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当上海“一江一河”新一轮规划落地、中小套型政策全面松绑，杨浦滨江作为黄浦江畔压轴开发的核心板块，成为高净值人群抢占滨江终极资产的核心标的。值此价值爆发前夜，中海云邸玖章加推在即，携104㎡千万级绝版三房与146㎡真四房双王牌户型，为改善家庭献上入主杨浦滨江核心商务区的稀缺契机。

PART 01北区5幢专属亮点：北区C位+架空泛会所 定义滨江奢居新体验

即将加推的北区5幢，堪称项目集大成之作，坐拥多重稀缺价值，为改善家庭量身定制理想生活范本。

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1. 社区C位 静谧观景：占据北区社区中心位置，远离主干道噪音侵扰，居住氛围纯粹私密。楼栋视野无遮挡，坐拥社区优质景观资源，采光通透无暗角，推窗即揽四季风光。

2. 近享地铁 高效通勤：相较南区直线距离12号线地铁站更近，步行通勤更高效，7站直达陆家嘴、9站抵达人民广场，轻松实现滨江静谧生活与城市核心商圈的快速切换。

3. 首层架空 泛会所加持：楼栋首层全架空设计，打造集健身、阅读、儿童游乐等功能于一体的社区泛会所。下楼即享休闲社交空间，无需远行即可满足日常娱乐需求，延展生活半径。

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4. 双王牌户型 精准匹配改善需求：本次加推的104㎡千万级绝版三房与146㎡真四房，直击改善家庭痛点。104㎡三房以千万级总价门槛，成为入主核心商务区的稀缺机会；146㎡真四房以三开间朝南的奢阔客厅尺度，碾压同面积段竞品，适配多孩家庭或三代同堂需求。

PART 02板块红利：2027价值全面兑现 今年买明年住

上海滨江开发已步入高质量发展阶段，杨浦滨江作为黄浦江畔压轴登场的核心板块，依托《黄浦江沿岸地区功能融合发展专项规划（2025—2035年）》政策赋能，正处于价值爆发的关键节点。相较于其他早期开发、配套趋于饱和的滨江板块，这里完成从“工业锈带”到“生活秀带”的转型蜕变后，成为兼具高端居住氛围与成长潜力的稀缺区域，是入驻黄浦江核心岸线的最后机会。

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中海云邸玖章择址杨浦滨江核心商务区核心，步行即可抵达黄浦江岸线。周边世界技能博物馆、复兴岛超岛体育公园已投入实景运营，杨树浦水厂历史风貌区完成活化升级，构建起“文化+生态+生活”的多元场景体系；交通层面，依托12号线4站直达北外滩商务区，7站衔接陆家嘴金融圈，实现静谧滨江居住与高效通勤的精准平衡。尤为值得一提的是，云邸玖章北区更靠近12号线地铁站，通勤效率再升级。

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板块规划确定性再添重磅砝码：顶级教育资源加速落地。复旦大学附属中学国际部滨江新校区及配套学校项目规划已正式发布。“复旦系”优质教育资源、九年一贯制学校，将直接引入滨江生活圈。

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2026年美团、B站等巨头总部将陆续竣工，2027年板块商业、产业、居住将全面兑现，今年买明年住，即可同步坐享板块成熟红利。

PART 03 价格壁垒：千万级门槛 锁定政策窗口期最优性价比

楼市政策导向直接影响资产稀缺性格局。伴随中小套型政策全面调整，中心城区100-120㎡小户型供应将大幅缩减，未来滨江核心区三房户型起步面积预计提升至120㎡以上；叠加杨浦滨江作为压轴开发板块，后续新房总价门槛将稳步突破1500万，当下入手窗口期价值凸显。

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中海云邸玖章精准填补市场空白，在售建面约104㎡三房户型，总价900万起，即将加推的北区5幢同户型延续千万级总价优势，成为千万级预算可入驻核心滨江圈的稀缺标的。横向对比同板块竞品，项目以更小面积、更低总价，实现同等核心区位的资产占位，性价比优势显著。这种“政策窗口期+价格优势”的双重红利，后续难以复刻。

随着上海225“沪七条”新政出台，非沪籍外环内购房条件松绑，公积金额度上浮，位于滨江板块+放开限购区域+加速兑现产业红利支持=重磅利好

PART 04 产品内核：央企精工+实景兑现 重构改善居住标准

持续热销的背后，是中海“玖”系高端产品线的坚实产品力支撑，更离不开项目强大的实景兑现力。云邸玖章已实景呈现，公区与户型设计所见即所得，规避期房交付风险，带来直观可感的居住质感。

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项目户型几乎无连廊设计，有效规避传统连廊户型的采光不足与隐私泄露问题，打造全明通透的飞机户型，得房率与居住舒适度均优于同类型产品。空间设计充分适配改善型家庭的多元需求，最大化引入景观资源与自然采光；三卧室独立分区布局，主卧配备观景飘窗及独立收纳空间，次卧面积可满足儿童房、书房等功能需求，兼顾家庭成长性。

