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保利珺园| 保利珺园三批次价格解析：今年卖得最好的市区低密墅区新盘
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「保利珺园」三批次60套房源今天正式登场了。
这个批次总共推出12套滨水联排+ 24套主轴叠墅+24套央境墅质洋房。
这个项目卖的非常快，而且三种产品都卖得很好，没有偏科。
这就说明一个事实，三种产品的产品力都非常突出，且定价合理。
保利并没有为了保某一种产品的销售速度，而刻意定个低价，或者把成本极度倾斜在某一种产品上。
尤其是总价相对最高的滨水联排100%去化，这个确实不容易。
洋房也进入收官阶段，剩余房源非常紧张。
市场上对于这个项目的积极共识已经达成，销售热度自然也就居高不下。
保利珺园也就此成为今年成交金额最高、卖得最好的市区低密墅类新盘。
这或许就是上海主城15年来罕见1.1容积率纯低密顶级社区的魅力。
真低密、无高层、对望24万方新江湾生态湿地、新规与超级附赠加持。
这样的稀缺价值总有人懂，也终究会被更多人发现。
关于这个批次的房源情况以及价格信息，我先给大家简要总结一下。
这次一共开5栋楼，共60套房源。
北侧2栋近水联排，2栋主轴叠墅，以及1栋央景洋房。
1、叠墅产品：161~166㎡上下叠返场，总价约2100万起；181~188㎡上下叠总价保持了2300万+的起步价。
这也是新江湾、甚至整个杨浦区目前唯一在售的160-190㎡四层叠墅产品，真的是用同能级地段的平层价格买高附赠滨水四代墅，可以获得完全不同的居住体验；
2000多万的总价你就可以买到一个实得率最高达160%。拥有主城区里这个面积段非常少有的上下五面宽设计的别墅产品。
2、联排产品：这次12套房源全部是200~225㎡，不到2800万起步。
这个产品在目前也是属于杨浦区的「孤品级产品」，总价可控、新规附赠高，在板块独树一帜。
最近我拿到了一些联排产品最新的创新效果图，也对这个产品呈现出的居住状态有了更多的了解，让我更加坚定的认为这个联排产品就是新江湾甚至整个上海中心城区终极改善的出色标的。
3、洋房产品：这次推出央景楼栋，小区中心位置，前后皆景，楼栋素质在小区所有洋房楼栋中首屈一指。
而且特别提醒大家：这个批次之后，整盘洋房进入收官倒计时，房源不等人，看好一定要抓紧上车。
140㎡四房边套爆款户型回归，全小区只有42套，而且这批次的房源是所有洋房楼栋中最核心的位置，据说盯着这个户型的客户非常多，稀缺独特就是硬道理。
总价1600万左右起步，这个预算我横向对比了一下整个杨浦目前能买到的所有户型，保利珺园的140㎡洋房四房边套户型基本算是不二之选。
12套105㎡三房户型，实得率高达约95%，而且与大户型同楼栋，圈层更加纯粹，1100万左右即可上车。
珺园每次开盘都是三个业态全登场，户型也比较多，今天我就用这篇文章和大家一起聊一下这次各个户型到底分别优势如何，应该怎么选择。
一、楼栋价格
这次5楼栋的均价我都直接放在图上了。
整体价格肯定还是联排 ＞ 叠墅 ＞洋房。
但同业态不同楼栋的价格都相差不多。
先看叠墅，15#位于社区南侧，但这栋楼共8套161~166㎡户型可以说是项目同面积段里位置最好的，而且总价可控，所以楼栋价格与21#全181~188㎡户型均价基本一致。
然后是联排，25#、26#两栋联排户型分布完全一致，楼栋素质也同样优秀，近达滨水步道，西侧双下沉庭院、无楼栋遮挡，所以均价相差无几。
相比前两个批次的联排楼栋，本次没有推出280㎡的大面积联排拉高均价，而且去掉了直面水景的景观溢价，所以楼栋均价会比之前略低，这也很合理。
8#是这次开的唯一一栋洋房，105㎡和140㎡户型各12套，洋房产品已经进入收官倒计时，上车机会即将关闭。
除了房源的稀缺性，这次洋房另一大稀缺性就是楼栋位置太好了。
楼栋位于社区中心位置，静谧度拉满，景观与社区内部资源环绕。
北侧林下沙龙会客厅、南侧高定阅读花园、西侧童梦山谷，在洋房楼栋中属于独树一帜的稀缺藏品。
而且楼栋四面无不利因素，价格会比前期洋房楼栋略高一些，没什么毛病。
但起步总价仍然保持在1100万左右的价格，这个价格买到新规、高实得率、墅质洋房，性价比非常高。
这个盘大家应该会发现，他的定位其实非常精准，洋房主打低密入门，叠墅主打错位竞争、平层价格买别墅产品，联排则是完全的有天有地硬实力。
二、叠墅价格解析
叠墅的产品是这次的重中之重。
我把他们拆成了8种房型跟大家聊一下。
叠墅的定价大原则就是：边套＞中间套，上叠≥下叠。
这里比较有意思的是一般来说都是下叠会比上叠价格高，但保利珺园的上叠因为这次创新了一个非常牛的顶层露台空间，而且4楼会客厅还有一个北向露台空间。
上叠产品不仅附赠空间多，使用效率还高，所以价格基本与下叠一致了，甚至略高。
而且据说前两个批次的上叠也卖的非常好，产品吸引力确实做足了。
关于这个叠墅产品，我直接说结论：但凡预算在2100~2700万的购房者，都值得去看一看保利珺园的叠墅。
