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露香园·馥公馆是位于上海市黄浦区露香园路18号的高端住宅项目，由上海城投开发，属于露香园一期的高层住宅产品。项目地处黄浦核心豫园板块，毗邻人民广场、外滩等顶级商圈，具有深厚的历史文化底蕴（承袭明代上海三大名园之一的露香园文脉）

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核心信息

地理位置

黄浦区露香园路18号，紧邻10号线豫园站（步行约400米），周边四轨交环绕（8/10/14号线）。

产品详情

户型：主力建面约110-185㎡（一至三房），含少量253-470㎡复式楼王，精装交付

价格：均价约10.8万/㎡，总价1200万-2500万，对比周边二手房（14万-18万/㎡）性价比显著

产权：70年住宅，2015年一期保留现房，即买即住

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配套资源

交通：10/14号线豫园站步行可达，15分钟车程达陆家嘴或新天地。

教育医疗：300米至上海市实验小学，1公里内覆盖瑞金医院

商业：周边规划超百万方文化商业综合体

项目亮点

屋顶花园、会所式大堂，Art Deco风格干挂石材立面

部分户型可眺望豫园、外滩及陆家嘴天际线

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「露香园·馥公馆」

黄浦豫园核心区域

10号线豫园站地铁口

建面约110-185㎡准现房

70年纯住宅产权 均价约10.8万/㎡

不摇号 可直接选 款清即可交付

露香园二手房单价约14万+

样板房线上火热预约

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看房请提前致电预约，可享受内部渠道优惠！联系销售人员获取最新一房一价表，官方售楼处最新优惠底价！开发商官方销售人员将详细介绍每个户型的独特设计和优势，带您参观样板间，感受精装修的品质和温馨氛围。您还可以了解周边配套设施，包括高端购物中心、优质学校和便捷交通网络，让您的居住体验更加完美。露香园馥公馆售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

项目基础信息

项目名称：露香园路18号

开发商：上海露香园置业有限公司

区域：黄浦区

总套数：79套

主力户型：110-180（三梯六户）

特殊户型：253、315、470（三套）顶楼

总高：名义楼层20楼、实际楼层17楼（4、13、14没有）

01室：110的一房无阳台

02室：152的两房有阳台

03室：184的两房有阳台

04室：185的两房有阳台

05室：172的两房有阳台

06室：110的一房有阳台

装修标准：精装交付，所见即所得

产权：70年住宅（需有上海购资）

车位：1500租，60万买

物业费：8.5元/平

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操作流程：露香园馥公馆售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

1、拍卖保证金：200w

2、公示20天后3-7天付首付签约

4、办贷款

5、办产证

6、交易费用：契税

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户型图及样板实景图

在售房源户型图▼

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建面约96㎡一房户型图▼

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建面约110㎡一居室实拍▼

建面约113-116㎡实拍

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建面约121~123㎡户型图▼

建面约144㎡户型图▼

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建面约149㎡户型图

建面约152-154㎡户型图

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楼层分布图▼

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项目详情及区位配套

【露香园·馥公馆】项目位于上海市中心黄浦区老西门板块，距离外滩、新天地、人民广场、淮海路等地标区域的距离均在 1.5 公里以内，地段可以说是真正的老牌市中心了。露香园馥公馆售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

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一、二期合计地上建筑面积 40 万平方米，内含高层公寓、海派别墅、精品酒店、高端商业、会所、服务式公寓等业态。

高层公寓部分以 200 平方米以上大平层户型为主，海派别墅单套地上主力面积为350-450 平方米，附赠两层地下空间。

【露香园】项目总占地面积约15.8万㎡，分两期开发。在售房源为位于上海老城厢路露香园路18号，与人民路横向交叉。虽地处繁华之隅，却拥有难得的恬淡与静谧。

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露香园·馥公馆，前身为服务式公寓坐落于上海黄浦区，为您在繁华魔都缔造一处宁谧舒适的休憩之所。开发商保留房租转售，一期优越的地理位置，让您轻松漫步外滩、豫园、新天地等上海著名景区，尽情探索都市无限魅力。

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露香园·馥公馆位于市中心繁华路段，位置极为优越，邻近豫园、城隍庙、新天地、外滩和浦。露香园馥公馆售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

