——万业紫辰苑——
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在最新的2035规划中，作为四大主城片区之一的宝山，成为上海引领长三角城市群的北部枢纽，并强势跃升为主城区宜居热地。其中被定位为“上海市大轨道交通北枢纽”的杨行，成为对内联系中心城及周边新城，对外辐射附近环沪城市的“新生力量”，产业、交通、商业、教育、医疗等各方面配套也在进行华丽升级。
因此，本次给大家带来的就是位于杨行核心的次新品质小区——万业紫辰苑，北上海次新房。
万业紫辰苑北至绿龙路，南至湄浦河，西起杨泰路，东至江杨北路，总建筑面积420000平方米。全区分三期开发，主要由小高层、高层公寓、花园洋房组成。
小区的户型是2房起步，2房和3房是主力，还有一些4房及以上的大户型。90平以下的2房都是北向入户的户型。90平以上才是侧边入户南北通的户型，在布局上动静分离，功能分区。
万业紫辰苑是个配套丰富的大盘，人居氛围浓厚，拥有内外兼修的居住环境，具体展现在以下几个方面：
外立面简约大气
万业紫辰苑秉承新都市主义规划思想，利用420000平方米的原生地貌，以柔和的尺度、密度营造丰富的、多元的城市建筑空间形态。建筑外立面设计为现代风格，简约大方。整体色调冷暖结合，高贵典雅。而且从外立面就能看出，小区房龄较新。
生态环境一流
整个杨行的精华其实是33万方的白沙公园，它是整个杨行的娱乐休闲中心，也是住宅天然青睐的生态景观。而万业紫辰苑就是杨行白沙公园旁的住宅，与公园直线距离仅约100米，部分高层推窗可见公园美景，是真正的公园景观住宅。
且小区整体绿化率达40%，集中绿化率15%。内部有多重园林景观，通过三季有花、四季有景的理念进行设计，结合树林、草地、小品、水系、广场，达到社区景观与城市公园完美结合，层层呼应。
内部设施齐全
小区除了幼儿园，还自带约9000平米社区配套。万业集市，由杨行本地职能部门统管，涵盖农贸肉禽蔬果、集中餐饮、精品生活购物类等多种业态；在保质、平价的前提下，为业主日常生活的便利打下坚实的基础。
在北上海，万业紫辰苑这里可以说是一个配置齐全，环境又好的位置了。
交通上，小区位于地铁1号线终点站富锦路站和地铁3号线终点站江杨北路站之间，直线距离两个地铁站约一公里多。
此外，旁边还有轨交19号线在建，连通了上海黄浦江“所有的”大规模总部办公集群：北外滩-小陆家嘴-世博后滩-前滩。而宝山这侧的终点站宝杨路站，就位于杨行。未来周边实现三条轨交，几乎畅达城心所有繁华CBD。
而且19号线的始发站上海宝山站也是高铁站，是北上海的交通枢纽、 上海第四大火车站、中国第二座双层车站，预计于2027年6月30日竣工。建成后，它将成为连接长三角、长江经济带与沿海经济带的关键节点，更是南承中心辐射、北向跨江联动、东接浦东引领区、西连长江经济带的超级枢纽。
今年4月18日，合生创展集团旗下高端商业品牌“合生汇”正式签下高铁上海宝山站商业运营管理权。合生汇宝山站项目总商业面积约11.5万平方米， 项目将于2027年与高铁站同步建成。
教育上，社区内自带紫辰实验幼儿园，周边的上海师范大学附属宝山实验学校与小区一墙之隔，是九年一贯制学校，全龄教育无忧。
此外，板块内还有月浦实验学校、华东师范大学附属杨行中学、上海大学宝山附属外国语学校等。
生活上，小区自带商业紫辰集市生活广场，西侧的招商海德花园也有自带的海德坊步行街，南侧的中铁北城时代有自带的中铁诺德汇。
周边还有金悦生活广场、北上海商业广场、昊耀商业广场、宝乐汇生活时尚中心等商场，满足基本生活所需。
医疗上，附近有能级较高的上海交通大学医学院附属第九人民医院北院，其余还有中冶医院、宝山中西医结合医院等。
生态上，万业紫辰苑整个大社区正对着约33万方白沙公园，白沙公园是宝山区第三大绿化景观，整体规划面积达500亩，公园绿化面积超过26万方，绿化率高达75%，水体覆盖面积近4万方。
在白沙公园南侧就是乐动力杨行体育中心设有游泳馆、乒乓球馆、网球馆、健身长廊等，建成后，将是杨行地区首个集体育、休闲、娱乐为一体的创意运动公园。