一句话总结：珺园作为这个160~180㎡左右的叠墅产品，完全是用平层的价格来错位竞争低密市场，而且真正的实得率要比其他人大一截。
这个预算范围，在市区能买到的基本是120~180㎡左右的平层产品，即便是3.5代宅，实得率达到90~95%左右已经顶天了，无花园、无地下室、无露台，无法实现生活场景的空间区隔，也缺少别墅产品的私密性。
而在保利珺园，你可以得到的是一个最高达160%实得率的别墅产品，舒适度，私密度和尺度都有大幅度的跃升。
同样的预算，完全不同的居住体验。
这次叠墅户型比较多，我们以186㎡下叠边套户型为例来看下这个项目的叠墅户型设计的有多出色。
一层会客层南向超大面宽，客厅横厅设计，整个客餐厅空间非常气派。
同时南侧还有一个老人房，也可以作为客房，这一方面保证了南向房间数量，另一方面也可以与家庭主人卧室分割开，保证各自的私密性。
二层居住层，南北双阳台，三房三卫双套房，主卧还是270°全景舱设计，居住舒适度非常高。
说到这里，大家是不是发现了一个华点，这户型怎么两层加起来有5个南向面宽，而这这就是保利这次在叠墅产品上尝试的创新性咬合设计，所带来的惊喜面宽解决方案。
也就使得保利珺园的叠墅会比常规叠墅多一个南向面宽。
上叠三层同样是居住层，这样就避免了传统的叠墅楼层设置中，上叠三层客厅层影响到下叠二层卧室休息环境的情况，实现动静分离。
除了户型，大家也一定要注意到一个核心的点，那就是保利珺园这个叠墅产品的附赠率是很高的，不管是上叠还是下叠，都有非常大的惊喜。
（空间示意图，仅供参考）
对于下叠来说，有院子、有约6米层高的地下室等，最高附赠率可以达到约150%。
而对于上叠来说，我前面提到了保利这次做出了一个创新性的顶层露台空间，大家一定要去现场看一下这个空间，它不在户型图上，你看到之后一定会震撼到的。
另外，叠墅产品的精装这次会使用更多定制（客厅背景墙、木饰面、厨房岩板、门牌把手等）、更高配置（子母门、浴缸精装升级），呈现更美颜值、更多功能，实现全面提升。
高附赠+高舒适度空间格局+升级精装+总价可控+非高低配社区的真正低密叠墅，让这个叠墅产品的购买价值非常高。
三、洋房产品价格解析
下面这张图，就是这次洋房价格的汇总数据了，就两个户型，比较简单。
注意：因为1楼和6楼顶楼都有附赠空间，所以两个户型的最低价格其实是在2楼，总价段也严格区分出来了。
因为是墅区低密的社区，整盘其实哪怕中低区采光和舒适度都不错，性价比选择还是很多的。
我们来简单过一下2个主力户型。
第一个户型：A2户型，105㎡中间套三房，均价约11.89万/㎡。
墅级低密洋房产品，飞机户型，拥有采光独立电梯厅、南向三开间/双阳台。
这个户型从功能性、私密性、舒适度、新规产品附赠空间、空间利用率来说，都没什么可挑的。
因为楼栋位置好，景观环绕，而且同楼栋都是140㎡大户型，这次户型均价会比前期略高，但主力总价仍然保持在1100~1300万级。
1.1容积率低密滨水墅区上车首选户型，这次的房源不仅户型好，位置也好，大家可以重点关注。
第二个户型：C1户型，140㎡边套四房，均价约12.46万/㎡。
这个户型对于洋房产品来说，是一个一步到位的改善选择。
约13.3米超长南向采光面，约6.6米的客厅面宽，尺度感甚至超过很多常规160~180㎡户型。
（效果图，仅供参考，以实际交付为准）
作为边套户型，这个户型做出了超大附赠空间，主卧+北次卧双270°转角飘窗、南向多阳台、设备平台统统配齐，除此之外，独立采光电梯厅也是标配。
（效果图，仅供参考，以实际交付为准）
考虑到这个户型基本都是位于洋房片区最好的位置，本次又是中轴央景楼栋，无论户型本身，还是景观占有，都属于顶级配置了。
1600~1900万的预算段，这次的房源基本是把居住舒适度和尊享感拉满了。
四、联排产品价格解析
关于联排产品，前两个批次的销售成绩说明了一切。
所有房源100%去化，连二批次单价16.8万/㎡，总价近5000万的楼王都被抢完了。
这个产品已经在顶豪客户心中形成了价值共识。
市区低密地块稀缺、产品形态稀缺、产品力顶级、价格合适，这样的联排产品没有卖不好的道理。
在2026年的上海别墅市场，保利珺园就是标杆一样的存在。
这次12套联排产品整体均价142701元/㎡，套均总价约2985万。
总价最低的一套2776万。
只看这几个数字，大家可能还没什么感觉。
但是如果看完下面的户型图，你大概就理解这结果数字代表着什么了。
我一句话总结就是：考虑到保利珺园联排产品的附赠空间，14万+的单价就是便宜的离谱了。
我就放一套200㎡中间套户型，这也是联排产品主力户型，大家可以看一下。
你就只看这图上用褐粉色标注的「不计建筑面积」的区域。
仔细看一下二层的空间……
你应该就懂了。
这么大一个面积，如果换算过来，单价得到什么程度啊……
我随便拿了一套不到14万单价的联排换算了一下这个挑空面积计入之后的价格。
最后结果大约是12万/㎡出头……
要知道，这还是只算了套内面积的结果，顶楼星空露台、三楼露台、一楼花园、高挑空地下室全都没算……保利珺园这次的联排产品其实最高实得率可以拉到200+%。