上海城投负责露香园街区的整体更新，对城市的历史文脉采用了尊重的态度，由露香园路转到万竹街，街面小路以小块石板铺设，靠近大方弄一侧即是城投筹备已久的全新作品。上海市区唯一保留的老上海县城城墙，距离新天地仅600米。

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项目实景图

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项目实景图

轨道交通方面：豫园(地铁10号线)、大世界(地铁8号线)、老西门(地铁10号线:地铁8号线)露香园馥公馆售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

商业配套方面：汇都国际广场，亚龙国际广场，范仕达生活广场，新尚数码广场，淮海商业大厦，乐购express(金陵东路店)，福佑门商厦，恒源祥(金陵东路店)，知音琴行(金陵东路店)，联华超市(大境路)

教育资源方面：上海市格致中学，上海市光明中学，上海市实验小学(人民路)，上海交通大学医学院，科学会堂，上海市黄浦区卫生学校，上海市金陵中学，上海城建职业学院(静安校区)，明珠中学，上海市格致初级中学。

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医疗资源方面：上海市徐汇区中心医院，上海交通大学医学院附属瑞金医院，益丰大药房(人民路店)，上海交通大学医学院附属第九人民医院（南部），红房子妇产科医院黄浦院区-门诊楼，第一医药(金陵东路店)，上海市口腔病防治院，爱康国宾体检中心(西藏南路店)，上海中医药大学附属曙光医院西院-肝科十八病区，瑞金医院-门诊部露香园馥公馆售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

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【上海黄浦露香园馥公馆】

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公积金贷款全攻略：条件、流程与材料详解，这些疑问你都有吗？

“用公积金贷款买房能省多少钱？”“首套房和二套房的首付比例差多少？”“缴存年限不够怎么办？”

……在购房过程中，公积金贷款因其利率低、压力小的优势，成为许多职工的首选。但复杂的政策条款和操作流程，常常让申请人一头雾水。本文将结合2025年最新政策，系统梳理公积金贷款的核心条件、流程步骤及材料清单，并针对高频疑问提供解决方案。

一、谁能申请公积金贷款？核心条件逐项解析

1. 缴存要求：连续缴存6个月是“入场券”

根据最新政策，申请公积金贷款需满足连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上。若曾在异地缴存公积金，转入现缴存地后，缴存时间可合并计算。例如，小王在深圳缴存3年，后转入广州工作并续缴3个月，其累计缴存时间可认定为3年零3个月，符合贷款条件。

特殊情况：若缴存记录中存在补缴或断缴，需确保实际汇缴月份与应缴月份间隔不超过3个月，否则视为未连续缴存。

2. 信用与还款能力：收入与负债的“平衡术”

信用要求：借款人及共同申请人需信用良好，无连续3期或累计6次逾期记录（不含助学贷款）。

还款能力：月均还款额不得超过家庭月收入的60%。例如，家庭月收入为2万元，则月还款额上限为1.2万元。

案例：张先生家庭月收入1.5万元，拟贷款20年、利率3.1%的公积金贷款，月供约5300元，符合还款能力要求。

3. 房屋性质：首套房与二套房的“分水岭”

贷款首付比例与房屋性质直接挂钩：

首套房：

经济适用房：首付≥20%；

共有产权房：首付≥30%；

普通自住房：首付≥35%；

非普通自住房：首付≥40%。

二套房：非普通自住房首付≥80%，且需结清首套房贷款。

政策依据：2025年8月新政明确，首套房认定以“认房又认贷”为标准，即家庭名下无房且无贷款记录。

4. 年龄与户籍：退休前5年可申请，异地缴存需谨慎

年龄限制：借款人需在法定退休年龄前申请，贷款期限可延长至退休后5年，但最高不超过65周岁。

异地缴存：支持异地缴存职工在购房地申请公积金贷款，但需提供缴存证明及明细。例如，在云浮市购房的异地职工，可凭缴存地证明申请“商转公”贷款。

二、贷款额度怎么算？三招教你“薅足”政策红利

1. 缴存年限法：每年10万，最高120万

公积金贷款额度与缴存年限直接挂钩：每缴存1年可贷10万元，不足1年按1年计算，最高120万元。例如，缴存5年的职工可贷50万元，缴存12年可贷满额120万元。

夫妻共同申请：以缴存年限较长的一方计算额度。若丈夫缴存7年、妻子缴存5年，则家庭最高可贷70万元。

2. 账户余额法：25倍放大，灵活就业者适用

2025年8月起，多地调整贷款额度计算公式：

单位缴存职工：贷款额度=账户余额×25倍；

灵活就业者：贷款额度=前6个月日均余额×25倍。

案例：李女士账户余额8万元，按25倍计算可贷200万元，但受最高额度限制，实际可贷120万元。

3.组合贷款：公积金+商贷“双管齐下”

