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High-end luxury residences can serve as investment products

高档豪华住宅可成为投资品

Cracking down on real estate speculation and restricting investment behavior are the main focuses of decision-makers' regulation. However, scholars believe that in the future, high-end luxury residences can be used as investment housing.

打击房地产投机，限制投资行为是决策者调控的主要着力点，但学者认为未来，高档豪华住宅可以作为投资性住房。

On December 7, 2011, at the "Third China Real Estate Forum and 2011 China Real Estate Annual Red List", the impact of the large-scale construction of affordable housing on the market was reflected in the fact that ordinary residential properties, including affordable housing and small and medium-sized ordinary commercial housing, will gradually be de-invested and return to their use value, forming a cost-driven price. This has also become a consensus.

2011年12月7日，在“第三届地产中国论坛暨2011中国房地产年度红榜”上，保障房的大规模建设对市场的影响，表现在包括保障房住房、中小户型普通商品房在内的普通住宅将慢慢去投资化，向使用价值回归，形成以成本主导的价格，这也已形成共识。

He pointed out that based on the experience of European and American countries, the prices of ordinary residences do not deviate too much from the cost. However, currently, housing prices in China are far higher than the cost. To ensure the housing rights of the common people, "even investment is no longer necessary."

他指出，欧美国家的经验看，普通住宅价格不会偏离成本太多，但目前国内住房价格远高于成本，为了保证老百姓住房权利，“连投资这块也觉得不需要了”。

He believes that appropriate investment behavior should still be maintained, and a large number of apartments and high-end luxury residences can be used as investment housing. "Even in the residential market, there should be an internal relationship of coordinated development."

他认为，适当的投资行为仍应保留，大量公寓、高档豪华住宅可以作为投资性的住房，“即使是住宅市场，也应该有一个协调发展的内部关系”。

In addition, enterprises engaged in the production of ordinary residential properties need to adjust their mindset. "It is no longer easy to find the high profit models of the past."

此外，做普通住宅的企业要调整好心态，“再难寻找过去高的利润模式了”。

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一、什么是大平层房子？

大平层，顾名思义，是指单层面积较大的住宅，通常位于高层或超高层建筑中，面积一般在150平方米以上，甚至可达300平方米或更多。与传统的小户型或复式住宅不同，大平层强调单层空间的开阔性和功能的多样化，旨在为住户提供宽敞、舒适且高端的居住体验。

1. 大平层的定义

大平层并没有严格的官方定义，但在房地产市场中，通常具备以下特征：

• 面积较大：单层面积通常在150-500平方米，常见于200-300平方米。

• 高端定位：多位于城市核心地段的高端住宅楼，配备豪华装修和智能化设施。

• 单层布局：所有功能区域（如客厅、卧室、厨房）均在同一楼层，无需上下楼梯。

• 高品质生活：强调空间的舒适性、采光通风以及个性化定制。

2. 大平层的起源与发展

大平层起源于欧美发达国家的城市豪宅，如纽约的顶层公寓。在国内，随着经济快速发展和城市土地资源的稀缺，高层建筑成为主流，开发商通过设计大面积单层住宅，满足富裕阶层对高品质生活的需求。大平层最早流行于北上广深等一线城市，如今已扩展至二线城市，如杭州、成都、南京等地。

二、大平层房子的主要特点

1. 宽敞的空间布局

大平层的核心优势在于其超大的单层面积，能够容纳更多的功能区域，例如：

• 超大客厅：面积可达50-80平方米，适合举办家庭聚会或社交活动。

• 多间卧室：通常包含3-5间卧室，主卧套间常配备独立衣帽间和豪华卫浴。

• 开放式：采用开放式或半开放式设计，增强空间通透感。

• 功能区多样：可设置书房、影音室、健身房、酒吧等个性化空间。

2. 优越的采光与视野

大平层通常位于高层，拥有270°或360°的观景视野，配备大面积落地窗或幕墙系统，采光效果极佳。例如，北京、上海的大平层住宅常能俯瞰城市天际线或地标建筑，带来独特的视觉享受。