如果数字上再计入这些空间，单价我都不敢算了，真的。
而且户型面积控制的非常好，3000万左右就可以占据这样的稀缺资产，实现终极改善。
以米黄色奢石+超白玻璃为主的外立面所代表的等产品力细节也没得挑。
反正答应我，预算在2800~3400万，买这个联排肯定没问题……这价格也太香了。
1.1容积率的市区非风貌地块多年罕见，这样的滨水联排产品也就难以复制，在板块内更是新房独一份，称其为「传承式豪宅资产」完全不为过。
五、总结
以上就是保利珺园三批次60套房源的一房一价解析了。
我再把大家可能需要特别关注的选房重点总结一下：
1、对于购买叠墅产品的购房者
保利这次的叠墅产品附赠率其实非常出彩，大家一定要去现场看一下，有些地方户型图上也没有，肉眼看的眼见为实。
咬合式的设计配上尽可能大的采光面，平层的价格，别墅的享受，还是挺爽的。
适合总价预算2100~2700万的朋友。
2、对于买洋房的购房者
140㎡边套四房户型整盘只有42套，这次也只有12套，在整个社区内非常稀缺，具有很高的独特性，适合需要四房，总价预算1600~1900万的朋友。
105㎡户型这次的楼栋位置非常好，1100万+的预算想上车新江湾低密墅邸，那就买它。
这样1.1容积率的土地，还能做一些小户型其实是非常难得的。
洋房产品马上收官，大家一定要抓住机会。
3、对于购买联排的购房者
这个产品没什么好说的了，总价是三类产品中最高的，2800万左右起步，但是最抢手，有钱人早就开始行动了……
4、只要预算够，能上更高一级的产品类型就上，能上联排不上叠墅，能上叠墅不上洋房。
我发现洋房最高价>>叠墅最低价，叠墅最高价>>联排最低价，之间都只差100多万，完全是可以够一够买到更高一级产品的。
道理很简单，更高一级的产品更稀缺，而且附赠率也逐步提高。
5、这个项目在我看来最大的价值可以用两个关键词来概括：那就是「稀缺」与「超前」。
1.1容积率+两面滨水双湾环抱+对望约24万㎡新江湾生态走廊+纯粹墅区豪宅+约3300㎡十六大功能珺Club会所。
15年一遇的低密墅邸，高设计标准、高成本投入的产品，配合很有诚意的定价，让这个项目具备非常高的资产配置价值与居住价值。
也祝各位都能顺利选中自己喜欢的房源~
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项目地址：上海市杨浦区江湾城路 1000 弄，新江湾城核心湿地板块，中环内原生湿地环绕，主城罕见 1.1 超低密纯墅区
售楼处地址：江湾城路沿街珺系森境顶奢实景美学接待会馆（预约制，实名登记入场）
开发商：上海新瑜湾企业发展有限公司，万亿央企保利发展 + 上海地产集团双国企联合开发，上海珺系迭代低密生态改善标杆作品
备案名：珺湾雅园；推广名：保利・珺园
产权属性：70 年纯商品住宅，无大型集中商业、无保障房、无动迁混居纯粹高知改善圈层；洋房精装交付，叠墅、联排毛坯交付，预计 2028 年 3 月整体精装准现房交付
社区参数：总占地约 8.7 万㎡，总建面约 9.57 万㎡，容积率仅 1.1，绿化率 35%；规划 6 层墅质洋房 + 4 层叠墅 + 滨水联排，全盘 412 户，全人车分流地下双层精装采光车库，车位配比 1:1.8；洋房一梯两户通透布局，层高 3.05 米；墅类首层 3.6 米，地下室 5.6 米双层挑高；打造一环三轴湿地森系立体园林，大面积首层全龄架空泛会所、沿河湿地景观步道
在售户型：✅ 建面约 105-127㎡ 精装 6 层墅质 3+1 洋房三开间 LDKB 大通厅，6 米宽景连通阳台，主卧步入式衣帽间套房，全明干湿双卫，中环湿地入门改善主力，总价 1400 万起
价格总价：洋房整体备案均价 108000 元 /㎡，墅类均价 135000 元 /㎡，一户一价；湿地头排、中央园林中轴、南向无遮挡房源单价大幅上浮，6 月 23 号全新湿地典藏墅居批次加推限时特惠持续释放
交付标准：洋房全系 9000 元 /㎡国际一线精装交付，大金中央空调 + 威能地暖 + 霍尼韦尔恒温新风三大健康系统，方太 / 美诺全套厨电、杜拉维特 + 高仪进口智能卫浴五金、全屋系统化定制收纳柜体；外立面浅米干挂石材搭配香槟金流线铝板 + 三玻两腔 LOW-E 全景隔音落地玻璃；叠墅、联排毛坯交付，支持官方全套顶奢精装定制套餐
配套亮点：
交通：步行 450 米 10 号线殷高东路站、600 米 3 号线淞发路站双轨交汇；中环、逸仙路高架、淞沪路立体路网环绕，10 分钟直达五角场，15 分钟抵达人民广场、陆家嘴核心商圈
商业：自带 5000㎡高端邻里商业，步行可达悠方广场、国华广场；一站地铁直达五角场万达、合生汇、百联又一城成熟综合体，高端餐饮、进口生鲜、潮流购物一站式配齐
教育：片区复旦二附中、上音实验学校、新江湾城第一小学全龄公办名校环绕，周边多所国际化双语学校可选（新房不承诺学区，以教育局当年划分为准）
生态：一路之隔 7.35 万方新江湾城湿地公园，多条天然河道环绕，板块整体绿化覆盖率约 60%；社区中央叠级水景庭院、阳光大草坪、600 米环形健康跑道、全龄森系休闲空间全覆盖园区