104㎡三房：舒居尺度里的全周期解决方案

作为滨江核心商务区的稀缺三房产品，104㎡户型以极致的空间利用率，满足三口之家的全周期居住需求。纯板楼无连廊设计，规避了传统户型的采光死角与隐私泄露问题，实现全屋南北通透。独立玄关衔接专属储藏空间，打造高效收纳体系，让居家空间告别杂乱。

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146㎡四房：奢阔尺度适配多元家庭结构

146㎡四房精准锚定家庭改善、三代同堂的核心居住需求，以越级空间尺度，重新定义杨浦滨江核心商务区的舒居标准。户型采用三开间朝南的科学格局规划，最大化延伸南向采光面，搭配短进深大面宽的黄金空间比设计，让阳光与清风贯穿室内各个功能区，采光与通透感完全媲美更大面积段的户型产品，从日常起居到家庭欢聚，皆能享受明亮开阔的空间体验。

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当前杨浦滨江正处于“配套兑现+价值攀升”的叠加期，区域资产的抗跌性与成长性已被市场验证。中海云邸玖章凭借“核心区位+稀缺户型+合理价格+实景兑现”的四重优势，成为千万级预算配置滨江资产的优选标的。

即将加推的北区5幢，更是集核心商务区核心占位、近地铁通勤便利、社区中心位、首层全架空泛会所等价值于一体，稀缺性不言而喻。对于追求资产配置安全性与居住品质的改善型家庭而言，当下正是锁定杨浦滨江这一压轴板块核心资源的优质时机，今年买明年住，同步收获板块全面兑现红利，错过再无同类入场机会。

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新七条”政策体现了上海综合施策、因城施策、发挥好存量和增量政策集成效应的导向，将进一步促进住房消费需求积极释放和供求关系平衡

《法治周末》记者 管依萌

2月25日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局、上海市财政局、上海市税务局、上海市公积金管理中心五部门发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称“新七条”），自2026年2月26日起施行。

新政涉及限购政策调减、公积金政策优化和房产税政策完善等7项内容，旨在更好地满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，“新七条”政策体现了上海综合施策、因城施策、发挥好存量和增量政策集成效应的导向，将进一步促进住房消费需求积极释放和供求关系平衡。

调减住房限购政策

服务宜居安居，促进职住平衡，聚焦满足居民合理住房需求，“新七条”明确进一步调减住房限购政策。

一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

二是符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房。对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。

三是符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。

依照“新七条”，非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。

严跃进表示，政策调整前，对于从事城市基础服务或企业总部设在外地的人员，其或因未在上海缴纳社保而无购房资格。“新七条”立足支持此类在沪稳定居住群体购房需求导向，允许持有满5年的居住证即有购房资格。换句话说，过去限购政策主要看社保缴纳年限，但新政下也可以和居住证年限挂钩。

《法治日报》律师专家库成员、北京海润天睿律师事务所合伙人戚兆波告诉《法治周末》记者，从限购主体上看，“新七条”扩大了适合购房主体范围，特别是将长期居住但无当地社保记录的人群纳入，具有行政许可放松的性质，有利于减少实践中“借名买房”等规避强制性规定导致购房合同无效情形的发生。

上海并非首个调减限购政策的一线城市。2025年12月24日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、人民银行北京市分行、北京住房公积金管理中心四部门联合印发的《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》）提出，放宽非京籍家庭购房条件。将非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限，由现行的“3年”调减为“2年”；购买五环外商品住房的，由现行的“2年”调减为“1年”。

降低房产交易成本

为发挥公积金支持住房消费作用，满足缴存人在不同阶段的宜居安居需求，“新七条”规定优化住房公积金政策。

一是适度提高住房公积金最高贷款额度。将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），上海市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。

二是优化贷款套数认定。对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在上海市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在上海市再次购房时可申请公积金贷款。

三是扩大多子女家庭购房支持范围。公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在上海市最高贷款额度基础上上浮20%。

从公积金金额上看，戚兆波指出，提高首套房最高贷款额度及“认房不认贷”，实质上是政策性金融支持的强化，此举大幅降低了购房者的资金成本与首付压力，从而有利于增强买房者的合同履行能力。

严跃进认为，此次上海公积金贷款的条件进一步放宽，落实“认房不认贷”。新政前，若公积金贷款次数满两次，后续购房将不予办理公积金贷款。新政后，只要无住房或仅有1套住房，且公积金已结清，则继续享有公积金贷款权利。这使得更多住房置换家庭可获公积金贷款支持，促进改善型住房需求的释放。

“新七条”完善个人住房房产税政策。支持居民置换改善需求，“新七条”规定自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于上海个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在上海新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。

戚兆波说，从房产税收上看，新政明确了暂免征收个人住房房产税的适用主体，消除了沪籍家庭分户置业时的税负不确定性，从而降低了购房者的合规成本，且从合同履行的角度也会明显减少买卖双方在缴税环节发生争议的可能性。

近期，为降低房产交易成本，各地房地产调控呈现出明显的“因城施策”与“存量盘活”特征。

辽宁沈阳提高了“商转公”贷款比例，四川绵阳、广东韶关等多地发放购房消费券，贵州贵阳开展商品住房“以旧换新”活动……戚兆波指出，这表明各地都在利用金融、财税工具降低房产交易成本，刺激消费者的购房需求。

