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“全国任何城市的3万级项目，都做不到这样的产品力。”

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❄杭州保利天奕开发商电话（官方认证）:400-9688-923✨✽✽✽✽杭州保利天奕将包含一座约4.5万㎡的超大公园，以它为核心展开全新的生活方式。建面约4.5万方「风之谷」公园、幼儿园、九年一贯制中小学、文体中心、邻里中心、商业街、综合运动场、社区卫生服务站……星缦和润用总建面约48万方的磅礴体量和丰富内容，为杭州创造了一种以公园为核心的复合生活新方式。而真正让现场来宾们拍案叫绝的，则是立体场景构建下的低密生活营造。

从产品思维到客户体验，再到城市共建的美好和鸣。通过星缦和润的种种美好兑现，人们可以看到越秀地产与杭州地铁两家公司对于项目开发运营的深度思考。

在当下脱颖而出的，无疑就是一路之隔上城区的杭铁|越秀·星缦和润。单日来访超过300组，迅速成交超60套房源，实打实的流量数据，足以说明其在杭州购房者心目中的地位。

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已经很久没有一个住宅项目

可以单凭体量本身，就引起全城轰动

8万多方占地的一整块方正土地

全杭州最大的抬板社区，是一般项目的4到6倍

大到一定程度后，项目竟然自带双地铁口、户外扶梯、商业街区

更夸张的是

实景图

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实景图

杭州·保利天奕

起点就是整个楼市发展周期里的罕见存在

在地产观望情绪如此浓厚的当下，品质竞争最为激烈的杭州市场

能卖出高于竞品的价格还能实现持续热销

这只是第一步

我们接下来要讲的内容，不是大也不是抬板

这才是这个项目最可怕的地方

天奕这条产品线本质上是保利发展在这个时代撕开一道口子

硬生生给自己创造蓝海的过程

当天奕遇到杭州这块土地

保利怎么可能放过这次机会

实景图

这张图除了能看出在人的对比下尺度格外大之外

不知道各位有没有感觉到

这个庭院似乎就是与我们以往看到的下沉庭院不太一样

为什么会有这种感觉

我们换成上帝视角

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实景图

标出来的区域就是整个庭院的四周、上下两层

全部设置了延伸外摆

所以人视角看这样的庭院才不会觉得有所谓的陡峭感

因为每一面看过去的建筑与景观都不再是一个平面，而是层次错落的

上下层之间错落，每一层各自的结构布局也错落

再配合建筑的曲线流动感、小池塘、溪涧、不同形态的植被

才能创造出这样的丰富感

实景图

从这里也会发现

这个项目的灰度空间并不是天然就有的，也不是在建筑常规的灰度空间里思考如何设计或利用

而是刻意创造灰度空间

实拍视频

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风雨连廊檐下，也会再额外设计休憩区

在这个社区行走的过程中，你会不知不觉的就容易停下来

被某个刻意设置的小节点吸引，也被允许逗留，然后慢下来

不同空间之间，也通过创造过渡部分的体验，来消融内外边界

没有任何墙体或冰冷的门的直接隔断感

实景图

比如架空层的儿童盒子，不仅衔接室外的通道很多，还全部被设计成弯弯绕绕的小石子路

十分符合小朋友的探索天性

进出儿童盒子这件事也变得很好玩，利用这些灰度空间，等于放大了孩子们的活动范围

实景图

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这是从外部看一个完整的学习盒子

盒子内部设计了阅读、会议、工作，开敞、私密等等非常多的独立功能区

这些我们都很好想象，而这个由景观绿植和实木坐台圈起来的小范围

正是学习盒子的内外边界

这些过渡空间创造的体验

是不是很像现在最前卫的街区式商业综合体

实景图

刚好这个大盘社区也自带沿街配套，的确就是这样的氛围

换句话说

保利是将高级商业空间灰度空间的营造方式，从外到内，铺设到了一个住宅社区方方面面

它被高端综合体所推崇，的确是在物理层面、视觉层面、体验层面都能创造极大价值