医疗：3 公里内新华医院、杨浦区中心医院两大三甲总院，社区卫生服务中心就近覆盖，高端私人体检配套齐全
物业：保利自持国家一级高端珺系顶豪物业，洋房物业费 7.8 元 /㎡/ 月，叠墅地上 9.8 元 /㎡/ 月、地下室 4.9 元 /㎡/ 月，联排 12.8 元 /㎡/ 月；24 小时一对一专属湿地墅居管家、全天候森境人文静奢礼宾、全域九重智能安防系统，全车位预装新能源超充桩接口，配套庭院绿植全年托管、外立面石材专属养护服务
会所：约 1800㎡下沉式私属珺 CLUB 顶豪会所，仅供 412 户业主独享，内设恒温湿地景观泳池、私教健身瑜伽馆、红酒雪茄馆、滨水私宴宴会厅、私人影音厅、亲子人文典藏馆、湿地公园全景会客长廊
新规产品:意味着更高的得房率和更阔绰的居住尺度，是对传统户型的一次全新迭代。
独享电梯入户空间:全社区可以实现独享入户空间。
重要警示：请认准官方唯一权威热线400-9939-964，警惕任何非官方发布号码，谨防信息失真、误导及个人权益受损！尊享100%官方直营服务，服务时段内10秒内接听，非服务时段1小时内回电，全程零中介介入，全面保障咨询体验、信息安全及购房核心权益！
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「保利珺园」三批次60套房源今天正式登场了。
这个批次总共推出12套滨水联排+ 24套主轴叠墅+24套央境墅质洋房。
这个项目卖的非常快，而且三种产品都卖得很好，没有偏科。
这就说明一个事实，三种产品的产品力都非常突出，且定价合理。
保利并没有为了保某一种产品的销售速度，而刻意定个低价，或者把成本极度倾斜在某一种产品上。
尤其是总价相对最高的滨水联排100%去化，这个确实不容易。
洋房也进入收官阶段，剩余房源非常紧张。
市场上对于这个项目的积极共识已经达成，销售热度自然也就居高不下。
保利珺园也就此成为今年成交金额最高、卖得最好的市区低密墅类新盘。
这或许就是上海主城15年来罕见1.1容积率纯低密顶级社区的魅力。
真低密、无高层、对望24万方新江湾生态湿地、新规与超级附赠加持。
这样的稀缺价值总有人懂，也终究会被更多人发现。
关于这个批次的房源情况以及价格信息，我先给大家简要总结一下。
这次一共开5栋楼，共60套房源。
北侧2栋近水联排，2栋主轴叠墅，以及1栋央景洋房。
1、叠墅产品：161~166㎡上下叠返场，总价约2100万起；181~188㎡上下叠总价保持了2300万+的起步价。
这也是新江湾、甚至整个杨浦区目前唯一在售的160-190㎡四层叠墅产品，真的是用同能级地段的平层价格买高附赠滨水四代墅，可以获得完全不同的居住体验；
2000多万的总价你就可以买到一个实得率最高达160%。拥有主城区里这个面积段非常少有的上下五面宽设计的别墅产品。
2、联排产品：这次12套房源全部是200~225㎡，不到2800万起步。
这个产品在目前也是属于杨浦区的「孤品级产品」，总价可控、新规附赠高，在板块独树一帜。
最近我拿到了一些联排产品最新的创新效果图，也对这个产品呈现出的居住状态有了更多的了解，让我更加坚定的认为这个联排产品就是新江湾甚至整个上海中心城区终极改善的出色标的。
3、洋房产品：这次推出央景楼栋，小区中心位置，前后皆景，楼栋素质在小区所有洋房楼栋中首屈一指。
而且特别提醒大家：这个批次之后，整盘洋房进入收官倒计时，房源不等人，看好一定要抓紧上车。
140㎡四房边套爆款户型回归，全小区只有42套，而且这批次的房源是所有洋房楼栋中最核心的位置，据说盯着这个户型的客户非常多，稀缺独特就是硬道理。
总价1600万左右起步，这个预算我横向对比了一下整个杨浦目前能买到的所有户型，保利珺园的140㎡洋房四房边套户型基本算是不二之选。
12套105㎡三房户型，实得率高达约95%，而且与大户型同楼栋，圈层更加纯粹，1100万左右即可上车。
珺园每次开盘都是三个业态全登场，户型也比较多，今天我就用这篇文章和大家一起聊一下这次各个户型到底分别优势如何，应该怎么选择。
一、楼栋价格
这次5楼栋的均价我都直接放在图上了。
整体价格肯定还是联排 ＞ 叠墅 ＞洋房。
但同业态不同楼栋的价格都相差不多。
先看叠墅，15#位于社区南侧，但这栋楼共8套161~166㎡户型可以说是项目同面积段里位置最好的，而且总价可控，所以楼栋价格与21#全181~188㎡户型均价基本一致。
然后是联排，25#、26#两栋联排户型分布完全一致，楼栋素质也同样优秀，近达滨水步道，西侧双下沉庭院、无楼栋遮挡，所以均价相差无几。
相比前两个批次的联排楼栋，本次没有推出280㎡的大面积联排拉高均价，而且去掉了直面水景的景观溢价，所以楼栋均价会比之前略低，这也很合理。
8#是这次开的唯一一栋洋房，105㎡和140㎡户型各12套，洋房产品已经进入收官倒计时，上车机会即将关闭。
除了房源的稀缺性，这次洋房另一大稀缺性就是楼栋位置太好了。
楼栋位于社区中心位置，静谧度拉满，景观与社区内部资源环绕。
北侧林下沙龙会客厅、南侧高定阅读花园、西侧童梦山谷，在洋房楼栋中属于独树一帜的稀缺藏品。