3. 高端配置与智能化

大平层住宅多为精装修交付，配备高品质建材和智能家居系统，如：

• 中央空调与地暖：确保四季舒适。

• 智能家居：包括智能照明、安防系统、电动窗帘等。

• 豪华厨卫：进口品牌厨具、卫浴设备，提升生活品质。

4. 灵活的空间利用

大平层通常采用大开间设计，内部隔墙较少，住户可根据需求进行个性化改造。例如，将部分空间改造成儿童活动区、艺术收藏室或家庭办公室。

5. 私密性与安全性

大平层多位于高端社区，配备24小时安保、门禁系统和私人电梯，确保住户的隐私和安全。部分顶级大平层甚至实现“一梯一户”设计，最大化私密性。

三、大平层的设计理念

1. 开放与通透

通过大面积落地窗、开放式厨餐厅和无过多隔墙的设计，增强空间的流动性和通透感。例如，客厅与餐厅无缝连接，营造宽敞的社交空间。

2. 功能分区明确

尽管空间开放，大平层依然注重动静分区：

• 动区：客厅、餐厅、娱乐室等，靠近入口，方便社交。

• 静区：卧室、书房等，位于内侧，确保安静休息。

• 服务区：厨房、卫生间、储物间，布局紧凑，方便使用。

3. 个性化定制

大平层买家多为高净值人群，开发商通常提供定制化服务，如调整户型布局、选择装修风格或增加功能区域，满足个性化需求。

4. 融入自然与城市

通过大面积窗户和阳台设计，将室外景观引入室内，模糊室内外边界。例如，上海浦东的汤臣一品大平层通过全景落地窗，将黄浦江景融入居住空间。

四、大平层的优劣势分析

1. 优势

• 居住舒适：超大空间、充足采光和高端配置，带来别墅般的居住体验。

• 功能多样：满足多代同堂、社交娱乐、家庭办公等多种需求。

• 视野开阔：高层位置提供无遮挡的城市景观，提升生活品质。

• 投资价值：位于核心地段的大平层具有较高的保值和增值潜力。

• 便利性：单层布局适合老人和儿童，无需上下楼梯，安全性高。

2. 劣势

• 价格昂贵：大平层多位于城市核心，单价高，总价动辄千万甚至上亿，普通家庭难以负担。

• 物业费用高：高端社区的物业管理费、能耗成本较高，增加居住开支。

• 装修维护复杂：大面积空间的装修和维护需要更多时间和资金。

• 私密性有限：尽管有安保系统，高层住宅的邻里关系较别墅更为紧密。

• 流动性较弱：由于总价高，大平层的二手交易周期较长，变现能力有限。

五、大平层与别墅的对比

大平层常被称为“城市中的别墅”，但与传统别墅相比，各有优劣：

1. 空间与布局

• 大平层：单层布局，空间开阔但局限于一层，适合追求便利的家庭。

• 别墅：多层或带庭院，空间更立体，适合喜欢户外活动或园艺的家庭。

2. 地段与配套

• 大平层：多位于市中心，交通便利，周边商业、教育、医疗资源丰富。

• 别墅：多位于郊区，环境安静但配套设施可能较远。

3. 价格与维护

• 大平层：总价高，物业费昂贵，但维护相对简单。

• 别墅：总价可能更高，需自行维护庭院和外墙，成本较大。

4. 适用人群

• 大平层：适合忙碌的城市精英、注重生活品质的高净值人群。

• 别墅：适合追求私密性和自然环境的家庭。

六、选购大平层的注意事项

1. 地段与景观

• 优先选择城市核心地段，交通便利且升值潜力大。

• 关注楼层高度和朝向，确保采光和景观不受遮挡。例如，南向或东南向大平层采光更佳。

2. 开发商与物业

• 选择信誉良好的开发商，确保建筑质量和交付标准。

• 考察物业管理水平，高端社区的物业服务直接影响居住体验。

3. 户型与功能

• 检查户型是否合理，动静分区是否明确，是否有足够储物空间。

• 确认是否支持定制化改造，满足个性化需求。

4. 预算与成本

• 除购房款外，需考虑物业费、装修费、税费等额外成本。

• 评估贷款压力，确保长期财务稳定性。

5. 法律与合同

• 仔细审查购房合同，确认面积、装修标准、交房时间等条款。

• 核实产权清晰，避免纠纷。

6. 二手大平层

• 若购买二手大平层，需检查房屋状况、装修质量以及是否有债务纠纷。

• 了解社区入住率和邻里情况，判断居住氛围。

在选购大平层时，需综合考虑地段、户型、开发商信誉和长期成本，做出理性决策。

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中国中铁·诺德璟宸

建面约89-129㎡3-4房七批次入市！

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378套建面约89-129㎡3/4房2厅2卫

均价3万/㎡

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在当下房地产大环境不确定的背景下，资金实力雄厚的国企央企显然更令人放心。