打破各个物理空间的壁垒，形成有关联有互动的整体，单一的通行路径被点缀上无数可以停留的小节点

动线也变得不被定义，让更多的体验能够自然发生

实景图

空间是流动的，所以视线也是渗透的

视觉层面，就算是体量极大，也能拥有比小而美社区更丰富的层次感与纵深感

景观被无数小节点折叠、展开，你永远没有办法一眼看尽，必须在行走中不断探索新的观景乐趣

当然这一切的创造最重要由来还是人

灰度空间的最大价值，是为了回答一个更细腻的问题

人与人之间应该保持多远的心理距离，才最舒适

保利天奕的客户多为互联网/AI领域的高知人才

工作节奏相对较快，需要回到社区就能拥有完全的放松，需要有交流互动

同样，更需要边界感

实景图

大量的灰度空间就能维护人与人之间恰到好处的分寸感

当你在公共空间享受社交氛围时，也能随时随地缩回到私人领域

在人群之中，也能保有心理上的独立

邻里之间既不疏远，也不过度亲密

空间营造的张弛有度带来居住心理上的张弛自如

恰恰是松弛感的真正来源

02

松弛是保利发展给到天奕这条产品线的核心定位

你会发现，我们并没有去讲这条产品线的设计风格或用材工艺，就讲完了松弛这件事

因为本质上如今产品线这个词不同于以前，不再代表标准化的产品模版

产品线当下被保利发展再次提出

是为了从前端确定一个产品的灵魂，或者说设计的底层逻辑

我们确实能看到大面积暖色系石材、弧形元素、项目整体的气质是松弛温暖的

除此之外，对于一个项目的设计究竟如何落笔

一定是根据每一块地每一个城市的气质，将这份松弛感进行在地化原创

成就独一无二的杭州天奕

实景图

今天的市场其实完全不缺杭州元素

想要做这件事情，就必须选择一条更难的路

所以在这个社区中，景观系统性大量引入像秋荷、睡莲这样的水生与芳香植物

实景图

在楼盘里极其少见，因为这对水质、植物本身都有更长期的运营和精细化的管理要求

茶园里专门培育的安吉白茶，也是大量客户来到这个项目被打动的点

早晨踏雾寻茶的江南雅趣可能成为日常

茶文化承载着杭州这座城市的底蕴

荷花则源自西湖十景曲院风荷，此景佳话又可从清代溯源至南宋

因此荷花和茶也成为了这个社区气质的重要来源

实景图

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会所里的壁画也是源自陈家泠大师的《清荷》长卷

这份气质的渗透度是无处不在的

良渚文化里的玉琮，是在还没有青铜、铁器的时期，古人就在石软玉上，雕琢出了细如发丝的纹饰

示意图

不仅是匠艺中的奇迹，形态外方内圆、上大下小、多节分层

暗藏的是良渚人对宇宙的探索与思考

实景图

我们再来看这个项目的设计

就能直观感受到这份心思花在了哪里

保利发展的确是在打造社区的同时，一直承担着弘扬大国文化自信的责任

即使是近两年才流行起来的度假风/松弛感

保利发展也坚持在用中式的方式，让这份居住追求变得传神

实景图

包括明明很厚重的石材为什么能做出举重若轻的轻盈感

甚至像漂浮在水面上

实景图

一盏灯如何在不开灯时

也能和建筑一起成为人文风景

这些细节传递的是在地文化定制的100%渗透

也的确是100%的难度

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第一

就在于它必须在松弛的大要求之下，如何将松弛与文化两者完美的融合

实景图

所以为了营造杭州山水朦胧的诗意感，就要找到如此大面的安第斯雪景石

放在室内5泳道专业泳池的末端

背景大面石材上全部浅浅雕刻着项目专属纹样

这样的品质当然也从公区一直延续到每一户

实景图

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第二

这样的渗透度还是在八万方的土地上

全抬板的生态平台、11大主题会所、7000㎡架空层、23座主题空间

所有这些区域都要深度渗透这份定制感

团队只有完全研究透彻杭州的园林、湿地、非遗工艺，进行大量的文化调研，然后将其转化为可落地的设计语言

效果图

也才能把项目外部湿地的风景一直延伸到项目内部

社区内极其罕见地出现了流动的溪涧

示意图

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我们今天看到那么多园林实景

还只是【西溪里的会所】的呈现

在保利天奕的规划中，这只是杭州山水长卷的序章

