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看房请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可享受开发商内部优惠，专属老带新推荐奖！

建发朗玥是建发集团开发的高端住宅项目，目前在上海金山区以下是两地项目的综合信息：

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七期139套房源于2025年9月30日开盘，主推建面约97-149㎡户型，备案均价约3.33万/㎡，较上期降价1000元/㎡。

产品特点

户型设计：97㎡三房动静分区，149㎡洋房层高优越，客厅与餐厅连通

装修标准：全屋地暖+新风系统，厨房配备方太厨电，卫浴采用科勒洁具。

社区规划：新中式园林设计，三进归家礼制，容积率1.8，绿化率35%

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配套与交通

近金山铁路，可快速直达上海南站，周边有金山万达、百联购物中心。

对口金山区第一实验小学、蒙山中学（市重点），但学区划分需以交付后教育局文件为准✅建发朗玥售楼处电话：400-8558-224✅︎✅︎✅

总结

上海金山项目适合预算300-500万的改善型家庭，需权衡通勤与配套成熟度

最新消息：金山新城「建发朗玥」前期在售，七期9月20号认购！建面约97-149㎡房源，均价约3.33万/㎡！

⛩项目名称：「建发·朗玥」

项目简介：金山新城 新中式住宅

最新动态：七期9月20号认购

区域板块：金山新城

产品介绍：建面约97-149㎡房源，均价约3.33万/㎡！

️商业配套：金山万达广场、百联金山购物中心、光明都乐汇

医疗配套：复旦大学附属金山医院

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「建发·朗玥」

万达旁 金山新城醇熟繁华地

三期建面约97-149㎡高层&洋房

均价约33333元/m 正在认购中

前期少量约132-190㎡高层&洋房在售

均价约31895元/m总价约249万起

国企开发 诗意江南滨水住宅

样板房线上火热预约

项目基础信息

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开发商名称：建发集团

占地面积:10.04万平方米

建筑面积:26.25万平方米

总套数：1559户（可售1417户，其中高层1113户 洋房304户）

绿化率：35%

容积率：1.8

房屋层高：3米

高层楼高：17楼 楼间距约30-44米

洋房楼高：5-7-11层 楼间距约18米

梯户比：高层1梯2户，洋房：1梯 2 户

装修情况：装修

物业公司：建发物业

物业费:高层3.1元/平/月，洋房3.4元/平/月

总车位数:2107个 地上：130个（不可售）；可售地下1905个

车位比：1:1.3拿地时间: 2023年10月

认购时间：正在认购中

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交房时间：2027年4月底

【产品信息】（高层+洋房）

高层住宅：

建面约：

朗轩97㎡3室2厅2卫

朗境108㎡ 3房2厅2卫

朗云128㎡ 4房2厅2卫

总价约：249-460万

得房率：76%-78%

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洋房住宅：

建面约：

璟玥132㎡ 4室2厅2卫

皓玥149㎡ 4房2厅2卫

映玥162㎡ 4房2厅3卫

观玥190㎡4房2厅3卫

揽玥203㎡4房2厅3卫

总价约：409-740万

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国企开发 品质升级

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建发集团，创立于1980年，位列2023年《财富》世界500强第69位。

【建发房产】是厦门建发集团旗下专业房地产开发企业，中国房企50强。40余载，建发房产业务布局厦门、北京、上海、广州等70余座城市。连续12年获得“中国房地产开发企业50强”。

央玺、泗水和鸣、建发浦上湾、缦云、缦玥、建发璟院……这些全上海耳熟能详的东方美学人居，全部出自于建发之手，各个都是“王牌”+区域品质标杆+人气王。

建发房产上海经典项目实景图

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正是这样雄厚的实力，才让建发在金山的成绩，显得顺理成章，也让建发·朗玥的入市，备受期待。

建发房产与金山的第一次碰面，几乎没有任何宣传。但是，当产品出街的那一瞬间，建发房产，彻底出圈！

继王府中式、盛世唐风之后，这次的建发·朗玥带来了全新升级版的诗意东方美学产品！

产品

开发商建发房产是厦门建发集团旗下专业房地产开发企业，中国房企50强。40余载，建发房产业务布局厦门、北京、上海、广州等70余座城市。连续12年获得“中国房地产开发企业50强”。

央玺、泗水和鸣、建发浦上湾、缦云、缦玥、建发璟院……这些全上海耳熟能详的东方美学人居，全部出自于建发之手，各个都是“王牌”+区域品质标杆+人气王。

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继王府中式、盛世唐风之后，这次的建发·朗玥带来了全新升级版的诗意东方美学产品！，不同于金玥湾、观唐府中的形意延承，更多是通过东方美学贯穿所有设计，取意于中国传统哲思理念、山水画与诗歌意境，融入时代思潮与认知价值，以新工艺与新技术，赋予当代建筑材质以东方之蕴，演绎诗意生活的雅致

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在社区空间和景观园林的打磨上，建发·朗玥从业主生活体验出发，将东方美学彻底融入了景观之中，不囿于传统，不拘于形式。