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中铁诺德是中铁建工集团全资子公司，专注于房地产投资与开发，精雕细琢，匠心打造出以“高贵、尊享、优质”为特色的房地产旗舰品牌。

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或许只有中国建筑行业的翘楚中铁诺德，才能在建筑上带来如此令人信赖的安全感。

示意图，图片来源于网络

同时，项目还是绿建三星标准的超低能耗住宅。

不仅是细节考究品质有保障，而且让家更生态，生活更随心。

项目采用全热回收新风系统、高效中央空调、超低能耗围护结构、雨水回用系统、海绵城市等绿色建筑技术，打造家的恒久优雅。

当然，内部硬核，外部同样高颜值。

项目建筑线条简洁明快，立面材质采用玻璃、米白色真石漆及深灰色涂料，现代美学感强烈，辨识度高！

项目效果图

社区方面，项目园区规划“两轴一环一带五园”，融合东西方设计理念，重塑园林风雅，采用四时景观，打造园林生命线，步步皆景，让生活与自然相映成趣。

小区采用人车分流，地下车库精装入户大堂为业主提供尊崇归家仪式感。

上海临港【中铁·诺德璟宸】

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临港同等面积户型一般为1卫或1.5卫，本项目约89㎡的建面即能实现3房功能性还有2卫，主卧实现套房配置，性价比分外突出！格局上做到了三开间朝南，客餐厨一体化减少动线，对室内面积极致利用！

建面约99㎡（小高层）户型平面图

一梯两户，3房2卫，刚需首改皆适配！三开间朝南+南北通透，采光通风效果俱佳！足足5个飘窗，加上大尺度的观景阳台，增加了室内使用面积，提升性价比！

建面约99㎡（高层）户型平面图

大开间客厅，媲美豪宅的尺度感。南北通透，三开间朝南，主卧套房设计，采光通风性能和居住舒适度皆保证较高水准！

建面约129㎡户型平面图

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编辑

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1. 大平层的定义

大平层并没有严格的官方定义，但在房地产市场中，通常具备以下特征：

• 面积较大：单层面积通常在150-500平方米，常见于200-300平方米。

• 高端定位：多位于城市核心地段的高端住宅楼，配备豪华装修和智能化设施。

• 单层布局：所有功能区域（如客厅、卧室、厨房）均在同一楼层，无需上下楼梯。

• 高品质生活：强调空间的舒适性、采光通风以及个性化定制。

2. 大平层的起源与发展

大平层起源于欧美发达国家的城市豪宅，如纽约的顶层公寓。在国内，随着经济快速发展和城市土地资源的稀缺，高层建筑成为主流，开发商通过设计大面积单层住宅，满足富裕阶层对高品质生活的需求。大平层最早流行于北上广深等一线城市，如今已扩展至二线城市，如杭州、成都、南京等地。

二、大平层房子的主要特点

1. 宽敞的空间布局

大平层的核心优势在于其超大的单层面积，能够容纳更多的功能区域，例如：

• 超大客厅：面积可达50-80平方米，适合举办家庭聚会或社交活动。

• 多间卧室：通常包含3-5间卧室，主卧套间常配备独立衣帽间和豪华卫浴。

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大平层通常位于高层，拥有270°或360°的观景视野，配备大面积落地窗或幕墙系统，采光效果极佳。例如，北京、上海的大平层住宅常能俯瞰城市天际线或地标建筑，带来独特的视觉享受。

3. 高端配置与智能化

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• 中央空调与地暖：确保四季舒适。

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4. 灵活的空间利用

大平层通常采用大开间设计，内部隔墙较少，住户可根据需求进行个性化改造。例如，将部分空间改造成儿童活动区、艺术收藏室或家庭办公室。

5. 私密性与安全性

大平层多位于高端社区，配备24小时安保、门禁系统和私人电梯，确保住户的隐私和安全。部分顶级大平层甚至实现“一梯一户”设计，最大化私密性。

三、大平层的设计理念

1. 开放与通透

通过大面积落地窗、开放式厨餐厅和无过多隔墙的设计，增强空间的流动性和通透感。例如，客厅与餐厅无缝连接，营造宽敞的社交空间。

2. 功能分区明确

尽管空间开放，大平层依然注重动静分区：

• 动区：客厅、餐厅、娱乐室等，靠近入口，方便社交。

• 静区：卧室、书房等，位于内侧，确保安静休息。

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3. 个性化定制

大平层买家多为高净值人群，开发商通常提供定制化服务，如调整户型布局、选择装修风格或增加功能区域，满足个性化需求。

4. 融入自然与城市

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四、大平层的优劣势分析

1. 优势

• 居住舒适：超大空间、充足采光和高端配置，带来别墅般的居住体验。

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• 视野开阔：高层位置提供无遮挡的城市景观，提升生活品质。