而且楼栋四面无不利因素，价格会比前期洋房楼栋略高一些，没什么毛病。
但起步总价仍然保持在1100万左右的价格，这个价格买到新规、高实得率、墅质洋房，性价比非常高。
这个盘大家应该会发现，他的定位其实非常精准，洋房主打低密入门，叠墅主打错位竞争、平层价格买别墅产品，联排则是完全的有天有地硬实力。
二、叠墅价格解析
叠墅的产品是这次的重中之重。
我把他们拆成了8种房型跟大家聊一下。
叠墅的定价大原则就是：边套＞中间套，上叠≥下叠。
这里比较有意思的是一般来说都是下叠会比上叠价格高，但保利珺园的上叠因为这次创新了一个非常牛的顶层露台空间，而且4楼会客厅还有一个北向露台空间。
上叠产品不仅附赠空间多，使用效率还高，所以价格基本与下叠一致了，甚至略高。
而且据说前两个批次的上叠也卖的非常好，产品吸引力确实做足了。
关于这个叠墅产品，我直接说结论：但凡预算在2100~2700万的购房者，都值得去看一看保利珺园的叠墅。
一句话总结：珺园作为这个160~180㎡左右的叠墅产品，完全是用平层的价格来错位竞争低密市场，而且真正的实得率要比其他人大一截。
这个预算范围，在市区能买到的基本是120~180㎡左右的平层产品，即便是3.5代宅，实得率达到90~95%左右已经顶天了，无花园、无地下室、无露台，无法实现生活场景的空间区隔，也缺少别墅产品的私密性。
而在保利珺园，你可以得到的是一个最高达160%实得率的别墅产品，舒适度，私密度和尺度都有大幅度的跃升。
同样的预算，完全不同的居住体验。
这次叠墅户型比较多，我们以186㎡下叠边套户型为例来看下这个项目的叠墅户型设计的有多出色。
一层会客层南向超大面宽，客厅横厅设计，整个客餐厅空间非常气派。
同时南侧还有一个老人房，也可以作为客房，这一方面保证了南向房间数量，另一方面也可以与家庭主人卧室分割开，保证各自的私密性。
二层居住层，南北双阳台，三房三卫双套房，主卧还是270°全景舱设计，居住舒适度非常高。
说到这里，大家是不是发现了一个华点，这户型怎么两层加起来有5个南向面宽，而这这就是保利这次在叠墅产品上尝试的创新性咬合设计，所带来的惊喜面宽解决方案。
也就使得保利珺园的叠墅会比常规叠墅多一个南向面宽。
上叠三层同样是居住层，这样就避免了传统的叠墅楼层设置中，上叠三层客厅层影响到下叠二层卧室休息环境的情况，实现动静分离。
除了户型，大家也一定要注意到一个核心的点，那就是保利珺园这个叠墅产品的附赠率是很高的，不管是上叠还是下叠，都有非常大的惊喜。
（空间示意图，仅供参考）
对于下叠来说，有院子、有约6米层高的地下室等，最高附赠率可以达到约150%。
而对于上叠来说，我前面提到了保利这次做出了一个创新性的顶层露台空间，大家一定要去现场看一下这个空间，它不在户型图上，你看到之后一定会震撼到的。
另外，叠墅产品的精装这次会使用更多定制（客厅背景墙、木饰面、厨房岩板、门牌把手等）、更高配置（子母门、浴缸精装升级），呈现更美颜值、更多功能，实现全面提升。
高附赠+高舒适度空间格局+升级精装+总价可控+非高低配社区的真正低密叠墅，让这个叠墅产品的购买价值非常高。
三、洋房产品价格解析
下面这张图，就是这次洋房价格的汇总数据了，就两个户型，比较简单。
注意：因为1楼和6楼顶楼都有附赠空间，所以两个户型的最低价格其实是在2楼，总价段也严格区分出来了。
因为是墅区低密的社区，整盘其实哪怕中低区采光和舒适度都不错，性价比选择还是很多的。
我们来简单过一下2个主力户型。
第一个户型：A2户型，105㎡中间套三房，均价约11.89万/㎡。
墅级低密洋房产品，飞机户型，拥有采光独立电梯厅、南向三开间/双阳台。
这个户型从功能性、私密性、舒适度、新规产品附赠空间、空间利用率来说，都没什么可挑的。
因为楼栋位置好，景观环绕，而且同楼栋都是140㎡大户型，这次户型均价会比前期略高，但主力总价仍然保持在1100~1300万级。
1.1容积率低密滨水墅区上车首选户型，这次的房源不仅户型好，位置也好，大家可以重点关注。
第二个户型：C1户型，140㎡边套四房，均价约12.46万/㎡。
这个户型对于洋房产品来说，是一个一步到位的改善选择。
约13.3米超长南向采光面，约6.6米的客厅面宽，尺度感甚至超过很多常规160~180㎡户型。
（效果图，仅供参考，以实际交付为准）
作为边套户型，这个户型做出了超大附赠空间，主卧+北次卧双270°转角飘窗、南向多阳台、设备平台统统配齐，除此之外，独立采光电梯厅也是标配。
（效果图，仅供参考，以实际交付为准）
考虑到这个户型基本都是位于洋房片区最好的位置，本次又是中轴央景楼栋，无论户型本身，还是景观占有，都属于顶级配置了。
1600~1900万的预算段，这次的房源基本是把居住舒适度和尊享感拉满了。
四、联排产品价格解析
关于联排产品，前两个批次的销售成绩说明了一切。
所有房源100%去化，连二批次单价16.8万/㎡，总价近5000万的楼王都被抢完了。
这个产品已经在顶豪客户心中形成了价值共识。
市区低密地块稀缺、产品形态稀缺、产品力顶级、价格合适，这样的联排产品没有卖不好的道理。
