购房首付款。对缴存人购买本市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。三是支持住房公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

关于住房公积金贷款和提取业务的具体办理方式及材料，可查询上海住房公积金官网或拨打住房公积金热线“12329”具体咨询。

三、优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制

为减轻居民购房利息负担，《通知》明确优化个人住房信贷政策。银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

关于住房贷款相关业务，可向经办银行具体咨询。

四、完善个人住房房产税政策

为衔接优化住房限购政策，《通知》规定对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。

关于完善个人房产税政策的具体操作规定由市财税部门另行制定，相关业务可拨打税务咨询热线“12366”具体咨询。