“具古以化，去形留意”，项目将这8个字，全面融入了产品设计之中，兼顾传统东方神韵和现代审美及实用主义。

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仅是楼栋飘逸起翘的屋檐，都让其在高楼林立的沙湖板块，成为一道美丽的风景，放大再看细节，飞檐被细密的香槟金色线条「撑起」，写意了诗词中的「雕栏」，横向流畅飘逸，竖向精致坚固，既飞扬又细腻，是精工的艺术。

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示范区与实体楼泛会所，燕尾榫、擗帘竿等来自于宋画的元素，也都毫不吝啬的藏于其中，营造出古朴又简约的高级感。

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看完优美的建筑结构，回归项目的本质，给人冲击最深的莫过于产品本身。对比周边动辄200平以上的奢豪项目，建发朗玥为我们提供了一种相当精致、获得感丰沛的，核心区宅邸。

六批次加推房源

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项目全套户型鉴赏

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低密洋房产品

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地段

建发·朗玥立于金山正芯，金山区政府等市政单位皆在周边，城市发展重心由此辐射万达、百联两大核芯商圈触手可及，吃喝玩乐购等时尚潮流生活繁盛无忧，约6万方金山新城公园在侧，4大城市河流环绕，尽享生态鲜氧日常

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项目所在位置，近距金山铁路，快速直达上海南站，无缝换乘1/3/15号线，畅达全城，快捷直上沈海高速，直达大虹桥，日常丰盛从容，出行便利通畅，现代、繁华、诗意的生活盛宴，正于此拉开华丽大幕！

医疗方面：商圈内有复旦大学附属金山医院，是一所集医疗、教学、科研、康复及预防为一体的三级综合性医院！

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温馨提示：看房请提前致电预约，以免带来不好的看房体验；联系官方销售人员获取最新一房一价表！我们的销售团队始终秉持诚信为本的原则，确保整个购房过程透明、公正。您的满意是我们最大的追求，我们将竭诚为您提供最优质的服务。

房地产政策方面

限购政策差异化松绑：住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。

房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。

土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。

保障性住房相关政策：所有新建商品住宅项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。

购房时机与市场趋势方面2

购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅降低。同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。

市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年，在政策持续作用下，房地产市场有望进一步回暖。

选房要点方面3

关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。

考量小区环境：小区生态环境和物业管理水平日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，还配置中轴式中央公园。

重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋质量和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业综合实力 10 强”，且保持 “三道红线” 绿档水平，交付能力较强。

房产交易注意事项方面1

购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。

“以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的可以关注此政策。

2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：

一、购房门槛分层降低，区域选择策略分化

限购政策精准松绑

上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年7，且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛，例如在临港工作的科技人才，原本需缴纳 5 年社保，现在仅需 1 年即可获得购房资格。但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。

首付比例与信贷支持

首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%）7，叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例，30 年期月供减少约 54 元，总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9，显著降低改善型需求的资金压力。

二、持有与交易成本双向调整，重塑市场预期

房地产税试点深化

试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源，例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时，试点资金用于保障房建设，间接分流租赁需求，缓解租金上涨压力10。

交易税费优化

增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例，增值税可节省约 44 万元。此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9，显著降低置换成本。例如，闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房，可节省税费约 12 万元。

三、保障房与商品房双轨并行，挤压 “老破小” 市场

配建比例提升与品质升级

新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付6。例如，徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准，与商品房共享社区配套，这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时，保障房家庭子女享受同等学区待遇6，可能削弱传统学区房的溢价空间。

租赁市场分流效应加剧

2024 年上海新增 1.6 万套保租房，租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如，张江地区租客因保租房供应增加，退租比例上升，倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。

四、区域发展政策重构购房价值体系

五大新城加速兑现

嘉定、青浦等新城通过产业导入（如嘉定联影医疗、青浦东方生命港）和交通升级（如嘉闵线），逐步实现职住平衡12。2025 年新城新增中小学、幼儿园 26 所，三甲医院建设加速12，吸引刚需购房者。例如，嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米，总价 200 万起，成为年轻家庭的主要选择1。

核心区城市更新溢价

“两旧一村” 改造释放优质地块，例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米，未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术（如低碳技术平台）和智能化社区管理，提升居住品质，巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。

五、开发商策略转型倒逼产品升级

土拍规则强化品质导向

“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如，青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统，在土拍中胜出。这意味着未来新房将更注重居住体验，如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2，购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。

房企资金监管趋严

首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度，尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水，避免因材料不全影响购房流程。

六、长期趋势与应对策略

市场呈现金字塔结构

塔尖为核心区稀缺豪宅（如绿城潮鸣东方），中部为规划新区（如五大新城），底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求，在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如，首置客群可优先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。

品质与服务成为竞争核心

开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”，例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理，以及提供定制化服务（如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房）1。二手房市场中，房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力（如龙湖连续多年保持 “三道红线” 绿档2）和物业服务水平。

结论：2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态，结合自身资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如，非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。