万业紫辰苑及周边次新房较多，有活力，城市界面新。部分小区自带商业街区，购物生活方便。轨交增加，出行的有了更多的选择，方便上班族。
小区的成交价稳定，整体是一个曲折向上的状态。2024年的成交量达到了历史成交的有一个高峰。
挂牌价格也是非常稳的，没有大起大落，2021年上涨之后就保持住了价格。
小区的房源总价范围非常广，主要是因为面积段的跨度比较大。2-3房集中在600W以内，大户型总价比较高。
作为未来上升空间很大的上海北部轨交枢纽，杨行的板块价值还在飞速提升。目前交通的通达度也是可圈可点，基本的商业、教育、医疗等生活配备已经初具规模。
万业紫辰苑凭借无可比拟的生态条件，及本身成熟完善的社区配备，宜居属性跃然纸上。小区范围较大，户型选择多样，生活氛围很浓。郊区对轨交的需求更加强烈，小区周围还将增加19号线。品质加上配置使得小区的价格非常稳定，挂牌维持在高位，成交价还有攀升。这就意味着，对于购房者来说， 外环外的次新房在上一轮上涨潮中积攒的“水分”，在这一轮下行周期里，正在慢慢被挤出。
就以杨行为例。
短短的1年左右时间，标杆远洋香奈，均价下跌约13%；
万业紫辰苑，均价跌幅约12%；
在1年前，这些二手次新小区，像远洋香奈，价格比杨行的新房也还要高出一截。
叠加上中介费用&税费，对我们来说肯定不是实惠选择。
如今底部出现，对比新房，不用担心交付风险，也没有等待周期，所见即所得，又显得“划算”多了。
和价格走低相反的，是挂牌量的持续走高。
我拉了下杨行近一年的次新房挂牌量，结果挺让我“震惊”的。
杨行次新房的库存在持续小幅增高，11月份614套，是近一年的顶点。
随着年底的成交翘尾，挂牌量有所收缩。
但挂牌压力依然比较大！
这也就决定了淘二手，买家也更有选择权。
02
杨行次新房，性价比越来越香
而在杨行的市调，则让我更加真切地感受到二手次新房在当下的楼市温度。
在来之前，我其实先梳理了下2024年全年度外环外次新房的成交情况。
结果令我没想到的是，夺得 成交量TOP1的小区竟然是杨行的万业紫辰苑，成交133套。
同时，隔壁的 远洋香奈以95套跻身TOP16。
此外， 绿地香颂名邸，成交88套，排名TOP22。
在这么多的外环外板块中，杨行的成交表现，可谓突出。
而在杨行次新房大量成交的背后，还有一个鲜明的“背景板”。
那就是 在过去的几年中，杨行在持续输出新盘。
仅仅是在2024年，四季都会青藤里、四季隐秀就相继入市，均价在5-5.3万/㎡左右。
换句话说，板块里新房供应不断，却并没有打乱板块里次新的成交节奏。
相反， 万业紫辰苑、远洋香奈，成交量还在呈现逐年放大的趋势。（当然，这里面也有新房交付后到二手的一个自然过渡周期，比如满二/满五这种）
这就很让人诧异了， 究竟是何种因素，让杨行的二手次新这么受到欢迎？
于是我找了熟悉的中介朋友，带我看了一遍杨行的次新房。
一路上，沿着蕰川公路驱车向北，在密集的大卡丛中穿梭，我都惊叹于她的车技。
沿路钢铁堆场、仓库、老旧的厂房，还有老房子，给到的观感并不好。
然后车子驶入白沙河桥的那一刻，迎面撞来四季都会崭新的城市天际线之后，我才突然感觉到，宝山优质城市界面呼之欲出了。
见惯了宝山破破烂烂的街景，杨行崭新的居住组团可以说给到了我很不错的第一印象。
中介带我看的第一个小区并不是万业紫辰苑，而是四季都会。
在我的印象中， 四季都会曾经“八开八罄”，绝对属于北上海红盘传奇。
但实际看到交付，其实并没有让我很惊艳的感觉，这楼间距，感觉非常局促。
目前在挂牌的房子也不多，价格基本在6万/㎡左右。
中介伙伴说主要是年底成交出掉了几套，“现在挂牌的性价比都没那么高了”。
所以我最终也只看到了一套百平左右的3房，然后就直奔对面的远洋香奈。
远洋香奈是14-16年交付的板楼，虽然楼龄也有10年左右了，但社区品质看起来依旧很能打。
丰富的绿化、宽大的楼间距，还有中心下沉式庭院，法式的园林，加上经典ART-DECO外立面，气派感油然而生。
另外小区还配建网球场等游乐设施，还自带小型商场，可以说设施很齐全了。