• 投资价值：位于核心地段的大平层具有较高的保值和增值潜力。

• 便利性：单层布局适合老人和儿童，无需上下楼梯，安全性高。

2. 劣势

• 价格昂贵：大平层多位于城市核心，单价高，总价动辄千万甚至上亿，普通家庭难以负担。

• 物业费用高：高端社区的物业管理费、能耗成本较高，增加居住开支。

• 装修维护复杂：大面积空间的装修和维护需要更多时间和资金。

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五、大平层与别墅的对比

大平层常被称为“城市中的别墅”，但与传统别墅相比，各有优劣：

1. 空间与布局

• 大平层：单层布局，空间开阔但局限于一层，适合追求便利的家庭。

• 别墅：多层或带庭院，空间更立体，适合喜欢户外活动或园艺的家庭。

2. 地段与配套

• 大平层：多位于市中心，交通便利，周边商业、教育、医疗资源丰富。

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3. 价格与维护

• 大平层：总价高，物业费昂贵，但维护相对简单。

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4. 适用人群

• 大平层：适合忙碌的城市精英、注重生活品质的高净值人群。

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1. 地段与景观

• 优先选择城市核心地段，交通便利且升值潜力大。

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社区方面，项目园区规划“两轴一环一带五园”，融合东西方设计理念，重塑园林风雅，采用四时景观，打造园林生命线，步步皆景，让生活与自然相映成趣。

小区采用人车分流，地下车库精装入户大堂为业主提供尊崇归家仪式感。

上海临港【中铁·诺德璟宸】

售楼处热线：400-9939-964 （24小时热线）

如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

鸟瞰效果图

【中铁·诺德璟宸】【户型图】

售楼处热线：400-9939-964 （24小时热线）中国中铁·诺德璟宸首开建筑面积约89-129㎡3-4房2厅2卫，设计水准非常高，神户型之名当之无愧！

建面约89㎡户型平面图

临港同等面积户型一般为1卫或1.5卫，本项目约89㎡的建面即能实现3房功能性还有2卫，主卧实现套房配置，性价比分外突出！格局上做到了三开间朝南，客餐厨一体化减少动线，对室内面积极致利用！

建面约99㎡（小高层）户型平面图

一梯两户，3房2卫，刚需首改皆适配！三开间朝南+南北通透，采光通风效果俱佳！足足5个飘窗，加上大尺度的观景阳台，增加了室内使用面积，提升性价比！

建面约99㎡（高层）户型平面图

大开间客厅，媲美豪宅的尺度感。南北通透，三开间朝南，主卧套房设计，采光通风性能和居住舒适度皆保证较高水准！

建面约129㎡户型平面图

上海临港中铁诺德璟宸售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔

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郑重承诺：此房源信息真实有效，售楼中心直属全程营销策划，中介勿扰

抢占陆家嘴2.0刻不容缓

万亿央企品牌背书

两港快线旁，6站直达张江

中国中铁·诺德璟宸

建面约89-129㎡3-4房七批次入市！

样板间已开放

378套建面约89-129㎡3/4房2厅2卫

均价3万/㎡

【中铁·诺德璟宸】推售房源位置及一房一价如下

在当下房地产大环境不确定的背景下，资金实力雄厚的国企央企显然更令人放心。

中国中铁·诺德璟宸由世界双500强打造，万亿央企品牌背书，值得信赖！

项目效果图

家喻户晓的央企中国中铁是全球建筑工程承包商，连续16年进入世界企业500强，2021年在《财富》世界500强企业排名第34位，在中国企业500强排名第10位。旗下的中铁建工集团具有国家房屋建筑施工总承包和铁路工程施工总承包双特级资质。