在2026年的上海别墅市场，保利珺园就是标杆一样的存在。
这次12套联排产品整体均价142701元/㎡，套均总价约2985万。
总价最低的一套2776万。
只看这几个数字，大家可能还没什么感觉。
但是如果看完下面的户型图，你大概就理解这结果数字代表着什么了。
我一句话总结就是：考虑到保利珺园联排产品的附赠空间，14万+的单价就是便宜的离谱了。
我就放一套200㎡中间套户型，这也是联排产品主力户型，大家可以看一下。
你就只看这图上用褐粉色标注的「不计建筑面积」的区域。
仔细看一下二层的空间……
你应该就懂了。
这么大一个面积，如果换算过来，单价得到什么程度啊……
我随便拿了一套不到14万单价的联排换算了一下这个挑空面积计入之后的价格。
最后结果大约是12万/㎡出头……
要知道，这还是只算了套内面积的结果，顶楼星空露台、三楼露台、一楼花园、高挑空地下室全都没算……保利珺园这次的联排产品其实最高实得率可以拉到200+%。
如果数字上再计入这些空间，单价我都不敢算了，真的。
而且户型面积控制的非常好，3000万左右就可以占据这样的稀缺资产，实现终极改善。
以米黄色奢石+超白玻璃为主的外立面所代表的等产品力细节也没得挑。
反正答应我，预算在2800~3400万，买这个联排肯定没问题……这价格也太香了。
1.1容积率的市区非风貌地块多年罕见，这样的滨水联排产品也就难以复制，在板块内更是新房独一份，称其为「传承式豪宅资产」完全不为过。
五、总结
以上就是保利珺园三批次60套房源的一房一价解析了。
我再把大家可能需要特别关注的选房重点总结一下：
1、对于购买叠墅产品的购房者
保利这次的叠墅产品附赠率其实非常出彩，大家一定要去现场看一下，有些地方户型图上也没有，肉眼看的眼见为实。
咬合式的设计配上尽可能大的采光面，平层的价格，别墅的享受，还是挺爽的。
适合总价预算2100~2700万的朋友。
2、对于买洋房的购房者
140㎡边套四房户型整盘只有42套，这次也只有12套，在整个社区内非常稀缺，具有很高的独特性，适合需要四房，总价预算1600~1900万的朋友。
105㎡户型这次的楼栋位置非常好，1100万+的预算想上车新江湾低密墅邸，那就买它。
这样1.1容积率的土地，还能做一些小户型其实是非常难得的。
洋房产品马上收官，大家一定要抓住机会。
3、对于购买联排的购房者
这个产品没什么好说的了，总价是三类产品中最高的，2800万左右起步，但是最抢手，有钱人早就开始行动了……
4、只要预算够，能上更高一级的产品类型就上，能上联排不上叠墅，能上叠墅不上洋房。
我发现洋房最高价>>叠墅最低价，叠墅最高价>>联排最低价，之间都只差100多万，完全是可以够一够买到更高一级产品的。
道理很简单，更高一级的产品更稀缺，而且附赠率也逐步提高。
5、这个项目在我看来最大的价值可以用两个关键词来概括：那就是「稀缺」与「超前」。
1.1容积率+两面滨水双湾环抱+对望约24万㎡新江湾生态走廊+纯粹墅区豪宅+约3300㎡十六大功能珺Club会所。
15年一遇的低密墅邸，高设计标准、高成本投入的产品，配合很有诚意的定价，让这个项目具备非常高的资产配置价值与居住价值。
也祝各位都能顺利选中自己喜欢的房源~
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项目地址：上海市杨浦区江湾城路 1000 弄，新江湾城核心湿地板块，中环内原生湿地环绕，主城罕见 1.1 超低密纯墅区
售楼处地址：江湾城路沿街珺系森境顶奢实景美学接待会馆（预约制，实名登记入场）
开发商：上海新瑜湾企业发展有限公司，万亿央企保利发展 + 上海地产集团双国企联合开发，上海珺系迭代低密生态改善标杆作品
备案名：珺湾雅园；推广名：保利・珺园
产权属性：70 年纯商品住宅，无大型集中商业、无保障房、无动迁混居纯粹高知改善圈层；洋房精装交付，叠墅、联排毛坯交付，预计 2028 年 3 月整体精装准现房交付
社区参数：总占地约 8.7 万㎡，总建面约 9.57 万㎡，容积率仅 1.1，绿化率 35%；规划 6 层墅质洋房 + 4 层叠墅 + 滨水联排，全盘 412 户，全人车分流地下双层精装采光车库，车位配比 1:1.8；洋房一梯两户通透布局，层高 3.05 米；墅类首层 3.6 米，地下室 5.6 米双层挑高；打造一环三轴湿地森系立体园林，大面积首层全龄架空泛会所、沿河湿地景观步道
在售户型：✅ 建面约 105-127㎡ 精装 6 层墅质 3+1 洋房三开间 LDKB 大通厅，6 米宽景连通阳台，主卧步入式衣帽间套房，全明干湿双卫，中环湿地入门改善主力，总价 1400 万起
价格总价：洋房整体备案均价 108000 元 /㎡，墅类均价 135000 元 /㎡，一户一价；湿地头排、中央园林中轴、南向无遮挡房源单价大幅上浮，6 月 23 号全新湿地典藏墅居批次加推限时特惠持续释放