中介伙伴说， 远洋香奈是白沙公园组团的标杆，在四季都会没进来之前，相较周边单价卖得是最贵的。
这几年市场下行，加上新房涌入，远洋香奈的价格也没有站稳，相比高点已经跌去了10%左右，但目前依旧是富锦路站周边价格最高的。
远洋香奈我只看了3种3房户型，其中，我对125㎡的带大尺度拐角窗的大3房印象深刻。
因为是高区，午后饱满的阳光倾洒下来，加上业主侍弄的花草，让整个客厅+阳台都充满了活力和温馨。
这让我联想到时下新房盛行的转角飘窗，原来在10年前就已经屡试不爽了呀。
而 万业紫辰苑分为ABC三区，较早的A区大致在2010年左右入市，以两房刚需上车产品为主。
后面的B区/C区，户型都做得越来越大了。
所以，万业紫辰苑从200多万的小户型2房，一直可以覆盖到千万级大户型3房、4房。
万业紫辰苑核心的优势还是价格，在白沙公园组团里面是最低的，目前3房挂牌价已经来到4.5万/㎡左右。
一套百平左右的3房，基本上450万左右就可以拿下。
而我细看了过去一年万业紫辰苑的成交， 90㎡以下小户型，成交53套，占比约40%， 主力价位在300万左右；
类似 95-105㎡的3房也是成交主力，去年一共交易了45套，占比约34%， 价位在450万左右；
其余都是130-290㎡的大户型，成交35套，占比约26%，其间不乏千万的总价。
可以看得出来，无论是刚需上车，还是大户型改善，万业紫辰苑都具备一定的吸引力。
而了解下来，在这个片区里面，除了价格有优势，万业紫辰苑也带小型的社区商业，买买菜和家用品还是挺方便的。
万业紫辰苑还有一大亮点，就是最靠近公园绿地。
尤其是南向第一排，正对白沙公园，没有任何遮挡，采光视野非常出众，活脱脱公园景观房。
另外，过去开发商 “送面积”的情形在杨行非常突出。
像香逸湾、万业紫辰苑、远洋香奈都有隐形的附赠面积，多则六七个平方，少则三四平。
而进入二手市场后，这部分附赠面积依旧不计入产证，可以说实打实的送面积。
相比现在市面上呼声极高的“取消公摊”来讲，杨行的次新房在得房率上面实现了“曲线救国”。
说实话，至少我在看到有附赠面积后，心里面是“蠢蠢欲动”的。
到这里，我似乎也能够理解，为何万业紫辰苑可以在白沙公园组团成为畅销冠军。
03
结语
在回程的路上，中介朋友说的一句话我印象很深： “杨行这几年还是发展很快的，而且还有故事可讲。”
她所谓的发展快，想来关注杨行的伙伴都知道。
在07年左右，杨行开通了1号线、3号线地铁，由此也开启了商品房的开发大潮。
尤其是1号线，非常适合市区打工人，由此杨行的人口也在飞速导入，形成了花园城、四季花城和白沙湾一个典型的居住组团。
而白沙公园组团，得益于2018年以来万科四季都会约90万方的大城改造，这里不只是造了崭新的住宅，还带来了配套商业，以及刚需家庭非常看重的教育。
像上大附属宝山外国语和上师大附属宝山实验学校，都是名校挂牌，加上原本不错的杨泰实验（九年一贯制），其实是自住+学区的次新板块。
正是这些优秀特质加持，杨行在上一轮周期里其实猛涨了一波。
现在价格回调，杨行的价格下来了不少，的确变得更香了。
而所谓的还有“故事”可讲，其实也是我在看房过程中，中介始终没忘记给我输出的 “宝山高铁带动房价”的概念。
虽然我自己是不太觉得高铁站对房价的带动作用能有多大，但对于普通大众来说，有个高铁枢纽，至少出行方面方便快捷了。
最重要的是，代表了决策层 重视开发杨行的力度和决心。
不只是宝山在努力，而是叠加了上海市的雄心。
对比下来，同在北上海，顾村、罗店就不具备这些资质，虽然短期来看，单纯论商业，顾村和罗店都要吊打杨行。
但要论及“讲故事”的能力，杨行的确更有后招。
当然这次市调也只是选择了杨行板块这样一个小切面，我给大家描述这个板块的二手现状，其实真正在传递的是：
如今，外环外的次新房，部分性价比已经很不错了。
而有些价格已经在企稳的次新小区，是尤其值得重点淘一淘的。
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