中铁诺德是中铁建工集团全资子公司，专注于房地产投资与开发，精雕细琢，匠心打造出以“高贵、尊享、优质”为特色的房地产旗舰品牌。

绿建三星标准超低能耗建筑！

平心而论，仅凭地段，临港105片区的中国中铁·诺德璟宸已然不愁卖。

幸运的是，这块珍贵土地，遇上了产品至上的国匠中铁诺德。

更令小胖君惊异的是，中国中铁·诺德璟宸居然打造了绿建三星标准超低能耗建筑！

这是什么概念？

先看绿建三星，这是国内建筑至高评价标准。

指标由中国建筑科学研究院绿色建筑中心制定，对建筑用材、安全甚至是装修标准细节，都有极其严苛的标准。而且由住建部亲自审批，是拿钱买不来的建筑业权威认可！

或许只有中国建筑行业的翘楚中铁诺德，才能在建筑上带来如此令人信赖的安全感。

示意图，图片来源于网络

同时，项目还是绿建三星标准的超低能耗住宅。

不仅是细节考究品质有保障，而且让家更生态，生活更随心。

项目采用全热回收新风系统、高效中央空调、超低能耗围护结构、雨水回用系统、海绵城市等绿色建筑技术，打造家的恒久优雅。

当然，内部硬核，外部同样高颜值。

项目建筑线条简洁明快，立面材质采用玻璃、米白色真石漆及深灰色涂料，现代美学感强烈，辨识度高！

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【中铁·诺德璟宸】【户型图】

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这是为美术生打造的270度环幕江景大平层，高楼层赋予的辽阔视野，江景成为空间的天然背景。

整体以现代自然主义为基调，借自由开放的空间美学与个性家居布置，诠释简约松弛的生活哲学。

玄关

Vestibule

归家序章，以简素勾勒空间韵律

作为入户第一幕，玄关以极简姿态开启生活叙事，素净墙面如天然画布。清透支架托举着素白花瓶，植物姿态俏皮延展，成为连接户外与生活的温柔过渡。

客厅

Living Room

没有 “标准答案” 的互动场

全开放式设计，岛形沙发打破边界，让交流随光影自由发生。午后的光线从侧面洒落，家具被赋予立体的光影层次。

中央的B&B Camaleonda模块组合沙发，以岛状布局重构空间逻辑，双向陈设的低椅背设计。一面朝向书柜电视墙，一面衔接餐厨区。让场景切换随心意而生，既保持空间通透感，又以功能分区提升使用效率。

休闲区

Leisure Area

多元需求的美学平衡

厨房

Kitchen

暮光先抵达的日常剧场

餐厅

Dining Room

暮色里的光影焦点

主卧

Master Bedroom

个性与舒适的共生

中铁诺德璟宸售楼处电话: 400-9939-964中铁诺德璟宸官方电话: 400-9939-964中铁诺德璟宸官方售楼处已认证✅︎✅︎✅中铁诺德璟宸售楼处电话: 400-9939-964中铁诺德璟宸官方电话: 400-9939-964中铁诺德璟宸官方售楼处已认证✅︎✅︎✅中铁诺德璟宸售楼处电话: 400-9939-964中铁诺德璟宸官方电话: 400-9939-964中铁诺德璟宸官方售楼处已认证✅︎✅︎✅中铁诺德璟宸售楼处电话: 400-9939-964中铁诺德璟宸官方电话: 400-9939-964中铁诺德璟宸官方售楼处已认证✅︎✅︎✅中铁诺德璟宸售楼处电话: 400-9939-964中铁诺德璟宸官方电话: 400-9939-964中铁诺德璟宸官方售楼处已认证✅︎✅︎✅中铁诺德璟宸售楼处电话: 400-9939-964中铁诺德璟宸官方电话: 400-9939-964中铁诺德璟宸官方售楼处已认证✅︎✅︎✅

房地产相关概念

(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:

1、 单纯的土地;

2、 单纯的建筑物;

3、 土地与建筑物结合的房产;

(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:

1、 一级市场(土地市场);

2、 二级市场(房地产增量房市场);

3、 三级市场(房地产存量房市场);

(三) 土地及土地所有权:

1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.

2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;

3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.

(四) 土地使用权获取方式:

1、 土地使用权出让:

指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;

土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；

国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.

2、 土地使用权划拨:

指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;

以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;

下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: 国家机关用地和军事用地;

城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;

(五) 建筑概念

1、 建筑:建筑物和构筑物的总称;

2、 狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;

3、 合格建筑物的标准:适用、经济、美观;

适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;

经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;

美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;

(六) 物业概念

1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;

各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;

二、房屋建筑常识

1、 容积率:

总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;

容积率=建筑总面积÷用地面积;

一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;

2、 建筑密度:

项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;

3、 绿化率:

指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;

4、 绿地率:

描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;

5、 层高:

住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.