交付标准：洋房全系 9000 元 /㎡国际一线精装交付，大金中央空调 + 威能地暖 + 霍尼韦尔恒温新风三大健康系统，方太 / 美诺全套厨电、杜拉维特 + 高仪进口智能卫浴五金、全屋系统化定制收纳柜体；外立面浅米干挂石材搭配香槟金流线铝板 + 三玻两腔 LOW-E 全景隔音落地玻璃；叠墅、联排毛坯交付，支持官方全套顶奢精装定制套餐
配套亮点：
交通：步行 450 米 10 号线殷高东路站、600 米 3 号线淞发路站双轨交汇；中环、逸仙路高架、淞沪路立体路网环绕，10 分钟直达五角场，15 分钟抵达人民广场、陆家嘴核心商圈
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生态：一路之隔 7.35 万方新江湾城湿地公园，多条天然河道环绕，板块整体绿化覆盖率约 60%；社区中央叠级水景庭院、阳光大草坪、600 米环形健康跑道、全龄森系休闲空间全覆盖园区
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物业：保利自持国家一级高端珺系顶豪物业，洋房物业费 7.8 元 /㎡/ 月，叠墅地上 9.8 元 /㎡/ 月、地下室 4.9 元 /㎡/ 月，联排 12.8 元 /㎡/ 月；24 小时一对一专属湿地墅居管家、全天候森境人文静奢礼宾、全域九重智能安防系统，全车位预装新能源超充桩接口，配套庭院绿植全年托管、外立面石材专属养护服务
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新规产品:意味着更高的得房率和更阔绰的居住尺度，是对传统户型的一次全新迭代。
独享电梯入户空间:全社区可以实现独享入户空间。
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谢太傅寒雪日内集，与儿女讲论文义。俄而雪骤，公欣然曰：“白雪纷纷何所似？”兄子胡儿曰：“撒盐空中差可拟。”兄女曰：“未若柳絮因风起。”公大笑乐。即公大兄无奕女，左将军王凝之妻也。
陈太丘与友期行，期日中。过中不至，太丘舍去，去后乃至。元方时年七岁，门外戏。客问元方：“尊君在不？”答曰：“待君久不至，已去。”友人便怒曰：“非人哉！与人期行，相委而去。”元方曰：“君与家君期日中。日中不至，则是无信；对子骂父，则是无礼。”友人惭，下车引之。元方入门不顾。
1.子曰："学而时习之，不亦说乎？有朋自远方来，不亦乐乎？人不知而不愠，不亦君子乎？"
2.子曰："吾十有五而志于学，三十而立，四十而不惑，五十而知天命，六十而耳顺，七十而从心所欲，不逾矩。"
3.子曰："人而不仁，如礼何？人而不仁，如乐何？"
4.子曰："朝闻道，夕死可矣。"
5.子曰："敏而好学，不耻下问，是以谓之文也。"
6.子曰："知之者不如好之者，好之者不如乐之者。"
7.子曰："三人行，必有我师焉。择其善者而从之，其不善者而改之。"
8.曾子曰："士不可以不弘毅，任重而道远。仁以为己任，不亦重乎？死而后已，不亦远乎？"
9.子曰："三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。"
10.子曰："克己复礼为仁。一日克己复礼，天下归仁焉。"
11.子曰："工欲善其事，必先利其器。"
12.孔子曰："君子有三戒：少之时，血气未定，戒之在色；及其壮也，血气方刚，戒之在斗；及其老也，血气既衰，戒之在得。"
夫君子之行，静以修身，俭以养德。非淡泊无以明志，非宁静无以致远。夫学须静也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。淫慢则不能励精，险躁则不能治性。年与时驰，意与日去，遂成枯落，多不接世，悲守穷庐，将复何及！
一屠晚归，担中肉尽，止有剩骨。途中两狼，缀行甚远。屠惧，投以骨。一狼得骨止，一狼仍从。复投之，后狼止而前狼又至。骨已尽矣，而两狼之并驱如故。屠大窘，恐前后受其敌。顾野有麦场，场主积薪其中，苫蔽成丘。屠乃奔倚其下，弛担持刀。狼不敢前，眈眈相向。少时，一狼径去，其一犬坐于前。久之，目似瞑，意暇甚。屠暴起，以刀劈狼首，又数刀毙之。方欲行，转视积薪后，一狼洞其中，意将隧入以攻其后也。身已半入，止露尻尾。屠自后断其股，亦毙之。乃悟前狼假寐，盖以诱敌。狼亦黠矣，而顷刻两毙，禽兽之变诈几何哉？止增笑耳。
宋之丁氏，家无井而出溉汲，常一人居外。及其家穿井，告人曰：吾穿井得一人。有闻而传之者：丁氏穿井得一人。国人道之，闻之于宋君。宋君令人问之于丁氏。丁氏对曰：得一人之使，非得一人于井中也。求闻之若此，不若无闻也。
杞国有人忧天地崩坠，身亡所寄，废寝食者。又有忧彼之所忧者，因往晓之，曰：天，积气耳，亡处亡气。若屈伸呼吸，终日在天中行止，奈何忧崩坠乎？其人曰：天果积气，日月星宿，不当坠耶？晓之者曰：日月星宿，亦积气中之有光耀者，只使坠，亦不能有所中伤。
其人曰：奈地坏何？晓之者曰：地，积块耳，充塞四虚，亡处亡块。若躇步跐蹈，终日在地上行止，奈何忧其坏？其人舍然大喜，晓之者亦舍然大喜。长庐子闻而笑之曰：虹蜺也，云雾也，风雨也，四时也，此积气之成乎天者也。山岳也，河海也，金石也，火木也，此积形之成乎地者也......