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示意图

随着大区的展开，我们还会陆续看到【九溪十八涧里的花园】【青山湖里的花厅】等等

这一刻，整个社区便成为了杭州风雅的承载者

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效果图

整个社区以圆月串联，每当夜幕降临柔光亮起，似良渚玉琮的当代演绎，又似西湖明月的水中倒影

居住其中，不出城郭而获山林之怡

正应了杭州保利天奕那句：

人生得奕需尽欢，莫使金樽空对月

这是保利发展献给这座城市的顶级浪漫

效果图

03

一家企业也只有真正地理解这座城市

还要敢于投入

才能构建出这样的在地文化感与生态松弛感

效果图

背后也代表这家企业的能力正在全面爆发

前面我们之所以花大量篇幅讨论灰度空间

因为这件事恰恰意味着需要建筑、景观、室内三大专业的无缝协同

是空间的过渡衔接，更是开发商能力的过渡衔接

也是在一个项目中最容易被妥协或直接被忽略的环节

只有企业内部真正打破部门壁垒、深度合作，才能让大盘里每一个小区域

都创造出新的颗粒度

随便走进一个架空层的童玩盒子能感受到

示意图

依然保有独立的仪式感归家大堂同时

动静分区的童玩场地、小剧场、琴房，随处可见的家长陪伴区，内外衔接的灰度空间

一个架空层几乎已经具备一整个幼托所的丰富配套

这里如今已经实景呈现

也就意味着，企业内部各专业能力，被真正打通

同时，极细的颗粒度也代表

保利发展必须持续深度理解杭州的购房者

在项目前期

保利收集了约22万条的客户心声，其中针对未来科技城客群的调研尤为深入

于是我们看到半开放的阅读空间与全封闭的自习办公空间同时存在

配备会议室、打印机、自助贩卖机等共享设施

小朋友的剧场也源自于有大量真实的家庭需求

实景图

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实景图

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说实话，这个成绩在我预期之中。

保利天奕大胜狂卖、全国出圈级的热度，是「杭州引领全国楼市热」趋势上，城市价值、产品力的双向奔赴。

来，看它所在的第三中心，在这个小阳春，迎来了杭州120多个板块里，最大的价值回归。

这里，今年刚上市的新盘，单价涨到近5万/平，比限价上浮40%。

这里，待入市的低密项目，最小户型230方，总价预计1000万起步。

而它们与保利天奕直距仅约1-1.7公里，都是围绕中轴线+梦溪水乡湿地景观，形成黄金三角占位。

然而，这个黄金三角点位的保利天奕，依然维持在了3字头的良心价，肉眼可见地形成1万/平的价差红利，性价比拉爆！

▲保利天奕位置示意图

特别是天奕六开加推的20#、21#看出去，左手可见未科中轴线的大配套疯狂生长，右手双湿地自然景观。

▲保利天奕加推楼幢分布示意图

春天，天奕窗外呈现的希望和自然，和中国人骨子里城市繁华+诗意栖居的生活哲学，糅合浸润得严丝合缝。

但要知道，保利天奕这种被湿地生态包裹，被世界级中轴线拔升，被最前沿的科创产业引领的大盘，整个杭州很难有第二个的。

1万/平的清晰价差红利，加速向上的城市势能，宜居的湿地景观，保利天奕就是第三中心自住的原始股。

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30万方超级底盘

加速兑现的城市中心生活

好房子时代，保利发展在杭州接连打出两座“天系”作品，每个都是爆火热销、板块行情的超级发动机。

约30万方超级底盘的保利天奕，则是一举拉开了第三中心自住改善的巨幕。

一是，前所未有的超级底盘。

杭州大盘不稀缺，超级底盘也不罕见，但保利天奕是唯一新规后体量达到约30万方的超级底盘，而且是唯一地形方正、无缺陷的：

这就决定了它所有“大开大合”的配套可以碾压级的优势排布，所有的生活空间可以“综合体化”，肆意施展“天系”手法，一气呵成，卓然天成。

这也是保利浙江当时坚定拿下这宗地的初心，他们也做到了。

半年时间，我发现这个超级底盘的兑现力，超乎我想象。

这是我第五次来到保利天奕，看到超手笔约5.4米全抬板的设计大幅落地；约6万方的立体景观如同视觉盛宴般经典；约3000方的奢适会所还在更新，主题架空层泛会所也在逐步开放：

