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松江洞泾板块「保利洞泾项目」容积率仅约1.5的低密度社区央企保利全新改善爆款 共计574套建面约96-119㎡墅境平层联动价仅5.3万/㎡还有可售房源

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项目最大的卖点在于低密度的联排别墅和小高层产品了——

项目起步约126平联排别墅预计1000万内可以上车，在这个价位段在过去5年只能买到叠拼别墅，联排别墅是非常稀缺的；

根据经验，联排别墅的套内可利用面积得房率一般都是到200%以上。

◼ 1.项目基础信息

2023年10月25日，上海第三轮土拍二批次中，保利发展以总价148800万元成交松江区洞泾镇SJS30003单元01-13号地块，地块出让面积40262.4㎡，容积率1.5。溢价率7.12%，楼板价24638元/㎡，装修标准2500元/㎡，房地联动价53000元/㎡。

该地块东至泗砖南路，南至河道，西至张泾路，北至01-10、01-11、01-12号地块。

根据项目规划设计方案，项目拟建16幢3-10F合院+小高层产品，共计574套

具体经济指标：

◼ 2.小区规划建设

项目致敬衡复风貌区的嘉佩乐酒店，打造在魔都梧桐区的建国西路，有一片石库门清水红砖建筑群，建于上世纪三十年代，红砖，马头墙，梧桐树，浓缩着老上海的魅力，这就是上海建业里嘉佩乐酒店，正是代表世界臻藏海派的至高水准。

而保利项目，正是以有天有地/独门独户的法粹海派营造，致意海派的世界当代。无论从立面或是功能，完美致意嘉佩乐酒店的宁静奢华——

首先，通过5层营造，内部客厅中空体系，外部中空天井体系，满足从大三居、功能四居，紧凑五房的复合生活需求。同时，将地下带夹层的““志趣厅”，6米挑高的“迎客厅”，以及2层的“家庭厅”，顶层L型星空大露台充分贯联，方寸精研，满足会客/天伦/知交的各类场景的拓展性，实现嘉佩乐式的“宁静与奢华”，藏下生活百般想象。