初，权谓吕蒙曰："卿今当涂掌事，不可不学！"蒙辞以军中多务。权曰："孤岂欲卿治经为博士邪？但当涉猎，见往事耳。卿言多务，孰若孤？孤常读书，自以为大有所益。"蒙乃始就学。及鲁肃过寻阳，与蒙论议，大惊曰："卿今者才略，非复吴下阿蒙！"蒙曰："士别三日，即更刮目相待，大兄何见事之晚乎！"肃遂拜蒙母，结友而别。
唧唧复唧唧，木兰当户织。不闻机杼声，惟闻女叹息。问女何所思，问女何所忆。女亦无所思，女亦无所忆。昨夜见军帖，可汗大点兵，军书十二卷，卷卷有爷名。阿爷无大儿，木兰无长兄，愿为市鞍马，从此替爷征。东市买骏马，西市买鞍鞯，南市买辔头，北市买长鞭。旦辞爷娘去，暮宿黄河边，不闻爷娘唤女声，但闻黄河流水鸣溅溅。旦辞黄河去，暮至黑山头，不闻爷娘唤女声，但闻燕山胡骑鸣啾啾。万里赴戎机，关山度若飞。朔气传金柝，寒光照铁衣。将军百战死，壮士十年归。归来见天子，天子坐明堂。策勋十二转，赏赐百千强。可汗问所欲，木兰不用尚书郎，愿驰千里足，送儿还故乡。爷娘闻女来，出郭相扶将；阿姊闻妹来，当户理红妆；小弟闻姊来，磨刀霍霍向猪羊。开我东阁门，坐我西阁床。脱我战时袍，著我旧时裳。当窗理云鬓，对镜帖花黄。出门看火伴，火伴皆惊忙：同行十二年，不知木兰是女郎。雄兔脚扑朔，雌兔眼迷离；双兔傍地走，安能辨我是雄雌？
陈康肃公尧咨善射，当世无双，公亦以此自矜。尝射于家圃，有卖油翁释担而立，睨之久而不去。见其发矢十中八九，但微颔之。康肃问曰："汝亦知射乎？吾射不亦精乎？"翁曰："无他，但手熟尔。"康肃忿然曰："尔安敢轻吾射！"翁曰："以我酌油知之。"乃取一葫芦置于地，以钱覆其口，徐以杓酌油沥之，自钱孔入，而钱不湿。因曰："我亦无他，惟手熟尔。"康肃笑而遣之。
山不在高，有仙则名。水不在深，有龙则灵。斯是陋室，惟吾德馨。苔痕上阶绿，草色入帘青。谈笑有鸿儒，往来无白丁。可以调素琴，阅金经。无丝竹之乱耳，无案牍之劳形。南阳诸葛庐，西蜀子云亭。孔子云："何陋之有？"
水陆草木之花，可爱者甚蕃。晋陶渊明独爱菊。自李唐来，世人甚爱牡丹。予独爱莲之出淤泥而不染，濯清涟而不妖，中通外直，不蔓不枝，香远益清，亭亭净植，可远观而不可亵玩焉。予谓菊，花之隐逸者也；牡丹，花之富贵者也；莲，花之君子者也。噫！菊之爱，陶后鲜有闻。莲之爱，同予者何人？牡丹之爱，宜乎众矣！
板印书籍，唐人尚未盛为之。自冯瀛王始印五经，已后典籍皆为板本。庆历中，有布衣毕昇，又为活板。其法：用胶泥刻字，薄如钱唇，每字为一印，火烧令坚。先设一铁板，其上以松脂、蜡和纸灰之类冒之。欲印，则以一铁范置铁板上，乃密布字印，满铁范为一板，持就火炀之；药稍熔，则以一平板按其面，则字平如砥。若止印三二本，未为简易；若印数十百千本，则极为神速。常作二铁板，一板印刷，一板已自布字，此印者才毕，则第二板已具，更互用之，瞬息可就。每一字皆有数印，如"之""也"等字，每字有二十余印，以备一板内有重复者。不用，则以纸帖之，每韵为一帖，木格贮之。有奇字素无备者，旋刻之，以草火烧，瞬息可成。不以木为之者，木理有疏密，沾水则高下不平，兼与药相粘，不可取；不若燔土，用讫再火令药熔，以手拂之，其印自落，殊不沾污。昇死，其印为予群从所得，至今宝藏。
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