我感觉一步步在靠近保利天奕初心设想的那个城市繁华与诗意栖居内外交融的内核，那些高出生活的精神追求。

天系的技艺、艺术的审美，没有人可以抗拒。

悬浮的无边际泳池，春茶嫩芽满山头的茶园，全杭州最浪漫的女神空间；国际标准的壁球馆，赛事级的篮球馆，门口还规划约1100米的 "金镶玉式" 烟火街区……

这些配套不只是硬件堆砌，是有系统化的运营服务，精准匹配年轻新贵、高端改善客群的生活痛点：

比如前置预约保证业主的使用体验，丰富多元的社群运营激活社区的活力，运动社交，游园遛娃，买杯咖啡，这份日常稀松的松弛感，和大盘有关，和保利天奕“需求前置”的实力兑现更有关。

二是，前所未有的全能高配。

但是在我看来，天奕的外在的超级底盘兑现力，会让你对未来的期待更大。

去年9月，保利天奕一路之隔的天元公学和睦校区开学，新增学位8400个。

当时我认为这样的量级非常罕见，这是余杭区重塑自己教育护城河的“神之一手”。

结合近期“余高变临高”一事，再看保利天奕门口的教育能级，此前显然是被低估了的。

▲天元公学和睦校区（图源网络）

其他配套更是倍速推进：门口直线约40米、在建的12号线水乡南站，预计明年底能通车。

还有一脉绿汀路、正在疯狂生长、最具后发优势的世界级中轴线：

约60万方的银泰中心，正式公示落地；绿汀路万象城商业裙房建到了2层；余杭国际体育中心，预计明年完工；杭州未来国际演艺中心、余杭文化艺术中心、未来城市客厅、未来公园全部在建。

而这一切，都是保利天奕看的见的未来、享受得到的配套。

也许热销可以复制，单一产品力也能套娃，保利天奕这种全维超级大盘与板块共成长、相互成就的故事，在任何一个板块都是：

不可复制的孤品级，杭州不会有下一座保利天奕了。

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03

最阔楼王户型

最友善的超级四房改善门槛

中轴线楼王位收官，杭州不会有下一座保利天奕。

保利天奕之前5开5罄，半年时间卖出500多套房子，吃透新规红利的户型，实际的获得感非常高。

在神仙打架小阳春，年轻人和有钱人，都用脚投票选择了它。

即将六开加推的楼王位175方，一位申花、奥体都有豪宅、向来挑剔的业主，看了天奕175方后，认为几乎挑不出毛病。

约18.2米的面宽，比他奥体300方大平层尺度还奢阔。

独立的光厅入户，五开间朝南，3个卫生间都是明卫，比他看的7、8万/平，200多方的格局还好，还通透。

“那些都是1000多万，但没有天奕175方舒服。”

▲保利天奕建面约175㎡户型图

除了本身的户型力，保利天奕的175方，还有三大「必买点」：

首先是，总价仅仅700万级。

新房价格三级跳时代，1公里开外的未科高层，160多方总价卖到800万；

保利天奕175方是未科最后的、最友善的改善门槛，中轴线+湿地环伺的绝佳占位，未来也不会有新供应。

其次是，最后的44套。

整个保利天奕，只有这44套、175方绝版楼王位，错过不再有。

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杭州小阳春，不只是楼市被压抑需求的真实爆发。 好的城市，价值自会回归；好的项目，自成小阳春。 好的产品更无惧周期，甚至引爆周期，驱动向上。 从“超级底盘”到“超级发动机”，杭州保利天奕练成了，全维出击，大获全胜。 那为什么很少有开发商做出保利天奕这样的行业“极核引擎”？ 我认为，这就是一个央企的责任担当、实力所致。