稀缺真墅质洋房——平权一体化设计

现代时尚洋房立面，以大窗墙比，采光通风俱佳

200米区域难得的园林中轴，让洋房实现栋栋皆楼王，户户皆观景，类独立梯厅设计，让前厅空间高拓，胜于私享，墅区仪式感拉满

项目以区域内少有的约200米中央花园景观轴，串联起5大会客空间及全龄森园节点，不仅打造出纯享静谧的别墅社区景致，更营造出轻松闲适的绿色氛围。

约500米原生水岸+约200米中央花园绿景，给居于其间的业主营造了一种稀缺的度假感，可憩可游竟可成为生活日常。

南侧拥有约500米原生水岸+约20米宽生态河道+约180°河景，地块天赋极高。

项目因地制宜，结合低密度滨水区城市感的特性，打造低密静谧的藏品级联排墅区。

大面积联排的精髓是亲近自然的庭前绿地，居住面积可观，延展出大家庭多种居住的可能性，享真正的别墅生活体验！

区别于叠墅以大平层思维做别墅，保利项目实现以“立体纵享“思维做别墅！

项目创造出”纵横超享，跨层联动“的真别墅，真正做到了独门独户、有天有地、超享空间！

联排别墅源起建业里嘉佩乐酒店的贵重质感，以庭/巷/坊/园的传统海派空间精髓，打造精致的空间院落。

五进空间，主轴—庭院—主巷—次巷—内院层层递进，让业主的每一次归家都充满仪式感与尊崇感！

◼ 3.户型鉴赏

洋房96㎡ 3方2厅2卫

洋房119㎡ 3方2厅2卫

119㎡平层产品采用类独立梯厅设计，让前厅空间高拓，胜于私享，墅区仪式感拉满。

所有户型都做到了三开间朝南+南向双卧+主卧套房设计+270°L型采光面。

室内空间“方寸必究”，实现丰富收纳，且厨房、转角、次卧均带飘窗。

建面约96㎡户型总价仅400万级即可上车，对追求品质生活的新婚夫妻或是首套置业的三口之家都非常合适。

126-165㎡联排别墅，改善爆款/满分户型/有天有地有院子！

126㎡联排户型图，仅供参考，最终以实际交付为准

一层约6.3米超大面宽客厅，无论是迎客厅”、“家庭厅”还是“志趣厅”的设置，都可以精致呈现。

约5.4米层高地下室，纵享大尺度空间，加上大面积挑高可塑方案，可挑战N个126㎡的实用极限。

南北双向地下采光井+南北双向大面积星空露台+别墅花园等超享空间，实现生活跨层联动。

从公寓到联排，实现的是一个家庭独门独院的超阶跃升。

更是天地尽揽，非凡气度与卓越礼序的全新开篇！

◼ 4.周边配套

项目位于松江洞泾西郊科创墅区，项目周边被众多沪上老牌别墅社区环绕。

项目东侧是占地600亩的纯独栋社区长泰西郊别墅，容积率仅0.38；北面是独栋+联列为主的低密别墅社区保利十二橡树庄园，容积率仅0.5，此外墅区内还有合生国际、法兰西世家等高端别墅项目。

历经20余年发展，目前整个西郊低密别墅区规模已接近2平方公里，「保利西郊和煦」择址于此，正是看重区域浓厚的墅区氛围、宜居环境，以及西郊墅区价值连绵的时间沉淀。

12号线西延伸段一脉城芯！

随着轨交12号线（在建延伸段）此后通达西郊别墅区，连接莘庄、七宝、漕河泾、徐汇滨江、内环中央活动区、北外滩、东外滩等板块，未来可与10条轨交线路形成无缝换乘，快速接入城市中心，整个西郊别墅区价值将再上新台阶。

未来4站可到达莘庄，而项目5.3万/㎡的联动价，仅为莘庄新房价格的约65%，漕河泾新房价格的约一半。

如此悬殊的价差，仅是4站轨交的距离，以莘庄、漕河泾一套普通高层公寓的价格，就可实现置业西郊别墅区，一套大面积联排别墅的梦想。

商业配套：同乐生活广场、G60云廊龙湖天街、松江万达广场、印象城、莘庄龙之梦、七宝万科广场；

同乐广场效果图，仅供参考

松江万达广场示意图，仅供参考

教育资源：洞泾学校、洞泾外国语实验学校、华东师范大学第二附属中学松江实验学校（在建中）；

（注：政府教育主管部门不对预售房屋进行学区划分，项目周边学校等教育资源的介绍仅为提供相关信息参考,开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺，教育资源分配或学校/学区划分请以政府教育主管部门认定为准。）

华二松江实验效果图，仅供参考

医疗资源：上海第一人民医院松江分院（三甲）、上海中医药大学附属曙光医院、洞泾社区卫生服务中心；

三大TOD综合体！

未来12号线西延伸段除了带来轨交出行的便利外，还将依托线路站点规划三大TOD综合体：沪松公路站的未来湾TOD（规划）+刘五公路站的生态科技城TOD（规划）+科技园站的科技园TOD！

其中的沪松公路站未来湾TOD距离项目最近，将打造涵盖地铁上盖商业、高品质科创办公、综合文化中心、高端教育和古镇特色商业等五大功能，为板块提供多元化的发展。

未来湾TOD效果图，仅供参考

G60科创走廊领航千亿级创新产业！

松江于2016年启动G60科创走廊建设，七年来发展为贯穿一市三省九座城市的长三角G60科创走廊。

目前，G60科创走廊已集聚近50家世界500强、约64家上市公司、约500+家外资企业，贡献了松江约90%的工业产值，占上海工业产值近10%！（数据来源于上海松江官网）

示意图，仅供参考

毫无疑问，G60科创走廊是当下，更是未来上海25万科创产业人口的集聚地，目前落地项目产业已实现超千亿营收，随着更多重磅规划的不断落地，其对区域的整体辐射将带动板块实现价值跃升！

这么多大厂企业、人口、商家精准落位于此，板块未来潜力毋庸置疑！