支持多子女家庭购房

“新七条”同时提出了扩大多子女家庭购房支持范围。

对此，严跃进表示，此次多子女家庭公积金贷款政策的变化在于，此前已规定首套房贷款额度上浮20%，新政后“额度上浮20%”的政策扩大至二套房。其充分体现对多子女家庭住房改善的支持。

随着三孩生育政策的放开，全国各地纷纷出台一系列多子女家庭购房优惠政策。

3月2日，四川省南充市发布的《南充市稳定新出生人口规模六条措施》提出，生育二孩、三孩的家庭分别奖励购房补贴5万元、10万元。生育二孩、三孩的家庭分别提高住房公积金最高贷款额度10万元、20万元，并按年利率0.6%给与为期3年的利息补贴。

近日，江苏省淮安市发布《促进房地产市场健康发展的五条措施》，加大新生儿和多孩家庭购房支持力度。对新生儿家庭购买新建商品住房的，给予购房总价4%的补贴。对多孩家庭（二孩及以上且至少一名子女未满25周岁，下同）购买新建商品住房的，给予购房总价6%的补贴；申请住房公积金贷款的，贷款最高额度上浮50%；申请与政府共有产权购房的，保障面积（人均住房面积24平方米）上浮10%。

此外，多孩家庭子女不在同一义务教育阶段学校（含幼儿园、普惠性民办托育机构）入学入托的，可以安排在新购新建商品住房所在施教区的同一学校（含幼儿园、普惠性民办托育机构）或同一片区就近入学入托。

《通知》明确，支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房，即京籍多子女家庭，可在五环内购买3套商品住房；在京连续2年缴纳社保或个税的非京籍多子女家庭，可在五环内购买2套商品住房。

重庆市实施多子女家庭购房补贴，对符合国家政策生育二孩或三孩且至少有一个未成年子女的家庭，在中心城区购买新建商品住房并完成网签合同备案的，由房屋所在地区政府（管委会）给予二孩家庭2万元、三孩家庭3万元的补贴；山东省青岛市对符合条件的二孩家庭发放5万元多子女家庭购房补贴，对符合条件的三孩家庭发放10万元多子女家庭购房补贴；福建省福州市发放多子女家庭购房补贴，在鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区购买市场化商品住宅的多子女家庭，二孩家庭按商品房买卖合同载明的成交总价款1%予以补贴，单套补贴金额最高不超过3万元，三孩家庭按商品房买卖合同载明的成交总价款1.5%予以补贴，单套补贴金额最高不超过5万元。

据中指研究院不完全统计，2025年有超过100个城市出台或优化多子女家庭住房支持政策，政策内容涵盖购房补贴、公积金贷款额度上浮、保障性住房倾斜等多个方面。

严跃进表示，关注“一老一小”软需求，政策更具温度。多孩家庭子女“长幼随学”政策，精准捕捉了当前家庭结构中代际扶持和教育便利的核心痛点。将住房政策与教育资源均衡化相结合，能有效提升政策的吸引力和居民获得感。

促进市场理性回暖

“新七条”发布后，位于上海市徐汇区长桥街道的新房楼盘迎来了“第二春”，每天的到访量都是此前的2到3倍。而在城市的另一端，上海市浦东新区宣桥镇的刚需首套的二手房成交量在攀升。

一名房产中介曾在接受媒体采访时透露，新政发布后，门店咨询量较此前明显攀升，“理性回暖、热度渐起”的态势十分明显。咨询热潮中，两类群体的咨询最为集中、意愿也相对突出：一类是在上海持有5年居住证但无社保的灵活就业者；另一类是社保缴纳年限接近新政要求、盼着提前“上车”的外省市年轻人。

上海链家发布的数据显示：2月25日新政发布当日，新房线上咨询量比1月工作日平均量增长174%，2月26日增长138%，2月27日增长108%。与此同时，贝壳App日活跃用户量也大幅上涨。

此次“新七条”的出台，对后续市场走势有何影响？

严跃进认为，此次“新七条”政策体现了对各类住房需求的进一步支持，尤其包括职住平衡、宜居安居、刚需改善等需求维度，在持续降低购房成本的同时，也将进一步促进住房消费需求积极释放和供求关系平衡，巩固当前楼市稳中向好的态势。

“结合当前市场调整基本到位、房价趋稳预期逐渐增强、各项利好政策叠加等因素，在促进各子市场交易活跃的同时，此次新政也将促进各市场之间的循环健康发展，尤其是带动置换链条的顺畅。”严跃进解释。

严跃进举例，如非沪籍居民现在仅需满足1年社保即可购买外环内住房，入市节奏有望加快，“其若认购一套二手房，则将带动房东的房源挂牌出售和置换，并带动包括新房市场的去库存。据此，各市场之间将形成更为良性和互动的循环机制，有力促进房地产市场的平稳健康发展”。

戚兆波告诉记者，单纯的限购放松已不足以激活市场，必须辅之以金融工具创新、供给侧改善、政府信用介入及城市更新提质等举措，方能有效促进房地产市场的回暖。