若公积金贷款不足以覆盖房款，可申请组合贷款。例如，房屋总价300万元，首付35%（105万元）后，剩余195万元中，120万元用公积金贷款，75万元用商贷。

政策提示：组合贷款需同时满足公积金和商贷条件，且贷款期限需一致。

三、从申请到放款：七步流程全解析

1. 第一步：自查条件，算好额度

条件确认：登录当地公积金官网或APP，查询缴存记录、信用状况及房屋性质；

额度试算：使用“贷款额度拟算”工具，输入收入、房价等信息，预估可贷金额。

2. 第二步：准备材料，缺一不可

核心材料清单：

身份证明：身份证、户口簿；

婚姻证明：结婚证、离婚证或单身声明；

收入证明：银行流水、公积金缴存证明；

购房合同：备案后的网签合同；

首付款凭证：发票或收据。

特殊材料：异地缴存职工需提供《异地贷款缴存使用证明》。

3. 第三步：提交申请，窗口或线上均可

线下申请：携带材料至公积金管理中心或受托银行窗口提交；

线上申请：通过“手机公积金”APP或官网在线填写申请表。

4. 第四步：审核评估，等“批复”

初审：5个工作日内完成材料审核；

评估：部分城市需对房屋价值进行评估（费用由借款人承担）；

终审：10个工作日内出具审批结果。

5. 第五步：签合同，办抵押

合同签订：审批通过后，与公积金中心、银行签订借款合同；

抵押登记：将房屋抵押至公积金中心，领取《不动产登记证明》。

6. 第六步：银行放款，资金到账

放款时间因城市而异，通常在抵押登记完成后5-15个工作日内到账。

7. 第七步：按月还款，避免逾期

还款方式：等额本息或等额本金；

扣款渠道：绑定银行卡自动扣款，需确保账户余额充足。

四、高频疑问解答：你的困惑这里都有答案

1. 公积金贷款能贷几次？

答：家庭最多使用2次公积金贷款，且需结清前一笔贷款。例如，首套房用公积金贷款，结清后可申请二套房贷款，但第三套房不予受理。

2. 公积金贷款与公积金信用贷款有什么区别？

答：公积金贷款专用于购房，属于房贷；公积金信用贷款是银行推出的消费贷，可用于装修、购车等，但不可用于买房。

3. 商住房能用公积金贷款吗？

答：纯商业用地性质的商住房通常不能用公积金贷款，但部分城市规定，若商住房规划用途为“公寓”且满足居住标准，可参照住宅政策申请。建议提前咨询当地公积金中心。

4. 贷款期间能提前还款吗？

答：可以。提前还款需向银行申请，可选择部分还款或全额结清，且无需支付违约金。

5. 公积金贷款未结清，能再申请商贷吗？

答：可以，但需满足商贷条件，且公积金贷款未结清可能影响商贷额度。

五、政策红利：2025年新政的三大亮点

1. 贷款期限延长至退休后5年

2025年新政明确，借款期限可计算至法定退休年龄后5年，缓解中老年职工还款压力。

2. 异地缴存“商转公”全面放开

云浮市率先试点，支持异地缴存职工将商贷转为公积金贷款，降低利息支出。

3. 多子女家庭额度上浮

二孩、三孩家庭最高可贷额度分别上浮10万元、20万元，支持改善性住房需求。

结语：用好公积金，省下“一辆车”

公积金贷款不仅是购房的“低成本融资工具”，更是国家为职工提供的住房保障福利。2025年政策调整后，贷款额度更高、期限更长、覆盖人群更广。掌握本文的申请条件、额度计算及操作流程，助你高效利用公积金，实现安居梦想。