6、 净高:

指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;

7、 进深:

指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;

8、 开间:

指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;

9、 建筑面积:

指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;

10、公摊面积:

指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;

11、使用面积:

它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;

12、占地面积:

建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;

13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);

14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;

15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;

16、公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积;

17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;

18、公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积÷套内建筑面积之和;

19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等;

20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;

21、实用率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;

22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实用率;

23、地下室:

指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2;

24、半地下室:

指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3,且不超过1／2;

25、阳台:

供居住者进行室外活动/晾晒衣物等的空间;

26、平台:

供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分;

27、标准层:

指平面布置相同的住宅楼层;

28、中间层:

底层和最高住户入口层之间的中间楼层.

三、房地产行业术语:

（一）室内设施:

1、 四气:暖气、煤气、热水器、空调;

2、 全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);

(二)装修分类:

1、 毛 坯:水泥地、水泥墙;

2、 简 装 修:地砖、白墙;

3、 中 装 修:大地砖、木地板;

4、 精 装 修:木地板、包门、包窗;

5、 豪华装修:装修前卫、用料讲究;

(三)户型及面积:

1、 一居室:公房面积:30-50平米;商品房面积:40-60平米;

2、 二居室:公房面积:50-70平米;商品房面积:70-100平米;

3、 三居室:公房面积:60-90平米;商品房面积:110-150平米;

4、 越层:房屋使用层跳跃的房型,如一越二,三越四等;

5、 错层:房屋内地面错落的房型;

(四) 楼层及朝向:

1、 楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;

优劣:

楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;

高层楼中楼层较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;

2、 朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;

高层板楼与多层楼的朝向相似;

高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;

四、房地产特性:

(一) 不可移动性;

(二) 独一无二性;

(三) 寿命长久性;

(四) 数量有限性;

(五) 用途多样性;

(六) 相互影响性;

(七) 受政策\市场影响大;

(八) 标的高;

(九) 变现慢;

(十)保值增值性;

五、房屋分类及详解:

(一) 按住宅层数划分:

1、 低层:层数为1-3层;

2、 多层:层数为4-6层;

3、 中高层:层数为7-9层;

4、 高层:10层以上;

(二) 按使用性质划分:

1、 生产性建筑;厂房、车间等；

2、 非生产性建筑;

居住建筑:如住宅等;

公共建筑:如办公、文体、交通等;

(三) 按结构类型划分:

1、 砖混结构:这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。这种结构房间小、层数低，一般用于多层建筑中；

2、 框架结构:这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，可用于小高层建筑;

3、 钢筋混凝土剪力墙结构; 这类建筑物的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，多用于高层建筑

4、 空间结构:包括:县索结构、网架结构、壳体结构等。如体育馆、大剧院等；

(四) 按建筑材料划分:

1、 砖混:红砖与水泥;承重的主要构件是用砖和混凝土建造的;

2、 钢混:浇注、最为结实;承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的;

3、 预制板:预制的混凝土板与钢筋;承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的.包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物;

(五) 按楼型外观划分:

1、 板楼:

是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯;

板楼基本形式:多 层:６层以下;小高层:7-12层以内;高层:13-18层;超高层:18层以上甚至更高;

2、 塔楼:

主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅.通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内;

塔楼基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板结合、十字型、方形塔楼;

补充：筒子楼:卫生间、厨房都集体公用；

写字楼:办公使用;

(六) 按房屋户型划分:

1、 一居室;一卧室;

2、 二居室;二卧室;

3、 三居室;三卧室;

4、 多居室;多卧室;

5、 错 层:主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。

6、 跃 层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房和卫生间等。

7、 复 式:复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。

(七) 按产权性质划分:

1、 商品房：指各房地产开发公司投资兴建的，以赢利为目的，按市场规律经营的房子；

分类：

(1) 普通住宅:

容积率1.0(含1.0)以上;

建筑面积在140平方米以下;

成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下;

(2) 非普通住宅:

甲宅; 24小时电梯、保安，物业费较高；

公寓;商品房、24小时电梯、保安、24小时管道热水；

别墅:(独栋、联排、双拼、叠拼)一般较为偏远;

(3) 商品房销售资质:商品房销售须具备以下五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》；

2、 已购公房:

普通公房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;

央产房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房;

3、 经济适用房:

定义:以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定.

只拥有房屋所有权:表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理;

4、 使用权房:使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。

5、 私产平房:也称私有住宅,是个人或家庭购买和建造的住宅;在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。

6、 小产权房:是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门不予颁发房产证。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，买卖此类房屋不能真正享有合法权益。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。